Механизмы повышения эффективности жилищной сферы Республики Казахстан

    Анализ  показывает, что за четыре года размер инвестиций в жилищное строительство  по стране в целом выросли в 3,7 раза. Однако, порядка 64% всех инвестиций по итогам 2007 г. приходятся только на города Алматы и Астана.

    Строительство является мощной индустриальной отраслью материального производства. От объемов и уровня капитального строительства в значительной степени зависит дальнейшее развитие всех отраслей материального производства, обеспечение роста экономического потенциала и национального дохода страны.

Таблица 3 -  Основные показатели строительной деятельности 
 

    Так, объем строительных работ в 2005 г. составил 817,8 млрд. тенге, что выше уровня предыдущего года в 1,5 раза и в 3,6 раза больше уровня 1995 г. Отмечается также увеличение численности занятых в отрасли строительство по сравнению с 2000 г. в 1,7 раза, при этом среднемесячная заработная плата работающих в строительстве составила 47 921 тенге.

    По  объему производимой продукции и  количеству занятых отрасль строительства  представляет собой примерно десятую  часть экономики. Однако не всегда и  не везде в экономически развитых странах в последние годы наметилась тенденция сокращения строительной деятельности. Но это то легко объясняется лишь тем, что впервые рынок жилья оказался насыщенным, новое промышленное строительство все больше вытесняется реконструкцией и техническим перевооружением действующих предприятий.

    В условиях рынка строительство, как  и все отрасли производственной сферы, приобретает новый экономический  смысл, связанный со свободной динамикой  капитала и свободой деятельности каждого  объекта собственности. На смену вертикальным отраслевым связям, преобладающим в административно-плановой экономике, приходят горизонтальные связи инвесторов, поэтому строительство, как экономический процесс представляет собой непрерывную инвестиционную деятельность собственников капитала на протяжении жизненных циклов зданий и сооружений, в возведение которых этот капитал был вложен.

    Строительная  отрасль в силу ее социальной ориентированности  путем формирования социальной инфраструктуры и, прежде всего, жилищного строительства является одним из важнейших направлений социальной политики государства.

    Проанализировав модель формирования рынка жилья  какой-либо отдельно взятой страны, можно  утверждать, что они не могут быть полностью использована в условиях Казахстана. Однако, отдельные моменты и приоритетные направления, наиболее подходящие и приемлемые для нашей экономики, можно использовать при реформировании современного рынка жилья.   

    2 Эффективность жилищной  сферы Республики  Казахстан

      Жилищной  сектор составляет значительную часть экономики, объем которого варьируется от 20 до 50% реального ВВП. Строительство жилья оказывает мультипликационное воздействие на ряд других важных секторов экономики, в частности строительной индустрии, с которыми данный рынок находится в тесной взаимосвязи. Реформирование жилищной сферы должно стать неотъемлемой частью макроэкономической стабилизационной политики и структурных изменений.

    Формирование  рынка строительства жилья - процесс  многогранный, состоящий из различных  элементов, которые необходимо учитывать при проведении определенной жилищной политики.

      На  жилищное строительство в 2005 году в  Казахстане направлен 241 млрд. тенге  инвестиций (1 доллар США = 126 тенге. —  Ред.), что в 1,6 раза больше, чем в 2004-м. В эксплуатацию введено 5 млн. кв. м общей площади жилья (в 1,8 раза больше, чем в 2004-м). В этом году за счет всех источников финансирования ожидается ввод такого же объема жилой недвижимости. В январе — июне 2006 года построено 2,4 млн. кв. м.

      Рост  объемов введенного жилья отмечен  во всех регионах республики. Из общего объема на Астану приходится 22 %, Алматы — 12,2 %, Южно-Казахстанскую область — 15 %, Атыраускую — 8,5 %, Актюбинскую — 5,7 %, Алматинскую — 5,2 %. В Астане в 2005-м введен в эксплуатацию 1,1 млн. кв. м, что более чем в два раза превышает уровень 2004 года.

    В последние годы активными темпами  развивается строительная отрасль  в Кызылординской области с применением  новых технологий, строительных материалов, с использованием информационно-справочной и нормативной документации. Созданы основные предпосылки для реализации Региональной Программы развития жилищного строительства в Кызылординской области на 2005-2007 г.г.

    Создание  полноценного сбалансированного рынка  жилья как со стороны предложения, так и со стороны спроса; привлечение инвестиций в жилищное строительство; формирование эффективного рынка строительной индустрии; повышение доступности ипотечного кредитования и жилищных строительных сбережений для широких слоев населения – вот те главные задачи, которые предстоят решить в ходе реализации этой программы.

    По  данным регистра жилищного фонда  на 1 января 2007 г. общая площадь жилищного  фонда Кызылординской области составляет 9 992 806 кв. м., в том числе в г. Кызылорде – 3 316 600 кв. м. и в сельской местности – 6 676 206 кв. м. На долю многоквартирных жилых домов приходится 1 636 176  кв. м., или 16,5%, на долю индивидуальных жилых домов – 8 346 630 кв. м., или 83,5%. (О состоянии имеющегося жилищного фонда на 1 апреля 2007 г. указано в Приложении 1).

Таблица 4 - Инвестиции в жилищное строительство по Кызылординской области 

    Анализ данных таблицы показывает, что за 2002-2007 г.г. размер инвестиций в жилищное строительство по области в целом вырос в 1,9 раза. Однако порядка 94% всех инвестиций по итогам соответствующего периодов приходится на городскую местность. Размеры инвестиций в сельское строительство также растет, хотя их доля в общем объеме совсем незначительная. Необходимо активизировать строительную деятельность в районах Кызылординской области. 

   Цены играют важную роль в хозяйствовании строительных организаций, поэтому они должны быть гибкими, но не подвергаться частому изменению. За годы реформы цены оторвались от реальной стоимости строительной продукции. Их стихийный рост породил всплеск инфляции и снижение эффективности производства. Сейчас происходит практически ежеквартальная индексация повышения цен на различные виды продукции, изделия и материалы. Причем, в различных регионах страны индексы имеют свои отличительные признаки. Большинство строительных организаций фактически не пользуются предоставленным правом устанавливать цены на изготовляемую продукцию. Они определяются региональными органами управления на основе инструкций, разработанных в 1991 г. посредством устанавливаемых ими коэффициентов пересчета сметной стоимости, которые, как показал анализ, искажают реальные постатейный затраты на строительно-монтажные работы  (таблица 12). 

Таблица 12 -Индекс цен в капитальном строительстве

                                                                                                (в % к предыдущему году)

    Изменение цен в строительстве до середины 90-х годов, вследствие разрушения хозяйственных связей, сокращения финансовых возможностей инвесторов и резкого спада объемов подрядных работ, существенно опережало их движение в других сегментах реального сектора экономики. В 1993 г. индекс цен на все элементы строительного производства сложился в 1904,6%, 1994г. – в 1171,2%. Относительная стабилизация строительной индустрии в 1995-1997гг. стали причиной сокращения темпов роста цен с 179,2% до 104,4% соответственно. В последние годы они повышались практически равномерно: в 1998-2001гг. – по 6,5-8,8% в год, в 2002-2003гг. - по 3-4,5%, а в 2004-2005гг. их прирост вновь несколько увеличился (5-6% за год). Это отчасти обусловлено активизацией подрядной строительной деятельности в рамках реализации Государственной программы развития жилищного строительства в Республике Казахстан на 2005-2007 годы.

    Ценовой фактор – один из основных критериев интенсивности развития рынка жилья, следовательно,  и ввода новых объектов. Цены формируются в зависимости от спроса и предложения, как было описано в первой главе работы.  Второй этап становления рынка жилья с Казахстане сопровождался интенсивным ростом цен на жилье. Цены на жилье в г. Алматы были в последние годы настолько высокими, что превышали ценовые предложения зарубежных рынков жилья (Канада, Чехия, Германия, Испания, США). В г. Алматы в 2007 г. стоимость 1 кв. м. жилья стоила в пределах 3000-5000 долларов США [59].

     По  данным, опубликованным в периодической  печати, рынок недвижимости в Казахстане как в 2007 году, так и в первые месяцы 2008  года характеризовался ростом цен.

     В декабре 2007 г. в среднем по республике цена одного квадратного метра нового жилья составила 161,3 тыс. тенге и по сравнению с декабрем 2006г. увеличилась на 30,2%, цена перепродажи благоустроенного жилья, соответственно – 136,2 тыс. тенге за квадратный метр и на 42,6% .

     По  статистическим данным, средняя фактическая стоимость строительства 1 кв.м. общей площади многоквартирных жилых домов за май 2007 г. составила 76,6 тыс. тенге ($627*), а стоимость реализации - 145,5 тыс. тенге ($1192). То есть стоимость реализации построенного жилья превышает стоимость его строительства в 1,9 раза  
      Наибольшая стоимость строительства 1 кв.м. жилья в регионах: 
      г. Астане - 82,5 тыс. тенге ($676), реализация - 170,1 тыс. тенге ($1393); 
      г. Алматы - 91,3 тыс. тенге ($748), реализация - 319,0 тыс. тенге ($2614); 
      г. Атырау - 78,8 тыс. тенге ($646), реализация - 118,8 тыс. тенге ($974). 
      Наименьшая стоимость строительства 1 кв.м. жилья в регионах: 
      г. Петропавловске - 32,2 тыс. тенге ($264), реализация - 95,6 тыс. тенге ($783); 
      г. Шымкенте - 34,7 тыс. тенге ($284), реализация - 111,3 тыс. тенге ($912); 
      г. Караганде - 46,3 тыс. тенге ($379), реализация - 121,1 тыс. тенге ($992).