Ипотечное кредитование и перспективы его развития в Российской Федерации

Системы ипотечного инвестирования предусматривают механизм накоплений и долгосрочного кредитования под невысокий процент. Ипотечные ссуды используются для финансирования, приобретения, постройки и перепланировки как жилых, так и производственных помещений. Требование, в соответствии с которым для получения запрашиваемой ссуды – заемщик должен быть совладельцем некоего строения, означает, что в подавляющем большинстве случаев залоговое имущество является надежным обеспечением выданной ссуды. Все вышесказанное подчеркивает большое социальное значение ипотечного кредитования.

Ипотека может быть установлена на любое недвижимое имущество, которое залогодатель вправе продавать или отчуждать иным образом: земельные участки (в том числе участки из состава земель сельскохозяйственного назначения); предприятия, здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности; жилые дома и квартиры; дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения; иное недвижимое имущество [7, С.44–47].

Таким образом, ипотечный  кредит – долгосрочная ссуда с обязательством ее возврата в обозначенный договором срок с выплатой процентов по кредиту (плата за кредит), обеспечением выплаты данного обязательства служит залог недвижимости. Ипотека обладает огромным потенциалом обеспечения долговременной прочной интеграции рынка недвижимости и финансового рынка – делает доступным приобретение жилья гражданами и способствует повышению инвестиционной активности в капитальном строительстве.

 

 

1.2. Основные схемы ипотечного кредитования в России.

          В России количество ипотечных программ неуклонно растет, они постепенно переориентируются на рыночные условия кредитования и рефинансирование. Отдельно следует выделить программы ипотечного кредитования, финансируемые из внебюджетных источников и реализуемые на рыночных условиях.

Вопросы о том, по каким  ипотечным моделям должны работать агентства в России, являются дискуссионными. По оценкам экспертов в стране действует до двух десятков ипотечных  моделей. В большинстве своем  это связано с тем, что в  регионах по–своему подходят к решению жилищной проблемы и развитию ипотечного кредитования. Поэтому появляются, так называемые, псевдоипотечные программы, в основе которых лежит бюджетное финансирование. Это, безусловно, сдерживает поступательное развитие. Тем не менее, ипотечный бизнес постепенно набирает обороты. На данный момент в России, по мнению экспертов, работает несколько моделей ипотечного жилищного кредитования.

Первая модель – «усеченно–открытая» модель. Деятельность банков, очерченная рамками данной модели, в основном распространяется на первичный рынок кредитов на уровне «банк–заемщик». Сценарий по ней является чисто рыночным и не требует проведения каких–либо организационных мероприятий, он может быть использован в любом регионе.

Вторая модель – открытая кредитная. В ее основе лежит использование расширенной открытой модели воспроизводства ипотечного бизнеса, другими словами, «американской модели ипотеки». Данная модель опирается не только на первичный рынок ипотечных кредитов и отношения «банк – заемщик», но и на вторичный рынок ипотечных кредитов, в который средства закачиваются с помощью соответствующих механизмов от долгосрочных инвесторов (например, Пенсионный фонд).

Третья модель – «муниципальная поддержка». Этот сценарий предполагает инициативу администраций городов в направлении обеспечения первых шагов по запуску ипотеки. Сценарий основывается на взаимодействии муниципальных администраций с банками. Согласно этой модели, администрации на стартовом этапе принимают на себя основной груз имущественного поручительства по обеспечению первичной эмиссии ценных бумаг. Достоинство этого сценария в том, что заемщик может сразу получить выход на реальные деньги для покупки квартиры, а средства для этого выделяются из бюджета администрации. Разумеется, это чисто российский сценарий, связанный с неготовностью банков изначально взять на себя существенные стартовые организационно–финансовые нагрузки. Такая модель может иметь успех в некоторых крупных городах, относительно успешно интегрировавшихся в рыночную среду и обладающих достаточной ликвидной недвижимостью.

Четвертая модель – «накопительная» модель. Реализация этой модели уже началась. В центральных регионах уже образованы стройсберкассы в виде открытого акционерного общества, которые приступили к привлечению средств граждан, пожелавших стать инвесторами (с последующим их переходом в статус заемщиков после накопления установленной суммы и завершения стройки) строящегося жилья по конкретному адресу [8, С.165].

Пятая модель – «инвестиционно–строительная» деятельность девелоперов по реализации жилья на условиях ипотеки. Зарождение элементов ипотеки не на банковском, а на инвестиционно–строительном поприще – довольно широко распространенное в мире явление. Только в Москве по таким схемам уже реализуется жилье ежегодно на сумму в несколько сотен миллионов долларов.

Шестая модель – «внешне–инвестиционная». В настоящее время наблюдается реальный интерес ряда крупных западных инвесторов к организации ипотечного кредитования в России. Активно работает Коммерческий банк «DeltaCredit» с инвесторами международного масштаба: Международной финансовой корпорацией (МФК) и Европейским банком реконструкции и развития (ЕБРР).

В России на сегодняшний день развитие ипотечного кредитования происходит по двум направлениям:

1) централизованное внедрение схем ипотеки государством;

2) разработка и внедрение разнообразных моделей в регионах РФ.

Сегодня количество банков и риэлторских  компаний, реализующих свои ипотечные  программы, растет постоянно. Но эти  программы не стандартизированы, а  их объемы ограничены отсутствием долгосрочных пассивов. Агентство, привлекая с рынка долгосрочные и относительно недорогие ресурсы, дает банкам и риэлторам возможность выйти на рынки с действительно масштабными программами на базе стандартных рублевых кредитов [9, С.464].

В целом, по итогам изученного материала  можно сделать следующие выводы:

– участники ипотечного рынка предоставляют ипотечные кредиты на различных условиях, вырабатываются различные модели ипотечного кредитования;

– двухуровневая система эффективно распределяет риски между участниками системы, что позволяет привлекать в значительных размерах долгосрочный капитал с финансового рынка;

– увеличение числа участников рынка, а также внимание к нему со стороны западных кредитных институтов, имеющих богатейший опыт работы на этом рынке, будут содействовать улучшению инфраструктуры ипотечного рынка, сделают его более привлекательным для населения.

 

 

 

 

2. РЫНОК ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ.

2.1. Риски ипотечного  кредитования.

          Риски подразделяются на систематические и несистематические. Систематические риски не носят специфического (индивидуального) или местного характера. Несистематические риски - это риски, свойственные конкретной местной экономике. Большинство ипотечных рисков относятся к систематическим рискам. Рисков, которым подвергаются участники ипотечной деятельности достаточно много.

          Ипотечные риски могут быть вызваны разными причинами – экономическими, инфляционными, валютными, налоговыми, политическими, рисками ценных бумаг, рисками неполучения прибыли, рисками банковской неликвидности (ликвидности), неплатежеспособностью клиента, снижением стоимости недвижимости и т.д. Одни из них являются обобщенными рисками - инфляционный, рыночный; другие – пограничными, комплексными с другими рисками непосредственно или косвенно влияют друг на друга [10, № 5].

          Внедрение операций по долгосрочному жилищному ипотечному кредитованию ставит перед банками ряд особых проблем в области управления своими рисками в силу специфики данного вида кредитования, требующая принятия особых мер по управлению рисками, заключается, прежде всего, в скудеющем:

- долгосрочный характер кредита;

- обеспечение возвратности  кредитных средств осуществляется  в виде залога жилого помещения,  приобретенного на средства кредита;

- способ погашения  кредита, при котором платежи  распределяются равными частями  на протяжении всего срока  кредита. 

          Наиболее характерными рисками,  присущими данным кредитным операциям  являются следующие: кредитный  риск, риск процентных ставок, риск ликвидности.

          Кредитный риск – это риск  неисполнения заемщиком своих  обязательств по кредиту, риск  неплатежа.

          В качестве системных причин, влияющих на степень кредитного  риска, следует отметить:

- уровень развития  законодательной базы, ее адекватность задачам развития системы жилищного ипотечного кредитования населения;

- социально-экономическая  стабильность в стране, уровень  развития жилищного рынка, наличие  достаточно платежеспособного спроса  на ипотечные кредиты [11, С.36–37].

          Вопросы кредитного риска решаются комплексно, это государственная политика, политика кредитных учреждений области первичного взноса. И здесь большая роль принадлежит правильному выбору кредитных технологий и инструментов как составная часть андеррайтинга или банковской политики.

          Существует целый ряд показателей,  определяющих важность (и доступность)  кредита. В качестве дополнительной  гарантии кредита (к залогу  и страхованию) ввиду больших  рисков ипотечного кредитования  предполагается крупный первичный взнос заемщика в качестве частичной оплаты недвижимости продавцу. Повышение рыночного кредита над суммой кредита и определяет степень защищенности на всех стадиях кредитования. Это является важнейшим фактором повышения ликвидности предмета обеспечения, отягощенного залогом. Чем больше взнос или выплаченная часть кредита, тем легче продать этот кредит. Следовательно, риск уменьшается в прямом соответствии с выплатами как по первичному взносу (чем больше взнос, тем меньше риск), так и с выплатами по основной части кредитного долга.

          Доходы заемщика также напрямую ограничивают максимальную сумму кредита. В то же время процент по кредиту влияет на сумму кредита, но уже косвенным путем, через максимальную сумму кредитного долга или максимальные выплаты по оплате за кредит, входящие в общую сумму и составляющие обычно его большую часть.

          В случае рискованных кредитов доля ипотечного обязательства должна быть обязательно меньше стоимости недвижимости на 30 % и выше, с предоставлением также дополнительных гарантий.

          Управление кредитным риском  со стороны банка определяет  необходимость проведения постоянного  контроля за состоянием и качеством  кредитного портфеля банка, как  по его структуре кредитов, так  и с точки зрения мониторинга  за отдельными группами кредитов.

          Контроль и регулирование кредитного  портфеля включают в себя:

- контроль за качеством  предоставляемых кредитов;

- распределение и мониторинг  кредитов по группам рисков  в соответствии с требованиями  ЦБ РФ и внутренними инструкциями  банка;

- создание резервных фондов на возможные потери по ссудам;

своевременное выявление  проблемных кредитов и разработанный  план мероприятий по работе с ними;

- разработка программ по возврату кредитов [12, С.40].

         Самая главная проблема банков не в том, чтобы выдать кредиты, несмотря на отсутствие необходимого работающего правового поля, кредитных технологи и т.д., а в том чтобы эти кредиты были возвращены и стоимость выплат за кредит банка, как минимум, адекватным необходимым банковским затрата с отдачей минимальной прибыли (для этого в настоящий момент нужны также гарантии государства.) [13, № 5].

          Риск процентной ставки. Банковская  прибыль (доход кредитора) формируется,  в основном, за счет разницы  в процентах по выданным кредитам  и привлекаемым источникам (по депозитам, банковским займам, выпускаемым ценным бумагам и др.). Риск процентной ставки – это риск недополучения банками прибыли в будущем в результате изменения процентных ставок (по самым разным причинам, в частности, в связи с экономической или иной ситуацией, выбором неэффективной банковской политики, выбором неправильных инвестиционных инструментов и технологий и т.д.), т.е. когда процентная ставка, по которой выдан кредит заемщику, оказывается меньше, чем процентная ставка по привлекаемым банкам в настоящее время или в будущем средствам. Сбалансированность банковских активов и пассивов как по ставкам, так и по времени является основной сложностью в долгосрочном кредитовании, в частности, в связи со свободным режимом изъятия средств (или предупредительным, в зависимости от технологии сбережения) по депозитам, а также непредсказуемостью рыночный ставок и другим причинам. [14, № 5].

          Риск ликвидности. Данный риск  возникает при недостатке ликвидных  ресурсов у банка и при наступлении сроков платежей по своим обязательствам, который возникает в силу несбалансированности его активов и пассивов.

          В процессе долгосрочного ипотечного  кредитования обостряется проблема  обеспечения ликвидности баланса  банка. Это связано с тем,  что ресурсная база ипотечных кредитов формируется в значительной степени за счет привлечения краткосрочных кредитов и депозитов. В этих условиях велика вероятность возникновения ситуации неплатежеспособности в результате невозможности банка полностью покрыть срочные обязательства по пассивным операциям, поскольку отвлечение средств в долгосрочные кредиты не компенсируется привлечением долгосрочных пассивов [15,  №5].