Ипотечное кредитование

В соответствии с договором  ипотеки залогодержатель (ипотечный  банк) вправе проверять состояние  и условия содержания заложенной недвижимости. Если правила пользования  имуществом, а также обязанности  по необходимому страхованию нарушаются, банк имеет право потребовать  досрочного погашения кредита. Право требования досрочного погашения кредита возникает у банка также в случае неуплаты или несвоевременной уплаты суммы долга, в том числе при нарушении сроков внесения платежей по ипотечному кредиту более трех раз в течение года.

При невыполнении заемщиком  требований о досрочном погашении  ипотечного кредита, банк вправе наложить взыскание на заложенную недвижимость как в судебном порядке, так и  во внесудебном (путем подписания соглашения между заемщиком и кредитором). Имущество, заложенное по договору ипотеки, на которое по решению суда обращено взыскание, реализуется путем продажи  с публичных торгов. 

3. ИПОТЕЧНЫЕ АГЕНТСТВА И БРОКЕРЫ

 

Ипотечное агентство –  это организация, созданная государством для развития ипотеки.

Ипотечное агентство работает с банками-партнерами по следующей  схеме. Определение условий кредитования и предварительная консультация заемщика ипотечного кредита – работа Агентства. Сам кредит выдает банк-партнер (на условиях, заданных ипотечным агентством). Затем Агентство выкупает у банка-партнера права требования кредита и становится кредитором заемщика на весь срок ипотечного кредитования. При смене кредитора  заемщик ипотечного кредита получает письмо-извещение о переходе закладной  к Агентству и новые банковские реквизиты для погашения кредита. Таким образом, заемщик получает как бы государственный кредит для  решения своих жилищных проблем.

Основные условия кредита, предлагаемые ипотечными агентствами, (ставка, срок, размер первоначального  взноса) соответствуют среднерыночным показателям. Банки-партнеры могут  вносить в ипотечную программу  некоторые нюансы в части дополнительных расходов.

Для заемщика важно решить – стоит ли сотрудничать с агенством или предпочесть банк, который имеет собственную ипотечную программу. Аргументом в пользу сотрудничества с Агентством является его большой опыт работы на ипотечном рынке, аргументом против выступает невозможность получить ипотечный кредит в иностранной валюте под более выгодный процент.

Название "ипотечное агентство" иногда используется в наименовании коммерческих структур, которые по факту выполняют функции ипотечного брокера.

Ипотечный брокер появился на рынке ипотечного кредитования в  связи с ростом количества кредитных  организаций, занимающихся ипотекой, и  количества ипотечных программ. Если потенциальный заемщик ипотечного кредита не может или не хочет  самостоятельно разбираться в этом потоке информации, то ему на помощь придет именно ипотечный брокер.

Существуют как независимые  ипотечные брокеры, так и отделы по ипотечному кредитованию в составе  риэлторских агентств, сотрудники которых  так же именуются ипотечными брокерами. Основное достоинство любого ипотечного брокера – наличие практических знаний о процедуре ипотечного кредитования и личных контактов в банках, предоставляющих  ипотечный кредит. Ну, а основной минус – это платность услуг, которая может составить либо фиксированную сумму, либо некоторый  процент от суммы кредита (от 1 до 5%). Правда, в некоторых агентствах недвижимости услуги ипотечного брокера  можно получить бесплатно, при условии, что заемщик будет искать и  приобретать ипотечное жилье  с помощью этого агентства.

 

4. ВЫБОР ИПОТЕЧНОЙ ПРОГРАММЫ

 

Первый показатель, на который  обращает внимание заемщик, при выборе ипотечной программы – это размер ставки по кредиту. Сравнивать напрямую ставки разных ипотечных банков не совсем верно, так как кроме процента по кредиту, заемщику ежегодно придется платить за страхование квартиры и других рисков – это тоже составляет некий процент от кредита. Кроме того, по условиям банка возможны другие дополнительные расходы, рассчитываемые как процент от кредита – например, плата за обслуживание ссудного счета. Таким образом, чтобы правильно сравнить ипотечные программы по кредитной ставке, необходимо рассчитать «фактическую процентную ставку», включающую процент по кредиту, процент по страховке и процент по дополнительным расходам.

Иногда заемщику приходится жертвовать низкой процентной ставкой  по ипотечному кредиту в пользу увеличения его срока и размера. В этом случае стоит помнить о том, что  с растягиванием срока кредитования сумма кредита сначала растет быстрее, чем переплата по нему, но в какой-то момент они меняются местами: еще один-два-три года в сроке  кредитования дают несущественное увеличение суммы кредита, а сумма процентов  по нему начинает расти как снежный  ком. В этом несложно убедиться при  помощи ипотечного калькулятора.

Первоначальный взнос  является необходимым условием получения  ипотечного кредита. Его минимум  и максимум определяется ипотечной  программой. Если накоплений на первоначальный взнос нет, но есть стабильный и высокий  доход, то можно взять неипотечный  кредит и использовать его в качестве первоначального взноса. Следует  учитывать, что банки могут снизить  ставку по кредиту, если первоначальный взнос существенен (40-50% стоимости  приобретаемого жилья), и наоборот повысить ставку в случае минимального первоначального  взноса.

В какой валюте брать кредит? Лучше в той, в которой заемщик  получает основной доход. В этом случае нет расходов на конвертацию при  ежемесячных платежах по кредиту, и  колебания валютного курса одинаково  сказываются и на доходах и  на стоимости кредита.

Порядок расчета платежей – это тоже то, что следует  выбирать. Аннуитетные (равные) платежи  удобны для планирования семейного  бюджета и в начале расчетов по кредиту они меньше по сумме, чем  дифференцированные. Но в итоге заемщик, выбравший аннуитетную схему  расчетов, заплатит больше процентов. Дифференцированные платежи в начале срока кредитования являются тяжелым бременем, но они непрерывно уменьшаются и где-то в середине срока ипотечного кредитования у заемщика появляются свободные денежные средства для новых покупок и новых кредитов.

Существенное преимущество ипотечной программы – это  возможность досрочного погашения  кредита. Отсутствие ограничений и  штрафов за эту операцию дает заемщику надежду сократить переплату  за приобретаемое жилье.

 

5.      АЛЬТЕРНАТИВЫ ИПОТЕКЕ

 

На сегодняшний день доступность  жилья обеспечивается не только ипотекой. Существуют и другие варианты. Например, жилищный накопительный кооператив, кредитный потребительский кооператив граждан и потребительский кредит.

 

1. Жилищный накопительный кооператив

 

Работают ЖНК по принципу кассы взаимопомощи. Для вступления в жилищный кооператив необходимо внести в общую кассу первоначальный взнос, из документов требуется только паспорт. Далее член кооператива обязан пополнять общую кассу регулярными взносами. Когда накопленная сумма составит 30-50% стоимости жилья, которое предполагается приобрести, и истечет необходимый период накопления (по закону это минимум 2 года), член кооператива получает из общей кассы средства на покупку жилья. Он может прописаться и жить на приобретенной площади, постепенно выплачивая в ЖНК ту сумму, которую занял для ее покупки. За взятые в ЖНК деньги, член кооператива выплачивает членские взносы, которые составляют 3-7% от оставшейся суммы задолженности. После полного расчета с ЖНК, гражданин получает жилье в собственность и перестает быть членом кооператива.

Преимущества ЖНК по сравнению  с ипотекой – это низкие проценты по заемным средствам и значительно  меньшие дополнительные расходы  при получении займа, минимальный  первоначальный взнос, нет необходимости подтверждать доходы.

 

2. Кредитный потребительский кооператив граждан

 

Кредитный потребительский  кооператив граждан – это добровольное объединение граждан, созданное  для удовлетворения их потребностей в финансовой взаимопомощи. По принципу своей работы потребительский кооператив очень схож с ЖНК. Отличий не много. Во-первых, кредиты могут выдаваться на любые нужды членов кооператива - покупка недвижимости, автомобиля, оплата образования или лечения, начало предпринимательской деятельности и т.п. Во-вторых, при покупке жилья  член кооператива сразу становится его собственником и закладывает  жилье кооперативу до полного  расчета по кредиту. В-третьих, гражданин  может получать некоторый процент  на средства, которые он предоставил  в общую кассу потребительского кооператива.

 

3. Потребительский кредит

 

Потребительский кредит вполне приемлем как вариант решения  жилищных проблем в случае, когда  требуемая сумма невелика или  когда залог жилья невозможен. Предоставляется такой кредит банками  и другими кредитными организациями. Ставки по потребительским кредитам выше и сроки меньше (до 5 лет), чем  по ипотечным. Но зато при получении  потребительского кредита существенно  ниже дополнительные расходы и проще  процедура получения.

6. ИПОТЕКА В БЕЛАРУСИ

 

В 2009 году принят закон «Об ипотеке», который внес существенные изменения в отношения, связанные с этой самой ипотекой у Беларуси. Как же обстоят дела с ипотекой в Беларуси сегодня?

Надо сказать, что на сегодняшний  день в Беларуси отсутствуют действующие законодательные акты об ипотеке. Но сама ипотека является одним из видов залога, поэтому все отношения, связанные с передачей недвижимости в залог, регламентируются, прежде всего, законом «О залоге», а также Гражданским кодексом.

В законе «О залоге» под  ипотекой понимается залог земли  и недвижимого имущества (предприятий, зданий, сооружений и других объектов), непосредственно связанного с землей. Также залог недвижимости согласно белорусскому Банковскому кодексу  является одним из способов обеспечения  исполнения обязательств по кредитному договору.

Теперь остановимся вкратце  на взаимоотношениях сторон при ипотеке.

Залогодатель (как по уже  действующему закону «О залоге», так  и согласно недавно принятому  закону «Об ипотеке») может владеть  и пользоваться предметом залога как угодно. Может он и распоряжаться предметом залога путем его отчуждения, правда, только с согласия залогодержателя. При этом у ипотеки есть особенность – по сравнению с другими видами залога - договор об ипотеке должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации сделок с соответствующим имуществом. Подлежит обязательной регистрации и прекращение ипотеки.

А вот договор об ипотеке  недвижимости, которая поступит в  будущем, как, например, строящееся жилье, регистрировать не нужно. Он считается  заключенным с момента его  подписания.

В то же время закон «Об  ипотеке» вводит ряд новшеств. Одним  из них является, например, появление  возможности закладывать свое имущество, которое уже находится в залоге по одному обязательству, для обеспечения  исполнения другого обязательства. Другими словами, одну и ту же недвижимость можно закладывать несколько  раз. Залогодержателю новый закон  также дает право передавать либо уступать другому лицу свои права  по ипотеке.

Однако, самым существенным нововведением, которое появиться  у нас в стране со вступлением  в силу нового закона, можно назвать  институт закладных. Закладная –  это документ, удостоверяющий права  залогодержателя по обязательству, обеспеченному ипотекой, и по договору об ипотеке. Закладная является именной  ценной бумагой.

Однако не все плюсы  ипотечного кредитования характерны для  Беларуси. В большей степени это касается стран, в которых ипотека уже находится на более высоком уровне развития, чего пока нельзя сказать о Беларуси.

Основным фактором, сдерживающим развитие рынка ипотечного кредитования в нашей стране, является отсутствие у банков дешевых долгосрочных ресурсов (так называемых «длинных денег»), которые  могли бы быть направлены на выдачу кредитов на недвижимость.

Частично эта проблема может быть решена путем выпуска  ипотечных облигаций, которые могут  повторно обращаться на рынке. Но в  Беларуси сегодня такие облигации  выпускаются на непродолжительный  срок - от 1,5 до 5 лет. К тому же, доходность по ним невысока, она немногим выше ставки рефинансирования (11,5-12%). Поэтому  эмиссия таких ценных бумаг ничтожно мала по сравнению с жилищной кредитной  задолженностью.

Не похоже, чтобы банки  выражали большую заинтересованность и в росте ипотечных кредитов именно «сегодня». Причина кроется  вот в чем. Пока у банков нет  четких гарантий, как за счет самого заложенного жилья они смогут удовлетворить свои требования к  заемщикам, если те не будут исполнять  свои обязательства по ипотеке.

Банкам остается лишь надеяться  на появление в ближайшей перспективе  механизма, который бы регулировал  выселение гражданина и членов его  семьи из ипотечной квартиры.

Подытоживая, можно назвать  несколько обстоятельств, преграждающих  развитие ипотеки в нашей стране:

- это высокая стоимость  жилья и одновременно низкая  платежеспособность потенциальных  заемщиков. Мало кто способен  купить «с нуля» квартиру в  столице за 150 и более тыс.долларов, выплачивая затем по кредиту  500-800 долларов каждый месяц.