Ипотечное кредитование становилось
очень распространённым. Например,
в 1867 г. было выдано кредитов на сумму 99,6
млн. руб., в 1874 г. - 294,9 млн. руб., в 1877 г. -
415 млн. руб. Рост кредитных институтов
привёл к жёсткой конкуренции. В
связи с этим Правительство в
1872 г. приняло меры, ограничивающие
образование новых государственных
залоговых институтов в течение
20 лет. Возросшие неплатежи помещиков
и дворян по ссудам в государственные
банки и развитие новых рыночных
институтов резко изменили последующую
кредитно-финансовую политику государства.
По российскому законодательству
того времени на одной территории
не могли действовать одновременно
более двух земельных банков, чтобы
не создавать друг другу ненужной
конкуренции. В Москве работало 8 основных
государственных банков. "Московский
земельный банк" в поддержку
ипотеки в 1891 году организует московское
домовладельческое общество, на которое
возлагают специальные функции
контроля за недвижимостью. В случае
"неисправности" должника его
владения переходят в собственность
этого общества. С 1912 г. основным координатором
по ипотеке становится "Московский
народный банк".
Частную ипотеку возглавляли 10 акционерных
земельных банков, выдав ссуды
под землю и городскую недвижимость,
при этом на четко определенной территории.
Они предоставляли кредит в виде
реализуемых на бирже закладных
листов (особого рода ценных бумаг,
действовавших на ипотечном рынке,
имевших колеблющийся курс). В случае
"неисправности" должника имущество
"уходило" с публичных торгов.
Акции и закладные листы ипотечных
банков были излюбленным средством
помещения капиталов для российских
предпринимателей и рантье.
На "Государственный крестьянский
поземельный банк", основанный в
1882 году, была возложена задача ссужать
крестьян деньгами для покупки помещичьей
земли. Банк выдавал крестьянам долгосрочные
ссуды сроком до 35 лет. За 1883 - 1895 годы
банк выдал 15 тысяч ссуд на общую сумму
82 миллиона рублей. При его участии было
продано и куплено 2,4 миллиона десятин
земли, в основном помещичьей. Ссуды выдавались
в объёме до 75% от стоимости приобретаемого
имущества, на срок 24,5 и 34,5 года, процентная
ставка была достаточно высока и составляла
7,5-8,5% годовых.
"Государственный дворянский
земельный банк", основанный в
1885 году) поддерживал помещичье землевладение
путем выдачи дворянам ипотечных
ссуд сроком на 66 лет в размере
до 100% оценочной стоимости залога,
выдав ссуды в 1887 году на 69 миллионов
рублей, а в 1890 году - уже свыше
600 миллионов рублей (всего под
5% годовых, дополнительно взималась
плата за банковские услуги
и страховой процент, максимальный
срок кредитования - 66,5 года). Всего
на 1 января 1893 г. было заложено 102313
имений с 46,3 млн. десятин земли
и остатком долга 1131 млн. руб.
Однако основную сумму составлял
долг Государственного Дворянского
земельного банка. В 1896 г. условия
кредитования улучшились для
крестьян: размер вырос до 100% приобретаемой
земли, ставка снизилась до 3,5-4,5%
годовых.
В это время в России выходит
закон об организации учреждений
мелкого кредита. Начинается бурный
рост залоговых учреждений. Возникают
ссудосберегательные и кредитные
товарищества, сельские, волостные
и станичные общественные ссудосберегательные
кассы и земские кассы, которым
государство оказывает огромную
помощь. Вновь открываемые кредитные
институты могли образовывать первоначальный
капитал из заёмных средств, которые
они затем погашали за счёт своих
прибылей, причём в большинстве случаев
кредитором выступал непосредственно
"Государственный банк России".
В стране приняло массовый характер
возникновение ссудно-сберегательных
товариществ. Всего за 10 лет было
образовано 729 товариществ. В первом
десятилетии XX века они объединили
интересы 8 миллионов человек. К 1905 г.
существовало более 500 товариществ
мелкого кредита, а в 1915 г. - уже 15450.
Кредитные товарищества объединялись
в кредитные союзы, которых в 1914 г. было
11. В это время залог являлся самым надёжным
и гарантированным способом обеспечения
кредита.
К 1917 году в России существовала развитая
кредитно-банковская система долгосрочного
кредитования, которая имела хорошее
законодательное обеспечение и
была блестяще организована.
В финансовое обращение широко вовлекались
ипотечные ценные бумаги: закладные
листы, различные обязательства, векселя,
сертификаты, а также непосредственно
закладные. Долгосрочное финансирование
недвижимости способствовало бурному
развитию экономики, промышленности, сельского
и городского хозяйства. Россия по развитию
кредитно-финансовой системы не уступала
Западной Европе, более того, по объёмам
ценных бумаг, обеспеченных ипотечными
обязательствами, обращающихся на европейских
рынках, Россия превалировала над всей
Европой.
Специфический российский опыт долгосрочного
кредитования, и, в частности, под
залог земли, разнообразие кредитно-инвестиционных
технологий и инфраструктуры в области
залога недвижимости несомненно сыграли
огромную роль в развитии как американской,
так и европейской ипотек, послужили
базой для создания новых инвестиционных
и ипотечных инструментов.
После октябрьской революции
ипотечные кредитные организации
в России были полностью ликвидированы
вместе с правами частной собственности.
1.2.Понятие
ипотеки, ее предмет и формы
Термин "ипотека" используют
в следующих случаях:
1) когда говорят о
залоге недвижимого имущества,
находящегося в собственности
залогодателя (например, земельных
участков, строений и сооружений),
с целью получения ипотечного
кредита;
2) когда заинтересованное
лицо получает в кредитной
организации денежные средства
для дальнейшего приобретения
объекта недвижимости (квартиры). При
этом кредит является целевым,
что существенно в плане дальнейшего
правового регулирования возникающих
правоотношений, а указанный объект
недвижимости находится в залоге
у кредитной организации.
Общее в обоих случаях
- залог недвижимого имущества (земельных
участков, предприятий, зданий, сооружений,
квартир и т.п.) для получения
денежных средств (ссуды, кредита).
Таким образом, ипотека (от
греческого hypotheke - залог) представляет
собой вид залога, при котором
заложенное имущество (им являются объекты
недвижимости, как правило, это земля
и строения на ней), остается во владении
залогодателя до наступления срока
платежа.
В первом случае это формальное
юридическое определение подразумевает
следующее: заемщик заключает с выбранным
банком договор об ипотечном кредитовании,
и на основании этого договора банк выдает
заемщику деньги, необходимые на покупку
квартиры (или иной недвижимости).
Вторая форма залога
при ипотечном кредитовании - когда
по тому же договору заемщик передает
в залог не новую, приобретаемую квартиру,
а старую, которая уже была у него в собственности
до заключения кредитного договора. За
пользование выданным кредитом заемщик
платит банку установленные в кредитном
договоре проценты и возвращает заемные
средства в виде ежемесячных выплат банку,
также установленных кредитным договором.
Недвижимость, приобретенная в кредит,
остается в залоге (ипотеке) у банка до
полного погашения кредита, хотя формально
собственником жилья будет заемщик. Однако
в случае изменения финансового положения
заемщика, которое, к примеру, повлечет
невозможность исполнения им кредитных
обязательств, банк продаст недвижимость
и вернет свои деньги. Это право предусмотрено
ст. 334 Гражданского кодекса РФ (далее -
ГК РФ), согласно которой банк, выдавший
кредит, на правах кредитора по обеспеченному
залогом обязательству имеет право в случае
неисполнения должником этого обязательства
получить удовлетворение из стоимости
заложенного имущества преимущественно
перед другими кредиторами этого лица.
Так как в результате
оформления ипотеки происходит возникновение
новых правоотношений, нужно обратить
внимание на ряд юридических моментов.
Это необходимо сделать до подписания
соответствующего договора с банком,
чтобы знать обо всех возможных
последствиях тех или иных своих
действий.
Залог представляет собой
способ обеспечения обязательства
(наряду с неустойкой, поручительством,
банковской гарантией и задатком,
о которых речь в настоящем
случае не идет), т.е. ипотека как
вариант залога может быть установлена
в обеспечение основного обязательства:
1) по кредитному договору;
2) по договору займа;
3) иного обязательства,
в том числе основанного на
купле-продаже, аренде, подряде, другом
договоре, причинении вреда, если
иного не предусмотрено федеральным
законом.
Отдельный вопрос - о предмете
ипотеки. Перечень имущества, которое
может быть заложено по договору ипотеки,
ограничен законодательно. Так, может
быть заложено недвижимое имущество, указанное
в п. 1 ст. 130 ГК РФ, права на которое
зарегистрированы в порядке, установленном
для государственной регистрации
прав на недвижимое имущество и сделок
с ним, в том числе:
1) земельные участки,
за исключением земельных участков,
находящихся в государственной
или муниципальной собственности,
или части земельного участка,
площадь которой меньше минимального
размера, установленного нормативными
актами субъектов Российской
Федерации и нормативными актами
органов местного самоуправления
для земель различного целевого
назначения и разрешенного использования
(ст. 63 Федерального закона от 16 июля
1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге
недвижимости)" (далее - Закон об
ипотеке);
2) предприятия, а также
здания, сооружения и иное недвижимое
имущество, используемое в предпринимательской
деятельности;
3) жилые дома, квартиры
и части жилых домов и квартир,
состоящие из одной или нескольких
изолированных комнат;
4) дачи, садовые дома, гаражи
и другие строения потребительского
назначения;
5) воздушные и морские
суда, суда внутреннего плавания
и космические объекты.
Здания, в том числе
жилые дома и иные строения, и
сооружения, непосредственно связанные
с землей, могут быть предметом
ипотеки при условии соблюдения
следующего требования. Ипотека здания
или сооружения (включая также
жилые) допускается только с одновременной
ипотекой по тому же договору земельного
участка, на котором находится это здание
или сооружение, либо части этого участка,
функционально обеспечивающей закладываемый
объект, либо принадлежащего залогодателю
права аренды этого участка или его соответствующей
части. Если земельный участок, на котором
находятся вышеназванные предметы залога,
принадлежит залогодателю на праве постоянного
пользования земельным участком, право
залога на него не распространяется. При
обращении взыскания на такие объекты
лицо, которое приобретает это имущество
в собственность, приобретает право пользования
земельным участком на тех же условиях
и в том же объеме, что и прежний собственник
(залогодатель) недвижимого имущества.
Ипотека жилых домов
и квартир имеет ряд особенностей.
Не допускается ипотека индивидуальных
и многоквартирных жилых домов и квартир,
находящихся в государственной или муниципальной
собственности. Ипотека жилого дома или
квартиры, находящихся в собственности
несовершеннолетних граждан, ограниченно
дееспособных или недееспособных лиц,
над которыми установлены опека или попечительство,
осуществляется в отдельном порядке, предусмотренном
гражданским законодательством. Отчуждение
жилого помещения, в котором проживают
находящиеся под опекой или попечительством
члены семьи собственника данного жилого
помещения либо оставшиеся без родительского
попечения несовершеннолетние члены семьи
собственника (о чем известно органу опеки
и попечительства), если при этом затрагиваются
права или охраняемые законом интересы
указанных лиц, допускается с согласия
органа опеки и попечительства. Такое
согласие, возможно, будет дано, если при
этом не затрагиваются права или охраняемые
законом интересы указанных лиц.
Согласие органов опеки
и попечительства на отчуждение и (или)
передачу в ипотеку жилого помещения,
в котором проживают указанные
лица, или мотивированное решение
об отказе в таком согласии должно
быть представлено заявителю в письменной
форме не позднее чем через 30 дней после
даты подачи заявления с просьбой дать
такое согласие. И оно может быть оспорено
в суде.
При ипотеке квартиры в
многоквартирном жилом доме, части
которого в соответствии с п. 1 ст.
290 ГК РФ находятся в общей долевой
собственности залогодателя и других
лиц, заложенной считается наряду с
жилым помещением соответствующая
доля в праве общей собственности
на жилой дом.
Если иного не предусмотрено
федеральным законом или договором,
жилой дом или квартира, приобретенные
или построенные полностью либо
частично с использованием кредитных
средств банка или иной кредитной
организации либо средств целевого
займа, предоставленного другим юридическим
лицом на приобретение или строительство
жилого дома или квартиры, считаются
находящимися в залоге с момента
государственной регистрации права
собственности заемщика на жилой
дом или квартиру.
Залогодержателем по данному
залогу является банк или иная кредитная
организация либо юридическое лицо,
предоставившие кредит или целевой
заем на приобретение или строительство
жилого дома или квартиры.
Если иного не предусмотрено
договором, вещь, являющаяся предметом
ипотеки, считается заложенной вместе
с принадлежностями (ст. 135 ГК РФ) как
единое целое. Часть имущества, раздел
которого в натуре невозможен без
изменения его назначения (неделимая
вещь), не может быть самостоятельным
предметом ипотеки.