Механизмы повышения эффективности жилищной сферы Республики Казахстан

    Публикации. По теме исследования опубликовано …… научных работ общим объемом ….. п.л., в том числе,  научных статей в изданиях, рекомендованных Комитетом по надзору и аттестации в сфере образования и науки МОН РК, – …., в материалах республиканских и международных научно-практических конференций - …….

    Объем и структура диссертации: работа состоит из введения, трех глав, выводов, списка основных использованных источников, включающего 103 наименований, а также приложений.  Диссертация включает …… страниц текста, содержит …. таблиц и ……рисунков. 

    Основная  часть

    1 Теоретико-методологические  основы повышения  эффективности жилищной  сферы. Одним из таких важных социально-экономических секторов народного хозяйства является жилищная сфера. Независимо от уровня экономического развития и характера экономических отношений жилищная сфера в любом государстве призвана выполнять основную функцию – удовлетворять потребности своих граждан.

    Потребность эта выражается в необходимости  поддержания жизнедеятельности, развития личности и общества, в целом. Потребности в свою очередь, подразделяются на первичные, удовлетворяющие жизненно важные нужды человека (одежда, питание, жилье) и вторичные, к которым относятся все остальные (например, потребности досуга: кино, театр, спорт).

    Для понимания природы жилья необходимо учесть такой фактор как семейный цикл, используемый в определении  жилищных предпочтений в любом обществе. Жилищная потребность обладает специфическими особенностями и, прежде всего, слабой насыщаемостью. Я. Корнаи, исследовав эту сторону жилищной потребности, отмечает, что «если большинство живет в квартире, по крайней мере, с двумя комнатами, то многие из них будут хотеть иметь квартиры с, минимум, тремя; люди, которые имеют адекватное число комнат, будут хотеть иметь больший дом, более оборудованный и в более здоровом и красивом окружении» .

    Рынок жилья сегодня – это сложная  система, для исследования и понимания  которой необходимо более длительное изучение и обобщение теоретических  основ формирования и развития рынка жилья. Его сложность объясняется, прежде всего, спецификой самого жилья, который, с одной стороны, является объектом потребности людей, а с другой, выступает в роли товара. Как уже отмечалось, во все времена жилье относилось к числу первичных жизненных потребностей, наряду с продуктами питания, одеждой, обувью. Строительство жилья способствует развитию большого количества дополнительного спроса, в результате чего может служить мощным стимулом развития многих отраслей народного хозяйства.

    Другой  отличительной особенностью жилья  является то, что оно представляет собой капитальный товар длительного  пользования, имеет большую стоимость  и значительные сроки его производства. Отсюда следует, что в нормальной экономике этот же товар является одним из важнейших факторов стимулирования сбережений населения, а значит, и формирования инвестиционных ресурсов, позволяющих поддерживать высокие темпы экономического роста.

Таблица 1 - Этапы становления рынка жилья  Казахстана

    Первый  этап – это легализация рыночных отношений в сфере недвижимости началась с массовой приватизацией жилья в начале 1990-х годов. Именно это явилось отправной точкой процесса становления казахстанского рынка недвижимости. Однако сделки носили единичный характер, а цены формировались стихийно, поскольку еще не был определен механизм ценообразования для абсолютно нового товара – жилой недвижимости. Хотя и была создана законодательная база для развития рыночных отношений в жилищной сфере, однако, большая часть населения страны из-за низкой платежеспособности не могла купить вновь построенное жилье.

    В начале 1990-х годов цена на недвижимость была невысокая, например, в г. Алматы можно было купить двухкомнатную  квартиру недалеко от центра за 2000-3000 долл. США. Примерно в это же время началась большая волна миграции населения  за границу. Жилье продавалось только вторичное. На начальной стадии первого этапа становления рынка в Казахстане объекты недвижимости значительно были недооценены, ибо рыночные процессы только формировались.

    Одним из главных субъектов рынка недвижимости являются риэлтеры. Тогда же, на первом этапе становления казахстанского рынка недвижимости, стали появляться первые зачатки национального риэлтерского бизнеса в форме небольших агентств по недвижимости, предлагающих населению посреднические услуги их оформления, приватизации и поиску необходимых вариантов жилья, ставшие в дальнейшем крупнейшими риэлтерскими фирмами, которые успешно работают и в настоящее время.

    Второй  этап – это стремительное развитие рыночной экономики в Казахстане привело к изменению ситуации на рынке первичного жилья. Были созданы условия для роста инвестиций в реальную сферу, прежде всего в объекты недвижимости. Если с середины 90-х годов в жилищном строительстве отмечался некоторый застой, то, начиная с 1998 г., первичный рынок стал приходить в себя: темпы строительства в 2000 г. увеличились на 195,6 % по сравнению с темпами предыдущего года, ввод в эксплуатацию нового жилья медленными темпами начал расти только с 2001 г.

    Несмотря  на то, что объем строительства  каждые последующие годы увеличивался, спрос на рынке жилья все это время превышал предложение. Но, в отличие от советских времен, когда возводились целые микрорайоны государственного жилья для бесплатного распределения, теперь стали строиться отдельные жилые дома, а также целые комплексы для тех, кто мог позволить себе квартиру в элитном центре стоимостью 750-1000 долл. за 1  кв. м. Второй этап становления рынка недвижимости сопровождался строительством частного жилья и возведением целых коттеджных городков  и характеризуется ростом цен на первичном рынке.  Многие частные инвесторы и компании стали использовать жилье как инвестиционный инструмент для сохранения и увеличения своего капитала. Привлекательность вложений в недвижимость по сравнению с банковским депозитом неоспорима, так как прибыль инвесторов здесь сегодня может составлять от 30 до 100 % в год.

          Третий этап развития рынка жилья связан с дальнейшим развитием жилищной политики страны. Изначальная цель жилищной политики любой страны - это обеспечение  «приличным жильем и приемлемыми  окружающими условиями каждую семью».

    В Республике Казахстан принята Государственная  Программа развития жилищного строительства  на 2005-2007 годы (Указ Президента Республики Казахстан от 11 июня 2004 года № 1388). Основная цель – комплексное решение проблем развития жилищного строительства, обеспечивающее доступность жилья широким слоям населения. Для достижения цели намечается решение следующих задач:

- создание  полноценного сбалансированного  рынка жилья, как со стороны  предложения, так и со стороны  спроса;

- привлечение частных инвестиций в жилищное строительство и стимулирование развития индивидуального жилищного строительства;

- формирование  эффективного рынка строительной  индустрии;

- повышение  доступности ипотечного кредитования  и жилищных сбережений для  широких слоев населения

    В Казахстане с самого начала экономических  преобразований, несмотря на свою важность, жилищная реформа проводилась очень  медленными темпами. В условиях низкой платежеспособности большей части  населения в отношении вновь  построенного жилья, а также отсутствия долгосрочных кредитов для приобретения готового жилья созданный в первые годы реформ рынок жилья оказался не обеспечен необходимыми кредитно-финансовыми механизмами. Кроме того, уже в течение нескольких лет объем вводимого жилья в республике составляет примерно 0,5% от имеющегося жилищного фонда и равняется объем у выбывающих из жилищного фонда ветхих и аварийных домостроений. При таких темпах возобновления жилищного фонда имеется реальная угроза его безнадежного старения, и, если учесть, что большая часть жилья находится в сейсмически опасных зонах, последствия такой политики в жилищном строительстве могут быть катастрофическими.

    Едва  ли не единственными центрами, где  спрос на жилье более или менее  сформирован, являются города Астана и  Алматы, где по-прежнему сконцентрированы не только бизнес-элита, включая зарубежную, но и большое количество работников государственных органов, а также те города, где в основном сосредоточены действующие предприятия добывающей и перерабатывающей отраслей промышленности.

    В условиях спада инвестиционной активности в строительной отрасли многократно  повышается значимость реального запуска  новых механизмов привлечения внебюджетных средств в строительный сектор, в  том числе за счет ипотечного жилищного  кредитования, поскольку это действительно может помочь развитию строительной отрасли, улучшить показатели занятости, решить целый ряд проблем социального характера.

    Основными путями решения проблем долгосрочного  ипотечного кредитования являются создание условий для развития рыночных механизмов, мобилизация внебюджетных ресурсов общества и направление  их в кредитно-финансовую сферу.

    Источниками финансирования формирования рынка  ипотечного кредитования будут доход  семьи и собственные средства населения. Исходя из сложившейся практики кредитования физических лиц и наиболее вероятных тенденций кредитования, в ближайшее время суммарное количество потенциальных заемщиков составляет 2-3 тыс. в год. Необходимо также привлекать средства предприятий, накопительных пенсионных фондов, страховых организаций и инвестиционных фондов.

    Переход Казахстана на рыночные отношения обусловил  необходимость поиска новых подходов к управлению строительным производством  с учетом всего разнообразия форм собственности, способов хозяйствования, природных и социально-экономических  факторов. В этой связи, вопрос материально-технического обеспечения строительства приобретает особое значение, так как в новых условиях хозяйствования неприемлемы старые подходы к организации строительного производства.

     Основным  показателем развития жилищного  строительства является его инвестирование. Интенсивный рост цен на строительную продукцию стимулирует инвесторов вкладывать инвестиции в данную отрасль (табл. 2)

Таблица 2 - Инвестиции в жилищное строительство  Казахстана

млн. тенге