Ипотечное кредитование в России: прошлое и настоящее

  Согласно  официальной информации Сбербанка, на конец 1998 г. остатки рублевых вкладов населения в Сбербанке составляли 126 млрд. руб., остатки валютных вкладов - 1,3 млрд. долл. США. Поскольку на долю Сбербанка приходилось около 85% всех рублевых и валютных счетов населения, то суммарные остатки на счетах населения в банках России насчитывали примерно 150 млрд. руб. и 1,5 млрд. долл.

  Недостаток  долгосрочных ресурсов и высокая  стоимость привлекаемых банками  ресурсов, отсутствие вторичного рынка  ипотечных кредитов - основные причины  ограниченности рынка ипотечных кредитов конца прошлого века. Кроме того, высокие издержки и риски банков при ипотечном кредитовании были вызваны слабой стандартизацией процедур выдачи ипотечных кредитов, отсутствием кредитной истории у большинства потенциальных заемщиков (15, 98-111).

 
2. Ипотечное кредитование сегодня 2.1 Что такое "Ипотека" в наше время

  "Hypotheca" в переводе с греческого - подставка или подпорка, что вполне соответствует цели ипотечной системы: предотвратить опасности, связанные с установлением прав на недвижимое имущество.

  В современной  жизни термин "ипотека" рассматривается  как залог недвижимого имущества  с целью получения кредита.

  Выдавая кредиты, банки требуют оформить залоговый документ, в соответствии с которым имущество не передается кредитору в собственность, а  остается у должника, что дает ему  возможность по-прежнему пользоваться предметом залога для удовлетворения собственных нужд. Кредитор вправе лишь контролировать это использование, чтобы не допустить ухудшения  качества или исчезновения предмета залога. Если это все же происходит, то кредитор вправе потребовать дополнительное обеспечение от должника. Кроме того, с помощью залога банк страхует себя от рисков, связанных с невозвратом кредита, оставляя за собой право на продажу заложенного имущества и возмещение собственных затрат.

  С каждым годом в России все большей  популярностью пользуется ипотечное  кредитование. Ипотека позволяет  приобрести жилье сразу, оплачивая его стоимость в рассрочку в течение последующих лет. Это значительно удобнее, чем копить деньги, подвергая значительные накопления инфляционным и иным рискам.

  До недавнего  времени в России рынок ипотеки  был представлен только ипотечными программами таких банков, как  Сбербанк и "ДельтаКредит", с процентными ставками 14-15% годовых, на сегодняшний день развитие ипотеки столь стремительно, что уже гораздо больше банков готовы предложить потребителю свои ипотечные программы.

  Условия выдачи кредитов и подход к клиентам в банках становятся все более  мягкими. Достаточно сказать, что раньше речь о возможности получения  кредита могла идти только при  официальной зарплате. Тогда как  сейчас учитываются и другие доходы заемщика. Уменьшилось количество справок, которые приходится собирать, увеличился круг тех, кому кредит предоставляется. К тому же по ипотеке изначально можно было приобрести квартиры только на вторичном рынке. Теперь же диапазон приобретаемой в кредит недвижимости расширился: с помощью ипотеки  можно купить и новостройку, и  загородный дом, и земельный участок. Наконец, процентная ставка стала более  гибкой, на ее размер может влиять целый  ряд таких факторов, как доходы заемщика, срок кредитования, тип приобретаемого жилья.

2.2 Ипотечное кредитование в период  кризиса 2008 - 2010гг.

  Согласно  данным Банка России объем выдачи кредитов в I квартале 2009 г. составил 24,4 млрд руб., что в 6 раз меньше, чем за аналогичный период 2008 г. Во II квартале 2009 г. темпы роста сохранились на том же уровне. Совокупный объем кредитов, выданных во II квартале 2009 г., составил 30,8 млрд руб., что так же, как и в I квартале 2009 г., в 6 раз меньше, чем в аналогичный период 2008 г. (188,4 млрд руб.). Итог первого полугодия 2009 г. по выдаче ипотеки - 55,3 млрд руб. В количественном выражении в первом полугодии 2009 г. выдано 44 тыс. ипотечных кредитов, что почти в 5 раз меньше, чем в первом полугодии 2008 г. (213 тыс. ипотечных кредитов). При этом с марта 2009 г. начал планомерно снижаться объем ипотечной задолженности на балансах банков. По итогам 2008 г. он составлял 1,05 трлн руб., по состоянию на 1 июля 2009 г. - 1,01 трлн руб. (таблица 1). Таким образом, полугодовая скорость погашения портфеля в текущих условиях составила 6%. Во втором полугодии 2009 г. наметился небольшой прирост в выдаче кредитов. На 1 декабря 2009 г. объем выдачи ипотечных кредитов составил 124,45 млрд руб. Согласно данным, приведенным в табл.1, задолженность по предоставленным ипотечным кредитам планомерно увеличивалась с 2008 г. и только в начале II квартала 2009 г. стала немного снижаться (20).

  Цифры, представленные в таблице 1, подтверждают тяжелое  финансовое положение, в котором  оказались заемщики, поэтому реструктуризация ипотечных кредитов России в настоящее  время актуальна.

  Кредитным учреждениям реструктуризация выгодна, поскольку реструктурированный  кредит может быть выведен из просроченной задолженности, соответственно необходимые  коэффициенты, прежде всего достаточность  капитала и уровень просроченной задолженности, будут выглядеть  лучше.

  Реструктуризация  ипотечных кредитов осуществляется через агентства по ипотечному жилищному  кредитованию (АИЖК), включая партнеров  АИЖК в регионах. Для этой цели было создано специальное юридическое  лицо ОАО "Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов" (АРИЖК).

  АРИЖК осуществляет реструктуризацию несколькими способами:

  ·  с помощью кредита на погашение ранее предоставленного ипотечного кредита;

  ·  с помощью предоставления дополнительного кредита, изменяющего порядок внесения платежей.

  В первом случае новый полученный кредит полностью  погашает старый и заемщик остается должен такую же сумму, но на новых условиях, возможно, с отсрочкой платежа, увеличением срока или изменением других параметров.

  Во втором случае заемщик получает второй кредит, который позволяет ему не платить 12 месяцев по основному ипотечному кредиту. С 13-го месяца заемщику придется платить по двум кредитам сразу, разумеется, ежемесячный платеж будет складываться из двух сумм - суммы по первому кредиту  и суммы по второму кредиту. При  этом реструктуризация может осуществляться за счет средств кредиторов и средств АРИЖК или только за счет средств кредитора. Совместное осуществление реструктуризации и установление общих правил и принципов проведения таких операций являются реальной помощью государства, так как весь уставный капитал АИЖК принадлежит Правительству Российской Федерации.

  На помощь могут претендовать заемщики, которые  получили ипотечный кредит до 1 декабря 2008 г. и у которых заметно сократились  доходы, в частности вследствие потери работы, а также заемщики, которые  взяли кредит в иностранной валюте или с плавающей процентной ставкой. На государственную поддержку может также рассчитывать только тот заемщик, который до получения кредита не имел собственного жилья. Помимо этого был установлен ряд ограничений, связанных с материальным положением заемщика и состоянием его задолженности по кредиту.

  По данным Минэкономразвития России, реально  обратившихся за реструктуризацией  заемщиков оказалось в несколько  раз меньше, чем прогнозировали в  АРИЖК. За 2009 г. было реструктурировано 28 450 тыс. кредитов, а не 100 тыс., как  прогнозировалось в 2009 г. (табл.2). Кроме  того, за аналогичный период 2008 г. эта  сумма составила 26 662 тыс. кредитов. Сильно также отличаются активность заемщиков и объемы реструктуризации по федеральным округам (табл.3). Лидерами в объемах рефинансирования ипотечных  кредитов за последний квартал 2009 г. стали Приволжский и Сибирский  федеральные округа. В Дальневосточном  федеральном округе за последних  три месяца 2009 г. было реструктуризировано 348 кредитов на сумму 441,89 млн руб., это наименьший объём рефинансированных кредитов по всем округам (22).

  Анализ  реструктуризации в 2009 г. ипотечных  жилищных кредитов для отдельных  категорий граждан позволяет  сделать вывод, что государство  пытается защитить только наиболее незащищенные категории граждан, приобретавших  в кредит квартиры эконом-класса.

  Банковская  система России накопила весомый  груз внутренних рисков, связанных  со стремительным развитием и  ростом объемов кредитования экономики  в последние годы. Россия, как  и прочие страны, пережившие быстрый  рост кредитования, оказалась не в  состоянии избежать быстрого накопления так называемых плохих кредитов. Причинами  их роста явились снижение стандартов кредитования в процессе стремительного роста кредитного портфеля коммерческих банков, неадекватность системы контроля за рисками, обусловленная отсутствием  накопленной практики и статистической информации по своевременному возврату кредитов всех видов, отсутствие централизованной системы бюро кредитных историй  и прочие факторы.

  Сегодня основные усилия банков направлены не столько на увеличение объемов кредитования, сколько на поддержание качества текущего портфеля и на минимизацию  просроченной задолженности, поэтому  важно рационально подходить  к вопросу реструктуризации кредита. Поддержка государства позволит смягчить проблему задолженности по ипотечным кредитам и дать возможность  заемщикам укрепить свое финансовое положение. Однако, очевидно, что многие заемщики не смогут выйти из трудного финансового положения даже при  помощи АИЖК. Во-первых, участие в  программе могут принять далеко не все заемщики, поскольку необходимо соответствовать определенным критериям. Во-вторых, реструктуризация - это не субсидия, и государство полностью  не освобождает заемщика от уплаты кредита. Оно предоставляет лишь отсрочку платежей, и после окончания  действия договора необходимо вернуть  все средства.

  Для становления  ипотечного жилищного кредитования требуется предоставление государственной  поддержки в виде обеспечения  финансовой устойчивости и принятия государством субсидиарной ответственности  в силу закона по его обязательствам. Однако по мере развития ипотечного рынка и повышения оценки инвесторами надежности ипотечного покрытия роль и непосредственное участие государства должны постепенно снижаться. На этапе, когда в стране будет существовать развитый первичный и вторичный рынок ипотечного кредитования со стабильно большим числом его участников, сформируется достаточно высокий уровень конкуренции в сфере выдачи и сопровождения ипотечных кредитов, начнет функционировать ликвидный рынок ипотечных ценных бумаг с большим числом эмитентов.

  При этом государство должно будет определить один из дальнейших путей трансформации  деятельности АРИЖК: АРИЖК будет  приватизировано и станет оператором вторичного ипотечного рынка с сохранением  той или иной степени контроля государства над его деятельностью, либо государство сохранит его в  собственности и возложит на него функцию кредитной поддержки  для групп граждан с низкими  доходами. В любом случае такая  практика государственной поддержки  заемщика необходима и важна с  точки зрения развития всей системы  ипотечного кредитования и формирования рынка доступного жилья.

  На наш  взгляд, для совершенствования государственной  поддержки ипотечного кредитования необходимо:

  ·  создать качественную систему отчета кредитных организаций о количестве просроченных долговых обязательств. Это позволит рационально осуществлять финансовую поддержку заемщиков, выделяя необходимое количество денежных средств на реструктуризацию долгов;

  ·  смягчить требования к заемщикам, которые собираются воспользоваться реструктуризацией. В настоящее время, чтобы воспользоваться помощью государства, необходимо соответствовать определенным критериям, Многие заемщики не отвечают требованиям стандарта реструктуризации, однако при этом не меньше нуждаются в помощи;

  ·  продолжить курс государственной поддержки граждан после завершения кризиса. Необходимо, чтобы созданное в период финансовой неустойчивости АРИЖК продолжило свое существование и продолжало работать с кредитными организациями по поддержке заемщиков.

2.3 Проблемы ипотечного кредитования  в России

  Формирование  системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования проходит в  сложной экономической ситуации. С одной стороны, статистика и  специальные исследования фиксируют  достаточно низкий уровень жилищной обеспеченности населения и, соответственно, высокий уровень потребности  в улучшении жилищных условий, с  другой - неразвитость ипотеки как  рынка. Во всем мире дома и квартиры приобретаются преимущественно  посредством ипотеки. Несмотря на то что основу составляют кредитные ресурсы, формы и виды покупки жилья через ипотеку разные. О развитии и стабильности финансово-экономической системы любого общества в различной мере можно судить по масштабу использования кредитов гражданами и предприятиями. В мировой практике ипотечное кредитование приносит банкам стабильный доход при сравнительно небольших рисках (так как залогом выступает недвижимость) (7,2).