После того, как в программу
молодую семью она получает именное
свидетельство, срок действия которого
2 месяца с даты его выдачи. Полученное
свидетельство сдается владельцем
в банк-партнеру федеральной программы.
После чего открывается именной
банковский счет, предназначенный для
зачисления субсидии. В этом банке
возможно получение кредита молодой
семьей. Недвижимость, приобретаемая
в кредит по ипотеке становится собственностью
заемщика, но оформляется в залог
банку.
В качестве уточнения по
второму этапу действия федеральной
целевой программы помощи в получении
жилья молодыми семьями нужно
добавить ко всему вышесказанному,
что социальную выплату на погашение
ипотечного кредита банку имеют
право осуществлять лишь те молодые
семьи, кто успел оформить кредит
до 1 января 2011 года. Этой категории
заемщиков разрешалось получить
ипотечный кредит, сразу же купить
жилье, а потом, дождавшись своей
очереди, получить социальные выплаты,
и с этих средств погашать проценты
по кредиту.
Теперь эта норма
пользования социальными выплатами
не действует. Платить проценты по ипотечным
кредитам, пока не получена социальная
помощь, нельзя, а, значит, молодые семьи
вынуждены откладывать покупку
квартиры или дома.
Принять участие в целевой
федеральной программе «Ипотека
– молодым семьям» можно лишь
один раз. Если, получив разрешение
на получение ипотечного кредита
в органах местной власти, молодая
семья по каким-то причинам не успела
воспользоваться этими документами,
только тогда она может получить
повторное разрешение на участие
в жилищной программе (после того, как
супруги предоставят справку, что не открывали
банковский счет по ипотеке и не получали
социальных выплат).
Деньги по социальным выплатам
могут перечисляться на счет молодой
семье, как от федеральных, так и от
местных органов власти, смотря какая
версия ипотечной жилищной программы
действует в настоящий момент времени
в том или ином регионе РФ.
Ипотека без
комиссий
Сегодня не так много
банков, предоставляющих ипотеку без комиссий.
Например, Московский кредитный банк и
агентство недвижимости "Лаурел"
предложили специальную программу ипотечного
кредитования "Ипотека без комиссий".
Главным достоинством новой программы
ипотеки является абсолютная прозрачность
условий предоставления кредита, что достигается
отсутствием каких-либо банковских комиссий
за рассмотрение заявки, выдачу и сопровождение
кредита и др. Стоимость кредита для заемщиков
по программе "Ипотека без комиссий"
будет определяться процентной ставкой
- 9,9% в долларах США и 12% в рублях. Сохраняются
условия базовой программы: первоначальный
взнос - от 20% стоимости квартиры, срок
кредитования - до 15 лет при оформлении
кредита в долларах США и до 10 лет - в рублях,
сумма кредита - от 30 тыс. до 250 тыс. долл.
США или от 1 млн. до 7,5 млн. руб.
Всероссийская
программа "Строим вместе"
Программа ипотечного кредитования
"Строим вместе" позволяет участникам
приобретать жилье с длительной рассрочкой
- за счет собственных средств населения.
Задача участника программы - накопить
за некоторое время в общем паевом фонде
часть ориентировочной стоимости квартиры
(это может быть 30, 40, 50 или 60%), затем выбрать
подходящую квартиру или дачу. Кооператив
добавляет недостающую сумму на покупку
недвижимости и оформляет все необходимые
документы. Вы можете распоряжаться недвижимостью
с момента ее приобретения: например, сдавать
квартиру внаем (с согласия ПИК), делать
ремонт в новостройке, обустраивать дачу
или строить на купленном земельном участке
свой дом. Срок рассрочки можно выбрать
в интервале от 3 до 20 лет, в зависимости
от тарифного плана и срока накопления.
Когда пай полностью выплачен, залог с
недвижимости снимается.
Социальная
ипотека
Социальная ипотека - это проект правительства
России, который направлен на обеспечение
жильем социально не защищенных граждан,
а также очередников, которые не могут
приобрести квартиру по программе "коммерческой
ипотеки". Участниками программы социальной
ипотеки могут стать очередники, признанные
нуждающимися в улучшении жилищных условий.
Главное отличие социальной
ипотеки от коммерческой ипотеки - льготная стоимость квадратного
метра жилья. Преимущество социальной
ипотеки также в том, что существуют дополнительные
гарантии как банка, так и правительства.
Банк проверяет чистоту квартиры, страхует
жизнь заемщика и квартиру, а также обязуется
сохранить условленную процентную ставку
до конца действия кредита.
Планируется, что скоро
купить квартиру по такой программе
можно будет у компаний-застройщиков.
Купить с помощью городских субсидий.
Приобретение жилья по программе социальной
ипотеки у застройщиков отличается от
приобретения у города. Продаваться квартиры
станут по обычным рыночным ценам. Но,
несмотря на это, покупка квартиры окажется
доступной очередникам. Решив купить по социальной
ипотеке жилье на рынке, очередники
могут взять кредит под 10,5% годовых. Кроме
того, в качестве первоначального взноса
им предоставят субсидию. То есть квартиру
у застройщика можно будет приобрести,
сложив три элемента: ипотечный кредит,
субсидии и личные средства.
Схема интересна тем, что
очередники смогут приобретать жилье,
построенное не только городом. Ведь
городскими властями в рамках программы
социальной ипотеки сегодня возведены
лишь три дома. Выбор у желающих
участвовать в программе значительно
расширится.
Всероссийская
программа "Военная ипотека"
Программа "Военная
ипотека" предусматривает механизм
реализации накопительной ипотечной системы
жилищного обеспечения для военнослужащих.
Соответствующий закон
содержит положения, устанавливающие
в качестве формы реализации права
на жилье механизм накопительной
ипотечной системы для военнослужащих,
которые заключили первые контракты
о прохождении военной службы
с 1 января 2005 года. За военнослужащими,
заключившими контракты до 1 января
2005 года, сохраняется возможность
реализации своего права на жилье
в соответствии с ранее сложившейся
системой жилищного обеспечения (служебное
жилье, жилищный сертификат, социальный
найм).
Суть программы по военной
ипотеке в том, что каждый год
на индивидуальный счёт молодого военного
будет перечислятся солидная сумма
- в среднем около 30 тысяч рублей.
Участниками этой системы, как правило,
становятся молодые военнослужащие
- курсанты, младшие офицеры и
прапорщики, контрактники.
Промежуточные результаты программы
"Военная ипотека": в ней
участвуют почти 202 тыс. человек. Участниками
программы приобретено 26,6 тыс. квартир.
В первом квартале 2012 года сделка по
приобретению квартиры обеспечивалась
в среднем на 7,4% из собственных
средств военнослужащего, на 24,4% - из
средств целевого жилищного займа
и на 68,2% - за счет кредитных средств.
Средняя площадь приобретаемой
квартиры - 61 кв. м. Наибольшее количество
сделок совершается в Московской области,
Краснодарском крае, Ростовской области,
Петербурге, Калининградской и Новосибирской
области.
3.Проблемы ипотечного кредитования в
России и пути их решения
3.1.Влияние мирового финансового кризиса
на ипотечный рынок: опыт прошлых лет
Разразившийся в сентябре
2008 г. финансовый кризис в первую очередь
сказался на ипотечном кредитовании. Многие
банки аннулировали свои ипотечные программы.
Банки, которые продолжали работать с
ипотекой, существенно пересмотрели условия
программ: были увеличены процентные ставки,
размеры первоначального взноса, ужесточены
требования к заемщику, кредитовались
только объекты вторичного рынка недвижимости.
Существенно снизились объемы жилищного
строительства. Многие застройщики, особенно
в регионах, оказались в крайне тяжелом
положении. Множество заемщиков столкнулось
с проблемой уменьшения доходов или полной
их потерей в связи с сокращением на работе.
Ипотечная задолженность оценивалась
примерно в 1 трлн. руб. Серьезно пострадали
заемщики, которые брали кредит в иностранной
валюте с фиксированной ставкой или с
плавающей ставкой в рублях: сумма ежемесячных
платежей выросла почти в два раза. В этих
ситуациях платежи по ипотеке оказались
непосильными. Одним из вариантов решения
проблемы являлось предоставление банками
отсрочки по ипотечным платежам или реструктуризация
задолженности клиента, попавшего в сложную
финансовую ситуацию. Как правило, банки
не заинтересованы в изъятии и продаже
залога. Поэтому они готовы определить
новую сумму, которую заемщик мог бы платить
с учетом текущего годового дохода, и
продлить срок кредита или предоставить
отсрочку по погашению основного долга,
получая какое-то время только проценты
по кредиту. Другой вариант решения проблемы
- это рефинансирование ипотеки в другом
банке на более приемлемых условиях. Но
на рынке существовало немного программ
по перекредитованию ипотеки, и условия
у них довольно жесткие. В связи с вышесказанным
государство предприняло реальные шаги
для помощи ипотечным заемщикам, попавшим
в сложную финансовую ситуацию. Оказанием
помощи заемщикам в период кризиса занималось
«Агентство по ипотечному жилищному кредитованию»
(АИЖК), которое представлено практически
во всех регионах России своими региональными
операторами и сервисными агентами. Дополнительно
было создано «Агентство по реструктуризации
ипотечных жилищных кредитов» (АРИЖК).
АРИЖК занималось реструктуризацией «плохих»
ипотечных долгов и выплатой компенсации
банкам-кредиторам. Реструктуризация
ипотечного кредита с участием АИЖК предполагало
изменение графика ежемесячных платежей
для заемщика, которое позволило бы ему
осуществлять обслуживание ипотечного
кредита, исходя из текущей платежеспособности.
То есть в течение периода помощи (максимум
12 месяцев) заемщик вносит в счет погашения
кредита посильные для себя платежи. По
окончании периода помощи возможны были
два варианта расчетов с кредитором: либо
увеличение срока кредитования, либо увеличение
размера ежемесячных платежей. Реструктуризация
ипотечного кредита могла так же предусматривать
изменение валюты, процентной ставки по
ипотечному кредиту и освобождение от
уплаты штрафных санкций, наложенных после
снижения совокупного дохода заемщика
и его семьи. Однако не все заемщики имели
право пользоваться такой помощью. Поддержкой
АИЖК или АРИЖК можно было воспользоваться,
при соблюдении определѐнных условий.
Период спада на рынке
недвижимости наблюдался и в первой
половине 2009 г. Однако к осени рынок
стал оживляться. В октябре 2009 г. в
Москве было зарегистрировано на 20% больше
сделок купли-продажи квартир, чем
в сентябре (5540 против 4430), свидетельствуют
данные управления Федеральной регистрационной
службы (ФРС) по Москве. Это почти столько
же, что и в октябре 2008 г. — тогда было зарегистрировано
5681 сделок. На 20% по сравнению с сентябрем
выросло и количество ипотечных сделок
— до 795. А доля ипотеки в общем объеме
покупки жилья составила 14,4%. До кризиса
одним из основных двигателей спроса на
квартиры была ипотека: на нее приходилось
15-16% сделок с недвижимостью. Для сравнения:
в I и II кварталах 2009 г. доля сделок с недвижимостью
с участием ипотеки составила лишь около
8%, в III квартале — 12%. Рост ипотечного кредитования
в III квартале 2009г. объясняется значительным
снижением цен, на фоне даже небольшого
снижения ипотечных ставок. Если в первом
полугодии 2009 г. заявки на получение кредитов
в ряде регионов упали в 10 раз, то к концу
года количество обращений и выданных
кредитов выросло. В III квартале 2009
года «Сбербанк» выдал на 53% больше кредитов,
чем в I квартале (35 026 против 16 497).Активное
увеличение числа сделок купли-продажи
с привлечением ипотеки, начавшееся с
конца III квартала 2009 года, от месяца
к месяцу продолжается и в 2010 году. За I
и II кварталы 2010 года рост составил порядка
15% по сравнению с аналогичным периодом
прошлого года. Доля ипотечных сделок
в Москве уже превысила докризисный уровень.
По данным Росреестра, в Москве в апреле
2010-го зафиксирован пятикратный рост количества
сделок по ипотечным кредитам по сравнению
с апрелем прошлого года (или 11% к предыдущему
месяцу). В результате было зарегистрировано
более 2000 таких сделок. Снизились и ставки
по кредитам по всей России. И если в кризис
они доходили до 25% годовых в рублях и выше,
то в 2010 средняя ставка по ипотечным кредитам
составляла 13,6%.
Меры господдержки привели
к снижению средних ставок ипотечных
кредитов крупнейшими банками приблизительно
до уровня 11—12% годовых. В то же время устойчивый
рост ипотеки был ограничен как спросом
(в связи с высоким уровнем ставок), так
и по-прежнему сложной ситуацией в сфере
обеспеченности активов банков пассивами.
Также негативное влияние на этот сегмент
рынка оказывал неоправданно высокий
— на 300-400% выше себестоимости для индикативного
московского рынка — уровень цен на недвижимость.
По мнению некоторых экспертов, даже при
снижении средней стоимости ипотеки до
12% годовых на ее оплату все равно уходило
более 60% доходов среднестатистической
семьи. Это обстоятельство с точки зрения
макроэкономики создало риски для «смежных»
с ипотекой сегментов потребительского
рынка и ограничило тем самым потенциал
развития государственного стимулирования
ипотеки в отрыве от остальной экономики.
3.2.Проблемы ипотеки на современном этапе
В 2011 году рынок ипотечного
жилищного кредитования в нашей
стране сделал мощный рывок вперед
и превысил уровень докризисного
2008 года. Объем выданных ипотечных
кредитов составил 713 миллиардов рублей,
что почти вдвое выше показателя
2010 года. По прогнозу Агентства по ипотечному
жилищному кредитованию (АИЖК), в
нынешнем году объем выданных кредитов
может достичь одного триллиона
рублей.
Аналитики АИЖК называют
четыре фактора, повлиявших на такую тенденцию:
стагнация или номинальный рост цен (в
зависимости от региона) на рынке жилья,
повышение доступности ипотечного кредитования,
оживление строительного сектора и изменение
структуры спроса на рынке жилья в целом
по стране. Основной спрос был в сегменте
экономкласса на рынке вторичного жилья,
а инвестиционный спрос практически сошел
на нет.
Общей тенденцией прошлого
года стало постепенное снижение
ставок по ипотечным кредитам в рублях.
Средневзвешенная ставка достигла рекордно
низкого уровня - 11,9 процента. При
этом аналитики отметили выравнивание
процентных ставок на региональном уровне
Вместе с тем негативные
последствия мирового финансового
кризиса начали влиять на российскую
банковскую систему. В результате, в
частности, ухудшилась ситуация с ликвидностью
банковского сектора.
Тем не менее, в Агентстве
по ипотечному жилищному кредитованию
смотрят оптимистично на развитие рынка
ипотеки. Там считают, что при отсутствии
внешних шоков и развитии экономики по
базовому сценарию минэкономразвития
в 2012 году может быть выдано 550-700 тысяч
кредитов (в прошлом году выдано 520 тысяч)
на сумму от 800 миллиардов до 1 триллиона
рублей. В среднесрочной перспективе -
к 2015 году - рынок, прогнозирует АИЖК, стабилизируется
на уровне 700 тысяч кредитов.
Однако не все эксперты
разделяют такой оптимизм. Существуют
мнения, согласно которым, в последнее
время появилось много факторов, которые
будут способствовать удорожанию ипотечных
кредитов и, соответственно, снижению
их доступности для населения. Это, например,
решение крупнейших банков повысить ставки
по вкладам, что неизбежно повлечет за
собой удорожание кредитов, в том числе
ипотечных.
Так же, вызывает беспокойство
вступивший в силу 7 марта с.г. так называемый
405-й закон, внесший изменения в порядок
обращения взыскания на заложенное имущество.
Эксперты считают, что закон неоправданно
усложняет жизнь банков, что в итоге опять
же будет закладываться в ставку по ипотечному
кредиту.