Ипотечное кредитование

 

Министерство Образования  Республики Беларусь

 

Белорусский Государственный  Университет

 

Информатики и Радиоэлектроники

 

 

 

Факультет Непрерывного и Дистанционного Обучения

 

Кафедра Экономики

 

КОНТРОЛЬНАЯ РАБОТА №1

 

по дисциплине “Деньги, кредит, банки”

 

на тему “Ипотечное кредитование”

 

 

(Вариант 20)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Выполнил:        Проверила:

 

ст.гр. 702221c

Касперович П.Л.       Литвинович К.Р.

Минск - 2010

 

Содержание

 

ВВЕДЕНИЕ 3

1. УСЛОВИЯ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ 4

1.1. Сумма ипотечного кредита 5

1.2. Срок ипотечного кредита 5

1.3. Валюта ипотечного кредита 6

1.4. Первоначальный взнос 6

1.5. Ипотечные ставки и проценты 7

1.6. Виды платежа по ипотечному кредиту 8

1.7. Дополнительные расходы 8

1.8. Справка о доходах при ипотеке 9

1.9. Трудовой стаж при ипотеке 10

1.10. Требования к ипотечному жилью 10

1.11. Собственность на ипотечное жилье 11

1.12. Если ипотека – не первый кредит 11

1.13. Поручители и созаемщики 12

1.14. Погашение ипотечного кредита 12

2. ОФОРМЛЕНИЕ ИПОТЕКИ ЖИЛЬЯ 14

2.1. Документы для оформления ипотеки 15

2.2. Договор ипотеки 15

3. ИПОТЕЧНЫЕ АГЕНТСТВА И БРОКЕРЫ 17

4. ВЫБОР ИПОТЕЧНОЙ ПРОГРАММЫ 18

5. АЛЬТЕРНАТИВЫ ИПОТЕКЕ 19

5.1. Жилищный накопительный кооператив 19

5.2. Кредитный потребительский кооператив граждан 19

5.3. Потребительский кредит 19

6. ИПОТЕКА В БЕЛАРУСИ 20

ЗАКЛЮЧЕНИЕ 24

ЗАДАЧА №20 25

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ 26

ВВЕДЕНИЕ

 

Термин «ипотека» впервые появился в Греции в начале VI в. до н. э. Древние греки так обозначали ответственность должника перед кредитором своей землёй. На границе земельного участка заёмщика ставили столб с надписью, которая гласила, что эта земля обеспечивает долг. Такой столб и назывался «ипотекой», в переводе с древнегреческого — «подпорка», «подставка».

Актуальность выбранной  темы обусловлена тем, что ипотека предоставляет возможность решить жилищный вопрос посредством получения долгосрочного кредита на приобретение жилья.

В наше время, ипотека – это залог недвижимости для обеспечения обязательств перед кредитором. При ипотечном кредитовании заемщик получает кредит на покупку недвижимости или другие цели. Его обязательством перед кредитором является погашение кредита, а обеспечивает исполнение этого обязательства залог недвижимости. При этом покупать и закладывать можно не только жилье, но и другие объекты - землю, автомобиль и т.д. Недвижимость, приобретенная с помощью ипотеки, является собственностью заемщика кредита с момента приобретения.

Самый распространенный вариант использования ипотеки - это покупка квартиры в кредит. Закладывается при этом, как правило, вновь покупаемое жилье, хотя можно заложить и уже имеющуюся в собственности квартиру. Ипотечные кредиты выдаются банками, и условия кредитования у всех разные. Оформление ипотеки – многоэтапная процедура, включающая сбор документов, прохождение кредитной комиссии банка, поиск подходящего жилья, его оценку и страхование, заключение договора ипотеки.

Главным преимуществом ипотеки  является то, что, вместо многолетнего накапливания необходимой суммы  на покупку жилья, возникает возможность  уже сейчас жить в новой квартире (или доме). При этом жилье, приобретенное  по ипотеке, сразу является собственностью заемщика ипотечного кредита. Безопасность операции обеспечивается страхованием рисков утраты права собственности  на квартиру и ее повреждения, а так  же потери заемщиком трудоспособности.

Самым существенным недостатком  ипотеки является так называемая «переплата» за квартиру, которая  может достигать 100% и более. «Переплата»  по ипотеке включает в себя проценты по ипотечному кредиту и ежегодные  суммы обязательного страхования. Кроме того, в процессе получения  ипотечного кредита заемщику приходится нести еще некоторые дополнительные расходы, такие как оплата услуг  оценочной компании и нотариуса, плата банку за рассмотрение заявки на кредит, сбор за ведение ссудного счета и т.п. Еще один «минус»  ипотеки - большое количество требований ипотечных банков к заемщикам: документальное подтверждение доходов, наличие  регистрации и гражданства, определенный стаж работы на одном месте, возможность  представить поручителей по кредиту  и т.д.

В данной работе раскрывается сущность понятия “ипотека”, рассматриваются и оцениваются условия данного вида кредитования, описывается процесс оформления ипотеки и способы погашения кредита. Отдельно отмечена деятельность ипотечных агентств и брокеров. Также показаны альтернативы ипотечному кредитованию. Отдельно рассмотрена ситуация на ипотечном рынке Беларуси и ее перспективы.

 

1. УСЛОВИЯ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

 

Условия ипотеки, как и  любого другого кредита, характеризуются  прежде всего сроком кредитования и  процентной ставкой. Кроме того, в  случае ипотеки, сумма кредита составляет некоторый процент от стоимости  приобретаемого жилья. Оставшаяся часть  стоимости является так называемым первоначальным взносом и должна быть у заемщика в наличии для  получения ипотечного кредита. Не менее  важным условием ипотеки является порядок  расчета платежей - от этого будет  зависеть конечная сумма, которую заемщик  отдаст ипотечному банку за свое новое  жилье.

При ипотеке валюта кредита  может быть как национальной, так  и иностранной. Какой из них отдать предпочтение, каждый заемщик решает для себя сам.

Увеличить сумму ипотечного кредита, которую готов выдать банк, можно за счет привлечения созаемщиков.

Получение ипотечного кредита  связано с дополнительными расходами. Величина этих расходов может достигать 10% первоначального взноса. Таким  образом, сумма накоплений заемщика не может целиком стать первоначальным взносом, а должна быть уменьшена  на величину дополнительных расходов во избежание неприятных сюрпризов.

Банк, работающий с ипотекой, может потребовать от заемщика подтверждения  доходов при этом перечень доходов, принимаемых во внимание, и форма  их подтверждения у каждого банка  свои. Некоторые ипотечные банки  требуют наличия определенного  трудового стажа и поручителей. Кроме того, банки-кредиторы выдвигают  особые требования к ипотечному жилью, которое предполагается приобрести на кредитные средства.

Отсутствие регистрации  в месте, где предполагается получить ипотечный кредит и приобрести жилье, может повлиять на возможность получения  ипотеки, так же как и гражданство, если оно не российское.

Право собственности на ипотечное  жилье переходит к заемщику ипотечного кредита в момент оформления сделки купли-продажи недвижимости, но существует ряд ограничений на это право, связанных с ипотекой жилья.

Особые условия кредитования существуют для молодежной ипотеки.

Интересы детей в процессе купли-продажи жилья накладывают  некоторые ограничения и создают  особые условия ипотечного кредитования. Ипотека и ребенок – отдельный  вопрос для изучения.

Если ипотека – не первый кредит, то положительная кредитная  история заемщика может быть дополнительным преимуществом при получении  ипотеки. Но если предыдущие кредиты  еще не погашены, то это, конечно, уменьшает  потенциально возможную сумму ипотечного кредита. Далее рассмотрим каждый из аспектов более подробно.

 

1. Сумма ипотечного кредита

 

Первоначально сумма ипотечного кредита определяется банком как  процент от стоимости приобретаемого жилья. Максимальная сумма ипотечного кредита может достигать 100% этой стоимости. Наиболее распространенный размер ипотечного кредита – 80-90%. Некоторые  ипотечные банки устанавливают  минимальную сумму ипотечного кредита - не менее 10-30% стоимости приобретаемого жилья.

Фактическая сумма ипотечного кредита, которую получит заемщик, зависит от нескольких факторов: размера  первоначального взноса, доходов  заемщика, его возраста, оценочной  стоимости приобретаемого жилья.

Процент дохода заемщика, который  допустимо направить на погашение  ипотечного кредита, у разных банков различен. Как правило, на погашение  кредита может быть направлено не более 35%, но при условии высоких  доходов заемщика этот показатель может  достигать 60% и более, при этом следует  иметь ввиду, что в расчет принимаются  не все доходы.

Супруги по умолчанию являются созаемщиками или поручителями друг друга по ипотечному кредиту, и при  определении суммы ипотечного кредита  банк может рассматривать совокупный доход семьи. Правда, если в семье  есть иждивенцы, то из совокупного дохода семьи будет вычтен прожиточный  минимум на каждого из них. Некоторые  ипотечные банки позволяют для  увеличения суммы ипотечного кредита  привлекать в качестве созаемщиков  не только супругов и ближайших родственников, но и любые третьи лица.

Сумма ипотечного кредита  вычисляется как процент от оценочной  стоимости жилья, определяемой профессиональным оценщиком. Если рыночная стоимость  квартиры (цена, запрашиваемая продавцом) превышает оценочную, то сумма полученного  заемщиком ипотечного кредита может  оказаться существенно ниже ожидаемой.

 

2. Срок ипотечного кредита

 

Срок кредита при ипотеке  может составлять от 3 до 50 лет. Наиболее популярные сроки ипотеки – 10, 15 и 20 лет. Как правило, ипотечный кредит выдается на срок до наступления пенсионного  возраста заемщика (на сегодня это 55 лет для женщин и 60 лет для мужчин). Но существуют программы ипотеки, которые  продлевают срок кредитования на пенсионный период, максимально до 75 лет заемщика на момент погашения ипотечного кредита.

Для заемщика срок ипотеки  определяется размером кредита и  возможностью его погашения. Естественно, что чем меньше срок ипотеки, тем  меньше величина переплаты за приобретаемое  жилье. При выборе размера и срока  ипотечного кредита заемщик исходит  из своих потребностей в жилье  и стоимости этого жилья. Но следует  учитывать, что в какой-то момент темп прироста переплаты за жилье  превысит темп прироста размера ипотечного кредита и займ станет низкоэффективным. Если оформить ипотеку на большой срок, то несущественный прирост в сумме полученного кредита будет оборачиваться весьма существенной переплатой по нему.

 

3. Валюта ипотечного кредита

 

Кредит с ипотекой можно взять в рублях, долларах США, евро и другой валюте. По статистике большинство ипотечных кредитов берется в рублях.

Если доход заемщика привязан к какой-либо иностранной валюте, то однозначно выгоднее оформлять ипотеку  именно в этой валюте. Во-первых, в  большинстве ипотечных банков ставки по ипотеке в иносранной валюте ниже, чем в рублях. А во-вторых, в  условиях снижения курса выбранной  валюты относительно рубля, заемщик  с доходами в этой валюте будет  получать меньше (в пересчете на рубли), но и ипотечный кредит станет дешевле (так же в пересчете на рубли).

Если заемщик получает доход в рублях, то при оформлении ипотеки в национальной валюте он получает стабильность, а при кредитовании в иностранной валюте – возможность  уменьшить стоимость ипотеки  за счет разницы курсов.

Ипотека – это, как правило, долгосрочное предприятие. Угадать  поведение той или иной валюты на такой период времени практически  невозможно. Поэтому попытка сыграть  на разнице курсов валюты, в которой  оформлена ипотека, и валюты, в  которой заемщик получает доход, очень рискованна.

 

4. Первоначальный взнос

 

Первоначальный взнос  при ипотеке – это часть  стоимости жилья, которую заемщик  должен иметь в наличии чтобы  получить ипотечный кредит. В зависимости  от программы ипотеки, первоначальный взнос может составлять от 0% до 90% стоимости приобретаемого жилья. Источником первоначального взноса при ипотеке  могут быть накопления, продажа имеющегося жилья, кредит с другим целевым назначением (например, потребительский).

Чем большим первоначальным взносом обладает заемщик, тем больший  ипотечный кредит он может получить, либо он может сократить срок ипотеки  и переплату за приобретаемое  жилье. Если первоначальный ипотечный  взнос составляет 70% и более от стоимости жилья, которое предполагается приобрести, то вместо ипотеки можно  воспользоваться другим видом кредитования, например потребительским. В этом случае экономится большая часть дополнительных расходов, связанных с ипотекой и  процедура оформления займа значительно  упрощается.

Но, как правило, к ипотеке  обращаются граждане, которые имеют  значительно меньшие суммы первоначальных взносов. В разделе Ипотечные  программы можно подобрать программу  ипотеки с минимальным первоначальным взносом. При этом надо иметь ввиду, что ипотечный банк выдает кредит, исходя из оценочной стоимости жилья (определяемой профессиональным оценщиком). Если цена, запрашиваемая продавцом, превышает оценочную, то минимальным  первоначальным взносом на покупку  жилья не обойтись, так как этот первоначальный взнос в сумме  с ипотечным кредитом составят только оценочную, а не рыночную стоимость  квартиры (дома).