Проблемы и перспективы развития ипотечного кредитования в России

     Аналитики крупнейших российских банков и ипотечных  брокеров утверждают, что перспективы  развития отечественной ипотеки  напрямую связаны с развитием  сценария мирового кризиса. Деловая  активность кредитных организаций  и заемщиков обещает вернуться  в прежнее состояние после окончания кризисных явлений. Большинство экономических экспертов говорят о том, что новый виток в отечественном ипотечном кредитовании стоит ожидать не ранее чем через год-полтора. Это связано, прежде всего, с кредитными возможностями банков, а также с необходимостью наличия доверия заемщиков и кредиторов к существующей экономической ситуации. Определяющее значение для возрождения ипотеки имеет годовой уровень инфляции и материальное благополучие населения.

     Также существенно проблема о том что, банкам придется простить 20% кредитов. Ситуация с "плохими" кредитами в банковском секторе может развиваться еще хуже, чем ее сейчас оценивают финансисты. К концу года уровень невозвратных кредитов может достичь 20%, полагают эксперты Unicredit. Ранее этот показатель прогнозировался на уровне 10%-15%, но речь шла о просроченных, а не безнадежных кредитах.  
 
 
 
 
 
 

В таб.1 показаны доля просроченной задолжности.  

     Таблица 1.

         По объемам выданных ипотечных кредитов в 2008г. тройку лидеров возглавили Свердловская область (22,1 млрд руб.), Красноярский край (19,2 млрд руб.) и Челябинская область (18,7 млрд руб.). При этом самая низкая ипотечная задолженность на 01.01.2009г. в Республике Татарстан (18,1 млрд руб.) и Ростовской области (20,1 млрд руб.).

     При удачном разрешении мировой финансовой ситуации в России вновь станет популярным жилищное ипотечное кредитование населения, а также коммерческая ипотека  на развитие предприятий. Большое будущее  имеет также ипотечное кредитование на приобретение земельных участков, водных и воздушных судов.

     В условиях правовой защиты институтов ипотечного кредитования и их клиентов, а также при наличии рационального  государственного регулирования системы  ипотечного кредитования российские ипотечные  банки, используя свою методологическую базу и отработанные кредитные инструменты, зарубежный опыт, смогут работать так же, как работают ипотечные банки развитых стран. Создание системы ипотечного кредитования и вторичного рынка закладных могло бы стать очередным шагом в развитии рыночных отношений в России, а также способствовать укреплению банковской системы страны, развитию сферы жилищного строительства и, следовательно, улучшению жилищных условий населения России в целом.

 Основными  проблемами ипотечного кредитования  являются слабость ресурсной базы российских банков, неустойчивый уровень дохода основной массы населения и, особенно, недостаток жилья в России. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Выводы  и предложения 

     Существующее  в России законодательство обеспечивает возможность приобретения различных  видов недвижимого имущества  под залог. В частности, законом  разрешена ипотека земельных  участков, зданий, сооружений, судов (воздушных, водных) и ипотека жилых помещений.                

     Мировой финансовый кризис затормозил развитие ипотечного кредитования в России, вернув его практически на исходные позиции. Однако эксперты в области  экономики считают, что трудности  российской ипотеки носят временный характер и после окончания кризисной ситуации вновь вернутся на прежние темпы развития.

     В данной работе рассмотрены вопросы, связанные с определением сущности ипотеки, изучены вопросы развития ипотечного кредитования в России и  в Татарстане, рассмотрен опыт зарубежных стран. Исходя из чего, можно сделать следующие выводы:

     1. Ипотека – это залог недвижимости (земли, строений, сооружений, квартир,  долгов и т.д.) с целью получения  ипотечной ссуды, при котором  закладываемое имущество не передается в руки кредитора, а остается у должника.

     Поскольку ипотека представляет собой залог  и служит обеспечением обязательства, она получила особое распространение  в банковской практике как инструмент снижения кредитных рисков по специальному виду кредита – ипотечному кредиту, который выдается, как правило, на специальных условиях, обусловленных спецификой формы залога недвижимости.

     2. Проведенный анализ развития  ипотечного кредитования в РФ  показал, что ипотечное кредитование  в России начал сбавлять темпы  своего развития. К концу 2008 года возросли ставки ипотечного кредитования, снизился объем выдачи кредитов, банки мгновенно среагировали приостановкой ипотечных программ. Также тенденцией стало: сокращение программ в иностранной валюте, повышение требований к первоначальному взносу, прекращение кредитования нового строительства. Аижк готово запустить в Татарстане специальный проект, который будет направлен на выпуск ипотечных облигаций. Такие меры по оживлению рынка недвижимости Татарстана внушают надежду, что ипотека в Казане в скором времени немного оживится.

     3. Проведенный анализ опыта развитых  стран показал, что ипотека  является мощным фактором развития  экономики (так до 80% всех залогов  в Европе являются ипотечными), поскольку процент за ипотечный  кредит существенно ниже, чем за другие виды банковских кредитов.

     4. Основными причинами, сдерживающими развитие ипотеки

     России, являются:

     - ограниченное предложение жилья  – главный тормоз развития  ипотеки, поскольку дефицит увеличивает  стоимость жилья и, соответственно, размер выплат по кредиту.

     - низкая платежеспособность населения  особенности – в настоящее  время ипотечным кредитом могут  воспользоваться около 5-6% российских  семей; 

     - невозможность подтверждения своих  доходов приводит к ограниченному  кругу заемщиков, способных без лишних проблем взять ипотечный кредит;

     - высокие процентные ставки, основные  причины которых – отсутствие  дешевых и долгосрочных источников  финансирования, а также инфляция, которая в России до сих  пор сравнительно велика –  около 10% годовых в рублях;

     - политической, социально-экономической  и финансовой ситуации в России;

     - отсутствие возможности выселить  заемщика из квартиры в случае  неплатежей – дополнительный  риск кредитора, который делает  бесполезным договор залога приобретаемой  квартиры и фактически меняет суть ипотечного кредитования.

     С учетом сложившихся в России условий, основными сценариями решения проблем  внедрения ипотечного кредитования в целом по стране могут быть:

     1. Развитие инициативы коммерческих  банков, прежде всего универсальных, имеющих подразделения ипотечного кредитования и свободные внутренние денежные ресурсы по кредитованию граждан под залог объектов недвижимости.

      2. Создание при поддержке государства  федерального агентства по ипотечному  кредитованию и внедрение через него полноценной системы организации ипотечного кредитования, предполагающей создание вторичного рынка ценных бумаг, обеспеченных закладными на недвижимость, для направления в систему свободных денег от независимых инвесторов.                                                                                                                                                                                                                                                                                  3. Развитие инициативы администраций крупных городов и их союз с уполномоченными на развитие ипотеки банками, при котором администрация на стартовом этапе принимает на себя основной груз имущественного поручительства по обеспечению первичной эмиссии ценных бумаг, формируя для этого залоговый фонд из состава объектов муниципальной собственности.

     4. Развитие ипотеки на основе  использования потенциала Сбербанка  РФ и реализации модели ипотеки,  базирующейся на сберегательно  - ссудном принципе.

     5. Выход зарубежных банков на рынок ипотечного кредитования в России с их адаптацией хорошо отработанных схем и технологий банковского обслуживания клиентов в рамках ипотеки, и, прежде всего, в рамках системы стройсбережений, к российским условиям.

     6. Зарождение элементов ипотеки не в банковской, а инвестиционно-строительном деятельности, путем использования различных форм реализации жилья с оплатой в рассрочку или с предоставлением ипотечных ссуд.  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     Заключение

     ипотечный кредит заем жилищный

     Тема  ипотечного кредитования крайне актуальна, однако до сих пор правительству  не удавалось сделать ипотеку  массовой. Виной тому низкие доходы населения, высокая инфляция, отсутствие необходимой правовой базы для развития ипотеки. Были намечены также серьезные цели и поставлены реализуемые задачи, для того чтобы, в конечном счете, с помощью ипотеки разрешить жилищные проблемы граждан страны. По мнению специалистов, если российские власти действительно реализуют выдвинутые задачи, то в ближайшие несколько лет ипотека (ипотечное кредитование) станет, доступна большинству жителей России.

     Важно отметить, что развитие ипотечного кредитования у нас в стране получило активную и всестороннюю поддержку  на высшем государственном уровне, в администрациях субъектов Российской Федерации создаются комиссии, а при федеральном правительстве расширяет свое влияние Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Ипотечный рынок не стоит на месте, бурно развивается, и как следствие, - динамичное изменение его структуры. На первый план выходят специализированные банки, обладающие длинными финансовыми ресурсами.

     Однако  в любом случае на быстрое решение  проблемы надеяться не приходится. Чтобы построить столько жилья, сколько нужно для удовлетворения текущего спроса, необходимы строительные мощности, производство стройматериалов, рынок которых монополизирован.

     Становление ипотеки и системы ипотечного кредитования в России осложнено  такими факторами, как:

     - недостаток ресурсов коммерческих  банков для долгосрочного инвестирования;

     - отсутствие государственной поддержки  и льготного налогообложения  для инвесторов, предоставляющих  долгосрочные кредиты;

     - недостаточная разработка законодательной  базы ипотечного кредитования;

     - отсутствие вторичного рынка  закладных.

     Самым существенным недостатком ипотеки является так называемая "переплата" за квартиру, которая может достигать 100 процентов и более. "Переплата" по ипотеке включает в себя проценты по ипотечному кредиту и ежегодные суммы обязательного страхования. Кроме того, в процессе получения ипотечного кредита заемщику приходится нести еще некоторые дополнительные расходы, такие как оплата услуг оценочной компании и нотариуса, плата банку за рассмотрение заявки на кредит, сбор за ведение ссудного счета и т.п. Накладные расходы в совокупности могут достигать 10% первоначального взноса на приобретение жилья.