Ипотечное кредитование в России: прошлое и настоящее

  В России ипотечное жилищное кредитование еще  не получило должного развития. В связи с чем необходимо исследовать, в чем причины недостаточного развития механизма ипотеки, в какой плоскости (экономической, правовой, социальной) лежат причины, тормозящие развитие ипотечного жилищного кредитования. Эта проблема вызывает к себе не только специальный интерес. В условиях современной экономической ситуации для укрепления наметившихся позитивных экономических тенденций крайне важной задачей является поиск путей и соответствующих технологий, обеспечивающих приток частных инвестиций. Кроме того, включение широких слоев населения в программы кредитования стимулирует выстраивание долгосрочных экономических стратегий и в конечном итоге способствует формированию российского среднего класса. Поэтому развитие ипотеки можно рассматривать в комплексе поиска путей поддержания экономического роста в нашей стране.

  Проблема  формирования и развития рынка недвижимости и применения такой формы финансирования инвестиций в недвижимость как ипотечное  кредитование - одна из актуальных в  современных условиях.

  В нашей  стране лишь около 10% населения имеют  жилплощадь свыше 18 кв. м на одного человека, около 30% - менее 9 кв. м. В развитых странах  на одного человека приходится 30 - 45 кв. м жилья, а в США - 64 кв. м. Конечно, причин нашего отставания много, но одна из важнейших - слабое развитие ипотечного кредитования вообще и жилищного  ипотечного кредитования в частности (16, 15). Ежегодно только 1% семей приобретает новую квартиру. И это в условиях, когда проблема старения жилых фондов с каждым годом становится все острее. Однако, к сожалению, в России лишь 5 - 7% нуждающихся в улучшении жилищных условий в состоянии приобрести квартиру в собственность.

  На сегодняшний  день в России заложены законодательные  основы для развития ипотечного кредитования.

  Существуют  в России и материальные основы для  развития ипотеки. Стоимость ликвидной  недвижимости в России, по оценкам  экспертов, составляет около 500 млрд. долл. США, что при должном уровне ипотечного кредитования позволит в достаточно короткий срок обеспечить жильем значительную часть нуждающихся.

  Но если все так хорошо, если есть и потребности, и возможности, и подкрепленная  законодательными актами добрая воля властей, то почему же ипотека до сих пор не стала реальным рычагом решения жилищной проблемы? Для того чтобы ответить на этот вопрос, рассмотрим подробнее достоинства и недостатки ипотечного кредитования, а также опыт внедрения ипотеки в России (19, 25).

  Преимущества  ипотеки достаточно зримы и понятны. Заемщик в достаточно короткие сроки  приобретает квартиру, оплачиваемую с долговременной рассрочкой, и имеет  льготы по подоходному налогу. Таким  образом, теоретически может быть резко  увеличено количество семей, способных  приобрести жилье, что является мощным стимулом для развития жилищного  строительства. Однако на практике не все так гладко, как в теории. Заемщик несет значительные расходы  и фактически платит двойную цену за квартиру. Очень велик риск оказаться неплатежеспособным, который еще более отягчается высокими штрафами и пенями, начисляемыми банком за просрочку платежа. Получение ипотечного жилищного кредита доступно далеко не всем гражданам России, т.к. банки (что с их стороны совершенно разумно и справедливо) проводят достаточно жесткий отбор потенциальных заемщиков. Эксперты полагают, что жесткий удар по системе ипотечного кредитования был нанесен финансовым кризисом. Резкое падение курса рубля, банкротства банков, нерегулируемость и необратимость кризисных процессов еще раз подтвердили, что такие долгосрочные процессы, как ипотечное кредитование, сопряжены в российских условиях с повышенным риском как для заемщиков, так и для кредиторов (18, 38).

  Таким образом, наиболее серьезными и объективными препятствиями для успешного  и быстрого развития системы ипотечного кредитования в России является экономическая  нестабильность, проблемы формирования среднего класса, низкий уровень жизни  населения.

  Кроме того, государство должно оказать зримую государственную поддержку банкам, которые пытаются осуществлять ипотечное  кредитование. А для этого необходимо, используя опыт США и других стран, рассматривать ипотеку как механизм решения не столько экономических, сколько социальных задач. У банков есть желание заниматься ипотечным  кредитованием и есть знание технологий, но явно недостаточно средств для решения проблемы обеспечения населения жильем в масштабах всей страны. Для того чтобы модель ипотечного кредитования заработала с реальными социальными результатами, необходима государственная поддержка.

  Проблему  привлечения кредитных ресурсов для долгосрочного ипотечного жилищного  кредитования можно считать наиболее критичной для развития системы  ипотечного жилищного кредитования в России (7,2).

  К факторам, осложняющим развитие ипотечного кредитования в нашей стране, относятся:

  недостаточно  налаженная государственными финансовыми  и экономическими органами система  ипотечного жилищного кредитования;

  слабость  отечественной банковской системы, ее незаинтересованность в работе с  населением; отсутствие опыта долгосрочного  кредитования;

  неразвитость  отечественных страховых, риелторских и оценочных компаний;

  отсутствие  у населения устойчивых моделей  сберегательного и кредитного поведения;

  проблемы, связанные с отсутствием жилищно-инвестиционного  законодательства и нормативно-правовой базы, не позволяющие слаженно работать всем секторам инвестиционного жилищного  рынка;

  высокая стоимость ссуд при низкой платежеспособности населения;

  высокий уровень кредитных рисков, способствующий нежеланию банковского сектора  формировать долгосрочные финансовые ресурсы для функционирования ипотечной  жилищной системы.

  Ипотека является тем звеном национальной хозяйственной  системы, которое обладает возможностью обеспечить взаимосвязь между денежными  ресурсами населения, банками, финансово-строительными  компаниями и предприятиями стройиндустрии, направляя финансовые средства в  реальный сектор экономики. На сегодняшний  день с помощью ипотечного кредитования должна решаться проблема обеспечения населения жильем. С помощью механизма ипотеки увеличится приток средств на рынок жилья, оживится строительство и сопряженные с ним секторы промышленности, расширятся рабочие места, повысятся доходы населения и бюджетов всех уровней, произойдет мультипликативный рост экономики в целом. Поэтому необходимо использовать те реальные условия и возможности, которыми располагают регионы, создать необходимые организационные правовые и финансовые предпосылки для развития массового строительства жилья с использованием рыночных и государственных механизмов регулирования процессов в этом социально важном секторе экономики.

2.4 Причины препятствующие развитию  ипотечного кредитования

  В современной  России, как в свое время в СССР, жилищный вопрос для большей части  населения всегда был очень актуальным. Этому способствовали и сейчас способствуют две основные причины:

  1. Количество  квартир и общие объемы жилплощади  значительно уступают из года  в год растущим потребностям  населения.

  2. В общей  массе рост доходов населения  уступает росту цен на жилье.  И в ближайшем будущем вряд  ли с этой динамикой произойдет  что-то кардинальное (в плане улучшения).

  Следует отметить, что в СССР в целом  легче было, как говорили в то время, получить квартиру, чем в современной  России стать владельцем аналогичного варианта. Но это - в целом. То есть советское  общество было гораздо более социально  ориентировано, чем Российская Федерация  начала XXI в. Сейчас лишь небольшая часть лиц (такие, как, например, малоимущие и некоторые категории инвалидов) имеет право на бесплатное получение жилья. Остальные жители РФ находятся в условиях свободного плавания.

  Однако  не все так печально. Во-первых, сегодня, согласно статистическим данным, не менее 5% населения способно при необходимости  приобрести за свой счет как минимум  однокомнатную квартиру (8,9). Во-вторых, Правительство РФ в последние  годы изыскало возможности выдавать населению кредиты на приобретение жилья, в общем-то, на не очень суровых  условиях: от 10% годовых на срок до 30 лет. Это позитивное начинание осуществляется под эгидой Федеральной целевой  программы "Жилище" (1). В-третьих, российская банковская система сейчас находится в такой стадии своего развития, когда выдача ипотечных  кредитов населению рассматривается  как не очень рискованная и  вполне рентабельная операция.

  Последние два из вышеуказанных обстоятельств сделали жилье более доступным, одновременно усилив рост цен на квартиры. Однако именно они положили начало целому направлению, именуемому ипотекой (8,9).

  На сегодняшний  день к числу причин, препятствующих развитию ипотечного жилищного кредитования, мы считаем, можно отнести следующие:

  1. Законодательство  не раскрывает точного содержания  понятия "имущество", что является  существенным недостатком применительно  к недвижимости. Так, в ГК РФ  используются различные (в зависимости  от ситуации) понятия имущества.  Под ним могут пониматься отдельные  вещи или их совокупность, деньги  и ценные бумаги, а также имущественные  права (11, 37).

  Позиция профессора Г.Ф. Шершеневича наиболее полно раскрывает понятие "имущество", включающее, с одной стороны:

  совокупность  вещей, принадлежащих лицу на праве  собственности и в силу иных вещественных прав;

  совокупность  прав на чужие действия.

  А с другой стороны:

  совокупность  вещей, принадлежащих другим лицам, но временно находящихся в обладании  лица;

  совокупность  обязательств, лежащих на нем.

  Кроме того, понятие "имущество" включает также  имущественные права и право  требования (9, 95).

  Безусловно, представленное выше определение идеально подходит для теоретической точки  зрения. Однако на практике это очень  усложняет реализацию механизма  ипотечного кредитования. Так, в отношении ипотечного кредитования, используя данный подход, было бы ошибочно не согласиться с мнением Л.Б. Лазаренко о том, что нельзя говорить о залоге права собственности или права хозяйственного ведения, поскольку это не соответствует действительности и приводит к неоднозначному пониманию различных по содержанию понятий залога права и залога объекта недвижимости (11, 38). Поэтому, при использовании понятия "имущество", требуется дополнительное уточнение на законодательном уровне.

  2. Высокие  процентные ставки на ипотечные  кредиты. В 2003 г. средняя ставка  на ипотечные кредиты составляла 12 - 15%, в то же время на Западе  она находится на уровне 4 - 6%. Даже  в дореволюционной России ставка  была на уровне 3 - 5%. Отсутствие  долгосрочного финансирования в  банковском секторе - вот что  делает ставки высокими и недоступными  среднему классу. При этом в  течение 2003 г. наблюдались положительные  сдвиги, к которым относится снижение  процентных ставок на 1 - 2%. Однако  в 2007 г. вследствие ипотечного  кризиса в США значительно  ухудшилось состояние мировой  экономики. По состоянию на  начало 2008 г. фактический размер  минимальной ставки составлял  10%.

  3. Незавершенность  налоговой реформы, которая вынуждает  частных работодателей скрывать  доходы своих сотрудников. Кредитным  организациям, чтобы не потерять  клиента, приходится использовать  альтернативные методы подтверждения  доходов заемщика. Но все же больше банки приветствуют граждан с декларированными доходами.

  4. Стремительный  рост рынка недвижимости, что  делает ипотеку доступной лишь  небольшой части населения, имеющей  высокий уровень.

  5. Низкие  темпы разработки и совершенствования  законодательства о недвижимости  и несогласованность правовых  актов между собой. Так, на  сегодняшний день к залогу  квартир и других помещений,  расположенных в многоквартирных  домах, применяются правила гл. XIII Федерального закона "Об ипотеке  (залоге недвижимости)", и практически  такой залог осуществляется без  залога земельного участка, на  котором расположен дом или  другое строение. Кроме того, ст.75 Федерального закона "Об ипотеке  (залоге недвижимости)" только  предусматривает, что при ипотеке  квартиры в многоквартирном жилом доме заложенной считается наряду с жилым помещением соответствующая доля в праве общей собственности на жилой дом. Конечно, данную норму, может быть, следует рассматривать как альтернативную норме, предусмотренной п.3 ст.340 ГК РФ, однако мы считаем, что законодатель должен уточнить данное положение Закона.