Ипотечный кредит

    В рамках оптимизации процесса кредитования банк внедрил новую технологию «Кредитная фабрика». Комплексный, автоматизированный и строго формализованный подход к принятию кредитных решений  повысил показатели эффективности. Сроки принятия решений по заявкам клиентов сокращены до 2-х дней, затраты на анализ сделок и осуществление документооборота снижены. При этом качество портфеля, сформированного в результате применения новой технологии, осталось на высоком уровне. В течение 2009 года на новую технологию в части самых востребованных продуктов – потребительских и автокредитов – переведены отделения Московского и Северо-Западного банков, а также ряд отделений других территориальных банков. В 2010 году завершилось тиражирование «Кредитной фабрики» на всю региональную сеть банка, а также подключили к проекту выпуск кредитных карт и карт с разрешенным овердрафтом. К концу 2010 года планируется сформировать концепцию перевода на новую платформу ипотечных продуктов.

    В 2009 году банк разработал и внедрил новые кредитные продукты: кредит «Ипотечный стандарт»; кредит на цели погашения (рефинансирования) жилищных кредитов, выданных иными кредитными организациями; кредит на приобретение объектов недвижимости с использованием индивидуальных сейфов.

    Структура кредитного портфеля частных клиентов банка в разрезе кредитных  продуктов: 01.01.2010 01.01.2009

    «На неотложные нужды» 40,1% 46,5%

    «Автокредит» 8,6% 8,3%

    Жилищные  кредиты 43,9% 40,1%

    Прочие 7,4% 5,1%

    Всего 100,0% 100,0%

    Банком  велась активная работа по реструктуризации и рефинансированию кредитов заемщикам, испытывающим финансовые затруднения. Совместно с Агентством по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов реализовывались программы по предоставлению «стабилизационных» кредитов. В рамках собственных программ банка для сокращения долговой нагрузки заемщикам предоставлялась отсрочка в погашении основного долга и возможность увеличения срока кредита. Также действовала программа, позволяющая конвертировать остаток срочной ссудной задолженности из иностранной валюты в рубли.

    В сентябре 2009 года Сбербанк запустил проект «Кредитное страхование», в рамках которого была отработана технология добровольного страхования жизни  и здоровья заемщиков и страхования  залогового имущества. При этом оформление в банке страхового полиса по имуществу, являющемуся предметом залога, либо подключение к программе страхования жизни и здоровья является добровольным. Кроме того банк не ограничивает клиента в выборе страховой компании.

    В отчетном году Сбербанк приступил к  реализации проекта «Обслуживание состоятельных клиентов». В октябре 2009 года в г. Москве и г. Перми были открыты три офиса нового формата обслуживания, начата эмиссия карт MasterCard Platinum, VISA Platinum и VISA Infinite. К 2014 году банк планирует открыть более 30 отдельных VIP-офисов и 300 VIP-зон в составе подразделений.

    В условиях значительных кредитных рисков в экономике в 2009 году в банке  действовала «Кредитная политика Сбербанка  России в текущих экономических  условиях», определяющая перечень дополнительных мер для эффективного управления кредитным риском. Среди них особое внимание уделено усилению обеспеченности кредитов достаточными и своевременными денежными потоками от операционной деятельности заемщика, залогами ликвидных активов, гарантиями/поручительствами государства или собственников бизнеса. Повысился уровень и качество контроля за ответственным поведением собственников и менеджмента путем введения дополнительных условий и ограничений на деятельность заемщика (снижение лимита максимальной долговой нагрузки, расширение перечня событий, влекущих досрочное истребование задолженности банком, более четкое определение критериев кросс-дефолта по обязательствам клиента перед другими кредиторами).

    Банк  уделяет пристальное внимание контролю уровня концентрации крупных кредитных рисков. Данный риск оценивается банком как приемлемый. В банке реализована процедура ежедневного мониторинга крупных кредитных рисков и прогноза соблюдения установленных Банком России требований по нормативам Н6 (максимальный размер риска на одного заемщика или группу связанных заемщиков) и Н7 (максимальный размер крупных кредитных рисков). Доля кредитов десяти крупнейшим заемщикам (группам связанных заемщиков) на 1 января 2010 года составила 17,1% кредитного портфеля. Среди крупнейших заемщиков банка – представители различных отраслей экономики, таким образом, кредитный риск в достаточной степени диверсифицирован.

    Применяемые методы и процедуры управления кредитным  риском позволили банку сохранить  достаточно высокое качество кредитного портфеля с учетом текущих экономических условий. Удельный вес просроченной задолженности в кредитном портфеле клиентов составил 4,4%, что ниже показателя по банковской системе (6,1%)5.

    Качество  кредитного портфеля юридических лиц  :

    • Объем просроченной задолженности за год увеличился с 68 млрд. руб. до 196 млрд. руб.

    • Доля реструктурированных кредитов, по которым были внесены изменения  в первоначальные существенные условия  договора в благоприятную для  заемщика сторону, составляет 14,9% (годом  ранее: 1,8%).

    • Уровень просроченной задолженности  составляет 4,6% (годом ранее: 1,7%). Текущий  показатель ниже, чем в целом по банковской системе: 5,9%.

    Качество  кредитного портфеля физических лиц:

    • Объем просроченной задолженности  за год увеличился с 21 млрд. руб. до 40 млрд. руб.

    • Удельный вес кредитов, содержащих просроченную задолженность по платежам свыше 90 дней, составил 4,1% (годом ранее: 2,5%).

    • Уровень просроченной задолженности  составляет 3,4% (годом ранее: 1,7%). Текущий  показатель существенно ниже, чем в целом по банковской системе: 6,8%.

    Дальнейшее  развитие системы контроля качества кредитного портфеля банк связывает, прежде всего, с решением задачи максимально  раннего выявления проблемной задолженности, усовершенствованием подходов портфельного анализа, в том числе стресс тестирования. 
 
 
 
 
 

    Выводы  и предложения 

    Одной из наиболее перспективных форм привлечения  средств в жилищное строительство  и обеспечения жильем населения  в мировой практике является долгосрочный ипотечный жилищный кредит, который имеет ряд преимуществ. Заемщику ипотечный жилищный кредит дает возможность жить в своей собственной новой квартире уже сегодня, а расплачиваться за нее постепенно в течение нескольких лет, кредитору - получать гарантированный стабильный доход при сравнительно низких рисках, строительной компании - привлекать дополнительные средства для строительства, государству - успешно решать проблему обеспечения жильем населения.

    Главное, что тормозит развитие ипотеки - низкая платежеспособность россиян и высокий  размер процентной ставки по кредитам. Сейчас для любого российского банка ставка по ипотечному кредиту не может быть меньше 10 процентов, иначе кредит не покрывает инфляцию. Однако 10% готовы платить не более 10% россиян, как свидетельствуют опросы общественного мнения.

    Суть  долгосрочного ипотечного жилищного  кредитования сводится к созданию рыночной системы ипотечных кредитов гражданам  на цели приобретения готового жилья  как на первичном (вновь построенное  жилье, продаваемое застройщиками), так и на вторичном (уже имеющееся в частной собственности жилье) рынках жилья. В большинстве стран мира приобретение жилья в кредит является не только основной формой решения жилищной проблемы, но и сферой экономической деятельности, ключевую роль в которой играют банковские и другие кредитные структуры. Государство же выполняет вспомогательную функцию через установление общих правил, обеспечивающих эффективность взаимодействия всех участников процесса жилищного кредитования, а также при необходимости прямым или косвенным образом использует бюджетные средства для привлечения дополнительных частных инвестиций в жилищную сферу и оказания содействия гражданам в приобретении жилья.

    Дальнейшее  развитие ипотеки будет напрямую зависеть от динамики экономического роста. В условиях ужесточения фондирования со стороны западных банков, ограничений, накладываемых со стороны ипотечных агентств в России (прежде всего АИЖК), и общего ужесточения кредитной политики коммерческих банков представляется сомнительным, что рынок ипотечного кредитования будет расти прежними высокими темпами.

    Проблемы  развития ипотечного кредитования в  Пермском крае тесно связаны с  проблемами ипотечного кредитования в  России. К началу 2009 года в результате ужесточения условий выдачи жилищных кредитов (роста ставок, увеличение первоначальных взносов и др.) количество домохозяйств, способных получить кредит на покупку квартиры сократилось в три раза. Продолжающиеся негативные тенденции в российской экономике только уменьшают это количество, а значит и базу потенциальных клиентов для банков, занимающихся ипотечным кредитованием.

    Простой расчет, основанный на данных Росстата, показывает, что 3-4 процента российских семей, с доходами на каждого члена семьи свыше 25 000 рублей в месяц, могут приобрести квартиры по социальным нормам жилья и выше при ипотечном кредите сроком на 20 лет. 5-6 процентов российских семей, с доходами на каждого члена семьи от 15000 до 25000 рублей могут приобрести в собственность дополнительно порядка 40 кв. м. (при 20-летнем ипотечном кредите). 6-7 процентов российских семей, члены которых обладают доходами от 10000 до 15000 рублей на человека, могут приобрести дополнительную жилую площадь порядка 20 кв. метров (при 20-летнем кредите). Для остальных граждан ипотечное жилищное кредитование недоступно.

    Жилищное  кредитования операций по улучшению  жилищных условий в 2009 году будет  в наиболее благоприятном положении, в отличие от рынка кредитования жилья в новостройках, который  находится в глубоком кризисе. Банки настроены применять механизмы целевого кредитования на первичном рынке жилья, т.е. давать кредиты только на покупку квартир в объектах, с застройщиками которых их связывают кредитные и иные отношения.

    Как-то положительно изменить сложившуюся  ситуацию сможет только эффективная  и быстрая реализация властями страны программ по поддержке государственного агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), системы жилищного кредитования в целом и банковской системы. АИЖК уже получило от государства на нормализацию рынка жилищного кредитования, рефинансирование кредитов и поддержку заемщиков 60 млрд. рублей и ждет еще 200 млрд. обещанных Правительством страны. В случае претворения разработанных программ поддержки в жизнь, объем выдачи новых кредитов по итогам года может составить до 450 млрд. рублей. Агентство по ипотечному и жилищному кредитованию РФ определило объёмы рефинансирования ипотечных кредитов в регионах страны. Всего планируется рефинансировать кредиты на общую сумму 29 миллиардов 563,47 миллиона рублей, а Пермскому краю достанется 1,34% от данной суммы.

    Между тем, сами клиенты, взявшие ипотечный  кредит, перемен на себе не почувствуют, т.е. для них ставка остаётся прежней. АИЖК рефинансирует кредиты в  регионах исходя из активности работы корпораций, помогая тем самым, увеличивать  объёмы ипотечного кредитования.

    Объем жилищного кредитования в валюте будет оставаться на низком уровне, поскольку неопределенность в дальнейшей судьбе национальной валюты будет отпугивать многих потенциальных заемщиков, несмотря на то, что ставки по таким кредитам будут на 3-5% ниже, чем ставки по кредитам в рублях. Доля валютных кредитов может сократиться до 10%.

    После адаптации населения к кризисной  экономике, предлагаемые сейчас банками  проценты по жилищным кредитам во многом перестанут казаться неадекватными. Особенно на фоне высокого уровня инфляции, которая по итогам года может превысить 20%. В Пермском крае продолжают работать программы по субсидированию процентных ставок и льготной ипотеке, а в некоторых такие программы собираются внедрить в 2011 году. Однако роль этих программ будет существенно ограничена сокращающимися возможностями местного бюджета.

    Анализ  существующего в регионе подхода  к жилищному финансированию позволяет  сделать вывод о том, что в  Пермском крае по мере расширения масштабов  ипотечного жилищного кредитования и спроса на ипотечные жилищные кредиты нужно начинать переходить к рыночным формам привлечения средств в сферу ипотечного жилищного кредитования, созданию вторичного рынка ипотечных кредитов.

    Одним из потенциальных инвесторов является само население, хранящее свои средства во вкладах в коммерческих банках. Для их привлечения необходимы всего лишь понятные и прозрачные механизмы участия населения в ипотечном кредитовании в качестве инвестора.

    Государство должно способствовать организации  внутреннего спроса на ипотечные ценные бумаги. В этих целях необходима государственная поддержка в области законодательного регулирования, направленная на расширение базы внутренних инвесторов за счет включения ипотечных ценных бумаг в перечень разрешенных объектов для инвестирования средств пенсионных накоплений, находящихся в управлении у государственной управляющей компании, средств государственных корпораций, а также расширения возможностей инвестирования в ипотечные ценные бумаги страховых резервов и включения ипотечных ценных бумаг в ломбардный список Банка России.

    Основной  стратегической задачей дальнейшего  развития строительства жилья в  Пермском крае является создание наиболее благоприятных условий для улучшения  качества жизни населения как  с точки зрения строительства и развития производственно-экономической базы, так и обеспечения жителей жильем и его благоустройство социальной инфраструктурой.