Ипотечное кредитование

Финансовый кризис вынудил банки свернуть программы ипотеки без взноса, не смотря на то, что они отличались более высоким процентом по кредиту. Это объясняется тем, что ипотека без первоначального взноса является для банков продуктом с высокой степенью риска. Но ипотека без первоначального взноса может быть реализована и другим способом. Следует взять потребительский кредит и использовать его в качестве первоначального взноса для оформления ипотеки на выгодных условиях. Ставки по потребительскому кредиту выше, чем по ипотеке, но он будет погашен в течение 2-3 лет, тогда как ипотека оформляется на десятки лет и чем ниже ставка по ипотеке, тем выгоднее эта операция вцелом. Необходим только достаточный уровень дохода, чтобы совокупный размер кредитов был достаточен для приобретения жилья, и чтобы обслуживание нескольких займов не стало чрезмерным бременем.

5. Ипотечные ставки и проценты

Ставка ипотеки – ключевой фактор при выборе ипотечной программы. Финансовый кризис вынудил банки  поднять ипотечные ставки до 11-19% по валютным кредитам и 13-25% по кредитам в рублях. Это очень высокий  уровень ставок, приводящий к существенным переплатам за приобретаемое жилье. За срок кредитования в 15-20 лет заемщик  ипотечного кредита может выплатить  двойную-тройную цену жилья и  даже более. Обычно банки утверждают процент ипотеки в индивидуальном порядке по каждому выдаваемому  кредиту, так как он зависит от:

• объекта кредитования – предполагается приобрести квартиру или дом. Во втором случае ставка ипотеки может быть выше.
• рынка недвижимости – первичный или вторичный. По строящемуся жилью проценты ипотеки выше из-за риска, что строительство не будет закончено. Существуют ипотечные программы, предусматривающие повышенную ипотечную ставку на период строительства и снижение процентов ипотеки после сдачи дома.
• формы подтверждения доходов. Если доход не может быть подтвержден официально, то ставка ипотеки может быть повышена на 1-2%.
• срока кредитования. Некоторые банки применяют схему: чем длиннее срок ипотечного кредита, тем выше ипотечная ставка.
• первоначального взноса. Если первоначальный взнос составляет значительную часть стоимости приобретаемого жилья, то проценты ипотеки могут быть снижены.

Наиболее распространенными  являются фиксированные ипотечные  ставки. Они не меняются в течение  всего срока ипотечного кредитования.

Кроме фиксированных ипотечных  ставок существуют плавающие ставки ипотеки. Они привязываются к  усредненному значению процентной ставки межбанковского рынка. Ипотека в  иностранной валюте привязывается  к Лондонской межбанковской бирже  и проценты ипотеки по таким кредитам обозначаются как 6%+LIBOR, 7%+LIBOR и т.п. Заемщик, взявший кредит с плавающей ставкой  ипотеки, привязанной к LIBOR, каждый год  узнает в своем банке новое  значение процентов ипотеки, которые  ему предстоит оплачивать в течение  года.

Плавающие ипотечные ставки как правило выглядят более привлекательно, чем предлагаемые банками фиксированные  проценты ипотеки. Но следует иметь  ввиду, что рыночные кредитные ставки подвержены колебаниям и прогнозировать их значение на длительный срок ипотечного кредита весьма затруднительно.

В условиях резкого колебания  ставок ипотеки, не стоит забывать о  возможности перекредитования. Для  погашения дорогого кредита с  высокой ставкой, взятого ранее, можно взять новый кредит с  более гуманной ставкой ипотеки. При этом в действующем договоре ипотеки должна быть предусмотрена  возможность досрочного погашения  кредита. И наконец, оценивая выгоду от операции перекредитования, следует  учитывать расходы, сопутствующие  получению нового кредита.

6. Виды платежа по ипотечному кредиту

При ипотеке расчет платежей может проводится по аннуитетной  либо дифференцированной схеме. Аннуитет – это равный ежемесячный платеж в течение всего периода кредитования. Дифференцированные платежи предполагают ежемесячное уменьшение суммы, которая  отдается в счет погашения ипотечного кредита.

Аннуитентные платежи  в России получили наибольшее распространение. Они удобны для планирования бюджета  заемщика, так как все время  составляют одну и ту же сумму. И  на первом этапе погашения ипотечного кредита, сумма аннуитентных платежей ниже, чем сумма дифференцированных. Но в конечном итоге, заемщик, выбравший  схему аннуитетного расчета платежей, заплатит кредитору большую сумму, чем заемщик, рассчитывающийся по дифференцированной схеме.

Дифференцированные платежи  ложатся достаточно тяжелым бременем на заемщика в первые годы расчетов по ипотечному кредиту. Зато приблизительно с середины срока кредитования платежи  по ипотеке значительно снижаются  и у заемщика появляются свободные  денежные средства.

7. Дополнительные расходы

Ипотечное жилищное кредитование, помимо процентов по кредиту, сопровождается рядом дополнительных расходов, которые, к сожалению, неизбежны. Часть этих расходов является разовыми затратами, а часть выплачивается в течение  всего срока кредитования. Сумма  дополнительных расходов при ипотеке  составляет от 1,5-2% до 7-8% суммы ипотечного кредита. Набор дополнительных расходов и их величина зависит от банка, предоставляющего ипотечный кредит.

При ипотечном жилищном кредитовании единовременно заемщик может  оплачивать: рассмотрение кредитной  заявки, оценку стоимости жилья, проверку объекта ипотеки, открытие ссудного счета, банковский сбор за выдачу кредита, нотариальное заверение договора ипотеки, сбор за обналичивание кредитных  средств, аренду банковской ячейки, услуги риэлтора и ипотечного брокера.

•   Рассмотрение банком кредитной заявки. Ипотечное жилищное кредитование начинается с рассмотрения банком кредитной заявки заемщика, т.е. предварительной оценки его кредитоспособности.
•   Оценка ипотечного жилья. Оценка жилья, которое предполагается приобрести с помощью ипотечного жилищного кредитования, проводится в обязательном порядке. Это связано с тем, что размер кредита банк определяет исходя из оценочной стоимости жилья, подтвержденной сертификатом. Оценщика назначает банк.
•   Проверка объекта ипотечного жилищного кредитования. Иногда (чаще в случае, когда средства ипотечного кредита используются для приобретения недвижимости в строящемся доме) банк взимает отдельную плату за проверку объекта ипотеки - строящейся квартиры.
•    Банковские сборы при ипотечном жилищном кредитовании. Некоторые ипотечные банки взимают плату с заемщика за открытие ссудного счета (1-2% от суммы кредита), а так же сбор за выдачу кредита (порядка 0,5-1,5%).
•    Нотариальное заверение договора ипотечного жилищного кредитования. Согласно законодательству об ипотеке, это действие не является обязательным, но некоторые ипотечные банки предпочитают использовать нотариат.
•    Обналичивание кредитных средств. За то, чтобы получить сумму ипотечного кредита наличными, заемщику иногда так же приходится платить (от 0,5% до 3% от суммы кредита). А когда деньги обналичены, они, как правило, закладываются в сейфовую ячейку банка, за аренду которой тоже следует заплатить порядка 1500 рублей.
•    Риэлтор и ипотечный брокер. Услуги риэлтора в среднем составляют 5-7% стоимости квартиры, услуги ипотечного брокера еще 2-3%. Пользоваться ли этими услугами, или проходить все этапы ипотечного кредитования и покупать квартиру самостоятельно, каждый решает сам.
•    Страхование ипотечного жилья. Ипотечное страхование жилья и некоторых других рисков является обязательным условием ипотечного жилищного кредитования. Размер страхового взноса определяется как некоторый процент от суммы кредита и уменьшается вместе с уменьшением остатка задолженности заемщика перед банком.
•    Банковские операции. Некоторые ипотечные банки ежемесячно или ежегодно взимают с заемщика плату за ведение его ссудного счета в пределах 1% годовых от остатка задолженности.

8. Справка о доходах при ипотеке

Для получения ипотечного кредита необходимы справки о  доходах. От того, какие документы  сможет предоставить в банк получатель ипотечного кредита, зависит итоговый размер кредита. Перечень доходов, которые  учитываются при расчете кредита, и форма их подтверждения отличаются по банкам.

Самый простой вариант, когда  получатель кредита работает на одном  месте работы, не имеет дополнительных доходов и всю зарплату получает официально. В этом случае для получения  ипотечного кредита достаточно справки  о доходах с места работы за последние 6-12 месяцев (как запросит кредитор).

Если зарплату заемщик  получает неофициально (всю или частично), то следует выбирать банк, готовый  выдать ипотечный кредит с учетом справки о доходах в свободной  форме. Такая справка о доходах  должна быть выдана по месту работы и заверена руководителем и главным  бухгалтером предприятия. В этом случае может потребоваться дополнительная информация о характере работы и должностных обязанностях получателя кредита, данные о деятельности компании и т.п.

Если работодатель отказывается выдать заемщику указанную справку, то можно получить ипотеку без  справки о доходах в банке, который согласен рассмотреть устное подтверждение работодателем размера  зарплаты заемщика. Правда, ставка по кредиту  в этом случае будет выше на 1,5-2%.

Кроме заработной платы, ипотечный  банк может принять во внимание такие  доходы как получаемая арендная плата, дивиденды, проценты. Естественно, эти  поступления должны быть регулярными, а не разовыми, и необходимы документы, подтверждающие их фактическое получение  за период, запрашиваемый кредитором. Косвенным подтверждением стабильных высоких доходов заемщика может  быть наличие у него значительных активов в виде квартиры, дачи, машины, земельных участков, банковских счетов, ценных бумаг и пр. И наконец, кроме  доходов самого заемщика, банк может  рассмотреть зарплату супруга или  поручителей. В этом случае от каждого  созаемщика или поручителя потребуется  для получения кредита справка  о доходах.

9. Трудовой стаж при ипотеке

От трудового стажа  заемщика зависит решение ипотечного банка о том, выдавать кредит или  нет, и о размере кредита. Чтобы  произвести положительное впечатление  на банк, заемщик должен проработать  на последнем месте работы хотя бы в течение полугода. Со стороны  ипотечного банка могут быть вопросы  о характере выполняемой работы и должностных обязанностях заемщика, а так же о деятельности компании, работником которой он является.

Иногда причиной отказа в  ипотечном кредите может быть несоответствие образования и квалификации заемщика должности, которую он занимает. Ипотечный банк отказывает в кредите, считая, что в случае увольнения с этой работы, заемщик не сможет занять аналогичную должность в  другой компании и сохранить уровень  дохода, необходимый для погашения  кредита.

Если заемщик является безработным (даже если формально, а  не фактически), то он не сможет получить ипотечный кредит.

10. Требования к ипотечному жилью

Ипотечное жилье – это  квартира или отдельно стоящее жилое  здание, которое отдается в залог  по ипотеке в качестве обеспечения  полученного в банке кредита. Это может быть как вновь приобретаемое  на кредитные средства жилье, так  и уже имеющееся в собственности  заемщика..

Закладываемое жилье должно отвечать требованиям, выдвинутым банком. В первую очередь требования касаются года постройки и технического состояния  ипотечного жилья. В течение всего  срока ипотечного кредитования, который  обычно длится десятилетия, залог по ипотеке должен сохранять свою ликвидность (возможность продажи на рынке  без потерь в стоимости). Именно поэтому  многие банки отказываются кредитовать  постройки с деревянными перекрытиями. Фундамент у здания, в котором находится закладываемое помещение, должен быть каменным, кирпичным или железобетонным.

Некоторые банки-кредиторы  выдвигают такие требования к  ипотечному жилью как наличие  электричества, системы отопления, горячей и холодной воды, отдельной  кухни и пр. Если предполагается закладывать строящееся жилье, то требования несколько смягчаются: системы электро-, газо- и водоснабжения могут быть еще не подключены, а так же может  не быть внутренней отделки помещений, сантехнического оборудования и  т.п.

И наконец, не все банки-кредиторы  соглашаются на то, чтобы в ипотечном  жилье были зарегистрированы (прописаны) несовершеннолетние дети и престарелые  граждане.

11. Собственность на ипотечное жилье

Жилье, приобретаемое с  использованием ипотечного кредита, сразу  оформляется в собственность  заемщика. Это серьезное преимущество ипотеки по сравнению с другими  вариантами решения жилищных проблем, в частности жилищно-накопительным кооперативом, где жилье находится в собственности кооператива до момента его полного выкупа.

Право собственности на жилье  принадлежит заемщику ипотечного кредита, но оно ограничено договором залога этого жилья, который действует  до момента полного погашения  кредита. Это ограничение означает, что необходимо получать разрешение организации-кредитора на продажу  или обмен этого жилья, сдачу  его в аренду, на осуществление  перепланировки, а иногда и на регистрацию (прописку) в квартире любого человека, кроме собственника.