Ипотечное кредитование в России: прошлое и настоящее

  Безусловно, нужно признать правомерным и  оправданным введение законодателем  ст.74 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)". В соответствии с п.5 данной статьи допускается ипотека  квартиры, находящейся в собственности  несовершеннолетних, ограниченно дееспособных либо недееспособных лиц. Однако на практике такая сделка практически невозможна и не будет подлежать применению в ближайшем будущем. Во-первых, потому, что несовершеннолетний, не имеющий  собственного заработка, вряд ли сможет являться заемщиком по договору кредита. Так как возможность заключения такой сделки прямо отрицается ст.26 и 28 Гражданского кодекса Российской Федерации. Лицо, признанное недееспособным, вправе совершать только мелкие бытовые  сделки. То есть такие лица могут  выступать только залогодателями, не являющимися должниками. Также указанные  лица, достигнув совершеннолетия  либо получив статус дееспособных, могут потребовать признания договора ипотеки недействительным на основании ст.178 и 179 Кодекса. Отсюда вывод о том, что заключение договора ипотеки с имуществом таких лиц является крайне рискованной сделкой. Во-вторых, указанные лица практически не могут быть выселены из заложенного помещения.

  6. Также  в настоящее время существуют  противоречия в самом Жилищном  кодексе (2) (несмотря на то, что  законодатель принял на законодательном  уровне понятие "жилищные отношения"). Так, положения ст.1 Кодекса о  том, что жилищные отношения  представляют собой отношения,  урегулированные нормами жилищного  законодательства во взаимосвязи  с положениями ст.4 ЖК, являются  немотивированными и необоснованными.  Кроме того, они противоречат  не только сложившимся в науке  представлениям о понятии и  сущности жилищных отношений,  но и иным нормам самого  ЖК (например, ст.7, 8 и др.).

  Все эти  понятия в теории гражданского права  несут различную смысловую нагрузку и их не следовало бы отождествлять.

  Мнение  Е.М. Тужиловой-Орданской о том, что категория "недвижимость" лишняя в понятии недвижимости, мы считаем наиболее мотивированным и обоснованным. Свое мнение она объясняет тем, что "вещь" и "имущество" в принципе охватывает понятие недвижимости. Кроме того, было бы неправильным не согласиться с ее мнением о том, что из ст.130 ГК РФ следует исключить упоминание о "недвижимом имуществе" и "недвижимости" как составляющих, усложняющих определение недвижимости, и акцентировать внимание на категории "недвижимая вещь", подчеркивая тем самым, что объектом права на недвижимость являются лишь предметы, имеющие материальную форму (10, 32).

  Резюмируя все вышеизложенное, мы считаем, что  в настоящее время развитие ипотечного кредитования находится в стадии формирования. Кроме того, хочется  верить, что будет решена одна из основных задач жилищного кредитования, а именно будут совершенствоваться законодательная и нормативная  базы с учетом их практического применения.

  Несмотря  на то что на сегодняшний день существует ряд противоречий и недоработок в нормативной базе ипотечного кредитования, ипотечное жилищное кредитование успешно развивается и функционирует в Российской Федерации. В частности, наглядным подтверждением этого является проведенная банком "Уралсиб" конференция 22 апреля 2007 г. Ее посетителями стали свыше 3000 жителей Уфы и других городов Башкирии. "Такое количество пришедших на конференцию людей - это наглядное доказательство того, что ипотека сегодня очень интересна населению. Есть много способов приобретения жилья, но ипотека, пожалуй, самый реальный" (19). Столь актуальное значение ипотечное жилищное кредитование приобрело благодаря возможности в условиях рыночной экономики решить проблему обеспечения собственным жильем граждан страны.

 
Заключение

В условиях экономического кризиса, финансовой неустойчивости, инфляции и затруднений  в системе платежей практика залогового (ипотечного) кредитования имеет  особое значение. Первые шаги следует однозначно признать положительными, восстанавливающими отечественные традиции залогового кредитования и соответствующими современным реальностям  государственного регулирования  кредитно-ипотечных  отношений.

Сейчас  начинает развиваться  жилищное ипотечное  кредитование для  повышения платежеспособного  спроса потребителей на жилье в связи  с кризисом реализации этого сектора. Но, в тоже время среди  различных банковских операций на российском рынке долгосрочное жилищное ипотечное  кредитование связано  с большими трудностями. Интерес же российских банков к кредитованию приобретения жилья  устойчиво растет, что связано, с  одной стороны, с  пониманием банками  огромного потенциала рынка жилищной ипотеки, а с другой стороны, растущей потребностью в кредитах такого рода со стороны населения. Для многих граждан возможность взять долгосрочный ипотечный кредит открывает реальный путь улучшения своих жилищных условий. В ипотечном кредитовании сегодня остро нуждаются риэлторы и застройщики, для которых проблема поиска платежеспособных клиентов для сбыта жилья стала ключевой.

  Основная  проблема ипотечного кредитования - недостаток долгосрочных финансовых ресурсов. Одним  из источников долгосрочных средств  являются вклады частных вкладчиков. Но в настоящее время у населения  подорвано доверие к банкам вообще и к коммерческим - особенно. Финансово-экономический кризис 1998 г. привел к существенному уменьшению реальных доходов населения, обесцениванию сбережений, оттоку частных вкладов в сбербанк. Еще одной проблемой является оценка платежеспособности потенциального заемщика, исходя из его реальных доходов. Из-за чрезмерности налогового бремени велика доля теневого сектора в экономике, поэтому официальные доходы потенциальных заемщиков не высоки, что затрудняет принятие коммерческими банками решений по кредитам. Продуманная государственная налоговая политика при ипотечном кредитовании населения позволит вывести реальные доходы из "тени". Но налоговое законодательство не может быстро изменяться.

  Несмотря  на существующие проблемы ипотечный бизнес сегодня представляется банкам чрезвычайно привлекательным. Это очень емкий и перспективный рынок, что подтверждает присутствие крупных западных банков (Райффайзен, Банк Сосьете Женераль). При сохранении существующих темпов экономического развития и динамики роста реальных доходов населения в ближайшие годы, можно смело утверждать, что с каждым годом будет все меньше проблем с ипотечным кредитованием в России, а новые молодые семьи могут смотреть в будущее с уверенностью.

 
Список  литературы

  1. Постановление  Правительства Российской Федерации  от 17 сентября 2001 г. N 675 "О Федеральной  целевой программе "Жилище" на 2002 - 2010 годы".

  2. Жилищный  кодекс Российской Федерации  от 29 декабря 2004 г. N 188-ФЗ.

  3. Мейер  Д.И. Древнее русское право  залога // Избранные произведения  по гражданскому праву. М.: АО "Центр  ЮрИнфоР", 2003.

  4. Покровский  И.А. Основные проблемы гражданского  права. М.: Статут, 2001.

  5. Римское  частное право: Учебник / Под ред.И.Б. Новицкого, И.С. Перетерского. М.: Юристъ, 2003.

  6. Колобов  С.С., Колобова В.С. Жилищное ипотечное  кредитование: состояние и перспективы  развития. М.: Дашков и Ко, 2002.

  7. Зайнуллина С.Р. "Банковское право" // 2008, № 2

  8. Зайнуллина С.Р., Зайнуллин А.Р. Как купить квартиру, если денег почти нет //. М.: НТ "Пресс", 2006.

  9. Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. // М., 1995.

  10. Тужилова-Орданская Е.М. Понятие недвижимости в гражданском праве России: Учеб. пособие. Уфа: РИО БашГУ, 2005.

  11. Лазаренко  Л.Б. Проблемы правового регулирования  ипотечных отношений в современных  условиях [Электронный ресурс]: Дис. канд. юрид. наук: 12.00.03. // Краснодар, 2004.

  12. Булавинцев А.Т. Современные проблемы правового регулирования ипотеки: историко-правовой аспект // Нотариус. 2003. № 6.

  13. Булавинцев А.Т. Ипотечная система: история и современность // Бюллетень нотариальной практики. 2004. № 1.

  14. Проскурякова  Н.А. Ипотека в России в конце  XIX - начале XX веков // Вопросы истории. 1995. №9.

  15. Печатникова С.М. Основные направления и перспективы создания механизма ипотечного кредитования в России // Менеджмент России и за рубежом. 2000. №1.

  16. Шаккум  М.Л. Проблемы ипотечного кредитования  в России - недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. 2006. № 3 (14).

  17. Страпк Р., Косарева Н.Б., Сучков А.Ю. Жилищное ипотечное кредитование в условиях современной России // Деньги и кредит. 2007. № 8.

  18. Смирнов  И.Е. Жилищная ипотека в России  сегодня и завтра // Банковский  ритейл. 2006. №1.

  19. http://www.vklad-credit.ru/news.html

  20. http://cbr.ru/statistics/? Prtid=ipoteka

  21. http://ekonomic. narod.ru/nbene/econom/feconom21. htm

  22. http://www.economy.gov.ru/minec/activity/sections/landrelations/index

 
Приложение

  Таблица 1

  Таблица 2

  Объём рефинансирования Агентством