Ипотечное кредитование и перспективы его развития в Российской Федерации

         Ипотечный банк – кредитная организация, специализирующаяся на выдаче долгосрочных ипотечных кредитов под залог недвижимости (земли, различных строений и других объектов недвижимости). Ресурсы ипотечного банка складываются из собственных накоплений и средств, полученных от реализации ипотечных облигаций – долгосрочных ценных бумаг, выпускаемых под обеспечение недвижимым имуществом и приносящих фиксированный процент.

          В зависимости от объекта кредитования, кредитной политики и организационной структуры каждый коммерческий бакан определяет технологию ипотечного кредитования. При многовариантности различных элементов организации процесса кредитования можно констатировать во всех банках наличие следующих пяти основных этапов технологии выдачи и погашения ипотечного кредита:

- предварительное рассмотрение  заявки на кредит и собеседование  с предполагаемым заемщиком;

- андеррайтинг;

- принятие решения  о выдаче ипотечной ссуды;

- оформление кредитного  договора и договора о залоге;

- сопровождение кредита  и контроль за исполнением  кредитного договора.

          На первом этапе банк разъясняет  заемщику условия выдачи ипотечного кредита и предлагает заполнить ему заявление, которое по существу можно рассматривать как анкету, содержащую сведения, представляющие интерес для банка с точки зрения минимизации рисков, связанных с кредитованием. Уже на первом этапе процесса кредитования важно, по возможности, более полно оценить риски. Если в ходе собеседования кредитный работник не получит удовлетворительные ответы на ключевые вопросы, связанные с выдачей кредита, то просьба о его выдаче отклоняется, при этом необходимо аргументировано объяснить причины, по которым кредит не может быть предоставлен. Если же кредитный работник принял положительное решение, он информирует возможного заемщика о том, какие документы и сведения необходимы банку для дальнейшего рассмотрения кредитной заявки.

          Второй этап заключается в  том, чтобы оценить потенциальную  возможность заемщика ввергнуть  кредит и оценить степень его  обеспечения. На этом этапе  учувствуют специалисты банка  или фирмы по оценке залога, юридическая служба и служба безопасности банка. Если в качестве залога предлагается существующая квартира заемщика, то изучаются: состав помещений, планировка, общая и жилая площадь; продолжительность эксплуатации; состояние конструкций, стен, полов и потолков; состояние инженерный коммуникаций – отопление, водоснабжение, электроснабжение, канализация и др.; необходимость ремонта или модернизации в настоящий момент либо в будущем. В результате изучения этих факторов определяется стоимость предполагаемого залога. В качестве залога могут быть предложены и другие виды недвижимости, например земельный участок или летний дом, а также движимое имущество, например автомашина, ювелирные изделия или коллекций произведений искусства. Специалисты оценивают каждый предмет. Если в качестве залога предлагается строящаяся квартира, то изучается проектно-сметная документация, сроки строительства, репутация фирмы – застройщика и подрядной организации. Следует отметить, что в настоящее время в России получил развитие ипотечный жилищный кредит, когда денежные средства предоставляются на покупку квартиры, под залог имеющегося жилья.

          На третьем этапе кредитный  комитет рассматривает материалы  полученные в процессе андеррайтинга,  и изучает соответствующие документы,  после чего принимает решение о выдаче ссуды или об отказе в ее представлении. При положительном решении кредитного комитета соответствующий работник составляет для клиента примерную смету расходов, связанных с оформление ипотечного кредита. В смете могут быть предусмотрены следующие статьи: комиссионные риэлторам; расходы по оценке залога; оплата за получение документов о залоге из органов регистрации недвижимости; нотариальный сбор за регистрацию договора купли-продажи; нотариальный сбор за регистрацию договора залога; страхование предмета залога.

          На четвертом этапе банк заключает  с заемщиком кредитный договор.  При заключении договора стороны  руководствуются основными положениями,  предусмотренными Гражданским кодексом  Российской Федерации, с учетом  особенностей кредитной политики банка.

          По кредитному договору банк  кредитор обязуется предоставить  денежные средства, т.е. кредит, в  размерах и на условиях, предусмотренных  в договоре, заемщик же обязуется  возвратить в срок полученную  денежную сумму и уплатить  проценты за нее. В каждом кредитном договоре помимо таких разделов, как данные о сторонах, заключивших договор, имеются разделы, регламентирующие права и обязанности сторон:

- сумма кредита и  размер банковского процента;

- порядок и сроки  выдачи кредита;

- порядок и сроки погашения процента;

- описание и цена  обеспечения, предусматриваемые  в отдельном договоре залога;

- размер санкций, уплачиваемых  стороной, нарушивший условия договора.

          Одновременно с заключением кредитного  договора заключается договор залога и оформляется закладная, а также заключается договор страхования в пользу банка. Без этих документов не может быть начата выдача ипотечного кредита.

          На пятом этапе осуществляется  сопровождение кредита, которое  включает:

- выдачу кредита в порядке, предусмотренном в кредитном договоре.

- контроль за целевым  использованием кредита в период  строительства или реконструкции  объектов кредитования;

- наблюдение за сохранностью  и состоянием залога, принятого  в обеспечение кредита;

- контроль за регулярными, в соответствии с ранее согласованными при заключении договора, сроками возврата кредита и начисленных процентов.

          При нарушении сроков погашения  кредита и уплаты процентов  банки в отдельных случаях  предоставляют отсрочки для выполнения заемщиком своих обязательств с начислением за период пользования отсроченной ссуды более высокого процента. При нарушении повторных сроков погашения кредита ссуда перечисляется на счет просроченных ссуд, и начинаются операции по реализации залога [22, С.7–18]. 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

4.3. Модели привлечения банками ресурсов для ипотечного кредитования.

          Проблему привлечения ресурсов  для долгосрочного ипотечного  кредитования с полным основанием  можно считать наиболее значимой  для развития системы жилищного ипотечного кредитования в России.

          Слишком “короткие” и дорогие  привлеченные ресурсы сильно  ограничивают возможности российских  банков при ипотечном кредитовании. Ни один банк не в состоянии  формировать свой кредитный портфель  из долгосрочных кредитов, опираясь при этом на краткосрочные источники. Несоответствие банковских активов и пассивов по срокам, объемам и ставкам рано или поздно приводит банк к потере ликвидности и банкротству.

          Имеются 2 основные стратегии  привлечения банками финансовых ресурсов для ипотечного кредитования:

1. ориентация на “розничные” источники кредитных ресурсов (депозиты населения и юридических лиц);
2. ориентация на “оптовые” источники кредитных ресурсов (кредитные линии российских и иностранных кредитных организаций, средства институциональных инвесторов, целевые облигационные займы).

          К “розничным” источникам кредитных  ресурсов можно отнести также  средства на “контрактных” жилищных  накопительных счетах (такие счета  предполагают на первом этапе  накопление гражданином определенной суммы средств с условием получения ипотечного кредита в этом же банке для приобретения жилья) [23, С.10–12]. 

          По ряду причин  вклады населения  являются наименее возможным  сегодня источником привлечения  долгосрочных ресурсов для ипотечного кредитования. Кроме того, вклады населения оказываются наиболее мобильными при появлении любой негативной информации о банке, а законодательство обязывает банки выдавать вклады по первому требованию вкладчика, если даже это требование нарушает условия договора с банком.

 

          Привлечение ресурсов для ипотечного  кредитования из “оптовых” источников  считается более предпочтительным  для банков способом привлечения  кредитных ресурсов. К таким источникам  относятся:

- кредитные линии, открытые одним банком или консорциумом банков;

средства, предоставленные  институциональными инвесторами (пенсионными  фондами, страховыми организациями  и др.) сроком на 5-10 лет;

- средства от продажи  целевых облигационных займов.

          Один из вариантов организации эффективно действующей системы ипотечного жилищного кредитования и обеспечения ликвидности банков, выдающих ипотечные кредиты, основан на “оптовых” источниках, формирующихся за счет вторичного рынка ипотечных кредитов. На первичном рынке кредиторы (коммерческие банки) выдают населению ипотечные кредиты. Для обеспечения быстрой возвратности кредитных ресурсов и решения таким образом проблемы собственной ликвидности кредиторы продают выданные ими ипотечные кредиты на вторичном рынке – специально для этой цели созданному Агентству ипотечного жилищного кредитования или иному оператору вторичного рынка. Таким образом, целостная система ипотечного жилищного кредитования должна включать в себя как первичный, так и вторичный рынок таких кредитов, обеспечивающий рефинансирование банков, выдающих ипотечные кредиты.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Заключение.

          Ипотека, то есть обеспечение исполнения различных финансовых, экономических гражданско–правовых обязательств с использованием залога недвижимого имущества, традиционно служит в странах с развитой рыночной экономикой одним из важнейших инструментов обеспечения нормального функционирования финансово–экономического механизма, поддержания на должном уровне платежной дисциплины, надежной гарантией прав и законных интересов кредиторов, одним из наиболее эффективных способов перехода ресурсов в руки рентабельно действующих собственников.

Актуальность ипотеки  существенно возрастает в трансформационных  и переходных экономиках. В этой связи расширение применения ипотеки как способа обеспечения возвратности ипотечных кредитов должно позволить в значительной степени повысить интеграционные тенденции, а также разблокировать препятствия на пути развития хозяйственных связей, повысить надежность капиталовложений, а также дать импульс жилищному строительству и ряду других отраслей национальной экономики.

Таким образом, ипотека  является в настоящее время одним  из эффективных инструментов решения  многих важных социальных, экономических проблем, существующих в нашей стране. Тем не менее, по мнению многих специалистов, в экономическом аспекте у ипотечного кредитования имеется наряду с большими перспективами и существенные проблемы. Решить эти проблемы непросто, но, с другой стороны, не делая попыток к их решению, невозможно повысить эффективность ипотечного кредитования.

В настоящее время  в России уверенно развивается ипотечный  рынок:

– объем выданных ипотечных кредитов в России за последние три года возрастает. Средний абсолютный прирост выданных ипотечных кредитов в России в 2004 году составляет 1,7, а в 2006 году – уже 9,3. Средние темпы роста и прироста также значительны (436,3% в 2004 году и 402% в 2005 году). Таким образом, в результате проведенного анализа можно сделать вывод о том, что наблюдается существенный рост активности и скорости развития ипотеки в России;

– участники ипотечного рынка предоставляют ипотечные кредиты на различных условиях, вырабатываются различные модели ипотечного кредитования;

– растет и число участников рынка. Правда, главным игроком на рынке по–прежнему является Сбербанк, а также «ДельтаКредит», Райффайзенбанк и Внешторгбанк. Увеличение числа участников рынка, а также внимание к нему со стороны западных кредитных институтов, имеющих богатейший опыт работы на этом рынке, будут содействовать улучшению инфраструктуры ипотечного рынка, сделают его более привлекательным для населения.

Становлению и поступательному  развитию системы долгосрочного  ипотечного кредитования в России мешает целый ряд проблем: несовершенство законодательства; неэффективность  системы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в учреждениях юстиции; недостаточное развитие оценочного и страхового дела; отсутствие специализированных ипотечных банков; отсутствие эффективных механизмов ограничения рисков банков и покрытия со стороны государственных органов; высокая стоимость кредитов для заемщика; низкие доходы преобладающей части населения по сравнению со стоимостью жилья; недостаток бюджетных средств для предоставления жилищных субсидий социально незащищенным гражданам, которые позволили бы снизить кредитную нагрузку при приобретении жилья; несовершенство налогообложения, недостаточное количество стимулов для вложения гражданами средств в жилье.

Эксперты предлагают следующие основные направления  решения указанных проблем:

1) совершенствование законодательной и нормативной базы, обеспечивающей исполнение обязательств при ипотечном кредитовании, в первую очередь в части создания четкой процедуры обращения взыскания на предмет ипотеки и выселения неплательщика по кредиту из заложенного жилья;

2) создание и внедрение  универсального механизма обеспечения  притока долгосрочных финансовых  ресурсов;

3) налоговое стимулирование  граждан – получателей ипотечных кредитов, с одной стороны, и коммерческих банков – ипотечных кредиторов и инвесторов, обеспечивающих рефинансирование коммерческих банков–кредиторов, – с другой;

4) создание равных  условий для свободной конкуренции  между субъектами рынка ипотечных  кредитов;

5) создание механизмов  социальной защиты заемщика в  случае неправомерных действий банков–кредиторов, а также для его социальной адаптации при процедуре выселения, обусловленной невозможностью погашения взятого ранее ипотечного кредита;

6) уточнение нормативной  базы, регулирующей деятельность  кредитных организаций по предоставлению и обслуживанию ипотечных долгосрочных кредитов, а также их рефинансированию;

7) формирование нормативно–законодательных основ для использования новых финансовых инструментов (ценных бумаг) в целях привлечения долгосрочных ресурсов в эту сферу.

Реализация вышеназванных мероприятий позволит: говорить о снижении для банков негативных проявлений на ипотечном кредитном сегменте и вызвать заинтересованность банков; увеличить платежеспособный спрос граждан и сделать приобретение жилья доступным для основной части населения; активизировать рынок жилья; привлечь в жилищную сферу сбережения населения и другие внебюджетные финансовые ресурсы; обеспечить развитие строительного комплекса.