Проблемы и перспективы развития ипотечного кредитования в России

На текущий  момент ипотека – самый надежный способ приобретения жилья, в отличие  от долевого строительства или вклада в строительный кооператив. Деньги передаются непосредственно продавцу жилья, а не третьим лицам (застройщикам или владельцам кооператива). Во всем мире

ипотечное кредитование развивается и функционирует  как форма долгосрочного финансирования жилищных программ.

     Предметом ипотеки может быть следующее  имущество:

1. земельные участки, находящиеся в частной собственности;
2. предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество;
3. жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;
4. дачи, садовые дома, гаражи и т.д.;
5. воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания.

     Ипотечные кредиты различаются в зависимости  от схем выдачи, погашения и обслуживания. Двумя основными типами ипотечных  кредитов являются:

1. Постоянный ипотечный кредит, главной разновидностью которого является самоамортизирующийся кредит.
2. Кредит с переменными выплатами, разновидностями которого являются:

     - кредит с шаровым платежом;

     - пружинный кредит или кредит  с фиксированным платежом основной  суммы;

     - кредит с участием в доходах  и в приросте стоимости;

     - кредит с нарастающими платежами;

     - кредит с обратным аннуитетом;

     - кредит переменной ставкой;

     - канадский ролловер;

     - завершающая ипотека;

     - кредиты с добавленной процентной  ставкой.

     Постоянные  кредиты являются наиболее простой  формой кредита. Они характерны для  стран с низкой инфляцией, длительными сроками кредитования и предполагают равные выплаты в погашение (амортизацию) через одинаковые промежутки времени. Поэтому такие кредиты относят к разряду самоамортизирующихся.

     Кредиты с переменными выплатами не относятся к числу самоамортизирующихся и предусматривают разную периодичность погашения основного долга и процентов, а также другие дополнительные условия. К числу таких кредитов относятся кредиты с шаровым платежом, которые предполагают единовременный итоговый (шаровой) платеж.

     Пружинные кредиты предполагают регулярные равные выплаты в счет погашения основного  долга. При этом проценты выплачиваются  на непогашенный остаток.

Кредиты с участием применяются при финансировании доходной недвижимости. Данный кредит близок к самоамортизирующимся кредитам, но предполагает, что помимо регулярного погашения основного долга и процентов, кредитор участвует в доходах объекта. Участие кредитора может быть различным. Так он может претендовать на часть превышения ренты,

     часть превышения чистого операционного дохода (кредит с участием в доходах), часть прироста капитала или выручки, полученной от реализации недвижимости (кредит с участием в приросте стоимости) и т. п.

     Кредиты с нарастающими платежами предусматривают  переменные выплаты в течение всего срока и используются владельцами сдаваемой в аренду недвижимости, в расчете, что платежи будут увеличиваться ежегодно или с другой периодичностью. Также подобные кредиты используются для кредитования молодых семей, имеющих в начале срока кредитования доход меньший, чем в конце.

     Кредиты с обратным аннуитетом наоборот предполагают снижение выплат по кредиту в конце  срока или их прекращение и  в этом смысле сопоставимы с замороженными  кредитами.

     Используются  такие кредиты для финансирования пожилых арендодателей.

     Кредиты с переменной ставкой обычно "привязывают" к одному из индексов денежного рынка, инфляции, валюты и т. п. Данный кредит позволяет оплачивать кредит по переменной ставке с ограничениями по минимальной  и максимальной величине ставки. Изменение ставок влияет на сроки кредитования.

     Канадский ролловер характеризуется переменными  ставками процента через заранее  оговорённые промежутки времени (например, каждые пять лет).

     Разновидностью  этого кредита является кредит с  переговорной ставкой, который отличается тем, что помимо периодичности выплат заранее оговариваются предельные ставки процента.

     Кредиты с добавленной процентной ставкой  предусматривают отнесение процентов  на основной долг, а результат делится  на число периодов погашения для выявления величины очередного платежа. Такие кредиты используются при кредитовании личной собственности (автомобилей и т. п.) и предполагают возможность досрочного погашения кредита. 

1.2 Проблемы ипотечного  кредитования в  России 

     На  сегодняшний день существуют такие проблемы ипотечного кредитования как:

     Во-первых, проблема выбора.

Не стоит выбирать ипотечную программу и, соответственно, банк, который ее предлагает, следуя за рекламными призывами. Для начала определите, что из условий кредита  для вас является самым важным. Ипотечных банков в России ныне около шестисот. Еще год назад, кстати, было менее пятисот. Как ни пугают их американским кризисом, как ни сокращается рынок заимствований – количество организаций, готовых снабжать россиян жилищными ссудами, продолжает расти . Каждый банк предлагает по нескольку программ. И вы неизбежно сталкиваетесь с проблемой выбора из десятков и даже сотен предложений.

     Ипотечный кредит – это кредит под залог  недвижимости. Использовать его можно  по-разному. Хочешь – покупай квартиру на вторичном рынке, хочешь – в строящемся доме, хочешь – возьми деньги на строительство коттеджа или приобретение готового загородного дома. Ипотека нужна тем, у кого нет никакого жилья, и тем, кому стало тесно в своем доме. Кроме того, под залог жилья можно взять кредит на его ремонт или реконструкцию.

     Все банки работают по одним и тем  же схемам. Основная разница лежит  в выборе кредитных продуктов: где-то он пошире, где-то – более чем  скромный. Богатство выбора зависит, как правило, от вида банка.

     Банки бывают розничные, универсальные и  ипотечные.

     Например, Сбербанк, Райффайзенбанк, Юникредитбанк  – это банки универсальные, они  обслуживают и граждан, и предприятия, и предлагают различные виды банковских продуктов – и кредитных, и  депозитных, и инвестиционных. Ипотека для них – один из многих продуктов. Как правило, такие банки предлагают стандартный набор ипотечных программ без особых изысков. Хотя встречаются исключения: например, в Банке Москвы, который также относится к универсальным банкам, вы можете взять ипотечную ссуду в швейцарских франках или японских иенах.

     Пример  розничного банка – ВТБ 24. Они  работают исключительно с населением. Их главная цель – предложить более  разнообразные варианты кредитов, чем  в универсальных банках.

     И, наконец, есть специализированные ипотечные банки, такие как Городской Ипотечный Банк, Русский ипотечный банк, Ипотекбанк, "ДельтаКредит". Ипотека для них – единственное направление деятельности, поэтому там вам могут предложить самое большое разнообразие и самые гибкие условия ссуд.

     Нужно тщательно выбирать ипотечную программу. Дело в том, что каждый заемщик  преследует свои цели. Одни специально выбирают срок погашения подлиннее, чтобы кредит не так сильно бил  по доходам семьи. Другие, наоборот, не могут спокойно спать, пока не рассчитаются с банком, используя любую возможность, чтобы досрочно выплатить долг. Третьим важно взять в кредит сумму побольше, четвертым – найти процентную ставку поменьше. Кто-то пытается выгадать на стоимости жилья, выбирая новостройки, которые обходятся дешевле, чем готовые квартиры или коттеджи. Кто-то хочет сэкономить на процентах за счет плавающих ставок или дифференцированной системы платежей. Наиболее экономные надеются использовать к своей выгоде снижение курса доллара, взяв кредит в американской валюте.

В соответствии с каждым из критериев, можно выбрать  ту или иную ипотечную программу, оптимально подходящую для достижения ваших целей. Но для этого надо научиться разбираться, что стоит  за стандартными фразами банковских формулировок, и правильно определить наиболее важные для вас параметры ипотеки.

     Чтобы лучше понять, чем может отличаться одна ипотечная программа от другой, посмотрим, что предлагают шесть  крупнейших российских банков, для  которых ипотека стала одним  из главных направлений деятельности. Среди них два абсолютных лидера этого рынка – Сбербанк и ВТБ 24, три "дочки" иностранных банков: Райффайзенбанк, Юникредитбанк и Городской Ипотечный Банк. Последний, как можно видеть по названию, работает в формате специализированного ипотечного банка, также как и Русский ипотечный банк, также ставший объектом исследования нашего портала. Теперь попробуем сравнить ипотечные программы этих банков по основным параметрам. 

Таблица 1. Сравнение условий ипотечного кредитования. 

 

     По  данным сравнительной таблицы видно, что наиболее выгодным банком является банк ВТБ 24. Здесь можно взять ипотеку на срок до 50 лет – самый долгий срок ипотеки среди российских банков. Он не прекратил выдавать кредиты без первоначального взноса. Кредитные ставки колеблются от 10% до 14,2% в рублях и от 9,7% до 13,2% в валюте. Минимальные ставки на самые популярные варианты рублевых кредитов – с первоначальным взносом от 10% до 20% на срок до 7 лет и до 15 лет – 12,45% и 12,7% годовых соответственно. Валютные кредиты на тех же условиях дешевле: от 10,7% и от 11,7%.

     Во-вторых, низкая заработная плата населения. Как видно из представленных данных, в настоящее время самая высокая  средняя начисленная заработная плата в Дальневосточном федеральном  округе – 23157,8 руб., а низкая в Приволжском  федеральном округе – 13987,4 руб. 

     Таблица 2. Среднемесячная номинальная начисленная  заработная плата одного работника  по федеральным округам России в 2009 г.

     Центральный федеральный округ 22404,6

     Северо-Западный федеральный округ 20892,7

     Южный федеральный округ 14065,7

     Приволжский федеральный округ 13987,4

     Уральский федеральный округ 22269,0

     Сибирский федеральный округ 16606,4

     Дальневосточный федеральный округ 23157,8 

     При оформлении ипотеки банки конечно  же не оставят вас совсем без средств, они высчитывают определенный процент выплаты из вашей заработной платы, но с учетом того, сколько стоит жилье-ипотека становится, весьма, проблематичной. Но с довольно низкой з/п, по сравнению с минимальной выплатой по ипотеке, которая составляет от 10 тыс. руб. и более, не каждая семья готова потянуть выплаты.

     В-третьих, высокие на жилье, хотя в большинстве  областей цены падают.

     Что касается уровня цен на жилье в  России, то здесь традиционно лидирует столица, где средняя стоимость  квадратного метра жилья в  октябре составила 153 973 рублей. Следом с почти двукратной разницей идет Санкт-Петербург – 78 364 рубля. "Бронзу" получила Московская область - 71 793 рублей. В Екатеринбурге за жилой метр придется отдать в среднем 52 961 рубль, в Ростове-на-Дону - 50 557 рублей, в Самара - 49 155 рублей, в Новосибирске - 47 602 рубля, в Нижнем Новгороде - 46 353 рубля. Заметно ниже цены в Туле и Томске – 40 549 и 40 364 рубля соответственно. В Кемерово около 30 тыс. руб.