Ипотечное кредитование и перспективы его развития в Российской Федерации

В качестве мер по стимулированию ипотечного кредитования представляются необходимыми следующие действия:

– совершенствовать правовые основы реализации прав по ипотеке;

– регулировать механизмы привлечения долгосрочных финансовых ресурсов;

– создать благоприятную  налоговую среду для ипотечного жилищного кредитования граждан;

– организовать эффективные  условия работы кредитных организаций  на рынке ипотечных кредитов [19, С.8].

Так, в России риски  предоставления долгосрочных жилищных ипотечных кредитов усиливаются  вследствие проблем, связанных с  трудностями обращения взыскания  на заложенное имущество в случае невозврата кредита и сложностями  выселения залогодателя и членов его семьи. Однако они могут быть существенно снижены в результате устранения противоречия между нормами права, закрепленными, с одной стороны, в Федеральном законе «Об ипотеке (залоге недвижимости)», с другой – в Гражданском кодексе Российской Федерации, в отношении последствий невыполнения заемщиком обязательств по кредитному и ипотечному договорам.

Речь идет о правах пользования жилым помещением членами  семьи собственника, проживающими в  принадлежащем ему жилом помещении, приобретенном с помощью кредита  и находящемся в залоге. Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусмотрено, что после обращения взыскания на заложенный жилой дом или квартиру и реализации этого имущества залогодатель и проживающие совместно с ним члены его семьи обязаны по требованию собственника жилого дома или квартиры в течение месяца освободить занимаемое жилое помещение при условии, если:

– жилой дом или  квартира были заложены по договору об ипотеке в обеспечение возврата кредита, предоставленного на приобретение или строительство этого жилого дома или квартиры;

 – проживающие  с залогодателем члены его  семьи дали до заключения договора  об ипотеке, а если они были  вселены в заложенный дом или  квартиру позже, – до их  вселения, нотариально удостоверенное  обязательство освободить заложенный дом (квартиру) в случае обращения на него взыскания.

В то же время норма, предусмотренная  статьей 292 Гражданского кодекса Российской Федерации, ставит серьезные препятствия  на пути развития ипотечного жилищного  кредитования и жилищного рынка в целом.

Необходимо внести ряд  поправок в указанные законы в  части оснований и порядка  обращения взыскания на заложенное имущество, а также выселения  с целью однозначного понимания  закрепленных в Федеральном законе «Об ипотеке (залоге недвижимости)»  норм.

Регулирование механизма  привлечения долгосрочных финансовых ресурсов происходит путем инициирования  соответствующих поправок в гражданское  законодательство, в том числе  через упорядочение контрактных  обязательств с вкладчиками по части  лимитирования возможностей клиентов досрочно снимать средства с открытых счетов (установив режим безотзывных вкладов), а также вовлечение в банковский оборот сравнительно «длинных» ресурсов экономики — пенсионных (в накопительной части трудовой пенсии) средств.

Определенного законодательного регулирования требуют вопросы привлечения средств пенсионной системы для ипотечного кредитования. Именно пенсионные фонды обладают «длинными» деньгами, которые можно инвестировать в облигации с ипотечным покрытием, вероятно, следует установить определенный максимальный показатель инвестирования пенсионных накоплений в ипотечные ценные бумаги, хотя этот вопрос должен устанавливаться законом, регулирующим деятельность пенсионных фондов. Статья 26 Федерального закона от 24 июля 2002 г. №111–ФЗ «Об инвестировании средств для финансирования накопительной части трудовой пенсии в Российской Федерации» устанавливает возможность инвестировать пенсионные накопления в ипотечные ценные бумаги, однако предельный размер инвестиций не установлен [20, С.14].

В части создания благоприятной  налоговой среды для ипотечного жилищного кредитования граждан  необходимо:

– увеличение размера  предоставляемой физическим лицам  льготы и увеличения срока, на который  предоставляется льгота для лиц, получивших кредит на строительство или приобретение жилья, на весь период погашения кредита;

– увеличения размера  не включаемых в совокупный налогооблагаемый доход физических лиц денежных средств, полученных от продажи квартир и  жилых домов, принадлежащих им на праве собственности.

В части организации  эффективных условий работы кредитных  организаций на рынке ипотечных  кредитов, развития инфраструктуры рынка  ипотечных кредитов необходимо:

– регулирование деятельности кредитных организаций на рынке  ипотечных кредитов. На наш взгляд, представляется целесообразным для ЦБ РФ на базе универсального кредитного института юридически и в методическом плане разработать структуру специализированного ипотечного банка с четко обусловленными параметрами собственных средств и ипотечного кредитного портфеля, критериями финансовой устойчивости для баланса и структуры по ценным бумагам (по ипотекам) обязательств, обоснованными нормативами ликвидности и обязательными резервными требованиями в зависимости от величины портфеля ссуд, доли ипотечных обязательств, источников формирования пассивов на длительный срок (депозиты, средства на расчетном счете, облигационные займы и пр. [21, С.62];

– помимо этого необходимо предусмотреть ряд специальных  жилищных льгот для банков, осуществляющих ипотечную деятельность. Достаточно действенной мерой может стать введение порядка, при котором банки, открывающие жилищные вклады и предоставляющие ипотечные кредиты, имеют возможность уменьшать налогооблагаемую прибыль на сумму выданных долгосрочных жилищных кредитов или для них применяется освобождение от налогов прибыли, полученной от ипотечных кредитов. Кроме того, по мнению экспертов, следует освободить от резервирования или снизить нормы обязательных резервов, депонируемых банком в ЦБ РФ, по средствам, поступающим на жилищные вклады;

– создание и развитие системы стройсберкасс. В России при распространении модели стройсберкасс  значительно расширятся объемы ипотечного рынка, что повлечет и увеличение масштабов строительства. Мировой  и российский опыт демонстрирует, что государство должно проводить целенаправленную политику в направлении создания экономических, законодательных, налоговых условий, и, прежде всего, в непосредственном участии в создании инфраструктуры ипотечной системы. Для создания и развития системы стройсберкасс необходимы:

– принятие закона о стройсберегательных  кассах как специализированных кредитных  организациях;

– государственная финансовая поддержка данных учреждений в виде дотаций участникам системы накопительных  вкладов для приобретения или  строительства жилья;

– страхование ипотечных  кредитов;

– государственные гарантии возвратности средств по вкладам  физических лиц в стройсберегательные  кассы;

– налоговые преференции  участникам системы данных учреждений.

С помощью модели стройсберкасс  у населения появится надежный в финансовом отношении механизм накопления средств на приобретение жилья, что позволит повысить покупательную способность и доступность ипотечных кредитов.

Кроме того, необходимо принятие законодательных актов в области  строительства, способствующих снижению себестоимости жилья. Прежде всего, пристальное внимание надо обратить на выделение земельных участков под застройку, – при котором велика зависимость инвесторов и строителей от местных администраций. Больших инвестиций со стороны строителей требует выкуп участков и проведение к ним коммуникаций. Это возможно решить путем развития девелопмента, изменения ряда налогов и других мер.

Требуют срочного решения  и проблемы, связанные с получением исходно–разрешительной документации, согласованием и проведением экспертиз градостроительной и проектной документации. От подачи заявки на предоставление земельного участка до утверждения акта приемки объекта в эксплуатацию и государственной регистрации права на объект недвижимости проходит от 1,5 до 3,5 лет. Заслуживает внимания пример Нижегородской области. В целях активизации жилищного строительства там было разработано Положение об организации целевого льготного кредитования инвесторов и застройщиков жилищного строительства. Согласно этому положению, в программу льготного кредитования включаются незавершенные строительством дома высокой степени готовности, чей срок достройки не превышает 6 месяцев, что значительно расширяет первичный рынок жилья, который можно вовлечь в ипотечный механизм.

Конкретная поддержка со стороны государственных органов применительно к системе ипотечного жилищного кредитования может выражаться в следующих формах:

– придание системе ипотечного жилищного кредитования статуса муниципальной;

– приоритетное выделение площадок под застройку (без всяких дополнительных условий) для реализации системы;

– снятие или значительное уменьшение величины финансовой нагрузки на участников системы за счет снижения расходов на инфраструктуру и других льгот;

– выделение из федерального, городского или местного бюджета безвозмездных субсидий на строительство или приобретение жилья;

– предоставление гражданам  льготных условий кредитования;

– принятие постановлений о залоговом кредитовании (на местном уровне), при котором муниципальные власти выступают гарантом по кредитам на реализацию высокоэффективных проектов, если эти проекты соответствуют приоритетным направлениям городского развития, а заемщик – установленным критериям;

– эмиссия муниципальных  ценных бумаг, которые наряду с обеспечением притока средств в программы развития могут быть предметом залога в обеспечение кредитов, привлекаемых инвесторами на реализацию нужных городу проектов;

– выпуск облигационных займов, обеспеченных землей и недвижимостью.

В нынешних условиях, когда  предпринимаются меры по стабилизации экономики и реформированию кредитно–финансовой сферы, формирование системы ипотечного жилищного кредитования становится одним из приоритетных направлений государственной политики. Не случайно Правительством РФ была одобрена Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования. Она ориентирована на создание системы эффективного и масштабного долгосрочного ипотечного кредитования населения. В качестве основной задачи государства в Концепции выдвигается создание законодательной базы и нормативного регулирования процесса ипотечного кредитования с целью снижения финансовых рисков и повышения доступности жилья. Наряду с Концепцией, Постановлением Правительства РФ утвержден План подготовки проектов нормативных правовых актов, обеспечивающих развитие системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации. Совершенно очевидно, что существующая сегодня законодательная база недостаточно полна, имеет внутренние противоречия, что, в частности, мешает банкам эффективно участвовать в ипотечном кредитовании. Принятое Постановление позволяет устранить многие препятствия на пути развития ипотеки.

Таким образом, предлагаются следующие основные направления  решения проблем ипотечного кредитования:

1) совершенствование  законодательной и нормативной базы, обеспечивающей исполнение обязательств при ипотечном кредитовании, в первую очередь в части создания четкой процедуры обращения взыскания на предмет ипотеки и выселения неплательщика по кредиту из заложенного жилья;

2) создание и внедрение  универсального механизма обеспечения притока долгосрочных финансовых ресурсов;

3) налоговое стимулирование  граждан – получателей ипотечных  кредитов, с одной стороны, и  коммерческих банков – ипотечных  кредиторов и инвесторов, обеспечивающих  рефинансирование коммерческих банков–кредиторов, – с другой;

4) создание равных  условий для свободной конкуренции  между субъектами рынка ипотечных  кредитов;

5) создание механизмов  социальной защиты заемщика в  случае неправомерных действий  банков–кредиторов, а также для  его социальной адаптации при процедуре выселения, обусловленной невозможностью погашения взятого ранее ипотечного кредита;

6) уточнение нормативной  базы, регулирующей деятельность  кредитных организаций по предоставлению  и обслуживанию ипотечных долгосрочных  кредитов, а также их рефинансированию;

7) формирование нормативно–законодательных  основ для использования новых  финансовых инструментов (ценных  бумаг) в целях привлечения  долгосрочных ресурсов в эту  сферу.

Реализация вышеназванных  мероприятий позволит:

– говорить о снижении для банков негативных проявлений на ипотечном кредитном сегменте и вызвать заинтересованность банков. Умеренная инфляция, достаточные бюджетные гарантии на ипотеку создадут внешние (конъюнктурные) стимулы к росту. А банки при участии ЦБ РФ способны за счет взвешенных ипотечных коэффициентов, лояльных к специализированным ипотечным кредиторам резервных требований подготовить — юридически и финансово – почву для становления эффективной, самодостаточной, доступной и низкорисковой ипотечной кредитной системы;

– увеличить платежеспособный спрос граждан и сделать приобретение жилья доступным для основной части населения;

– активизировать рынок  жилья;

– привлечь в жилищную сферу сбережения населения и другие внебюджетные финансовые ресурсы;

– обеспечить развитие строительного комплекса;

– оживить экономику  страны в целом.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

4.2. Порядок предоставления ипотечного кредита коммерческими банками.