Рынок земли, его специфика и факторы, определяющие цену на землю

                                                                                                                                                            Содержание

Введение                                                                                                      6                                                                                           

1. Особенности землепользования        
1. Земля как природный ресурс                 7
2. Земля как экономическая категория                                 8
3. Этапы формирования земельного рынка                        10
2. Особенности оценки земли
1. Государственный земельный кадастр

    как экономико-правовая система                                       

    функционирования объектов недвижимости                 11

2. Основные положения оценки земельных

    участков                                                                             14

3. Оценка массовая и единичных объектов

    земельной собственности                                                 16

4. Анализ наилучшего и наиболее эффективного

использования земли                                                        17

5. Повышение эффективности использования

    городских земель                                                              18                                                                 

    2.6    Методы оценки земель                                                     20 

3. Анализ  современного состояния земельного оборота

    в РФ                                                                                                     25

4. Структура сделок с земельными участками и их

    рыночная оценка                                                                                27

5. Заключение                                                                                         30
6. Список используемой литературы                                                   32
7. Приложение                                                                                        34

 
 
 
 
 

Введение:

Выбранная мною тема «Рынок земли, его специфика и факторы, определяющие цену на землю» актуальна в наше после реформенное время. После кардинальных преобразований и зарождения рынка в целом, появляется дальнейшая необходимость реформирования механизмов его составляющей - земельного рынка. В России уже более 16 лет идут земельные преобразования, и важно, чтобы уникальные природные ресурсы, богатейшая земля России использовались на благо каждого жителя нашей страны. Проблема совершенствования правового регулирования земельных отношений в России в последнее время стала одной из наиболее актуальных и широко обсуждаемых не только среди юристов, законодателей и политиков, но и в обществе в целом. Появились различные нововведения. Одно из них - свободная купля-продажа земли. Целью написания этой работы является проанализировать земельный рынок в современной России, выявить его проблемы и перспективы развития.

Задачи:

• Определить свойства земли, рассмотрев как объект недвижимости.
• Описать этапы формирования земельного рынка.
• Проанализировать состояние современного земельного оборота в РФ.
• Изучить структуру сделок с земельными участками и методы оценки земли.
• Описать государственную кадастровую оценку земель.
• Выявить пути совершенствования земельного рынка.

 
 
 
 
 
 
 
 
 

1. Особенности землепользования

1.1. Земля как природный  ресурс

Любая деятельность человека — производственная, коммерческая и пр. — неразрывно связана с землей, которая является важнейшими видом и составной  частью недвижимости, основой формирования любого недвижимого объекта.

Земля, как и другие объекты недвижимости, характеризуется следующими свойствами:

• пространственной ограниченностью;
• невозможностью перемещения без существенного нарушения ее характеристик;
• тем, что является непременным условием любой хозяйственной и общественной деятельности.

Наряду  с общими свойствами, характерными для всех видов недвижимости, земля  имеет отличительные, свойственные только ей качества. Это:

• производительная способность;
• возможность улучшения качества при рациональном использовании;
• существенное повышение ценности при изменении целевого назначения.

Прежде  всего, земля представляет собой  природный ресурс, характеризующийся  пространством, рельефом, почвами, водами, недрами, растительным и животным миром. По мере развития производительных сил этот ресурс превращается в объект социально-экономических связей, главное средство производства в сельском хозяйстве и пространственный базис развития и размещения всех отраслей хозяйства, территориальную основу бытия в целом.

Уникальное  свойство земли — ее способность с помощью природных сил производить в массовом порядке сельскохозяйственную и другую сырьевую продукцию.

Земля как объект недвижимости проявляется  только в том случае, когда определен  конкретный земельный массив или  участок.

Земельный участок — часть земной территории, которая оборудована и готова к использованию в различных целях.

Земельный участок, находящийся в пользовании  физического или юридического лица или группы лиц, имеющий конкретные границы и местоположение, образует землепользование (землевладение). Этими понятиями определяется объем правомочий на землю (собственность, владение и пользование), процесс ее использования.

1.2. Земля как экономическая  категория

Изначально  как природный ресурс земля находит  свое экономическое выражение через систему социально-экономических связей и имущественных взаимоотношений между гражданами, их объединениями, органами местного и государственного управления. Это взаимодействие носит название земельных отношений, которые выражаются через макро- и микроэкономику землепользования. При этом многообразие правовых аспектов земельных отношений реализуется через экономические показатели.

Земля как пространственный базис деятельности и объект недвижимости характеризуется  социальными и экономическими параметрами. Важнейшие характеристики земельного участка — его размеры и местоположение. Местоположение участка характеризуется его удаленностью от основных инженерных коммуникаций, территориальных центров влияния, наличием дорог и их качеством. В зависимости от различий в размещении ценность земельного участка может многократно различаться.

Непосредственное  влияние на ценность земельного участка  оказывают его природно-технологические  свойства: контурность, рельеф, геология, почвы. В зависимости от этих качеств  затраты на освоение и использование земельного участка, а именно прокладку инженерных коммуникаций, строительство зданий и сооружений, их эксплуатацию, будут неодинаковы.

Важная  составляющая ценности объекта недвижимости — экологическое состояние как  непосредственно участка, на котором расположен объект, так и прилегающих земель.

Правовое  содержание землепользования преобразуется  в экономические параметры. В  зависимости от объема прав на земельный  участок — собственность, пользование, аренда — существенно различаются его ценность и стоимость размещенных на участке сооружений. В сельском и лесном хозяйстве земля выступает не только как пространственный базис размещения строительных объектов, но и как главное средство производства. При этом важнейшей экономической характеристикой земель выступает их продуктивность, во многом зависящая от плодородия почв и инфраструктурного обустройства участка. По признакам плодородия почв выполнено зонирование земель РФ и сформированы почвенные группировки. Полученные данные используются при массовой оценке сельскохозяйственных и лесных земель для налогообложения. 

Относительные характеристики ценности продуктивных земель получают в результате их бонитировки.

Балл  бонитета - это важнейший показатель, характеризующий естественное и экономическое плодородие почв. На его основе рассчитываются нормативы продуктивности земель по основным возделываемым культурам. И только после этого определяются показатели экономической или стоимостной оценки земель.

Вторым  по важности после плодородия учитывается местоположение земель. Рыночная оценка местоположения сельскохозяйственного предприятия как объекта недвижимости определяется его удаленностью от пунктов сбыта сельскохозяйственной продукции и приобретения материально-технических средств. При этом расстояния по дорогам различного качества — асфальтированные гравийным, грунтовым — сравниваются с их средним эквивалентом.

Технологическая оценка местоположения земельного участка 
производится по удаленности от производственного центра хозяйства. Большое влияние на нее оказывают способ использования земельного участка, затраты на переезды агрегатов и работающих, а также на доставку семян, горюче-смазочных материалов и вывоз произведенной сельскохозяйственной продукции.

Несмотря  на функциональные различия земель, на которых 
осуществляется сельско- и лесохозяйственное производство, и используемых как пространственный базис размещения городов, промышленных объектов, они находятся в постоянном взаимодействии. Сельскохозяйственные и лесные угодья — источник расширения городов, размещения всевозможных строительных объектов.

В соответствии с российским земельным законодательством  при занятии сельскохозяйственных угодий для строительных целей новым  землепользователем (земельным собственником) производятся компенсационные платежи. Экономическое содержание платежей заключается в возмещении потерь сельскохозяйственного производства. Полученные финансовые ресурсы используются для увеличения продукции с других участков земель.

Процесс использования земель, их хозяйственное положение и рыночный оборот несут в себе значительное экономическое содержание, которое является основой формирования стоимостных характеристик земельных участков и других объектов недвижимости, неразрывно связанных с землей. 

1.3. Этапы формирования земельного рынка.

Земельный рынок России уже существует. Это  один из очевидных итогов аграрных преобразований, осуществляющихся в  стране с 1990 года.

Земельная реформа началась в стране с принятием  закона о земельной реформе. Ее целью  было распределение земель между более эффективными собственниками, хозяйственными субъектами.

Земельная реформа, под которой понимается изменение отношений собственности  на землю, устранение монополии государственной  собственности, преобразование колхозов и совхозов в различные организационно-правовые формы, предусмотренные Гражданским кодексом. Земельная реформа проводилась поэтапно.

Первый  этап (1991-1995 гг.) - приватизация государственной  земельной собственности, находившейся в пользовании колхозов и совхозов, перераспределение сельхозугодий в пользу крестьянских (фермерских) хозяйств, личных подсобных хозяйств, садоводческих кооперативов. В результате к 1996 г. в государственном секторе осталось 13,4% сельхозугодий, коллективные хозяйства имели 61,8%, хозяйства граждан - 11,5%, остальные 13,3% сельхозугодий использовались вне сельского хозяйства. Произошло уравнительное бесплатное перераспределение земли из государственной в частную собственность.