Ипотечное кредитование в России: прошлое и настоящее

  МЕЖДУНАРОДНЫЙ БАНКОВСКИЙ ИНСТИТУТ

  КАФЕДРА БАНКОВСКОГО ДЕЛА

  Курсовая  работа

  на тему

  Ипотечное кредитование в России: прошлое и  настоящее

  Выполнил  студент 4 курса,

  группы 171:

  Сергей  Григорьев

  Научный руководитель:

  Д. э. н. профессор  Попова Е.М.

  Санкт-Петербург 2010г 

  Содержание

  Введение

  1. Становление  ипотечного кредитования в России

  1.1 Исторический  аспект развития ипотечного кредитования

  1.2 Ипотека  в России в 90-е годы XX века

  2. Ипотечное  кредитование сегодня

  2.1 Что  такое "Ипотека" в наше  время

  2.2 Ипотечное  кредитование в период кризиса  2008 - 2010гг.

  2.3 Проблемы  ипотечного кредитования в России

  2.4 Причины  препятствующие развитию ипотечного  кредитования

  Заключение

  Список  литературы

  Приложение   

 
Введение

  Развитие  рыночных отношений в России в  последние годы привело к обращению  к тем правовым институтам, которые  обеспечивают их функционирование. Одним  из таких институтов является ипотека.

  Интерес к этой проблеме обусловлен как относительной  новизной института ипотеки для  правоотношений, возникающих в России в сфере предпринимательства, так  и многочисленными, но пока еще не разрешенными вопросами, теоретическими и практическими трудностями, которые  возникают при реализации прав, вытекающих из залога.

  Институт  ипотеки - неотъемлемая составная часть  любой развитой системы частного права, начиная со времен Древней  Греции и Древнего Рима. Особенно же роль ипотеки возрастает тогда, когда  состояние экономики является неудовлетворительным. В этом случае продуманная и эффективная  ипотечная система может помочь стабилизировать положение. Ипотека, с одной стороны, способствует снижению инфляции, оттягивая на себя временно свободные денежные средства граждан  и предприятий, с другой стороны  помогает решать социальные и экономические  проблемы, прежде всего в обеспечение  населения жильем, в ускорении  приватизации и повышения эффективности  предприятий.

  Поэтому активное использование ипотеки  обещает большое количество выгод. Однако при становлении ипотечной  системы возникает не меньшее  количество проблем. Необходимыми предпосылками  для успешного развития и применения ипотеки является функционально  пригодные нотариальная и судебная системы, реестр государственной регистрации  объектов недвижимости и сделок с  ними. И, кроме этого, следует говорить о решении теоретических проблем  залогового права. Так как, не решив  этих проблем, невозможно полностью  охарактеризовать институт ипотеки. Поэтому, при освещении проблем ипотеки  и ее оформления необходимо подойти  к этому вопросу комплексно, исследуя как теоретические, так и практические вопросы залогового права. Немаловажное значение также следует уделить историческому аспекту этой проблемы. Особенно акцентировать внимание необходимо на проблемах ипотечного кредитования в Российской Федерации. Интересен также вопрос о развитии ипотечного кредитования в нашей стране и о причинах, тормозящих этот процесс. За пределами данного исследования останутся вопросы касательно ипотечного кредитования других стран, так как требуют отдельного глубокого рассмотрения.

  В этой исследовательской  работе будут рассмотрены и проанализированы работы российских экономистов и  публикации различных социальных и  экономических журналов и публикаций. Целью работы является исследование ипотечного рынка кредитования России, как в прошлые годы, так и  во втором тысячелетии. Предмет нашей  работы это ипотечное кредитование, его история, развитие и статистические данные. В качестве задачи в нашей  курсовой работе мы поставили вопрос о том, что же нужно для совершенствования  государственной поддержки ипотечного кредитования в современной России. На основе наших исследований, поставленной цели, предмета исследования и задач, и будет сформирована данная работа.

 
1. Становление ипотечного кредитования  в России 1.1 Исторический аспект развития ипотечного кредитования

  В римском  праве ипотека недвижимого имущества  носила вещный характер. Ее предназначением  было замещение субъективного права  кредитора требовать от должника исполнения его юридических обязанностей правом на чужую вещь, что, по мнению Д.И. Мейера, дает наилучшее обеспечение  обязательству (3, 223). В качестве предметов  залога римское право рассматривало  вещи как существующие, так и будущие, имущество в целом (генеральная  ипотека), товары в обороте, права  требования. При этом вещи должны были быть отделенными, самостоятельными и  не изъятыми из оборота.

  Что касается правовой модели залоговых отношений, в римском частном праве можно  выделить три основные его разновидности.

  В качестве древнейшей формы залога исследователями  выделяются фидуциарные сделки (от слова "fides" - доверие), суть которых заключалась в передаче должником по манципации (реальная передача вещи путем обмена ее на цену перед пятью свидетелями при содействии весовщика) предмета залога в собственность кредитора с заключением дополнительного соглашения, предусматривающего возврат вещи в случае своевременного возврата долга. В случае же неисполнения обязательства вещь оставалась у залогодержателя (4, 213). По мнению И.А. Покровского, данные отношения по своей сущности не являлись залоговыми, а представляли собой продажу вещи с правом ее обратного выкупа.

  Особенность фидуциарных сделок заключалась  в том, что у кредитора, как  уже отмечалось выше, возникало право  собственности на заложенную вещь, он мог передать ее третьим лицам. Гарантией же ее возврата являлась римская честность, что, по мнению многих исследователей, было недостаточной  гарантией возврата предмета залога (5, 339).

  Основными же недостатками фидуции являлись несоразмерность обращаемого в собственность обеспечения по сравнению с обязательством, а также исключение предмета залога из гражданского оборота, а следовательно, и утрата возможности его использования с целью получения прибыли и быстрейшего погашения долга.

  Вторым  видом залогового обеспечения обязательств был pignus. Данный вид залога отличался от фидуции тем, что вещь передавалась кредитору не в собственность, а во владение. Первоначально залогодатель не имел права пользоваться заложенным имуществом, однако впоследствии ему было предоставлено право аренды предмета залога. Разновидностью пигнуса была антихреза: по данному договору должник отдавал землю во владение и пользование кредитору, с тем, чтобы доходы с нее шли на покрытие процентов по долгу. Pignus имел сходные с fiducia недостатки.

  Закономерным  шагом стало появление новой  формы залога - ипотеки (hipotheka), которая заключалась и обеспечении обязательства путем залога имущества без передачи его кредитору (6,11). Таким образом, должник имел возможность заработать необходимые средства для возврата долга, используя свою собственность. Особенностью римского частного права было широкое распространение так называемой генеральной ипотеки, обременяющей в силу закона все имущество лица в обеспечение привилегированных требований, например об уплате налогов.

  Институт  обращения взыскания на заложенное имущество в случае неисполнения обязательства развивался в римском праве от обращения вещи в собственность кредитора до ее реализации на публичных торгах. При этом в ранние периоды существовала возможность оставления предмета залога за кредитором по его ходатайству, направляемому в канцелярию императора, однако в 326 г. н.э. она была отменена. Реализация заложенной вещи осуществлялась после трехкратного предупреждения должника на публичных торгах. Из сумм, полученных на торгах, удовлетворялись требования кредитора по основному обязательству, требования о возмещении издержек на заложенную вещь, процессуальные издержки и некоторые другие. В случае нехватки средств, вырученных от продажи, взыскание обращалось на иное имущество должника, а при их избытке остаток денежных средств возвращался должнику. При этом кредитор был не вправе приобретать заложенное имущество самостоятельно либо через третьих лиц. Единственным исключением из данного правила являлся тот случай, когда сумма, предложенная на торгах, была меньше обеспеченного залогом требования. В данной ситуации кредитор мог оставить данную вещь за собой без права с его стороны требовать недостающей суммы с оставшегося имущества должника (12, 37).

  Вместе  с тем правовому регулированию  залоговых отношений в Древнем  Риме был присущ ряд недостатков. Во-первых, отсутствовала система  государственной регистрации заложенного  имущества, что нередко приводило  к нарушению прав кредиторов при  неоднократном залоге одной вещи. Во-вторых, имущество должника обременялось множеством генеральных ипотек в  силу закона. В-третьих, в римском  праве господствовал принцип  акцессорности залога, из-за чего стала невозможной организация вторичного рынка закладных.

  Вышеуказанные положения римского залогового права  оказали влияние на систему правового  регулирования указанных отношений  в дореволюционной России. Вместе с тем оно имело и свои специфические  черты.

  Одной из основных таких особенностей являлся  запрет залога земли и недвижимого  имущества в некоторых исторических периодах. Так, например, Указом Петра  был запрещен залог недвижимости, Закон от 1893 г. закреплял запрет на передачу в залог частным лицам и частным учреждениям крестьянских надельных земель.

  Следующей особенностью русского права является признание предметом залога личности должника, так называемое "закладничество" или "закупничество". В отличие от римского частного права, по которому имелась возможность передать в обеспечение обязательства человека - раба, не являющегося субъектом права, на Руси был возможен залог самого себя и своих родственников. Данные отношения были весьма распространены и просуществовали до XIX в.

  Вместе  с тем закладничество не было единственной формой залога на Руси. Анализируя нормы древнерусского права, можно прийти к выводу, что в нашей стране первоначальной формой являлся залог без передачи кредитору вещных прав, что снижало ценность указанного способа обеспечения обязательств, так как должник мог фактически бесконтрольно отчуждать имущество.

  На смену  вышеупомянутой форме залога пришел заклад с передачей прав владения и пользования. Однако она также  не была лишена недостатков. Если в  первом случае перекос совокупности прав и обязанностей в правоотношении существовал в пользу должника, то во втором преимуществом пользовался  кредитор. В свою очередь, должник, лишенный прав на свое имущество, практически не имел возможности своевременно выплатить долг. Фактически залог превратился в форму отчуждения имущества, выгодную кредитору.

  Компромисс  между интересами должника и кредитора  был закреплен в Соборном уложении 1649 г. В соответствии с ними предмет  залога оставался во владении должника, кредитор же в случае неисполнения основного обязательства в безусловном  порядке приобретал право собственности  на заложенное имущество. Такая правовая конструкция в большей степени  соответствовала сложившимся экономическим  отношениям. Однако обращение на заложенное имущество происходило без учета  его стоимости, что, как уже было упомянуто при исследовании римского частного права, неадекватно отражало природу залоговых отношений.

  Данное  противоречие было успешно разрешено  только в XIX в. Банкротским уставом 1800 г. и Гражданским уложением. Этими нормативными правовыми актами было окончательно отменено обращение предмета залога в собственность залогодержателя, введена обязательная продажа указанного имущества с публичных торгов, вводилась необходимость совершения нотариусом акта удостоверения договора ипотеки.

  Следует отметить, что в России до революции  была создана довольно удачная система  ипотечных кредитных организаций. Впервые они появились еще  в 1754 г. Однако наиболее бурно ипотечное  кредитование в России начало развиваться  после реформы кредитной системы 1859 г., а также крестьянской и земельной  реформы 1861 г.

  В соответствии с принятыми в 1859 г. решениями  взамен ликвидируемых государственных  кредитных организаций учреждались  земские банки. Одновременно создавались  частные кредитные учреждения.

  Основными игроками на рынке долгосрочного  земельного кредитования являлись государственные  организации: Государственный крестьянский поземельный банк и Государственный  дворянский земельный банк.