Механизмы повышения эффективности жилищной сферы Республики Казахстан

       Основными причинами роста цен являются: 
- необходимость сноса старых домов для строительства коммерческого жилья; 
- покупка квартир для последующей перепродажи; 
-  недостаток финансовых инструментов, предоставляющих возможность населению вкладывать свои свободные средства и являющихся альтернативой вложению средств в недвижимость.

Таблица 5 - Изменение цен на рынке жилья в Республике Казахстан в 2001-2007гг.

на конец  периода, к декабрю предыдущего  года, в процентах, прирост +, снижение -

    Рисунок 1 - Изменение цен на рынке жилья в Республике Казахстан в 2001-2007гг

    Таким образом:

    1. После интенсивного развития рынка жилья в Казахстане в последние 2-3 года наступает стабилизация и прекращается дисбаланс, наблюдаемый на данном рынке. На рынке жилья должен быть уменьшен спекулятивный элемент, приведший к получению необоснованных сверхприбылей практически всеми продавцами.

    2. Расширение строительства арендного жилья за счет средств республиканского бюджета и создание условий для строительства частных арендных (коммерческих) домов.

    4. Содействие инициативам граждан самостоятельно решать жилищные проблемы посредством создания жилищно-строительных кооперативов и развитие государственно-частного партнерства.

    5.Повышение уровня доступности жилья посредством совершенствования механизма ипотечного кредитования и жилищных строительных сбережений.

    3 Приоритетные направления  развития жилищной сферы

    Жилищное  инвестирование – самостоятельный  вид инвестирования, включающий в  себя инструменты и технологии накопления, финансовые источники, финансовых инвесторов и посредников, ипотечное кредитование, институты инвестирования, финансирования и кредитования, эмиссионные институты.

    Государственная программа развития жилищного строительства  в РК на 2008 – 20011 годы основной целью ставит комплексное решение проблем развития жилищного строительства. Среди задач программы есть задача повышения доступности ипотечного кредитования и жилищных строительных сбережений для широких слоёв населения.

          Ипотечный жилищный кредит – кредит, выдаваемый на длительный срок банком (или небанковской кредитной  организацией) физическому лицу (гражданину) для приобретения жилья под залог приобретаемого жилья в качестве обеспечения обязательства.  

    В ипотечном жилищном кредитовании преобладает  банковская форма. Это объясняется  эксклюзивной возможностью банка привлечь ресурсы для долгосрочного ипотечного кредитования.

          Международная форма ипотечного жилищного кредита также возможна, однако в Казахстане преобладающее число банков предоставляет кредиты только гражданам Казахстана, что в какой-то степени можно объяснить отсутствием надлежащего законодательства.

     Государственное стимулирование ипотечного кредитования должно развиваться по следующим направлениям:

     - совершенствование правовой основы  и нормативной базы осуществления  ипотечного кредитования;

     - осуществление мер по снижению  рисков, связанных с долгосрочным  кредитованием;

     - создание общенациональной системы ипотечного кредитования, которая включала бы функции вторичного рынка ипотечных кредитов, выданных кредитными организациями, для поддержания уровня ликвидности этих организаций, обеспечения и эффективного распределения кредитных ресурсов;

     - принятие дополнительных мер  по поощрению участия банков  в ипотечном кредитовании, например  по привлечению банков к управлению  средствами безвозмездных субсидий, предоставляемых гражданам на  строительство и приобретение  жилья;

      - оказание помощи семьям со средними и низкими доходами в приобретении жилья за счет субсидий на оплату первоначального взноса при использовании ими ипотечного кредита на приобретение жилья;

     - поощрение организаций и предприятий,  имеющих долгосрочные ресурсы  (например пенсионных фондов) вкладывать свои средства в ценные бумаги, обеспеченные ценными кредитами.

    В последнее время рынок банковских услуг Казахстана претерпевает серьезные изменения. Одним из примеров этого является стремительное развитие отечественного рынка ипотечного кредитования. Ипотечное кредитование - один из самых эффективных способов привлечения инвестиций в жилищную сферу. Именно ипотека позволяет согласовать интересы: населения - в улучшении жилищных условий, банков - в эффективной и прибыльной работе, строительного комплекса - в ритмичной загрузке производства, и государства - заинтересованного в экономическом росте.

    Сегодняшнюю ситуацию на рынке недвижимости, можно  охарактеризовать как тревожно-выжидательную  позицию и продавцов, и покупателей, и, что очень нервирует рынок, банков, пересмотревших условия выдачи ипотечных кредитов. Это вполне объяснимо ипотечным кризисом минувшего года, произошедший в США, который повлиял на весь мировой рынок, принес массу нестабильностей в различных странах. Но своевременные меры, принятые  Национальным банком РК и Агентством по регулированию и надзору финансового рынка и финансовых организаций способствовали тому, что экономический кризис не оказался более глубоким для нашей страны.

    Заключение  

    1. Состояние жилищного строительства зависит от уровня экономического развития страны и благосостояния ее граждан. Принимая во внимание, что обеспечение населения доступным по стоимости качественным жильем является одним из важных факторов улучшения уровня жизни и благосостояния населения необходимо комплексное решение проблем развития жилищного строительства, обеспечивающих доступность жилья широким слоям населения.

    Строительство нового жилья обеспечит  в свою очередь  объемом работ  строительные компании и предприятия  строительной индустрии и поможет наладить производство по выпуску строительных материалов, и приведет к развитию строительной отрасли и созданию новых рабочих мест. Все это направлено на формирование и проведение единой в стране политики жилищного строительства, обеспечения населения качественным и относительно доступным по стоимости жильем.

    2. Модель формирования рынка жилья какой-либо отдельно взятой страны не может быть полностью использована в условиях Казахстана. Однако, отдельные моменты и приоритетные направления, наиболее подходящие и приемлемые для нашей экономики, можно использовать при реформировании современного рынка жилья.

    Рынок жилья-этот рынок со множеством участников и множеством интересов, начиная  от строительства жилья (формирует  предложение), кредитование его приобретения (формирует спрос) покупателей жилья и организаций, обслуживающих рынок, требует комплексного подхода к оказанию услуг. После интенсивного развития рынка жилья в Казахстане в последние 2-3 года наступает стабилизация и прекращается дисбаланс, наблюдаемый на данном рынке. На рынке жилья должен быть уменьшен спекулятивный элемент, приведший к получению необоснованных сверхприбылей практически всеми продавцами. Расширение строительства арендного жилья за счет средств республиканского бюджета и создание условий для строительства частных арендных (коммерческих) домов. Содействие инициативам граждан самостоятельно решать жилищные проблемы посредством создания жилищно-строительных кооперативов и развитие государственно-частного партнерства. Повышение уровня доступности жилья посредством совершенствования механизма ипотечного кредитования и жилищных строительных сбережений. Снижение цен на строительные материалы и конструкции, стабилизация цен на казахстанском рынке жилья.

     3. Можно выделить следующие направления развития жилищного строительства: 1. Создание полноценного сбалансированного рынка жилья с учетом спроса и предложения. В этих целях государством будут созданы условия для обеспечения граждан жильем посредством строительства недорогого и доступного жилья средней стоимостью 56 515 тенге за один квадратный метр. 2. Развитие арендного сектора жилья. 3. Создание дополнительных стимулов для широкомасштабного жилищного строительства. 4. Стимулирование развития. 5. Развитие инженерно-коммуникационной инфраструктуры районов жилищной застройки.  

     4. В Кызылординском регионе для дальнейшего развития индивидуального жилищного строительства предусматривается осуществить следующие меры: использование в жилищном строительстве прогрессивных технологий, современных архитектурно-строительных  и градостроительных решений, экологически чистых, современных по дизайну видов продукции и материалов, отвечающих по номенклатуре платежеспособному спросу различных слоев населения как элитное жилье, так и не жилые дома для граждан с невысокими доходами; отвод земельных участков под строительство домов вблизи магистральных инженерных сетей, а также на территориях, не занятых строениями и коммуникациями.

     В рамках реализации Региональной Программы развития жилищного строительства в Кызылординской области на 2005-2007 годы достигнуты следующие результаты: широкие слоеи населения обеспечены доступным жильем и улучшены жилищные условия граждан; улучшены показатели комфортности жилья; улучшен архитектурный облик населенных пунктов области, особенно г. Кызылорды; увеличены объемы жилищного строительства, что в свою очередь обеспечили полноценное развитие строительной индустрии, произведены наладка и развитие производства местных строительных материалов, конструкций и изделий; созданы новые и дополнительные рабочие места; использованы эффективные методы финансирования жилищного строительства посредством привлечения ипотечного кредитования и системы жилищных строительных сбережений и т.д.;

    Рассчитаны экономическая эффективность проектного решения незавершенного строительства жилого дома в г. Кызылорде. Предполагаемая сумма затрат на строительство составляет 2 429 000 долл., включая 5% на непредвиденные расходы. Чистая 
стоимость проекта,  выплачиваемая инвесторам после погашения всех расходов, планируется в размере 375 000 долл. без скидок 
280 000 долл. исходя из данной стоимости. Проект получился рентабельным и прибыльным для инвесторов.

    5. Определена условная прибыль инвестора, на примере строительства и проектирования  жилого  комплекса. Рассчитаны показатели экономического эффекта: доход от реализации общей площади квартир                                                                    (26002,2 тыс. долл.); погашение кредита и процентов по нему                    (9573,7 тыс. долл.); удорожание стоимости строительства на 20%  (8185,2 тыс. долл.); расходы на посредников  (900,0 тыс. долл.); условная прибыль (7343,3 тыс. долл.) Полученная условная прибыль от инвестирования строительства жилого комплекса, включающего жилой дом  и детский сад, инфраструктурные объекты  получилась довольно выгодной инвестору.

     6. Рассмотрен проект строительства многоквартирного дома  с последующей продажей квартир на рынке жилья. В реализации этого проекта задействованы два участника: компания, имеющая земельный участок и право на его застройку; строительная фирма, рассматривающая возможность заключения контракта с компанией на строительство. Были произведены расчеты по базовому варианту: ЧДД компании = 200 000 долл.; ЧДД строительной фирмы =180 000 долл.;по наиболее опасному варианту: ЧДД компании = 85 000 долл.; ЧДД строительной фирмы = 50 000 долл. По результатам расчетов проект не является устойчивым. Для того, чтобы он был реализован, требуется перераспределить риск увеличения стоимости между участниками проекта.