Проблемы и перспективы развития ипотечного кредитования в России

     - совершенствование законодательной и нормативной базы, обеспечивающей исполнение обязательств при ипотечном кредитовании, в первую очередь в части создания четкой процедуры обращения взыскания на предмет ипотеки и выселения неплательщика по кредиту из заложенного жилья;

     - создание механизмов социальной защиты заемщика в случае неправомерных действий банков-кредиторов, а также для его социальной адаптации при процедуре выселения, обусловленной невозможностью погашения взятого ранее ипотечного кредита;

     - уточнение нормативной базы, регулирующей деятельность кредитных организаций по предоставлению и обслуживанию ипотечных долгосрочных кредитов, а также их рефинансированию;

     - формирование нормативно-законодательных  основ для использования новых  финансовых инструментов (ценных  бумаг) в целях привлечения долгосрочных ресурсов в эту сферу .

     Помимо  этого необходимо предусмотреть  ряд специальных жилищных льгот  для банков, осуществляющих ипотечную  деятельность. Достаточно действенной  мерой может стать введение порядка, при котором банки, открывающие  жилищные вклады и предоставляющие ипотечные кредиты, имеют возможность уменьшать налогооблагаемую прибыль на сумму выданных долгосрочных жилищных кредитов или для них применяется освобождение от налогов прибыли, полученной от ипотечных кредитов. Кроме того, по мнению экспертов, следует освободить от резервирования или снизить нормы обязательных резервов, депонируемых банком в ЦБ РФ, по средствам, поступающим на жилищные вклады.

     Развитие  массового ипотечного кредитования потребует реализации следующих  организационных мер:

     - организация процесса мониторинга  качества ипотечных кредитных  портфелей и кредитного риска  банков;

     - совершенствование государственной  системы регистрации прав на  недвижимое имущество и сделок  с ним в целях повышения  "пропускной способности" при оформлении сделок с залогом недвижимого имущества;

     - осуществления пропаганды и разъяснения  населению целей, задач, технологии  и преимуществ приобретения жилья  в кредит, а также организации  обучения профессиональных кадров  и т.п.;

     - дальнейшая активизация деятельности Агентства, в части подбора граждан-участников ипотечного жилищного кредитования и организации процесса рефинансирования выданных ипотечных кредитов .

     Следует подчеркнуть, что принятие нормативных  правовых и организационных мер  должно сопровождаться выработкой разумной политики по финансовому участию государства на первоначальном этапе становления системы ипотечного жилищного кредитования. Опыт всех зарубежных стран с развитым ипотечным рынком свидетельствует о том, что темпы развития системы существенно зависят от объема первичных бюджетных вложений.

     На  сегодняшний день Российская Федерация  обеспечивает предоставление адресных субсидий для снижения процентных ставок или первоначального взноса (на уровне регионов), а также государственных  гарантий по обязательствам Агентства. Однако объем выделяемой государственной поддержки несопоставим с реальным потенциалом данного рынка. Одновременно с этим на сегодняшний день не решен вопрос о привлечении средств Пенсионного фонда Российской Федерации в систему ипотечного жилищного кредитования для рефинансирования кредитных организаций.

     Естественным  источником рефинансирования кредитных  организаций, предоставляющих ипотечные  кредиты, могли бы стать резервы  Банка России, вложенные в первичные  или вторичные ипотечные ценные бумаги. В этой связи необходимо разработать комплекс мер, который позволит сформулировать требования к ипотечным ценным бумагам и их эмитентам, позволяющие включить в систему ипотечного жилищного кредитования два вышеупомянутых источника рефинансирования.

     Привлечение внешних ресурсов для ипотечного жилищного кредитования сдерживается высоким уровнем риска. В этих условиях государство должно всемерно способствовать привлечению средств  в реновацию и создание основных фондов. На практике происходят обратные процессы. Рынок государственных ценных бумаг поглощает финансовые ресурсы и делает их непомерно дорогими, налоги неоправданно увеличивают инвестиционную стоимость .

     В настоящее время жилищный вопрос стоит, очень остро и для улучшения  жилищных проблем, можно предложить следующие методы:

     - помощь от государства в предоставлении  жилья незащищенным слоям населения  путем увеличения объемов строительства  домов, а также выдачей субсидий в размере 70 % от стоимости квартиры, а остальные 30 % в рассрочку на длительный период. Для граждан, не способных выплачивать эти средства – предоставлять жилье без приватизации и права собственности.

     - для граждан, со средними доходами, желающих приобрести жилье, но  не имеющих в наличии всю  сумму денежных средств от стоимости жилья предоставлять ипотечный кредит.

     - для граждан, уровень доходов  которых позволяет купить жилье  без необходимости ипотеки, также  увеличивать темпы строительства,  чтоб спросу соответствовало  предложение.

     Жилищное  ипотечное кредитование является эффективным способом для решения жилищной проблемы, для решения необходима доступность жилищных кредитов широким слоям граждан. А чтобы доступность ипотеки привела к росту строительства жилья, а не цен на него, нужно облегчить получение земельных участков под застройку. Для этого, необходимо помочь местным властям с подводкой инженерных коммуникаций к месту строительства, упростить процедуру выдачи исходно-разрешительной документации на участок и организовать выделение участков на открытых торгах.

     Для развития ипотечного кредитования и спроса на него, необходимы выгодные условия такие как: предоставление государственных безвозмездных субсидий для оплаты первоначального взноса молодым семьям, работникам социальной сферы, военнослужащим, инвалидам и многодетным семьям. Увеличение срока рассрочки платежа по кредиту до 40 лет. Возможность брать кредит поколениями. Предоставлять отсрочку платежа по ипотеке до трех лет в чрезвычайных для заемщика ситуациях, не позволяющих временно выплачивать денежные средства. Рассмотрение банком как официальных, так и неофициальных доходов .

     Вновь прийти к системе, когда предприятия  выделяют своим работникам жилье, а  они работают.

Таким образом, препятствием в развитии системы  ипотечного кредитования являются: неразвитость инфраструктуры рынка жилья и жилищного строительства; низкий уровень жизни населения, высокие процентные ставки; отсутствие источника "длинных денег" в экономике; непрозрачные источники доходов граждан, психологические факторы; главным из которых является национальная особенность большинства населения - нежелание жить в долг; низкие темпы разработки и совершенствования законодательства о недвижимости и несогласованность правовых актов между собой; отсутствие развитого рынка финансовых ипотечных инструментов. Для решения данных проблем необходимо: совершенствование законодательной и нормативной базы; создание и внедрение универсального механизма обеспечения притока долгосрочных финансовых ресурсов; уточнение нормативной базы, регулирующей деятельность кредитных организаций по предоставлению и обслуживанию ипотечных долгосрочных кредитов, а также их рефинансированию; формирование нормативно-законодательных основ для использования новых

     финансовых  инструментов (ценных бумаг) в целях  привлечения долгосрочных ресурсов в эту сферу. Со стороны государственных органов необходимо:

     - придание системе ипотечного  жилищного кредитования статуса  муниципальной;

     - выделение из федерального, городского  или местного бюджета безвозмездных  субсидий на строительство или  приобретение жилья;

     - предоставление гражданам льготных  условий кредитования;

     - выпуск облигационных займов, обеспеченных  землей и недвижимостью. Для  развития массового ипотечного  кредитования потребуется реализации  следующих организационных мер:

     - осуществления пропаганды и разъяснения населению целей, задач, технологии и преимуществ приобретения жилья в кредит, а также организации обучения профессиональных кадров;

     - организация процесса мониторинга  качества ипотечных кредитных  портфелей и кредитного риска  банков.

     По  данным портала Росбизнесконсалтинг, перспективы у ипотечного кредитования есть. Развиваются новые ипотечные программы, банки готовы снижать ставки по ипотечным кредитам и продвигать свои услуги в регионы. Это значит, что развитие ипотечного кредитования будет актуально не только для крупных городов, но и всей России, где кредит на покупку квартиры пока не столь масштабен.

     На  вопрос: Не снизить ли очень высокие ставки по ипотеке? В.В. Путин отвечает: "Действительно, в других странах оказывалась поддержка на помощь гражданам в приобретении жилья с помощью ипотеки. Мы тоже делаем на это ставку, особенно для молодых семей. 11% ставки – это много, но если инфляция 7,7%, то банк как-то должен получить доход чуть больше инфляции. Хотя государство субсидирует эту ставку". 
 
 
 
 
 
 
 
 

Глава 3. Развитие ипотечного кредитования в России.                   

3.1. Перспективы развития ипотечного кредитования в России 

Нынешний  кризис – самый сильный со времен Великой депрессии прошлого столетия, и в той или иной степени  он затронул все сектора экономики Соединенных Штатов, Западной Европы, России.

Экономика во всех странах развивается циклично, в развивающихся экономиках в  среднем цикл составляет около 4-5 лет. Российская экономика росла с 1998 по 2008 год. Сейчас неизбежен спад, рецессия. Подобные циклы отражены в различных теориях макроэкономистов. По поводу продолжительности кризиса прогнозы расходятся. Самые оптимистичные прогнозы говорят о том, что подобная ситуация на рынке сохранится еще как минимум год, более сдержанные прогнозы – не менее 2-х лет (13).

     Одна  из проблем сейчас в России –  ограниченный финансовый рынок, мало финансовых инструментов. У банков нет ликвидности, им неоткуда черпать, например, «длинные»  ресурсы в рублях. И именно в  этой связи первые несколько лет развития ипотечного рынка основное заимствование шло в долларах США, потому что за рубежом были «длинные» деньги. Что важно сделать банкам в такой ситуации? Один из первостепенных шагов - запустить механизм рефинансирования ипотечных кредитов внутри России.

     Это может быть выпуск внутренних ипотечных  облигаций, которые Центральный  Банк или Минфин рефинансировали  бы, и таким образом, обеспечили ликвидность  рынку, то есть нужен источник долгосрочного  фондирования. И если все это удастся  реализовать, то тогда появится новый класс финансовых инструментов, на рынок придет ликвидность, и банки, которые накопили большие пулы кредитов на своих балансах, смогут их рефинансировать. Причем сразу будут решены две задачи: с одной стороны, банки рефинансировали бы эти пулы, разгрузили свои балансы, что во время кризиса очень важно. А с другой стороны, делая это, Центральный банк и Минфин ввели бы дополнительные стандарты, более, может быть, консервативные, по которым и выкупались бы эти пулы. Таким образом, на рынке приживутся более консервативные стандарты выдачи кредитов, что приведет к оздоровлению рынка, так как некоторые банки год назад начали увлекаться рисковыми сегментами и уходили в subprime. Это был лишь один процент из общего объема выдаваемых кредитов, но все же прецеденты были.

     Согласно  опросу, проведенному Национальным агентством финансовых исследований в сентябре-октябре 2008 года в 140 населенных пунктах 42-х  областей, краев и республик РФ порядка половины опрошенных по-прежнему рассматривают недвижимость как лучший инструмент вложения денежных средств. Приобретение недвижимости рассматривается населением как наиболее понятный, способный уберечь денежные средства от инфляции способ вложения денег. А ипотека для большинства россиян – единственный доступный способ улучшения свои жилищных условий.

     Что касается роста цен, то сейчас цены стабилизировались или демонстрируют  тенденцию к снижению лишь в элитном  сегменте, на 1-2-х комнатные квартиры спрос по-прежнему есть, а цены сохраняются  на прежнем уровне. Более того, в связи с тем, что сейчас заморожено строительство некоторых объектов, то через 1,5-2 года неизбежен дефицит жилплощадей, и как следствие, новый скачок цен.

     По  прогнозам в ближайшие 3-4 года объем  ипотечного кредитования вполне может  достичь 8-10% ВВП.