Договор социального найма

 По  договору социального найма жилое  помещение должно предоставляться  гражданам по месту их жительства (в черте соответствующего населенного  пункта) общей площадью на одного  человека не менее нормы предоставления.

 Гражданам,  состоящим на учете в качестве  нуждающихся в жилых помещениях  по договору социального найма,  как правило, должны предоставляться  жилые помещения в виде квартир  или жилых домов (если в составе  соответствующего жилищного фонда  имеются дома, предназначенные для  проживания одной семьи). Комнаты  по договорам социального найма могут предоставляться только в исключительном случае, предусмотренном ч. 4 ст. 59 Кодекса (т.е. когда предоставляется освободившееся жилое помещение в коммунальной квартире).

 При  определении общей площади жилого  помещения, предоставляемого по  договору социального найма гражданину, имеющему в собственности жилое  помещение, учитывается площадь  жилого помещения, находящегося  у него в собственности.

 Часть  8 ст. 57 Кодекса закрепила правило,  согласно которому при предоставлении  гражданину жилого помещения  по договору социального найма  учитываются действия и сделки  с жилыми помещениями, совершение  которых привело к уменьшению  размера занимаемых жилых помещений  или к их отчуждению. Указанные  сделки и действия учитываются  за установленный законом субъекта  Российской Федерации период, предшествующий  предоставлению гражданину жилого  помещения по договору социального  найма, но не менее чем за  пять лет. Данное положение  направлено на то, чтобы выявить  случаи намеренного ухудшения  гражданами своих жилищных условий  с целью получения социального  жилья, о которых говорилось  выше.

 Статья 58 Кодекса содержит положения,  направленные на то, чтобы обеспечить  учет законных интересов граждан  при предоставлении жилых помещений  по договорам социального найма.

 Для  случая, когда предоставляется жилое  помещение по договору социального  найма, заселение одной комнаты  лицами разного пола, за исключением  супругов, допускается только с  их согласия (ч. 1 ст. 58 Кодекса). По  сравнению со ст. 41 ЖК 1983 г. данное  положение претерпело изменения:  ЖК 1983 г. вообще запрещал заселение  одной комнаты лицами разного  пола старше девяти лет, кроме  супругов.

 Жилое  помещение по договору социального  найма может быть предоставлено  общей площадью, превышающей норму  предоставления на одного человека, но не более чем в два  раза, если такое жилое помещение  представляет собой одну комнату  или однокомнатную квартиру либо  предназначено для вселения гражданина, страдающего одной из тяжелых  форм хронических заболеваний,  указанных в перечне, утверждаемом  Правительством РФ (ч. 2 ст. 58 Кодекса)*(16). Упоминавшимся выше ФЗ от 29.12.2004 г. "О внесении изменений в  законодательные акты Российской  Федерации в связи с расширением  полномочий органов государственной  власти субъектов Российской  Федерации по предметам совместного  ведения Российской Федерации  и субъектов Российской Федерации,  а также с расширением перечня  вопросов местного значения муниципальных  образований" (ст. 5) в ст. 17 ФЗ от 24.11.1995 г. "О социальной защите  инвалидов в Российской Федерации"  внесены изменения, соответствующие  правилам ч. 2 ст. 58 Кодекса.

 Предоставление  освободившихся жилых помещений  в коммунальной квартире регулирует  ст. 59 Кодекса. В ней определяется  своеобразная очередность требований, касающихся улучшения жилищных  условий, которые могут быть  предъявлены лицами, проживающими  в коммунальной квартире, где  по тем или иным причинам  освободилось жилое помещение  (изолированная комната или несколько  комнат). При этом ч. 1 и 2 ст. 59 Кодекса  исходят из необходимости предоставления  такого освободившегося жилого  помещения прежде всего наименее  социально защищенным гражданам.

 В  первую очередь подлежат удовлетворению  требования тех претендентов  на освободившуюся жилую площадь,  которые на дату освобождения  соответствующего жилого помещения  фактически признаны или могут  быть признаны малоимущими и  нуждающимися в жилых помещениях (об этом см. ст. 49, 51 Кодекса). Обратим  внимание, что в данном случае  речь идет не о любых категориях граждан, признанных нуждающимися в жилых помещениях по основаниям, предусмотренным законодательством, а лишь о тех лицах, которые одновременно признаны малоимущими. Напомним, что в соответствии с ч. 2 ст. 49 Кодекса малоимущими гражданами являются граждане, если они признаны таковыми органом местного самоуправления в порядке, установленном законом соответствующего субъекта Российской Федерации, с учетом дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению. Указанным гражданам освободившееся жилое помещение в коммунальной квартире предоставляется по договору социального найма.

 Во  вторую очередь (если в коммунальной  квартире нет граждан, которым  освободившееся жилое помещение  предоставляется в первую очередь)  соответствующее жилое помещение  предоставляется гражданам, которые  фактически не признаны, но могут  быть признаны малоимущими по  основаниям и в порядке, установленным  законодательством, при обязательном  условии, что на каждого члена  семьи таких граждан приходится  меньший размер общей площади  жилого помещения, чем норма  предоставления жилой площади,  установленная в данной местности  (о норме предоставления см. 50 Кодекса). Претендентам второй очереди,  обратившимся с соответствующим  заявлением, освободившееся жилое  помещение предоставляется по  договору социального найма.

 В  третью очередь (если в коммунальной  квартире нет граждан, которым  освободившееся жилое помещение  предоставляется в первую и  во вторую очереди) указанное  жилое помещение может быть  продано гражданам, на одного  члена семьи которых приходится  меньший размер общей площади  жилого помещения, чем установленная  в данной местности норма предоставления. Для этого случая Кодекс не  требует, чтобы покупатель по  договору купли-продажи жилого  помещения был признан малоимущим  и (или) нуждающимся в жилом помещении. Необходимо только заявление, выражающее намерение потенциального покупателя приобрести освободившееся жилое помещение на основании возмездного договора.

 Если  в коммунальной квартире нет  граждан, которые могли бы претендовать  на освободившееся жилое помещение  в такой квартире в порядке  очередности, о которой говорилось  выше, то освободившееся помещение  предоставляется по договору  социального найма не проживающим  в данной квартире гражданам,  состоящим на учете в качестве  нуждающихся в жилых помещениях  по правилам ст. 52 Кодекса. 
 
 
 
 
 
 
 
 

2.1.    Права и обязанности наймодателя  по договору социального найма  жилого помещения. 

В главе 8 статье 65 Жилищный кодекс РФ от 28 ноября 2004 года говорится, что наймодатель жилого помещения по договору социального найма имеет право требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги.

Кроме того  наймодатель жилого помещения по договору социального найма обязан:

1) передать  нанимателю свободное от прав  иных лиц жилое помещение;

2) принимать  участие в надлежащем содержании  и в ремонте общего имущества  в многоквартирном доме, в котором  находится сданное внаем жилое  помещение;

3) осуществлять  капитальный ремонт жилого помещения;

4) обеспечивать  предоставление нанимателю необходимых  коммунальных услуг надлежащего  качества.

Наймодатель жилого помещения по договору социального  найма помимо указанных в части 2 статьи 65 несет иные обязанности, предусмотренные жилищным законодательством и договором социального найма жилого помещения.

Наймодатель обязан передать нанимателю свободное  жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания (п.1 ст. 676 ГК РФ).

Жилому  помещению следует быть свободным  юридически и фактически одновременно. К моменту передачи оно не может  быть объектом чьих-либо жилищных, иных имущественных прав либо безосновательных претензий, самоуправно занявших данное помещение лиц. Права нанимателя на него должны быть бесспорными.

За наймодателем, кроме обязательства передачи помещения  нанимателю, числятся обязательства, обеспечивающие нормальное функционирование всех инженерных систем дома, его эксплуатацию, содержание и ремонт жилого дома, а также  бесперебойную подачу проживающим  коммунальных услуг. Это не значит, что наймодатель обязан выполнять  все необходимые организационные  меры, чтобы исполнить обязательства, входящие в содержание договора найма  жилого помещения, например, наняв для  технического обслуживания многоквартирного дома персонал либо заключив подрядный  договор со специализированными  организациями.

Предоставление  жилищно-коммунальных услуг по договору найма жилого помещения прямая обязанность наймодателя, он обязан передать нанимателю пригодное для проживание жилое помещение, содержать жилой дом в соответствие с техническими нормами и правилами содержания жилищного фонда, своевременно обеспечивать нанимателя коммунальными услугами, а наниматель обязан не нарушать правила пользования жилым помещением и регулярно и добросовестно вносить платежи за жилое помещение (оплата жилья) и за коммунальные услуги. На практике часто встречается, что наниматель свои обязательства выполняет, а наймодатель - не в полной мере. Например, в доме протекает кровля, или не работает лифт, или отопление жилого дома не соответствует нормативному, и, следовательно, в квартире пониженная температура воздуха. В таких случаях в соответствие с Законом РФ «О защите прав потребителей» наниматель имеет право потребовать от наймодателя произвести необходимый ремонт, либо предоставить качественную услугу, либо снизить оплату за некачественные услуги. Пунктом 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации «О практике рассмотрения дел о защите прав потребителей» от 29 сентября 1994 г. установлено, что к отношениям, регулируемым Законом Российской Федерации «О защите прав потребителей», относятся отношения, вытекающие из договора найма жилого помещения (отношения между нанимателем и наймодателем, являющимся одновременно и исполнителем услуг: по ремонту жилищного фонда, обеспечению бесперебойной работы инженерного оборудования, по обеспечению коммунальными услугами, которые он обязан предоставить, поскольку это является одним из условий договора жилищного найма).

Правительством  Российской Федерации было принято  постановление от 26 сентября 1994 года № 1099 «О правилах предоставления коммунальных услуг и правилах по вывозу бытовых  отходов», на основании которого практически  во всех регионах и муниципальных  образованиях были приняты соответствующие  постановления, регламентирующие нормативы  предоставление коммунальных услуг и условия снижения оплаты при снижении качества или отсутствия коммунальных услуг.

На основании  Закона РФ «О защите прав потребителей», Правил предоставления коммунальных услуг  судами первой и других инстанций  постоянно рассматриваются дела о некачественных жилищных и коммунальных услугах, а также о возмещении ущерба, понесенного нанимателями ввиду  недобросовестного выполнения наймодателем своих обязательств.  
 
 
 
 
 

2.2.    Права  и обязанности нанимателя  по  договору социального найма жилого  помещения.

Наниматель  при заключении договора социального  найма пользуется правами и несет  обязанности перед наймодателем по всем нормам установленным законодательством  Российской Федерации.

 Согласно  статьи 67 Жилищного Кодекса РФ. Наниматель вправе в установленном порядке:

1) вселять  в занимаемое помещение иных  лиц; 

2) сдавать  жилое помещение в поднаем; 

3) разрешать  проживание в квартире временных  жильцов; 

4) производить  обмен или замену занимаемого  жилого помещения; 

5) требовать  от наймодателя надлежащего содержания  и своевременного проведения  капитального ремонта жилого  помещения, надлежащего участия  в содержании и ремонте мест общего пользования многоквартирного дома, а также предоставления коммунальных услуг.

Наниматель  имеет право на обмен квартиры, для этого опять требуется письменное согласие всей семьи. Обмен разрешается не только нанимателя с нанимателем: государственное жилье можно обменять и на частное. Возможен и разъезд. Проживающие вместе с нанимателем вправе требовать от него обмена занимаемого помещения на жилье, находящееся в разных домах и квартирах. Предусмотрен и порядок размена на случай конфликта. Согласно пункта 3 статьи 72 Жилищного Кодекса Российской Федерации, если между нанимателем и совместно проживающими с ним членами семьи не достигнуто соглашение, выход один – принудительный обмен в судебном порядке.