Проблемы и перспективы развития ипотечного кредитования в России

Если сравнить наши цены на жилье с зарубежными, то минимальными будут в бывших социалистических странах. Так, в Белгороде, Братиславе, Варшаве, Скопье и Софии стоимость одного квадратного метра колеблется в диапазоне от 1000 до 2000 евро. А в 3 тысячи евро за кв. метр оцениваются

     элитные квартиры в центре. (в Москве - около 4 тыс. евро) Поэтому, мы вполне можем преобрести жилье заграницей.

     Что касается Старой Европы, то за 3000 евро/кв. метр возможно обзавестись только малометражкой  в неблагополучном окраинном  районе Парижа. Максимальные цены за кв.м в Лондоне и Париже, согласно таблице, достигают 35 тыс. евро за кв.м. 

     Таблица 3.

     Белгород, Братислава, Варшава, София от 1 000 до 3 000 евро

     Лондон, Париж 8 000-35 000

     Прага 1 500-10 000

     Берлин 2 000-6 000

     Рим, Вена 2 000-7 000

     Амстердам 4 000-18 000 

Таким образом, Можно найти подходящий вариант и зарубежом, если у вас есть желание переехать из России. Существующий спрос на жилье в несколько раз превышает предложение, поэтому цены на квартиры остаются высокими даже без учета дополнительного спроса, обеспечиваемого ипотекой. Кроме того, слабо развита инфраструктура ипотечного кредитования, что является причиной высокого уровня дополнительных расходов. Это значительно уменьшает долю населения, способного взять жилье в кредит.

     Ошибки  в выборе ипотечной программы  могут весьма ощутимо сказаться на вашей жизни. В одном случае окажется, что вы теряете значительную сумму на дополнительных сборах и комиссиях, в другом окажется, что ежемесячная нагрузка по платежам для вас чрезмерно высока. Один из способов избежать ошибок и выбрать наиболее оптимальную для себя программу, – обратиться к кредитным брокерам . Брокеры не заинтересованы в "навязывании" ипотечных программ конкретного банка и будут подбирать для вас ссуду исходя из тех критериев, которые вы им укажете. Например, в компании "Кредитмарт" (один из крупнейших российских брокеров) разговор с клиентом начинается с того, что вы сами указываете, какую сумму в месяц готовы безболезненно платить. А уж потом подбирается подходящий вам кредит.

     Можно определить несколько основных критериев, которыми вы можете руководствоваться, выбирая ту или иную ипотечную программу.

     1. Посмотрите, какой банк готов  кредитовать заемщиков вашего  возраста, какие требования предъявляются  к трудовому стажу, уровню ваших  доходов и способу их подтверждения.

     2. В зависимости от объекта ипотеки (квартира, загородный дом, комната в коммуналке, новостройка и т. п.) посмотрите, в каком банке действуют наиболее оптимальные предложения. При этом надо иметь в виду, что в некоторых банках условия кредита в зависимости от типа недвижимости оговариваются в индивидуальном порядке.

     3. Решите, в какой валюте вы хотите  взять кредит. В некоторых банках  более выгодны рублевые программы,  в других – долларовые.

     4. Определите, на какой срок –  долгий или короткий – вы  хотите взять ипотеку. Есть программы с более выгодными ставками для тех, кто берет кредит на 20–30 лет, другие, наоборот, оптимальны для тех, кто предполагает расплатиться с банком в течение 5–20 лет.

     5. Выбрав ипотечную программу, не  забудьте внимательно изучить ипотечный договор, в котором будут детализированы все условия.

     1.3 Государственный  ипотечный кредит  в дореволюционной  России до октября  1917 года

     Российская  ипотека имеет достаточно богатую  историю. Она представляется крайне полезной не только в познавательном плане, но и в практическом, так как стартовые условия формирования ипотечного рынка в XVIII – XIX веках во многом схожи с современными условиями. Большинство русских дворян жили по принципу: «Нужны деньги - заложи имение». Закладная - как форма ипотечного кредита – была широко распространена в России. Затем на целый век ипотека ушла из российского общества, хотя во всем мире она широко развивалась, совершенствовались формы ипотеки, вырабатывались специфические модели.

     Ипотека в России имеет свои традиции. Она  появилась примерно в 50-х годах XVIII столетия, а к 1917 году уже существовали: 21 земельный банк, Государственный Крестьянский поземельный банк, Дворянский банк, Особый отдел Государственного Дворянского банка и 18 частных банков. Основными ипотечными организациями в России XIX века были городские кредитные общества, среди которых выделялись четыре: Петербургское, Московское, Одесское, Варшавское. В их руках было сосредоточено около 80% ипотечных кредитных фондов.⁷ На рубеже XIX – XX веков, в период активного городского строительства, права на сделки с городской недвижимостью получили также земельные банки.

     Первоначально кредиты предоставлялись государственными кредитными учреждениями, первыми из которых явились Монетная контора, возникшая при Петре I в 1728г., а позднее – государственные заемные банки. В 1754 году был создан Государственный банк для дворянства, преобразованный в 1786 году в Государственный заемный банк. 1797 год – год создания Вспомогательного банка для дворянства, а в 1802 году произошло присоединение Вспомогательного банка для дворянства к Государственному заемному банку.

     У дворянства возникла потребность в  долгосрочных денежных ресурсах, появился и их первый источник в лице государства, которое через свои банки предоставляло  ссуды под залог имений вместе с крепостными «душами».

     При Екатерине II начали появляться сохранные  и ссудные казны, приказы общественного  призрения. В течение долгого  времени в России практически  все кредитные учреждения, в том  числе занимающиеся ипотечным кредитованием, были государственными. При Николае I возникли первые сберегательные кассы, сохранные казны являлись самыми крупными центральными учреждениями земельного кредита. Действовавшие с 1785 года дворянские банки выдавали кредиты дворянам под залог имения. Стоимость недвижимости оценивалась вместе с крепостными крестьянами специальными комиссиями, и кредит выдавался под 60-70% стоимости имущества.

     В конце XVIII века появились городские  кредитные общества и земельные  банки. Они выдавали кредиты под  залог недвижимости не денежными средствами, а ценными бумагами, обеспеченные закладываемой недвижимостью. Особенное распространение получила эта модель при образовании городских кредитных обществ, когда члены общества, не имея солидного уставного фонда или других источников финансирования, могли инвестировать крупные средства в долгосрочные строительные проекты. Эту модель можно отобразить в виде схемы (приложение 3)

На практике происходило следующее: собирались собственники недвижимости, объединялись в товарищество, внося в виде пая собственные доходные дома. Затем выпускались ценные бумаги общества, подтвержденные имеющейся недвижимостью. Так городские кредитные общества и ипотечные банки создавали первичный рынок закладных, которые обязательно регистрировались у нотариуса и фиксировались в

     крепостных  книгах, в которых отражалось и  дальнейшее движение закладных (в случае перепродажи закладываемого имущества  – это обязательно фиксировалось  в книгах). Повторные закладные  возникали, если ценность имущества  позволяла расплатиться с несколькими кредиторами. В случае банкротства заемщика действовало правило старшинства: сначала удовлетворялись требования по задолженности держателя первой закладной, затем – второй и так далее.

     Городские кредитные общества находились под  контролем государства, а именно: они были обязаны держать свободные  денежные средства в государственных  или иных гарантированных правительством ценных бумагах и наряду с наличными  суммами хранить их в Государственном банке. Такую политику начал проводить Александр II, когда увидел, что ипотека развивается недостаточно быстро.

В России существовал и вторичный рынок  закладных. Облигации городских  кредитных обществ имели хождение на бумаге, и с 1862 года в Государственном банке можно было получить ссуду под залог этих облигаций, почти ничем не уступавших государственным ценным бумагам.

     Заметим, что немаловажным фактором при ипотечном  кредитовании в этот период, являлось следующее – было круговое поручительство членов товарищества за погашение долговых обязательств. Годовой процент был невысок – до 5 %. Однако их привлекательность доказывается одним красноречивым фактом. Так, знаменитые английские финансисты Ротшильды с удовольствием выступали брокерами российских ценных бумаг, подтвержденных недвижимостью, продавая их на финансовых рынках Европы. Бумаги имели хождение во Франкфурте–на-Майне, Париже, Лондоне и других торговых центрах.

     Всего к 1915 г. всеми кредитными учреждениями России было выдано сельских ссуд на 3,5 млрд. руб. Под залог было принято 61 млн. десятин земли, или 56% частных владений. Кроме того, под залог городской недвижимости было выдано 1,7 млрд. руб.

     Заметим, что развивалась также и правовая основа ипотечной системы. Так, в X томе Свода законов Российской империи уже можно найти ряд статей, регулирующих и определяющих правовую основу залога недвижимого имущества. В истории наблюдается несколько попыток проведения ипотечных реформ. В 1649 году начиналась реформа ипотечной системы, которая по замыслу ее авторов, должна была способствовать развитию поземельного кредита, но, как оказалось на практике, ее проработка продлилась до 1890 года. Эта реформа предполагала коренным образом изменить систему залогового права на недвижимость. По замыслу его авторов, реформа должна была способствовать развитию поземельного кредита.

В 1690 году была закончена работа над проектом вотчинного устава, который должен был включать в себя большую часть  правил, относящихся к праву собственности  и залогу на недвижимость, но, к сожалению, и данному проекту не суждено было приобрести законную силу. Заметим, что в ходе работы над этим законопроектом достаточно активно использовалось законодательство всех европейских стран, уже имевших к тому времени

     ипотечные системы залога недвижимости. Основным звеном этой ипотечной реформы должна была стать новая система оборота, в том числе залога недвижимости, связанная с введением вотчинной книги. Другим элементом этой реформы должен был стать отказ от правил запрета отчуждения заложенной недвижимости.

     В начале XX века кредиты начали предоставляться  и крестьянам, которые только в  это время были признаны субъектами частной собственности на землю. Специализированными государственными ипотечными учреждениями были Крестьянский поземельный банк, Государственный дворянский земельный банк. На Государственный Крестьянский банк была возложена задача ссужать крестьян деньгами для покупки помещичьей земли. При его участии с 1588 по 1905 год было продано и куплено 2,4 млн. десятин земли.⁸

     Задачей Государственных дворянских банков было поддержание помещичьего землевладения, в связи с этим они обслуживали интересы исключительно дворянского сословия. Схема их работы была достаточно проста. Помещик, который нуждался в деньгах, обращался в банк с просьбой предоставить ему кредит под залог имения. Стоимость недвижимости оценивалась вместе с крепостными душами специальными комиссиями, и банк выдавал ссуды на 15, 28 или 33 года. Как правило, сумма кредита составляла 60 – 70% от стоимости закладываемого имущества. Подобная схема просуществовала до пятидесятых годов XIX века. Причиной ее краха стало несоблюдение банками золотого правила сбалансированности пассивов и активов. Выдавая долгосрочные ссуды, банк привлекал средства вкладчиков на депозит на меньший срок; дворяне при этом направляли заемные средства не на приращение капитала, а на текущие потребности, для покупки предметов роскоши, заграничных путешествий, обучения детей. Все это привело к массовым неплатежам по кредитам.

     К тому же кредиты выдавались государственными чиновниками, которые не всегда заботились о преумножении богатства государства и считали, что государственная казна неисчерпаема. И как результат – прекращение выдачи ссуд из государственных кредитных учреждений под залог недвижимости в соответствие с повелением Александра II от 16 апреля 1859 года и Имперским указам правительствующему Сенату от 1 сентября того же года. К этому времени Россию уже можно было считать с определенной степенью условности страной с рыночной экономикой. Начался долгий и трудный путь формирования новых структур системы ипотечного кредитования. Все большее число российских предпринимателей из дворянского и купеческого сословий получали ссуды под залог фабрик, горнозаводских имений, строений производственного назначения.