Ипотечное кредитование в России: прошлое и настоящее

  Так, на Государственный  крестьянский поземельный банк, основанный в 1882 г., была возложена задача предоставлять ссуды крестьянам деньгами для покупки помещичьей земли. Банк выдавал крестьянам долгосрочные ссуды на покупку земель либо на погашение долгов, связанных с приобретением земельных участков. Кредит в данном банке могли получить как индивидуальные, так и коллективные субъекты (сельские общества или товарищества). При этом срок погашения ссуд не мог превышать 35 лет.

  Государственный дворянский земельный банк поддерживал  землевладение потомственных дворян путем выдачи ипотечных ссуд сроком от 11 до 66,5 года в размере до 100% оценочной  стоимости залога (13, 32).

  Помимо  государственных кредитных учреждений, в то время существовало также 10 частных ипотечных банков, которые  осуществляли свою деятельность на четко  определенной территории. Они предоставляли  кредит в виде реализуемых на бирже  закладных листов (особого рода ценных бумаг, действовавших на ипотечном  рынке, имевших колеблющийся курс). В случае "неисправности" должника имущество уходило с публичных  торгов.

  Кроме вышеупомянутых крупных кредитных учреждений в  России на тот момент существовали также ссудосберегательные и кредитные товарищества, сельские, волостные и станичные общественные ссудосберегательные кассы и земские кассы, которым государство оказывало огромную помощь. Вновь открываемые кредитные институты могли образовывать первоначальный капитал из заемных средств, которые они затем погашали за счет своих прибылей, причем в большинстве случаев кредитором выступал непосредственно Государственный банк России.

  В финансовое обращение широко вовлекались ипотечные  ценные бумаги: закладные листы, различные  обязательства, векселя, сертификаты, а также непосредственно закладные. Долгосрочное финансирование недвижимости способствовало бурному развитию экономики, промышленности, сельского и городского хозяйства.

  В XIX в. окончательно утвердилась конструкция залога, при которой кредитору не переходил титул собственника на предмет залога ни сразу после оформления залоговых правоотношений, ни в случае неисполнения обеспечиваемого залогом обязательства. Как уже отмечалось выше, в случае неисполнения обязательства должником предмет залога подлежал обязательной реализации на публичных торгах, а кредитор имел право на удовлетворение своих требований из стоимости проданного имущества. Что касается определения предмета ипотеки, для русского частного права были характерны определенные особенности.

  В залог  недвижимость могла предоставляться  исключительно собственником. При  этом предметом ипотеки могло  быть только свободное от иных обременений  имущество. Это, в свою очередь, означало прямой в отношении последующего залога имущества, а также залог  недвижимости либо земли нескольким лицам одновременно.

  ипотечное кредитование жилищное россия

  В российском законодательстве того времени выделялись три группы субъектов договора ипотеки: государство, частные лица и кредитные  учреждения. Договор ипотеки заключался в форме закладной крепости, которая  должна была быть удостоверена старшим  нотариусом в присутствии сторон договора. Неисполнение такого порядка  осуществления сделки приводило  к ее недействительности (13, 31). Таким  образом, к началу XX в. в Российской империи сформировалась достаточно проработанная система правового регулирования ипотеки недвижимости.

1.2 Ипотека в России в 90-е годы XX века

  Развитие  системы ипотечного кредитования продолжалось до октября 1917 года. Конфискация помещичьей земли и отмена частной собственности  на землю, осуществленные советской  властью, подорвали саму основу существования  ипотечных банков. В декабре 1918 года был принят декрет Совнаркома о ликвидации основных ипотечных банков - Дворянского  и Крестьянского.24 декабря 1918 года декретом Совнаркома были ликвидированы частные  земельные банки.

  Вопрос  о возрождении ипотеки поставил принятый 24 декабря 1990 года закон "О  собственности". Позже был заложен  фундамент для развития законодательной  базы ипотеки: законы о залоге от 29 мая 1991 года и "Об основах федеральной  жилищной политики" от 24 декабря 1992 года, где была предусмотрена ипотека, и "Основные положения о залоге недвижимого имущества - ипотеке" от 29 декабря 1993 года. Нашли отражения  эти вопросы и в "Гражданском  кодексе РФ" (ст.339, 340).

  Несмотря  на отсутствие полноценной нормативной  базы ипотечного кредитования, в 90-е  годы успешно пробовали свои силы в этой сфере, как столичные так и провинциальные банки. Количество банков, предлагающих такой ряд услуг, неуклонно - рос: только к концу 1994 года их было более 20. Пионером ипотечного дела является Ипотечный акционерный банк (ИАБ).

  Развитие  ипотеки во многом зависело от гарантий прав собственности, которые должны быть обеспечены эффективной системой регистрации этих прав. Ипотечным  банкам нужна льготная налоговая  политика, так как это банки  особого рода. В условиях нашей  страны необходимо регламентировать их работу (14, 16).

  Государственный бюджет всегда являлся основным источником финансирования жилищного строительства, дополняемым лишь незначительными  вложениями со стороны предприятий, что выразилось в практическом отсутствии в России, в начале экономических  реформ, механизмов самостоятельного участия населения в решении  жилищных проблем. Кредитование осуществлялось только в сфере строительства  нового жилья индивидуальными застройщиками  или жилищными кооперативами, но не при покупке готового жилья.

  В период 1991-1999 гг. в сфере жилищного финансирования произошли серьезные изменения. Кардинальным образом изменилась структура  ввода в действие жилых домов  по типам застройщиков, значительно увеличилась доля частного сектора, в то время как государство перестало играть роль основного участника на данном рынке.

  Важные  изменения произошли и в структуре  источников финансирования жилищного  строительства. Доля бюджетных средств, составлявшая до начала реформ 80%, сократилась  примерно до 26%, т.е. в 3,1 раза, в том  числе доля федерального бюджета - до 15%.

  Аналогичные процессы коснулись строительства  жилья, финансируемого за счет средств предприятий и организаций (сокращение в 2 раза), и только доля жилья, возводимого за счет застройщиков, увеличилась примерно в 2 раза за период с 1991 по 1998 гг. и достигла 39,4% от общего показателя годового объема ввода площадей жилья.

  Сокращение  бюджетных ассигнований привело  к резкому снижению количества бесплатного  жилья, предоставляемого очередникам  на улучшение жилищных условий. Размеры  предоставляемого бесплатного социального  жилья сократилось с 1990 по 1997 гг. в 3,1 раза. Бесплатное жилье доступно примерно 400 тысяч семей в год, тогда как число граждан, имеющих  зарегистрированное право на такое  жилье, составляет 6,3 млн. семей.

  В результате резкого сокращения финансирования жилья со стороны государства, низкого  платежеспособного спроса на жилье  со стороны населения, а также  в отсутствии кредитных механизмов строительства и приобретения жилья  резко сократились объемы жилищного  строительства. Объемы ввода в эксплуатацию нового жилья уменьшились с 61,7 млн. кв. метров в 1990 году до 30,7 млн. кв. метров в 1998 году. Сокращение объемов ввода  жилья в эксплуатацию привело  к заметному ухудшению положения  в строительном секторе, убыточности  многих строительных предприятий (21). Рынок  жилья оказался не обеспечен соответствующими кредитно-финансовыми механизмами, которые поддержали бы платежеспособный спрос населения и сделали  бы возможным приобретение жилья  населением в массовом порядке. Если раньше практически единственной возможностью улучшить условия было получение  государственного жилья, то сегодня  эта проблема в основном решается населением через приобретение или  строительство жилья за счет собственных  сбережений без кредитов и рассрочек. Ограниченность бюджетных ресурсов сосредоточила внимание государства  на решении жилищных проблем отдельных  групп населения. Основная же часть  населения оказалась не в состоянии  улучшить свои жилищные условия из-за отсутствия необходимых сбережений и возможности их накопления.

  Проблема  обеспечением жильем населения в  современных условиях заключается  в переходе от строительства жилья за счет государственных ассигнований с последующим бесплатным распределением к системе улучшения жилищных условий граждан посредством приобретения или готового жилья на свободном рынке за счет собственных и кредитных средств. Формулировка данной задачи нашла свое отражение в Федеральной целевой программе "Свой дом", а также в разрабатываемой Концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования в РФ.

  Жилье, по своей природе, является дорогостоящим  товаром длительного пользования, поэтому его приобретение не может  производиться за счет текущих доходов  потребителей. Создание условий для  размещения долгосрочных жилищных кредитов является привлекательной альтернативой, поскольку позволяет существенно  ускорить процесс приобретения жилья  населением, вынужденным в настоящее  время откладывать средства на приобретение жилья в полном объеме.

  Перспективы развития жилищного ипотечного кредитования в решающей степени зависят от макроэкономических условий. Такие  условия стали формироваться  в России лишь с конца 1995 г. В период высокой и непредсказуемой инфляции, уровень которой составил в 1995 г.31%, кредитный риск и риск процентной ставки при долгосрочном кредитовании были настолько велики, что банки-кредиторы  даже не рассматривали возможности  начала ипотечных операций, как вида прибыльного банковского бизнеса. В период с 1991 по 1995 гг. (за исключением  середины 1994 г.) реальные банковские ставки были отрицательными, а сроки привлечения основной массы кредитных ресурсов не превышали 3-4 месяца.

  Изменение общеэкономической ситуации, падание  темпов инфляции, снижение цен на жилье, стабилизация курса рубля содействовали  перемене в отношении российских банков к кредитованию приобретения жилья.

  К 1998 году в России наблюдалась относительная  финансовая стабилизация, инфляция снизилась  до 12-14% в годовом измерении, увеличились  объемы привлекаемых долгосрочных ресурсов, в России стал формироваться платежеспособный спрос на ипотечные кредиты со стороны "среднего" класса. Банки  получили реальную возможность выдавать ипотечные кредиты не только в  свободно конвертируемой валюте, но и  в российских рублях на сроки от 3-х до 5 лет.

  В результате проводимой финансовыми властями политики отставания роста обменного курса  рубля к доллару США от реального  соотношения в период с 1997 по июль 1998 года наблюдался рост доходов населения, в том числе в валютном выражении. Рост доходов населения на фоне некоторого снижения валютных цен на жилье способствовал  росту спроса на ипотечные кредиты  со стороны населения.

  Ряд банков, прежде всего, в крупных городах  приступили к практической реализации программы ипотечного кредитования, рассматривая его в качестве стратегической перспективы своего развития.

  В то же время  сохранение макроэкономической несбалансированности препятствовало широкомасштабному  развитию ипотечного кредитования. Постоянное превышение расходов над доходами федерального бюджета, рост государственных заимствований  обусловили высокие процентные ставки. В этих условиях банки ориентировались  на получение сверхвысоких доходов  от операций с ГКО.

  Принятые  меры экономической политики в послекризисный период, изменение конъюнктуры на мировых рынках обусловили позитивные макроэкономические сдвиги в первой половине 1999 года.

  Ипотечное кредитование представляет реальную альтернативу прибыльного вложения средств. Вместе с тем, структура привлекаемых банками  средств сохраняет выраженный краткосрочный  характер. И если в целом, в конце 90-х, наблюдалось снижение уровня процентных ставок по привлекаемым ресурсам, то оценить  стоимость долгосрочных ресурсов (на 5-10 лет), необходимых для финансирования долгосрочных ипотечных кредитов, крайне сложно ввиду их практического отсутствия. Именно недостаток долгосрочных средств при избытке краткосрочных являлся главной финансовой причиной низкой активности банков в области жилищного кредитования.

  Одним их основных факторов, характеризующих  наличие финансовых условий для  возможности широкого развития долгосрочного  ипотечного кредитования, являлось состояние  банковского сектора в целом  и наличие в нем достаточных  долгосрочных пассивов, прежде всего  в виде вкладом частных вкладчиков. Состояние российской банковской системы  в конце XX века оставалось недостаточно устойчивым. Август 1998 г. выявил ее слабость и неготовность к обслуживанию частных  вкладчиков.

  До августа 1998 г. около 30% частных вкладов находилось в коммерческих банках, но в результате краха большинства крупных банков и оттока вкладчиков в Сбербанк к  концу года доля Сбербанка в общем  объеме частных вкладов превысила 85%. Поскольку многие частные банки  предоставляли более широкий  спектр услуг, чем Сбербанк, их уход со сцены вновь резко сузил  даже и ранее небогатый спектр банковских услуг.

  Кризис 1998 г. нанес удар и по сбережениям  населения. Согласно данным банка России, прирост сбережений в 1998 г. составил 260 млрд. руб., по сравнению с 413 млрд. руб. в 1997 г.