Ипотечное кредитование: становление и развитие

Барьеры развития ипотеки - в банковской системе. 1 трлн. рублей ипотеки потребует от банковской системы 100 млрд. капитала. Вторая проблема - нет долгосрочной ликвидности для  кредитования ипотеки. Эти проблемы привели к тому, что госбанки не восстановили докризисную долю на рынке  ипотеки. Ипотеку поддерживают средние  региональные банки, работающие по программе  рефинансирования АИЖК. В моменты, когда  ситуация с ликвидностью комфортная, доля госбанков снижается, как только напряжение на рынке ликвидности - госбанки растут. Тот факт, что с ликвидностью в 2012 году будут проблемы, помешает коммерческим банкам участвовать в  ипотеке.

Главный инструмент, дающий надежду, - ипотечные ценные бумаги (ИЦБ). Но пока банки пассивны. Совершено  всего лишь 16 внутренних сделок по секьюритизации. Для того, чтобы переломить ситуацию, АИЖК запустило программы по ипотечным  облигациям. Две программы каждая по 20 млрд. рублей позволяют банкам зафиксировать процентную ставку до двух лет и рассчитать экономику  кредитования. АИЖК будет стремиться сделать ИЦБ регулярным, а не разовым  инструментом.

В период с 2006 года было проведено 16 внутренних сделок секьюритизации российских ипотечных активов на сумму более 122 млрд. рублей и 13 трансграничных сделок на сумму более 61 млрд. рублей. В 2011 году было закрыто 7 сделок на сумму 46,4 млрд. рублей. Доля выпусков ипотечных облигаций  в общем объеме кредитования пока не превышает 10%. АИЖК реализует программу "Развитие вторичного рынка ипотеки". В текущих условиях крупные банки  могут выпускать ИЦБ с баланса (при высоком уровне достаточности  капитала). Крупные и средние банки  могут осуществлять выпуск ИЦБ через SPV совместно с оригинаторами. Оптимальный  способ рефинансирования для небольших  банков - продажа закладных. Все банки, независимо от размеров, могут выпускать  ИЦБ в рамках программ институтов развития.

На практике основная проблема в том, что банки не очень представляют, какова процедура. Первую сделку АИЖК готовило полтора года, попутно внося  изменения в законодательстве и  меняя собственные документы  и программное обеспечение. Когда  банк впервые готовит сделку по размещению ипотечных облигаций, требуются  большие усилия. Проблема со стороны  спроса в том, что на внутреннем рынке  нет достаточного количества покупателей  ИЦБ. Зарубежные инвесторы не хотят  вкладываться в рубль. А для российских эмитентов неприемлемо выпускать  облигации, номинированные в валюте, из-за валютных рисков.

Тем не менее, без развития полноценного рынка ИЦБ невозможно развивать первичную ипотеку. В  рамках программ и в период их реализации АИЖК готово предоставлять промежуточное  финансирование на накопление ипотечного покрытия и завершение сделки секьюритизации, а также обеспечивать выкуп неразмещенных  рыночным инвесторам объемов старших  траншей ипотечных облигаций  участников рынка.

Приобретение жилья, даже с использованием ипотеки, недоступно для большинства населения. Согласно опросу Национального агентства финансовых исследований, почти треть россиян хотела бы улучшить свои жилищные условия. При этом желаемая ставка - 7,5 процента (критическая - 17 процентов). Оптимальный срок кредита - 10 лет, а ежемесячный платеж должен быть не более 15 тысяч рублей.

Основным механизмом решения  жилищной проблемы остается наем жилья. В России очень большая доля собственников  жилья (около 73%), в жилье на правах социального найма проживают 16% граждан, а еще 11% - снимают квартиру на свободном  рынке. В других странах у людей  есть более широкий спектр возможностей для улучшения жилищных условий  за счет аренды жилья. Законодательство не обеспечивает защиту прав сторон договора найма жилого помещения, не различает  предоставление в наем жилого помещения  в коммерческих целях и некоммерческий наем жилого помещения. Сектор находится  в теневой зоне, отсутствуют экономические  стимулы развития арендного сектора. И этот сектор не интересен кредиторам. Эксперты предлагают внести ряд поправок в Гражданский Кодекс и в другие законы, в частности, ввести понятие "доходный дом" и стимулировать банки выдавать длинные кредиты на строительство таких домов.

В феврале президент поручил  министерствам и ведомствам разработать  план улучшения условий по аренде. На этой почве АИЖК разработало и внедряет новый кредитный продукт "Арендное жилье" - ипотечный кредит юридическому лицу для создания арендного жилищного фонда. Заинтересованность в программе АИЖК, связанной с арендным жильем, уже выразили как администрации субъектов, так и крупные работодатели ("Роскосмос", Русал и другие). Такая программа поможет направлять трудовые потоки в особые экономические, промышленные, технико-внедренческие зоны, технопарки и другие предприятия. Правда, здесь есть сложный социальный аспект - куда деваться работнику, который вышел на пенсию или уволился с предприятия. 

3.3.Подводные камни ипотечного страхования и пути их преодоления

Заключая кредитный договор, заемщик  принимает на себя обязательства своевременно погашать свою задолженность по основному долгу и проценты за пользование кредитом. При этом существуют определенные риски, которые могут помешать заемщику исполнить обязательства надлежащим образом.

Риск потери/снижения доходов. Данный риск обусловлен потерей работы, снижением заработной платы, повышением расходов заемщиков, потерей дохода вследствие утраты трудоспособности. Данный вид риска минимизирован требованием кредитора, ограничивающим отношение ежемесячных платежей заемщика по ипотечному кредиту, включая платежи по другим кредитам и обязательствам, к ежемесячному доходу заемщика величиной 45%. В целях комплексной защиты заемщику рекомендуется заранее застраховать свою жизнь и здоровье заемщиков (впоследствии за счет страховки может быть осуществлено погашение кредита).

Валютный риск. Если заемщик берет кредит в иностранной валюте, а доходы получает в рублях, существует риск того, что в результате роста стоимости валюты кредита по отношению к рублю платеж по кредиту станет слишком большим. Поэтому рекомендуется брать кредит в той валюте, в которой вы получаете основной доход.

Процентный риск. Если заемщик берет кредит с плавающей ставкой, возможен риск резкого увеличения платежа по кредиту в результате роста индекса, к которому привязана ставка. Поэтому, если заемщик хочет взять кредит с плавающей ставкой, рекомендуется выбирать ипотечные программы, по которым плавающая ставка имеет минимальные и максимальные ограничения.

Риск падения стоимости  залога. Если рыночная стоимость заложенного жилья значительно снизится (например, во время кризиса), то в случае возникновения у вас финансовых затруднений и продажи заложенного жилья, полученной суммы может не хватить на погашение задолженности по кредиту. В результате заемщик может потерять и жилье, и средства, потраченные на погашение кредита и первоначальный взнос. При этом, в ряде случаев, заемщик может остаться еще и должным кредитору. Чтобы не оказаться в подобной ситуации, рекомендуется застраховать свою ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по ипотечному кредиту.

Риск утраты предмета залога. У любого заемщика могут возникнуть непредвиденные затруднения с погашением кредита. Например, смерть одного из солидарных заемщиков, в результате чего сумма платежа существенно увеличилась, потеря трудоспособности в результате болезни или несчастного случая и т.д. Чтобы, оказавшись в подобной ситуации, не потерять жилье, рекомендуется заранее застраховать жизнь и здоровье заемщиков. Тогда, в случае возникновения проблем, выплаты по кредиту возьмет на себя страховая компания.

Риск утраты права  собственности на предмет залога (жилое помещение). При покупке недвижимости существует риск того, что сделку признают недействительной или незаконной в связи с тем, что при ее заключении были нарушены права законных собственников или тех, кто имеет право на эту недвижимость (несовершеннолетний ребенок, наследник умершего собственника). В этом случае нет гарантии, что продавец вернет заемщику уплаченную за недвижимость сумму. Избежать этого можно с помощью страхования от риска утраты права собственности на имущество (страхование титула). 

Заключение

На основе проделанной  работы можно сделать следующие  выводы:

"Hypotheca" в переводе  с греческого - подставка или подпорка, что вполне соответствует цели  ипотечной системы: предотвратить  опасности, связанные с установлением  прав на недвижимое имущество.

Ипотечный кредит — это денежные средства, которые предоставляются  заемщику под залог приобретаемого жилья или под залог уже  имеющейся в его собственности  недвижимости. При этом кредит предоставляется  на длительный срок – 30 лет и более, а процентная ставка по ипотечному кредиту ниже, чем по другим видам  кредитования. Именно эти факторы  и делают ипотеку популярным способом решения квартирного вопроса  для тех, кто не может заплатить  сразу полную стоимость недвижимости, но нуждается в быстром улучшении  жилищных условий.

Если кредит на покупку квартиры выдается без оформления залога недвижимости в качестве обеспечения, а, например, под поручительство физического  лица или под залог другого  имущества, он не может называться ипотечным.

Выдавая кредиты, банки требуют  оформить залоговый документ, в соответствии с которым имущество не передается кредитору в собственность, а  остается у должника, что дает ему  возможность по-прежнему пользоваться предметом залога для удовлетворения собственных нужд. Кредитор вправе лишь контролировать это использование, чтобы не допустить ухудшения  качества или исчезновения предмета залога. Если это все же происходит, то кредитор вправе потребовать дополнительное обеспечение от должника. Кроме того, с помощью залога банк страхует себя от рисков, связанных с невозвратом  кредита, оставляя за собой право  на продажу заложенного имущества  и возмещение собственных затрат.

С каждым годом в России все большей популярностью пользуется ипотечное кредитование. Ипотека  позволяет приобрести жилье сразу, оплачивая его стоимость в  рассрочку в течение последующих  лет. Это значительно удобнее, чем  копить деньги, подвергая значительные накопления инфляционным и иным рискам.

Условия выдачи кредитов и  подход к клиентам в банках становятся все более мягкими. Достаточно сказать, что раньше речь о возможности  получения кредита могла идти только при официальной зарплате. Тогда как сейчас учитываются  и другие доходы заемщика. Уменьшилось  количество справок, которые приходится собирать, увеличился круг тех, кому кредит предоставляется. К тому же по ипотеке  изначально можно было приобрести квартиры только на вторичном рынке. Теперь же диапазон приобретаемой в кредит недвижимости расширился: с помощью  ипотеки можно купить и новостройку, и загородный дом, и земельный  участок. Наконец, процентная ставка стала  более гибкой, на ее размер может  влиять целый ряд таких факторов, как доходы заемщика, срок кредитования, тип приобретаемого жилья.

Основное, что препятствует развитию ипотеки сейчас, - это низкая платежеспособность населения. Главный  вопрос сегодня: как можно способствовать развитию ипотеки? Ответ: в первую очередь  нужно повышать уровень благосостояния населения.

Список использованных источников

Нормативные акты:

1. Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.98 № 102-ФЗ
2. Гражданский кодекс РФ, часть первая, от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ (в ред. федеральных законов от 20.02.96 N 18-ФЗ, от 12.08.96 N 111-ФЗ), Гражданский кодекс РФ, часть вторая, от 26 января 1996 г. N 14-ФЗ (в ред. федеральных законов от 12.08.96 N 110-ФЗ, от 24.10.97 N 133-ФЗ)
3. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"
4. Закон о залоге - Закон РФ от 29 мая 1992 г. N 2872-1 "О залоге"

Учебные пособия, методические материалы:

5. Владимир Пономарёв. Система ипотечного кредитования. Экономика России: ХХI ВЕК. М.: РАГС, 2007
6. С.А. Ваксман, О.Е. Воробьева. Ипотечное кредитование и его участники на рынке жилья. М.: КНОРУС,2007.
7. Н.Г. Журкина. Современная ипотека: состояние, проблемы, решения. М.: Финансы 2009.
8. Н.П. Сапожников. Развитие ипотечного кредитования в России. М.: Деньги и кредит 2001
9. А.Г. Зельднер, В.К. Южелевский Жилищное строительство и ипотека в России. М.: ЭКО 2008
10. М.П. Логинов. Ипотечное жилищное кредитование в России. М.: ЭКО 2007.
11. Смирнов В.В., Лукина З.П. Комментарий к Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)»
12. Д.А. Шевчук. Ипотека. Просто о сложном. М.: ГроссМедиа; РоссБух,2008

Журналы и периодические  издания:

13. Журнал: «Эксперт» №12 (795)
14. Журнал: «Эксперт» № 18 (801)
15. Журнал: «Русский репортер» №14 (243)
16. Журнал "Коммерсантъ Деньги" от 14.05.2012
17. Газета "Коммерсантъ" от 25.04.2012

Интернет-ресурсы:

18. Официальный сайт Агентства по ипотечному жилищному кредитованию http://www.ahml.ru

19. Официальный сайт журнала «Эксперт» http://expert.ru

20. Официальный сайт газеты «Ведомости» http://www.vedomosti.ru