Проблемы и перспективы развития ипотечного кредитования в России

     Итак, до 1917 года образовалась развитая кредитно-банковская система досрочного ипотечного кредитования, имевшая, в отличие от современной системы, хорошее законодательное и организационное обеспечение. Данный этап также характеризовался очень широким кругом субъектов ипотечного кредитования, длительными сроками и относительно низкими процентными ставками. Отличительной особенностью являлось и то, что предельная доля кредита в стоимости заложенного имущества варьировалась от 50-60% при кредитовании Городскими кредитными обществами под залог городской недвижимости, до 80-90% при кредитовании покупки крестьянами земли в сельской местности Крестьянским поземельным банком. После 1917 года в связи с всеобщей национализацией и практически полной отменой частной собственности на недвижимость подобная практика ипотечного кредитования прекратилась полностью. Только через 70 с лишним лет ипотека в России вновь начала возрождаться. 
 
 
 

Глава 2. Характеристика ипотечного кредитования 

2.1 Обзор рынка ипотеки  в России и за  рубежом 

     Ипотечное кредитование в России в 2010 году устойчиво  восстанавливалось – по итогам года выдано 301 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму в 378,9 млрд руб., сообщает в своем отчете за 2010 год Федеральное  агентство по ипотечному и жилищному  кредитованию (АИЖК).

     Агентство отмечает, что объём кредитов, выданных в 2010 году, почти в 2,5 раза превышает  уровень 2009 года, а количество выданных кредитов выросло более чем в 2,3 раза.

     Всплеск выдачи ипотеки в конце 2010 года в  АИЖК объясняют эффектом сезонности, характерным для этого рынка. В свою очередь, некоторое замедление месячных темпов роста выдачи ипотечных кредитов в четвертом квартале 2010 года объясняется тем, что в этот же период 2009 года появились первые признаки восстановления ипотечного рынка, и, таким образом, при анализе внутригодовой динамики постепенно ослабевает эффект "низкой базы".

По итогам 2010 года средний размер ипотечного кредита увеличился на 7,7%, с 1,17 млн  руб. (2009 год) до 1,26 млн. руб. Увеличение размера кредита отражает динамику доходов населения (по данным Росстата, за 2010 год реальные располагаемые доходы выросли на 4,3%) и цен на жилье (по итогам 2010 года, средняя цена на жилье выросла в номинальном выражении (без учета инфляции) на 7,4% по отношению к четвертому кварталу 2009 года). Средневзвешенная ставка выдачи ипотечных кредитов в рублях (их доля в общем количестве выданных кредитов составила около 99%) в 2010 году постепенно снижалась, составив по итогам года 13,1% (14,3% - по итогам 2009 года, снижение составило 1,2 процентных пункта), что также соответствует прогнозам АИЖК. Основное снижение пришлось на первый и последний кварталы 2010 года, причем, если в первом квартале такая динамика объясняется специалистами агентства методологией расчета средневзвешенных ставок ЦБ (с 1 января 2010 года перестали учитываться "дорогие" кредиты 2009 года), то снижение ставок в четвертом квартале – результат комплекса мер, которые привели к снижению ставок выдачи кредитов крупнейшими банками летом 2010 года. Это в свою очередь, сказалось на реальных ставках выдачи в четвертом квартале. Такое снижение ставок в значительной мере способствовало сезонному всплеску выдачи ипотечных кредитов в конце 2010 года. Ставки по кредитам в рублях, выданным в течение декабря, составили 12,5%. Таким образом, за четвертый квартал ставки по рублевым кредитам, выданным в течение месяца, снизились на 0,7 процентных пункта. Темпы снижения месячных ставок выдачи ипотечных кредитов в рублях за четвертый квартал являются самыми высокими в 2010 году. В АИЖК отмечают, что дальнейшая динамика

     ипотечных ставок, будет зависеть, прежде всего, от уровня инфляции и действий Банка  России в области монетарной политики. В случае, если инфляцию в 2011 году удастся  удержать в пределах 8-9%, ставки по ипотечным кредитам в России будут, возможно, самыми низкими за всю историю ипотечного кредитования в РФ. Снижение ставок особенно ярко проявится в официальной статистике ЦБ РФ в начале 2011 года (что связано с описанной выше особенностью методологии их расчета).

     Еще одной положительной тенденцией конца 2010 года стало снижение уровня просроченной задолженности. Как и  прогнозировало АИЖК ранее, это произошло  из-за того, что новые кредиты  выдавались быстрее, чем гасились старые, что является несомненным признаком оздоровления ипотечного рынка после кризиса.

     За  весь 2010 год АИЖК рефинансировало 48 277 тыс. ипотечных кредитов на общую  сумму в 54,7 млрд рублей, что составляет 16% в количественном и 14,4% в денежном выражении от всех выданных в этот период ипотечных кредитов. По данным за 2010 год, ставка выкупа АИЖК по стандартным кредитным продуктам (накопленным итогом с начала года) составила 11,06%, что значительно меньше среднего уровня ипотечных ставок по России (13,2% по данным Центробанка РФ на 01.12.2010). В агентстве также отмечают, что политика АИЖК, направленная на снижение ставок и снижение концентрации рынка в первой половине года, позволила небольшим банкам-партнерам АИЖК предложить в 2010 году заемщикам максимально привлекательные ставки и существенно увеличить свою рыночную долю. Крупные и средние банки вступили в конкурентную борьбу во втором полугодии 2010 года, также снизив свои ставки выдачи.

     Немецкие  банки на текущий момент предлагают благоприятные возможности кредитования для российских покупателей недвижимости в Германии, как для собственного проживания, так и с точки зрения инвестиций в недвижимость. Ипотека для россиян в Германии характеризуется низкими ставками (например, ставка по фиксированному кредиту на 15 лет начинается от 4,15% годовых) и оперативным рассмотрением кредитного досье.

     Кипр  остается одним из самых привлекательных  европейских рынков кредитования, благодаря  гибким условиям и простоте получения  ипотечного кредита, в том числе  для инвесторов из России и стран  СНГ. Проекты крупных застройщиков Кипра банки охотно кредитуют до 70% - 80% от оценочной стоимости недвижимости, при этом предлагая специальные условия кредитования в различных валютах, в том числе в Швейцарских франках и Долларах США, со ставками от 3,5% годовых. Для объектов вторичного рынка можно говорить о размере кредитования до 60% от оценочной стоимости и под более высокий процент. Доступность для россиян ипотеки на Кипре, тесное взаимодействие кипрских застройщиков с местными банками, невысокие процентные ставки.

В Турции, несмотря на достаточно высокие ставки по ипотеке (от 6.5%) в сравнении с другими  европейскими странами, ипотечные программы

     турецких  банков пользуются высоким спросом  у россиян. Особенно популярным является использование ипотечного кредита при приобретении недвижимости в тех жилых комплексах, в которых реализована возможность получения гарантированного дохода от сдачи в аренду. Ведь для покупателя комбинация ипотеки и гарантированной ренты означает возможность приобретения недвижимости за 50% от базовой стоимости.

     Ипотечный рынок в США в 2008-2009 годах пострадал  больше, чем какой-либо другой рынок  в мире. Многие банки, предлагавшие ипотечные кредиты в США, были вынуждены отказаться от ипотечных  программ для иностранцев, другие - существенно сократили лимиты по размеру предоставляемого финансирования. Если в 2008 году кредит можно было получить на 60%-80% от оценочной стоимости недвижимости, то в 2010 эта сумма составляет не более 50-60% с существенными ограничениями.

     Ставки  по ипотечным кредитам сейчас находятся на уровне 3,5% - 4,75% годовых, но важно отметить, что такие условия могут быть доступны только для заемщиков, легально проживающих на территории США более 2-х лет, имеющих сформированную положительную кредитную историю и источник дохода на территории США. 

2.2 Оптимизация ипотечной  деятельности в  России 

     Ипотечные отношения обладают огромным потенциалом, в полной мере не реализующимся в  жилищной сфере, хотя именно эти отношения  являются тем действенным средством, которое позволяет решить ряд насущных задач:

     - обеспечить долговременную и  прочную интеграцию рынка недвижимости  и финансового рынка;

     - обеспечить щадящий режим приобретения  жилья гражданами;

     - повысить инвестиционную активность  в капитальном строительстве.

     В условиях кризиса имеются три основные стратегии привлечения банками финансовых ресурсов для ипотечного кредитования:

     - ориентация на "депозитные" источники  кредитных ресурсов (депозиты населения  и юридических лиц);

     - ориентация на "кредитные" источники  (кредитные линии российских и иностранных кредитных организаций, средства институциональных инвесторов, целевые облигационные займы);

     - ориентация на "государственные"  источники (целевые средства государства  на ипотечное кредитование).

     Развитие  ипотечного жилищного кредитования населения как целостной системы, с одной стороны, и как составной части рыночной экономики - с другой, должно строиться на следующих основополагающих принципах:

- система ипотечного  жилищного кредитования должна  быть воспроизводима в любом  регионе страны. Темпы и масштабы внедрения ипотеки в тех или иных регионах определяются не столько субъективными

     факторами наличия или отсутствия политической воли у руководства региона, а  объективной экономической ситуацией, наличием платежеспособного спроса на жилье и его предложением;

     - одним из ключевых требований  является обеспечение доступности  ипотечных кредитов для групп  населения не только с высокими, но и со средними доходами. При этом система должна носить  рыночный, а не дотационный характер, быть полностью прозрачна и понятна всем участникам процесса ипотечного кредитования;

     - обязательное условие - постоянное  развитие системы, опора на  эффективное использование привлеченных  финансовых ресурсов граждан,  коммерческих банков-кредиторов, инвесторов, а не на финансирование со стороны государственного бюджета;

     - при создании системы ипотечного  жилищного кредитования в России  необходимо учитывать имеющийся  международный опыт. Вместе с  тем следует исходить из российских  макроэкономических условий и  законодательной базы, принимать во внимание то, что население России пока еще с настороженностью воспринимает ситуацию длительной зависимости от банка-кредитора при ипотечном кредитовании;

     - особое требование - многовариантность,  незамкнутость системы;

     - исключительно важным аспектом государственной политики, направленной на развитие ипотечного кредитования, является формирование макроэкономических условий и институциональной среды, способствующих повышению доступности ипотечных кредитов для заемщиков. Имеется в виду комплекс мер по контролю за уровнем инфляции, динамикой обменного курса рубля, по снижению процентных ставок, реструктуризации банковской системы, развитию нормативно-законодательной базы;

     - решение жилищной проблемы и  координация деятельности всех  субъектов рынка жилья в существенной мере зависит от деятельности органов исполнительной власти на всех уровнях. В связи с этим возрастает роль региональных и местных органов власти на этапе создания системы ипотечного кредитования.

     Становлению и поступательному развитию системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования мешает целый ряд проблем:

     - высокие ставки рефинансирования;

     -высокая  стоимость кредитных ресурсов  коммерческих банков; отсутствие  вторичного рынка закладных (ипотечных  кредитов);

     - высокая стоимость кредитов для заемщика;

     - недостаточное развитие оценочного  и страхового дела;

     - несовершенство законодательства;

     - неэффективность системы регистрации  прав на недвижимое имущество  и сделок с ним в учреждениях  юстиции;

     - отсутствие специализированных  ипотечных банков;

     - отсутствие эффективных механизмов  ограничения рисков банков и  покрытия со стороны государственных  органов; 

     - низкие доходы преобладающей  части населения по сравнению  со стоимостью жилья;

     - недостаток бюджетных средств  для предоставления жилищных субсидий социально незащищенным гражданам, которые позволили бы снизить кредитную нагрузку при приобретении жилья;

     - несовершенство налогообложения,  недостаточное количество стимулов  для вложения гражданами средств  в жилье .

     Эксперты  предлагают следующие основные направления решения указанных проблем:

     - создание и внедрение универсального  механизма обеспечения притока  долгосрочных финансовых ресурсов;

     - создание равных условий для  свободной конкуренции между  субъектами рынка ипотечных кредитов;

     - налоговое стимулирование граждан - получателей ипотечных кредитов, с одной стороны, и коммерческих банков - ипотечных кредиторов и инвесторов, обеспечивающих рефинансирование коммерческих банков - кредиторов, - с другой;