Ипотечное кредитование: становление и развитие

МИНИСТЕРСТВО  ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

 

НОВОСИБИРСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ  УНИВЕРСИТЕТ ЭКОНОМИКИ И УПРАВЛЕНИЯ – «НИНХ»

 

Кафедра Банковского  дела

 

 

 

 

 

КУРСОВАЯ РАБОТА

по специальности высшего  профессионального образования

 

 

«Деньги, кредит, банки»

 

 

 

 

Ипотечное кредитование: становление  и развитие.

 

 

 

 

 

 

 

Исполнитель

Студентка гр. __________________________  ()

   ( подпись, дата)

 

Руководитель                      ____________________________  ()

   (подпись, дата)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Новосибирск 2012

 

Содержание

Введение (стр.3)

1. Ипотека: понятие и сущность (стр.5)

1. Залоговое право в дореволюционной России (стр.5)

2. Понятие ипотеки, ее предмет и формы (стр.12)

3. Деятельность и функции Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (стр.18)

2. Анализ состояния ипотечного кредитования в современной России (стр.21)

1. Ипотечный рынок: итоги 2011 года (стр.21)

2. Обзор, краткая характеристика и реализация специальных программ ипотечного кредитования (стр.30)

3. Проблемы ипотечного кредитования в России и пути их решения (стр.41)

1. Влияние мирового финансового кризиса на ипотечный рынок: опыт прошлых лет (стр.41)

2. Проблемы ипотеки на современном этапе (стр.45)

3. Подводные камни ипотечного страхования и пути их преодоления (стр.50)

Заключение (стр.52)

Список использованных источников (стр.54)  

Введение

По данным статистики, более 60% населения России нуждается  в улучшении жилищных условий. Одним  из вариантов разрешения квартирного  вопроса является получение банковского  ипотечного кредита на приобретение жилья.

Исходя из правового понятия  ипотечного кредитования, можно сделать  вывод, что оно включает в себя собственно кредитование и обеспечение  исполнения обязательства по погашению  кредита в виде залога (объекта  недвижимости). Существуют разные варианты заключения договоров и оформления сделок, то же можно сказать и  об условиях получения и порядке  непосредственно оформления договора ипотеки как в отдельно взятых кредитных организациях, так и  в регионах страны.

В настоящее время формирование системы ипотечного жилищного кредитования - одно из приоритетных направлений  государственной жилищной политики. Поэтому развитие ипотеки регулируется рядом нормативных документов, ее становление - предмет внимания всех структур власти. Эта система, которая  в будущем должна стать независимой  и самодостаточной структурой, определяет место и роль ипотечного жилищного  кредитования в жилищном финансировании, а также стратегию государства  в становлении и развитии данной сферы.

В последнее время любая  публикация об ипотечном кредитовании вызывает довольно оживленную дискуссию, участники которой, как правило, примерно поровну делятся на противников  и сторонников такого способа  покупки жилья.

Аргументы противников хорошо известны, и среди них выделяются три основных. Первый: в России слишком  высоки ставки по ипотечным кредитам. Второй: сейчас арендовать квартиру в  нашей стане выгоднее, чем покупать. Третий: нестабильная экономическая  ситуация в России - в любой момент может наступить новая волна  финансового кризиса. Однако у сторонников  ипотеки по каждому из вышеперечисленных пунктов - свои контраргументы, заслуживающие достаточно пристального внимания.

Тема ипотечного кредитования крайне актуальна, однако до сих пор  правительству не удалось сделать  ипотеку массовой. Виной тому низкие доходы населения, высокая инфляция, отсутствие необходимой правовой базы для развития ипотеки. Были намечены также серьезные цели и поставлены реализуемые задачи для того, чтобы, в конечном счете, с помощью ипотеки  разрешить жилищные проблемы граждан  страны.

По мнению специалистов, если российские власти действительно  реализуют выдвинутые задачи, то в  ближайшие несколько лет ипотека  станет доступна большинству жителей  России.

Целью данной работы является выяснение основных этапов становления  и развития ипотечного кредитования, а также его оценка и анализ. В соответствии с этим, задачами работы выступают:

• Определение понятия и сущности ипотеки, обращение к историческим источникам;

• Анализ состояния ипотечного кредитования в современной России;

• Выяснение проблемы ипотечного кредитования в России и поиск способов их решения.

Объектом исследования выступило современное состояние  ипотечного кредитования в России. За анализируемый период был взят 2008 – начало 2012 года. В работе были применены следующие методы для  проведения анализа: ретроспективный, системный, последовательный, а также  статистический. Данное исследование нашло отражение в законодательных  и нормативных актах, научной  и учебной литературе российских авторов,  публикации в профессиональных периодических изданиях, а также  в официальных веб-сайтах Государственных  органов Российской Федерации.  

1.Ипотека: понятие и сущность

1.1.Залоговое право в дореволюционной России

Полноценное представление  об истории залогового права (ипотеки) в России не представляется возможным  получить без знания истории становления  этого правового института.

Залог, как гражданско-правовой институт, имеет длинную историю  развития. Не меняя своей сущности, как средство обеспечения обязательства, он значительно изменил свои основные элементы. Анализ залогового законодательства показывает, что этот институт возник одновременно с возникновением частной  собственности. Возможности передачи в залог общинной, семейной и других видов коллективной собственности  было исключено или существенно  ограничено.

История залога исчисляется, таким образом, многими столетиями. Ещё в Вавилоне в VI веке до н.э. существовали банкиры, выдававшие ссуды под залог  ценностей. В известном древнеиндийском  источнике права Законах Ману (II в. до н. э.) залогу были уже отведены отдельные нормы (сдача имущества  под залог – одно из восемнадцати оснований судебного разбирательства).

Термин «ипотека» впервые появилось в Древней Греции в конце VII – начале VI вв. до н. э. и был связан с обеспечением ответственности должника кредитору определенными земельными владениями. В 594 г. до н.э. один из легендарных «семи мудрецов» древности Солон осуществляет свои знаменитые реформы – в частности, отменяет поземельные долги, вводит свободу завещания, по которой выморочное имущество уже не обязательно переходит к наследникам рода. Теперь каждый получил право завещать «собственность» по своему усмотрению. Первоначально в Афинах залогом подобного рода обязательств была личность должника, которому в случае невозможности заплатить долг грозило рабство. Для перевода личной ответственности в имущественную Солон предложил ставить на имении должника столб с надписью, что эта земля служит обеспечением претензий на определенную сумму. На таком столбе, получившем название «hypotetheca» (подставка, подпорка), отмечались все поступающие долги собственника земли. Земля – легко обращаемый товар, а значит, существует риск, что эта собственность не освобождена от долгов или заложена. Ипотека препятствовала переходу имущества к другому владельцу, так как обеспечение заключалось не в личности собственника, а в стоимости его имущества. С течением времени слово «ипотека» стало употребляться для обозначения залога.

Позже для этой цели появились  особые книги, называющиеся ипотечными. Благодаря применению даже первоначальных форм ипотеки уже в Древней  Греции обеспечивалась гласность, позволяющая  каждому заинтересованному лицу беспрепятственно удостовериться в  состоянии известной земельной  стоимости. Уже тогда при ипотеке  для приобретения права собственности  на землю или другую недвижимость было недостаточно одного соглашения между продавцом и покупателем, а требовалось наличие специальной  официальной доступной информации, позволяющей третьим лицам убедиться  в существовании такого права.

В Древнем Риме залоговое  право не имело двух необходимых  качеств – «специальности» и  «гласности», а потому не гарантировало  кредитору надежного обеспечения. Римляне расширяют юридическое  поле ипотеки. Ее могли устанавливать  на все имущество должника. С одной  стороны, это лишало кредитора прочного обеспечения, так как для надежности необходимо, чтобы она простиралась на известное и определенное имущество. С другой стороны, некоторым лицам (по особому отношению к ним  кредитора или особому свойству долга) римский закон, независимо от договора, присваивал ипотечное право. Это была так называемая законная ипотека, тайная или безгласная. Кредитор при установлении договорной ипотеки  на имущество должника не мог быть уверен, что этим имуществом не обеспечивается какое-либо другое безгласное требование, которое может конкурировать с его ипотечным правом и даже иметь перед ним преимущество.

По римскому праву ипотека  распространялась на требование и на все его составляющие, включая  проценты и ипотеки, и издержки, понесенные кредитором с целью получения  удовлетворения. По ипотечному законодательству ряда стран в XVIII-XIX столетиях капитальная сумма требования определялась ее провозглашением (в соответствии с гласностью), ее размером (фиксированном в ипотечной книге), наросшими на сумму процентами, но при условии, что они обозначены в книге записей.

В России своеобразие ипотеки  состоит в том, что она развивалась  от ипотеки к функции (в римском  праве - вид залога, по которому товар передавался лицу на условии, что после того, как требования получателя товара будут удовлетворены, он возвратит товар), а не наоборот.

Ипотечное кредитование было первым на Руси видом кредитования. Уже  в XIII-XIV вв. одновременно с правом частной  собственности на землю в России возник заклад, но долгое время он существовал  фактически без законодательного оформления.

В 1754 г. были созданы первые кредитные  учреждения: для дворянства - санкт-петербургские  и московские конторы Государственного банка при Сенате и Сенатской Конторе, для купцов - в Петербургском порту и Коммерцколлегии. Банки кредитовали дворянство и купечество под залог имений. В 1786 г. эти банки были реорганизованы в "Государственный заёмный банк".

Манифестом Екатерины II от 29 октября 1768 года в России впервые был юридически закреплен выпуск бумажных денег - ассигнаций. Эмиссия бумажных денег была возложена  на ассигнационные банки, созданные  в Москве и Санкт-Петербурге в 1769 г. Дополнительное заимствование кредитных  ресурсов на государственные нужды  производилось из средств Государственного Заемного банка, который был образован в 1786 году с целью организации ипотечного кредита землевладельцам, главным образом дворянству.

В том же 1786 году при Заемном  банке была образована Страховая  экспедиция - первое страховое учреждение в России. Манифест предусматривал страхование каменных домов, принимаемых  в залог при осуществлении  кредитных операций. Процедура оформления договора страхования сопровождалась выдачей страхового полиса, неотъемлемой частью которого являлся архитектурный  план объекта залога, передаваемого  под обеспечение ссуды в Государственный  Заемный банк.

В Российской Империи 1 января 1835 г. был  введён Свод законов гражданских (автор  М.Сперанский), где залоговое право  было подробно регламентировано. Залог  в России в это время существовал  в следующих видах (при этом само понятие "залог" относилось только к недвижимому имуществу): с казной; между частными лицами.

Существовал и третий вид залога, представленный в уставах учреждений кредитного и общественного призрения. С 1842 г. в Санкт-Петербурге и Москве при сохранных казнах начали открывать  первые сберегательные кассы.

В 1859 г. было принято решение о  реорганизации кредитных учреждений в связи с подготовкой реформы  по отмене крепостного права. Ликвидировались  все существовавшие государственные  кредитные институты, взамен них  учреждались земские банки. Одновременно создавались частные кредитные  учреждения. В 1861 г. была образована первая частная организация долгосрочного  кредита "Санкт-Петербургское городское  кредитное общество". В 1863 г. было учреждено "Общество взаимного кредита".

С начала 70-х годов XIX столетия в  стране действовало 11 акционерных ипотечных (земельных) банков. История работы этих финансовых учреждений тесно переплетена  с социально-экономической жизнью страны на рубеже XIX-XX столетий. Их роль в развитии кредитной системы  и, как следствие, взлет российской экономики к 1913 году до сих пор  недостаточно оценена, хотя именно акционеры этих банков проводили масштабные операции с землей и недвижимостью (за всё время лишь 1 из 11 разорился).