В декабре 2011 года в России
выдан первый ипотечный кредит в
рамках программы для молодых
ученых. Заем был выдан в рамках
пилотного проекта Агентства. Главной
особенностью нового продукта является
низкий размер ежемесячных платежей
в начале срока возврата кредита
и последующий рост платежей, учитывающий
увеличение будущих доходов молодого
специалиста. При этом сумма ипотечного
кредита практически в два
раза выше расчетной максимальной суммы
при стандартном подходе с
аннуитетным графиком платежей. Первым
заемщиком, получившим кредит в рамках
пилотного проекта Агентства, стал
29-летний младший научный сотрудник
Института прикладной физики Российской
Академии Наук. Созаемщиком выступила
его жена. Супругами приобретена
2-х комнатная квартира в новостройке
в одном из центральных районов
Нижнего Новгорода. Первоначальный
взнос составил 30% от стоимости приобретенного
жилья, сумма кредита 2,3 млн рублей,
срок индексации – 10 лет при общем
сроке кредитования 20 лет. Ставка по
займу установлена на уровне 10,5%
годовых, ежемесячный платеж в первый
год обслуживания – 13,4 тыс. рублей.
В рамках программы «Стимул»
с 1 декабря 2011 года вступили в силу
новые условия предоставления займов.
Для банков, кредитующих строительство
жилья по программе Агентства, ставки
целевых займов стали более дифференцированными
и находятся в пределах от 6,6 до
9,5% годовых в рублях (ранее –
от 7% до 8,75%). Кроме того, до 36 месяцев
увеличен и максимальный срок предоставления
займов. В 2010-2011 гг. в целях стимулирования
строительства жилья эконом-класса
АИЖК предоставлен кредит на общую
сумму 40 млрд рублей в соответствии
с Федеральным законом от 13.10.2008
№ 173-ФЗ «О дополнительных мерах по
поддержке финансовой системы Российской
Федерации». Процентная ставка по кредиту
составляет 6,5% годовых, срок возврата
кредита – июнь 2020 года. Указанные
средства АИЖК планирует направить на
реализацию Программы Стимул. По состоянию
на 01 февраля 2012 года АИЖК приняты обязательства
по 166 соглашениям о фондировании на общую
сумму 54,45 млрд рублей (объем строительства
жилья – 2,5 млн кв. м), из них 35 обязательств
исполнены полностью. На рассмотрении
находится еще 81 заявка на 24 млрд рублей
(1,1 млн кв. м). В рамках программы выдано
252 займа на общую сумму 15,4 млрд рублей.
При этом общая сумма кредитования банками
проектов строительства жилья в рамках
данной программы – 27,5 млрд рублей. Таким
образом, по имеющимся оценкам, от 10 до
20% (в зависимости от региона) всего объема
кредитования жилищного строительства
осуществляется в рамках программы Стимул.
Нужно отметить, что по данным АИЖК за
2011 год им было рефинансировало 9 829 ипотечных
кредитов, выданных по программе «Военная
ипотека», на общую сумму около 18,6 млрд
рублей, а также 3 053 кредитов с использованием
материнского (семейного) капитала на
общую сумму около 3,6 млрд рублей.
2.2.Обзор, краткая характеристика и реализация
специальных программ ипотечного кредитования
Ипотека без
первоначального взноса
Для большинства желающих
получить ипотечный кредит немаловажным
фактором является величина первоначального
взноса. Ипотечный кредит без первоначального
взноса с началом кризиса прекратил
свое существование. В качестве варианта,
возможно, взять потребительский кредит
и использовать его для первого взноса.
Однако банки неохотно идут на такие «манипуляции»
заемщиков. Также стоит помнить, что общая
сумма выплат при ипотеке без первоначального
взноса сильно возрастает. В последнее
время экономическая ситуация начала
выправляться. За прошлый год банки успели
накопить достаточно средств и теперь
вынуждены форсировать кредитование и уменьшать процентные
ставки. Ставки жилищных кредитов
за последние полгода снизились в среднем
на 3-5% годовых. А недавно вновь стали появляться
займы с минимальным первоначальным взносом
в 15% и даже без него. Цены на недвижимость
за последние месяцы не только стабилизировались,
но и вошли в фазу стагнации, так что риски
обесценивания залога стали ниже, чем
год назад. На рынке уже появились единичные ипотечные
программы без первоначального взноса, но большинство из них - это кредиты
под залог имеющегося жилья. Стоит сказать,
что все подобные кредиты рассчитаны пока
только на ставки в рублях. Пожалуй, одним
из немногих, кто сейчас предлагает ипотеку
с нулевым взносом под залог только приобретаемой
недвижимости, - это ЗАО Банк «Советский».
В Банке «Советский» кредит выдается лишь при
полном пакете страхования на срок до
семи лет под высокую ставку - 17% годовых
в рублях. Это на 2% годовых больше, чем
при взносе 30% от стоимости жилья. Но таков
платеж банку за риски. Кроме того, единовременная
плата за оформление сделки в процентах
от общей суммы, выплачиваемая до получения
кредита, составляет 8% от суммы кредита
при среднерыночном тарифе 1-2%.
Интересный метод кредитования
предлагает банк «Возрождение». Так называемая программа «Социальная
ипотека» - это ипотечные кредиты, которые
выдаются в рамках национального проекта
«Доступное жилье гражданам России» при
наличии соответствующего соглашения
между банком и местной администрацией.
Социальная ипотека позволяет учитывать
субсидии из федерального/регионального/местного
бюджетов. Субсидии могут быть направлены
как на компенсацию части процентной ставки
по кредиту, так и в качестве первоначального
взноса за приобретаемое жилье.
Вариант получения жилищного
кредита по программе «ипотечный
стандарт» предлагает Сбербанк. При минимальном первоначальном взносе
(правда, в случае оформления в залог иного
Жилого помещения) в 0%, ставка в рублях
составляет 13,3-15,75% годовых, но только после
регистрации ипотеки и в зависимости от
размера первоначального взноса и категории
заемщика.
Улучшение условий
ипотечного кредитования
Эксперты уверены, что условия ипотечного
кредитования будут улучшаться и дальше. К концу года рублевые
ставки по кредитам на готовое жилье в
большинстве банков могут понизиться
до 10% годовых.
Но главная тенденция
этого года - снижение первоначального
взноса. Большинство банков снизят
минимальный взнос до 15-20%, а лидеры
рынка - до 10%, что откроет вполне реальные возможности
для осуществления небольшого первого
взноса. А вот массового появления кредитов без
первоначального взноса, что должно быть свойственно
для быстро растущего рынка недвижимости,
в этом году, скорее всего, не будет. Хотя
отдельные банки, как упоминалось выше,
возможно возьмут на себя подобные риски,
точнее их заставит это сделать экономическая
ситуация и конкуренция.
Ипотечные программы для
молодых семей
Ипотека для молодой семьи давно стала верным помощником
в приобретении жилья. Не стоит путать ипотечную программу
«Ипотека - молодым семьям» от Сбербанка (некоторые другие
банки также ввели похожие программы ипотеки)
и Государственную программу обеспечения
жильем молодых семей под названием «Молодой
семье - доступное жилье». Это совершенно
разные вещи, Государственная программа
предназначена для очередников: им, в соответствии
с программой «Молодой семье
- доступное жилье», жилье предоставляется на
льготных условиях, а программа «Ипотека
- молодым семьям» от Сбербанка - обычная
ипотека. На сегодняшний день можно
выделить три пути приобретения жилья
молодыми семьями. Все они, несмотря на
ряд кризисных явлений в экономике страны,
сохранили свою актуальность и в нынешнем
году.
1. Покупка жилья молодой
семьей в коммерческом банке.
Данный вариант приобретения
жилья можно рассмотреть на примере
лидера по выдаче ипотечных кредитов
– Сбербанке и его программы
«Ипотека - молодой семье». Сбербанковские программы
«Ипотека - молодой семье» не являются
самостоятельными программами, а расширяют
возможности заемщиков (соответствующего
возраста и семейного положения) по «Жилищным
кредитам»:
У программы «Ипотека – молодой
семье» есть ряд особенностей, выгодно
отличающих их от других кредитных программ
Сбербанка: в качестве созаемщиков по
кредиту «Молодая семья», могут рассматриваться
доходы не только «молодых супругов» но
и родителей каждого из супругов (что может
оказаться важным при определении максимальной
суммы кредита). По желанию Заемщика/Созаемщиков
по программе « Ипотека молодым семьям»
может быть предоставлена отсрочка в погашении
основного долга (с общим увеличением
срока кредитования до 5 лет):
на период строительства Объекта недвижимости, но не более чем на два года;
при рождении ребенка (детей) в период действия кредитного договора до достижения им (ими) возраста трех лет.
Отсрочка по уплате
процентов не предоставляется.
Если у «Молодой семьи»
есть ребенок, то банк может предоставить
кредит не до 80% от стоимости квартиры,
а до 85%. То есть, заемщику достаточно
иметь всего лишь 15% от стоимости
недвижимого имущества.
Следует учитывать, в каждом
конкретном отделении Сбербанка к заемщикам могут предъявляться дополнительные
требования, не заявленные официально
на главном сайте банка. Например, на усмотрение
отделения банка остается вопрос о необходимости
наличия поручителей у заемщиков и их
количестве. Срок погашения кредита в
зависимости от пакета собранных заемщиком
документов, каждое отделение Сбербанка
также назначает в индивидуальном порядке.
2.Целевая федеральная программа:
"Молодой семье - доступное жилье".
До 2008 года в России успешно
действовала федеральная программа
целевого назначения для помощи в
приобретении жилья молодым семьям
«Ипотека – молодой семье». За четыре
года существования этой программы
порядка 130 тысяч молодых семей
смогли приобрести с ее помощью новое
жилье. Помимо Москвы и Санкт-Петербурга
к программе стали активно
подключаться регионы РФ. Однако, в результате финансового кризиса 2008 года, ее действие было
временно приостановлено.
Начало 2011 года можно назвать
стартовым периодом второго этапа
реализации данной ипотечной программы.
Согласно планам Министерства регионального
развития, новый этап продлится до 2015 года
включительно. За этот период планируется
обеспечить комфортным жильем около 172
тыс. молодых семей.
Участником программы
может стать молодая семья, возраст
супругов в которой не превышает
35 лет, или неполная семья, состоящая
из одного молодого родителя (до 35 лет).
При этом помимо постановки на учет
в качестве "нуждающихся", молодая
семья должна иметь доходы, достаточные
для получения ипотечного жилищного
кредита или займа на рыночных
условиях. Только в этом случае она
может рассчитывать на участие в
программе и получение государственной
субсидии на жилье.
Субсидия может быть использована
на:
строительство индивидуального жилого дома;
уплату первоначального взноса при получении ипотечного жилищного кредита;
погашение основной суммы долга и уплату процентов по ипотечным кредитам, полученным раньше, чем была получена субсидия;
осуществление последнего платежа в счет уплаты паевого взноса молодой семьей, которая является членом жилищного накопительного кооператива и для которой кооперативом приобретено жилое помещение.
Размер субсидии составляет
не менее 35% расчетной стоимости жилья
для молодой семьи, не имеющих детей, и
не менее 40% для молодой семьи с детьми
(в том числе для неполной молодой семьи,
состоящих из 1 молодого родителя и 1 ребенка
и более.
Расчетная стоимость жилья
определяется:
СтЖ= Нм*Нст,
Где СтЖ- расчетная стоимость
жилья, Нм- норма метража (для семьи из
2 человек составляет 42 кв.м., для семьи
численностью 3 и более человек - по 18 кв.м.
на каждого члена семьи.), Нст - норматива
стоимости 1 кв.м. В свою очередь, норматив
стоимости кв.м. рассчитывается на основании
методики Минрегионразвития отдельно
по каждому муниципальному образованию
с учетом цен на рынке жилья и стоимости
строительства в данном образовании.
Для того, чтобы принять
участие в программе, молодая
семья подает в орган местного
самоуправления по месту постоянного
жительства следующие документы:
а) заявление в 2 экземплярах
(один экземпляр возвращается заявителю
с указанием даты принятия заявления
и приложенных к нему документов);
б) документы, удостоверяющие
личность каждого члена семьи;
в) свидетельство о браке
(на неполную семью не распространяется);
г) документ, подтверждающий
признание молодой семьи нуждающейся
в улучшении жилищных условий;
д) документы, подтверждающие
признание молодой семьи имеющей
достаточные доходы либо иные денежные
средства для оплаты расчетной (средней)
стоимости жилья в части, превышающей
размер предоставляемой субсидии;
е) выписка из домовой
книги и копия финансового
лицевого счета.
Орган местного самоуправления
организует работу по проверке сведений,
содержащихся в документах, и в 10-дневный
срок с даты представления этих документов
принимает решение о признании
либо об отказе в признании молодой
семьи участницей подпрограммы. О принятом
решении молодая семья письменно уведомляется
органом местного самоуправления.