Ипотечное кредитование и перспективы его развития в Российской Федерации

ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНТСТВО  ПО ОБРАЗОВАНИЮ

КАЗАНСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ  ТЕХНОЛОГИЧЕСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ

КАФЕДРА ЭКОНОМИКИ

 

 

 

 

 

 

 

Реферат по экономической  теории

на тему: «Ипотечное кредитование и перспективы его развития в Российской Федерации»

 

 

 

 

 

Работу выполнила:

студентка группы № 3451-84

Егорова К.В.

Работу проверил:

Горбач Л.А.

 

 

 

 

Содержание

 

 

 

 

Введение.

            Ипотека (от греческого – залог, заклад) – ссуда под залог городской или сельской недвижимости, главным образом земли, а также домов. Ипотекой называют также закладную на заложенное имущество и долг по ипотечному кредиту. В более полном и широком понимании ипотека означает не только ипотечные кредиты в виде банковской ссуды или закладной, но и рынок ипотечных бумаг. Последний позволяет иметь долгосрочные ресурсы в виде государственных денег или собственного капитала банков, но главным образом мобилизуя инвестиционный капитал. Кредит по ипотеке самый долгосрочный — от 10 до 40 и более лет — и имеет, как правило, сравнительно низкие процентные ставки.

В наибольшей степени  ипотека развита в США, Канаде, Великобритании, Германии, Франции, Швеции. В СССР в результате установления диктатуры пролетариата, на основе ликвидаций или ограничения частной собственности на землю и недвижимое имущество исчезла база для функционирования ипотеки, был утрачен и ранее накопленный опыт. Более того, в учебниках по экономической литературе утверждалось, что ипотеки в СССР, где вся земля национализирована, нет и не может быть никогда. Этот тезис настолько глубоко вошел в сознание нашего народа, что из–за инерционности мышления стал препятствием на пути возрождения ипотеки, когда в стране начались изменения в сторону рыночных отношений.

Актуальность темы определяется следующими факторами. Во–первых тем, что ипотека служит в странах с развитой рыночной экономикой одним из важнейших инструментов обеспечения нормального функционирования финансово–экономического механизма, поддержания на должном уровне платежной дисциплины, надежной гарантией прав и законных интересов кредиторов, одним из наиболее эффективных способов перехода ресурсов в руки, рентабельно действующих собственников. Во–вторых тем, что непосредственно актуальность ипотеки существенно возрастает в трансформационных и переходных экономиках, т.к. применения ипотеки как способа обеспечения возвратности ипотечных кредитов должно позволить в значительной степени повысить интеграционные тенденции, а также разблокировать препятствия на пути развития хозяйственных связей, повысить надежность капиталовложений, а также дать мощный импульс жилищному строительству и ряду других отраслей экономики.

Цель работы – изучить сущность ипотечного кредитования, проанализировать современную ситуацию в системе ипотечного кредитования в РФ. В соответствии с поставленной целью определены задачи исследования:

– изучить понятие и значение ипотечного кредита;

– проанализировать основные тенденции ипотечного кредитования и виды ипотечного кредита в России;

– определить перспективы развития ипотечного кредита.

 

1 .СУЩНОСТЬ И ПОНЯТИЕ  ИПОТЕКИ. 

1.1. Понятие и сущность ипотечного кредитования.

            Кредит как экономическая категория представляет собой определенный вид общественных отношений, связанных с движением стоимости на условиях возвратности, срочности, платности. Главной причиной необходимости кредита является обеспечение непрерывности процесса производства. Другие, вторичные факторы необходимости кредита, это сезонность производства, необходимость авансирования денежных средств на капитальное строительство, несовпадение периода реализации товара и времени закупки средств производства [1, С.52].

Ипотечный кредит, являясь  одной из форм кредитных отношений, обладает всеми признаками кредита. Ипотечный кредит представляет собой движение ссудного капитала в сфере недвижимости, связанное с предоставлением ресурсов на условиях возвратности, срочности, платности.

Многие исследователи  и практики ипотечного дела понимают под ипотечным любой кредит, который  предоставляется под залог недвижимости, независимо от цели его использования [2, С.14]. Однако сущность ипотечного кредита состоит не просто в предоставлении недвижимости в качестве обеспечения, оформляемого специальным документом – договором ипотеки, закладной (в этом случае мы можем говорить о данном виде кредита просто как о кредите под залог), а в его целевом использовании – приобретении или строительстве недвижимости. Можно выявить следующие отличительные особенности ипотечного кредита:

1) Обязательность обеспечения залогом (причем в качестве залога может выступать и та недвижимость, для покупки которой берется ипотечный кредит). Это означает, что в случае неисполнения заемщиком обязательств осуществляется обращение взыскания на жилье с последующей его реализацией, чтобы погасить задолженность заемщика по кредиту перед кредитором. Оставшаяся после погашения кредита сумма за вычетом расходов, связанных с процедурой обращения взыскания и продажи жилья, возвращается бывшему заемщику.

Заемщик и все совершеннолетние члены его семьи дают нотариально заверяемое согласие на освобождение переданного в ипотеку жилого помещения в случае обращения на него взыскания.

Передаваемое в ипотеку  жилье должно быть свободным, от каких – либо ограничений (обременении), не должно быть заложено в обеспечение другого обязательства.

2) Длительность срока  предоставления кредита. Долгосрочные  ипотечные жилищные кредиты предоставляются  на срок от 3 и более лет (оптимально 20–25 лет). Благодаря длительному сроку погашения уменьшается размер ежемесячных выплат заемщика.

3) Большинство ипотечных  ссуд носят целевой характер.

4) Ипотечный кредит  считается относительно низкорисковой  банковской операцией. К основным  требованиям можно отнести следующие:

– сумма кредита, как правило, составляет не более 60–70% рыночной стоимости покупаемого жилья;

– при процедуре оценки вероятности погашения кредита кредитор использует официально подтвержденную информацию о текущих доходах заемщика и созаемщиков.

Кроме того, ипотечный  кредит выдается, как правило, на специальных условиях, обусловленных спецификой формы залога недвижимости, поскольку:

– недвижимость сравнительно мало подвержена риску гибели или внезапного исчезновения, а её наличие легко проверяется;

– недвижимость обладает осложнённой оборотоспособностью (связанной с необходимостью регистрации сделок с ней в государственных органах), что позволяет кредитору легко проконтролировать либо вообще запретить её отчуждение;

– стоимость недвижимости имеет тенденцию к постоянному росту, что даёт кредитору гарантии полного погашения задолженности;

– высокая стоимость недвижимости и риск её потери являются мощным стимулом, побуждающим должника к точному и своевременному исполнению своих обязательств [3, С.25].

Указанные стандарты  и требования направлены на снижение рисков для кредитора и заемщика.

Таким образом, ипотечный кредит – это долгосрочный кредит, выдаваемый под залог недвижимого имущества с целью приобретения земельных площадей; приобретения жилища и т.д.

В экономической теории ипотека рассматривается не только на уровне единичного акта, то есть отдельного кредита, но и как самопроизводящаяся подсистема финансового рынка. В современном понимании ипотечный рынок представляет собой рынок ипотечных ссудных капиталов, на котором происходит купля–продажа ипотечных облигаций, выпускаемых торгово–промышленными корпорациями и используемых для предоставления кредита под залог недвижимости. В таком понимании ипотека охватывает довольно широкий круг участников (заемщик–кредитор, заемщик–конечный инвестор) и характеризует воспроизводство системы ипотечного бизнеса. С этих позиций ипотечный рынок делится на первичный и вторичный [4, С.33].

Основными участниками  первичного рынка являются физические и юридические лица, с одной  стороны, и коммерческие, ипотечные  банки и другие финансово–кредитные учреждения, с другой стороны. На этом рынке осуществляются сделки между непосредственными участниками, то есть выдаются кредиты под залог недвижимости. На вторичном рынке происходит продажа закладных, но уже по предоставленным ипотечным кредитам. Основными субъектами вторичного рынка закладных выступают, во–первых, ипотечные банки и крупные эмиссионно–финансовые корпорации, которые скупают первичные закладные у банков и осуществляют эмиссию ценных бумаг на скупленные закладные; во–вторых, инвесторы (коммерческие банки, страховые компании, пенсионные фонды, физические лица и др.), скупающие ценные бумаги за реальные деньги. Несмотря на кажущееся различие между первичным и вторичным рынками закладных, они составляют единое целое ипотечного рынка, так как на вторичном рынке, по сути, происходит перераспределение закладных между ипотечным банком и инвесторами.

Таким образом, в более  полном и широком понимании ипотека  означает не только ипотечные кредиты  в виде банковской ссуды или закладной, но и рынок ипотечных бумаг. Последний позволяет иметь долгосрочные ресурсы в виде государственных денег или собственного капитала банков, но главным образом мобилизуя инвестиционный капитал.

Под системой ипотечного кредитования подразумевается создание соответствующих институтов и отработанных механизмов, которые бы обеспечили возможность эффективного ипотечного кредитования.

Для формирования слаженной  и эффективно функционирующей системы  ипотечного кредитования, в первую очередь, необходима действующая система ипотечных кредитных институтов, включая банки и другие ипотечные кредитные учреждения, непосредственно осуществляющих ипотечные кредитные операции [5, С.53]. Эффективность функционирования данной системы в значительной степени зависит от уровня развития инфраструктуры, включающей систему регистрации оборота недвижимого имущества, систему профессиональной оценки стоимости недвижимого имущества, страховые компании, а также институты, организующие деятельность на вторичном рынке ипотечных ссуд, и некоторые другие элементы.

Ипотечные кредиты классифицируются по различным признакам:

1) по объекту недвижимости:

– земельные участки;

– предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

– жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

– дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

– воздушные, морские суда, суда каботажного плавания и космические объекты; объекты незавершенного строительства;

2) по целям кредитования:

– приобретение готового жилья в многоквартирном доме либо отдельного дома на одну или несколько семей в качестве основного или дополнительного места жительства;

– приобретение дома для сезонного проживания, дачи, садовых домиков с участками земли; приобретение земельного участка под застройку;

3) по виду кредитора: банковские и небанковские;

4) по виду заемщиков как субъектов кредитования:

– кредиты, предоставляемые застройщикам и строителям;

– кредиты, предоставляемые непосредственно будущему владельцу жилья;

– по степени аффилированности заемщиков.

Кредиты могут предоставляться  сотрудникам банков; сотрудникам  фирм – клиентов банка; клиентам риэлтерских фирм; лицам, проживающим в данном регионе; всем желающим;

5) по способу рефинансирования. Ипотечным кредитованием занимаются различные кредитные институты. Особенности их деятельности заключены в способе рефинансирования выдаваемых кредитов.

6) по способу амортизации долга:

– постоянный ипотечный кредит;

– кредит с переменными выплатами;

– кредит с единовременным погашением согласно особым условиям;

7) по виду процентной ставки:

– кредит с фиксированной процентной ставкой;

– кредит с переменной процентной ставкой;

8) по возможности досрочного погашения:

– с правом досрочного погашения;

– без права досрочного погашения;

– с правом досрочного погашения при условии уплаты штрафа;

9) по степени обеспеченности (величине первоначального платежа). Сумма кредита может составлять от 50 до 100 процентов стоимости заложенного имущества [6, С.52].

Кроме того, ипотечные кредиты могут быть обычными и комбинированными (выдаваемыми несколькими кредиторами), а также субсидируемыми и выдаваемыми на общих условиях.

В странах с развитыми  рыночными отношениями практикуются все виды ипотечных кредитов.

Ипотека традиционно  служит в странах с развитой рыночной экономикой одним из важнейших инструментов обеспечения нормального функционирования финансово–экономического механизма, поддержания на должном уровне платежной дисциплины, надежной гарантией прав и законных интересов кредиторов, одним из наиболее эффективных способов перехода ресурсов в руки рентабельно действующих собственников.