Ипотечное кредитование

И наконец, если ипотечный  кредит берется для покупки жилья  в строящемся доме, то право собственности  на жилье может быть оформлено  только после окончания строительства. Именно поэтому процентные ставки на ипотечное кредитование по строящемуся  жилью как правило бывают выше ставок по жилью на вторичном рынке.

 

12. Если ипотека – не первый кредит

 

С одной стороны, это хорошо, так как наличие положительной  кредитной истории характеризует  заемщика как благонадежного, и его  шансы получить ипотечный кредит возрастают. Но с другой стороны, расходы  по обслуживанию уже взятых кредитов уменьшают доступный размер ипотечного кредита.

При определении размера  кредита под ипотеку, большинство  банков руководствуется установленными ими нормами дохода заемщика, который  может быть направлен на погашение  кредита. Сначала банк определяет размер дохода, необходимый для обслуживания имеющихся у заемщика кредитов, вычитает его из общей суммы доходов  и, исходя из оставшейся величины, определяет размер возможного ипотечного кредита.

 

13. Поручители и созаемщики

 

Поручитель – это лицо, которое гарантирует выполнить  перед ипотечным банком обязательства  заемщика ипотечного кредита в случае, если последний не сможет самостоятельно отвечать по этим обязательствам. В результате конкуренции, ипотечные банки все реже выдвигают требование о наличии у заемщика одного или нескольких поручителей. В роли поручителей могут выступать не только физические, но и юридические лица.

В случае, если заемщик ипотеки  оказался не в состоянии отвечать по своим обязательствам, его поручитель обязан выплатить банку всю сумму  кредита и проценты по нему, а  так же компенсировать банку расходы, связанные с взысканием долга (судебные издержки и пр.). После этого права  кредитора переходят от банка  к поручителю и тот может в  свою очередь потребовать от неудачного ипотечного заемщика компенсации своих  убытков.

При ипотечном кредитовании нередка ситуация, когда заемщику не хватает суммы кредита, которую  предлагает банк. В этом случае можно  привлечь созаемщиков. Созаемщик –  это лицо, доходы которого учитываются  банком при расчете размера ипотечного кредита. В зависимости от требований ипотечного банка, созаемщиком может  стать либо только супруг, либо только родственник, либо вообще любое лицо. Допустимое количество созаемщиков  так же зависит от требований конкретного  ипотечного банка. Обычно это не более 4-5 человек.

При расчете максимальной суммы ипотечного кредита, порядок  учета доходов созаемщиков у  каждого банка свой и зависит  от количества созаемщиков, степени  их родства с заемщиком ипотеки  и соотношения доходов самого заемщика и привлеченных им созаемщиков.

Кроме того, созаемщик несет  солидарную ответственность с заемщиком  по ипотечному кредиту. Мера этой ответственности  фиксируется в договоре ипотеки. Существуют варианты, когда созаемщик  и ипотечный заемщик в равной степени отвечают по ипотечному кредиту, или когда созаемщик отвечает по кредитным обязательствам только в случае, если сам заемщик ипотеки  перестал погашать кредит.

 

14. Погашение ипотечного кредита

 

После получения ипотечного кредита и благополучной покупки  на эти средства жилья, наступает  время расчетов по кредиту. «Погасить  кредит» означает, что на указанный  кредитором счет зачислена вся сумма  кредита и причитающихся по нему процентов. Ипотечное кредитование – долгосрочный проект и погашение  кредита осуществляется частями. Для  удобства заемщика и банка-кредитора, существует несколько способов погашения  кредита. И, кроме того, заемщик не должен забывать о дополнительных возможностях сэкономить свои время и деньги, а именно о досрочном погашении  кредита и о перекредитовании.

Способ погашения ипотечного кредита включает в себя периодичность  осуществления платежей, сроки и  размер платежей, а так же форму  платежей – наличными деньгами, безналично или пр.

В случае ипотеки платежи, как правило, осуществляются ежемесячно, при этом часто кредитором определяется платежный период, например с 15-го по 20-е число месяца. К заемщикам, нарушающим установленные сроки  платежа, могут применяться штрафные санкции по условиям кредитного договора.

Размер платежей определяется графиком платежей, который обычно выдается заемщику сразу после подписания кредитного договора. Кредиторы могут  требовать точного соответствия перечисляемой суммы и той, которая  указана в графике платежей. И  недоплата и переплата может  быть расценена кредитором как неисполнение заемщиком обязательств по договору ипотеки, что чревато штрафными  санкциями или даже требованием  досрочного погашения кредита.

По форме платежи могут  быть наличными: когда заемщик вносит через кассу банка деньги на свой ссудный счет.

В случае, если платежи осуществляются безналично, то это может быть перевод  денег со счета заемщика, открытого  в каком-либо банке, на счет банка-кредитора. При этом следует иметь в виду, что межбанковские переводы являются платной услугой и что на их выполнение требуется время (1-3 дня). Чтобы сократить расходы времени  и денег по переводу, заемщик может  открыть свой счет непосредственно  в банке-кредиторе.

Другой вариант безналичных  расчетов по кредиту – это ежемесячный  перевод в счет погашения кредита  части заработной платы до ее получения. В этом случае заемщик должен написать заявление на имя руководителя предприятия, на котором он работает, и согласовать  детали осуществления перевода с  бухгалтерией предприятия.

Большинство ипотечных программ предусматривает возможность досрочного погашения кредита с минимальным  мораторием (запретом) на досрочное  погашение порядка 6 месяцев. Но в  то же время почти все ипотечные  банки устанавливают некое минимальное  значение суммы досрочного погашения. Только накопив эту минимальную  сумму, заемщик может подать кредитору  заявление на досрочное погашение  кредита. Заявление пишется по форме  банка-кредитора.

Досрочно можно погасить как весь ипотечный кредит, так  и его часть. В случае частичного досрочного погашения кредита, заемщик  имеет право либо уменьшить сумму  ежемесячных платежей на оставшийся период кредитования, либо оставить размер платежей прежним, а сократить сам  период кредитования. Уменьшение суммы  ежемесячных платежей снижает нагрузку на семейный бюджет, а так же дает возможность получения нового кредита. Сокращение срока кредитования существенно  снижает сумму переплаты заемщика за жилье, приобретаемое по ипотеке. Что выгоднее - решает заемщик. После  проведения досрочного погашения кредита, банк-кредитор должен предоставить заемщику новый график платежей.

В случае полного досрочного погашения, заемщику необходимо запросить  в банке-кредиторе точную сумму  кредита и процентов по нему на предполагаемую дату полного погашения. После осуществления всех необходимых  платежей, заемщик должен зарегистрировать в учреждении юстиции прекращение  ипотеки, то есть снятие залогового обременения  с приобретенного жилья. И наконец, заемщик должен уведомить о полном досрочном погашении кредита  страховую компанию чтобы вернуть  себе деньги за оплаченный, но неиспользованный страховой период.

 

2. ОФОРМЛЕНИЕ ИПОТЕКИ ЖИЛЬЯ

 

Чтобы оформить ипотеку дома или квартиры следует подать в  выбранный банк заявку на получение  ипотечного кредита и все необходимые  документы для ипотеки, большинство  из которых имеет стандартную  форму. Принятие банком решения о  предоставлении кредита может занять от нескольких дней до нескольких недель.

В случае положительного решения  банковской кредитной комиссии, можно  переходить к выбору дома или квартиры.За определенное банком время (несколько  месяцев) заемщику необходимо найти  подходящую квартиру (или дом), которая  отвечала бы требованиям к ипотечному жилью, выдвинутым банком-кредитором. По выбранной квартире (дому) следует  собрать документы, которые требуются  для проведения сделки купли-продажи, а также оценки жилья. Приблизительный  список этих документов следующий:

 

•  правоустанавливающие документы на выбранное жилье;
• паспорт на жилье с его планом;
• справка о регистрации и характеристика жилого помещения;
• справка об отсутствии задолженности по оплате и коммунальным платежам;

 

Оценка жилья - это обязательный этап оформления ипотеки дома или  квартиры. Связан он с ограничением суммы кредита, которую может  предоставить банк – это не более 80-100% оценочной стоимости жилья. Именно оценочной стоимости, а не рыночной (той, которую может запрашивать  продавец).

Страхование жилья - также  необходимый этап оформления ипотеки. Сроки кредитования при ипотеке  дома или квартиры весьма продолжительны, поэтому банк требует гарантий в  виде обязательного страхования  рисков потери трудоспособности заемщика, утраты права собственности на жилье  или его повреждения.

После проверки банком выбранной  заемщиком квартиры или дома, а  так же их оценки и страхования, наступает  этап заключения договора ипотечного кредитования. В большинстве ипотечных  банков форма договора ипотеки не подлежит изменению, и заемщику следует  заранее с ней ознакомиться, чтобы  позже не пришлось отказываться от кредита, если какие-то условия договора окажутся неприемлемыми. Возможен так  же вариант, когда вместо отдельного договора ипотеки между продавцом  квартиры и покупателем (заемщиком  кредита) заключается договор купли-продажи, составленный таким образом, что  ипотека из него возникает в силу закона. Одновременно с договором  ипотеки может потребоваться  оформление закладной. Это именная  ценная бумага, свидетельствующая право  кредитора на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному  ипотекой, без представления других доказательств существования этого  обязательства.

Как правило, чтобы оформить ипотеку дома или квартиры, необходимо участие нотариуса. Завершается оформление ипотеки дома (квартиры) государственной регистрацией документов в органах юстиции.

 

1. Документы для оформления ипотеки

 

Обычно для оформления ипотеки список документов включает:

 

•    Заявление на получение ипотечного кредита и анкета банка.
•    Копия паспорта или заменяющего его документа (для военнослужащих).
•    Копия страхового свидетельства государственного пенсионного страхования.
•    Копия свидетельства о постановке на учет в налоговом органе
•    Копия военного билета для лиц мужского пола призывного возраста.
•    Копии документов об образовании (аттестаты, дипломы и т.п.).
•    Копия свидетельства о браке/ разводе и брачный контракт (при наличии).
•    Копия свидетельства о рождении детей.
•    Копия трудовой книжки, заверенная работодателем.
•    Документы, подтверждающие доходы.

 

2. Договор ипотеки

 

Договор ипотеки - это договор  о залоге недвижимого имущества. В случае применения ипотеки для  решения жилищных проблем, предметом  залога обычно выступает жилой дом  или квартира.

Сторонами по договору ипотеки  являются залогодержатель (банк, выдавший ипотечный кредит) и залогодатель (заемщик или созаемщики ипотечного кредита). Стороны должны быть правоспособными  и дееспособными, то есть граждане должны быть не моложе 18-ти лет, а юридические  лица не должны иметь ограничений  по передаче имущества в ипотеку, оговоренных в их учредительных  документах.

В договоре ипотеки обязательно  должны быть указаны:

 

•    предмет ипотеки;
•    оценочная стоимость предмета ипотеки;
•    существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой;
•    право (собственность, аренда и др.), в силу которого имущество, являющееся

   предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и орган государственной

   регистрации прав на недвижимое имущество, зарегистрировавший это право

  залогодателя.

 

Предмет залога определяется в договоре ипотеки указанием  его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации  этого предмета описанием. То есть обычно в договоре ипотеки указывается  вид недвижимости (квартира или дом), его полный адрес, общая жилая  площадь и количество комнат.

Оценочная стоимость предмета ипотеки определяется по соглашению залогодателя с залогодержателем и  указывается в ипотечном договоре в денежном выражении. При этом оценочная  стоимость земельного участка не может быть установлена ниже его  нормативной цены.

Если ипотека обеспечивает обязательство, возникшее из кредитного договора, то в договоре ипотеки  указывают основные условия кредитования – кто является кредитором и заемщиком, сумму кредита, процентную ставку, срок, размер ежемесячных платежей и порядок  погашения кредита. Это и является существом, размером и сроком исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой – то есть необходимыми элементами договора ипотеки.

Заемщик ипотечного кредита  имеет право проживать в заложенном доме или квартире, а так же зарегистрировать на этой жилплощади всех членов семьи. Право на проведение перепланировки, сдачу в аренду или продажу  заложенного жилья обычно в договоре ипотеки ограничивается – как  минимум необходимо разрешение банка.