Договор социального найма

Субъектами  рассматриваемого правонарушения признаются должностные и иные лица и юридические  лица (в том числе те, на которых  возложены функции управления жилищным фондом), ответственные за содержание жилых домов и (или) жилых помещений.

Субъективную  сторону составляют противоправные действия (бездействие), выражающиеся в нарушении: правил содержания жилых  домов и (или) жилых помещений; правил их ремонта; правил признания указанных  объектов непригодными для постоянного  проживания и перевода в нежилые  помещения. Субъективная сторона может  быть выражена и в таком противоправном действии, как переоборудование жилых  домов и (или) жилых помещений  без согласия нанимателя (собственника), если переоборудование существенно  изменяет условия пользования жилым  домом и (или) жилым помещением.

С субъективной стороны нарушения правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений могут быть совершены  как умышленно, так и по неосторожности, а переоборудование указанных объектов без согласия нанимателя (собственника) - только умышленно.

Меры  гражданско-правового характера  могут быть применены при неисполнении или ненадлежащем исполнении наймодателем жилого помещения по договору социального  найма обязанностей по своевременному проведению капитального ремонта сданного внаем жилого помещения, общего имущества  в многоквартирном доме и устройств, находящихся в жилом помещении  и предназначенных для предоставления коммунальных услуг. В этом случае согласно ч. 2 ст. 66 ЖК РФ наниматель по своему выбору вправе потребовать от наймодателя:

- уменьшения  платы за пользование занимаемым  жилым помещением, общим имуществом  в многоквартирном доме; 

- либо  возмещения своих расходов на  устранение недостатков жилого  помещения и (или) общего имущества  в многоквартирном доме;

- либо  возмещения убытков, причиненных  ненадлежащим исполнением или  неисполнением указанных обязанностей  наймодателя.

Ответственность нанимателя жилого помещения по договору социального найма (ст. 68 ЖК РФ). Наниматель жилого помещения по договору социального  найма, не исполняющий обязанностей, предусмотренных жилищным законодательством  и договором социального найма  жилого помещения, несет ответственность, предусмотренную законодательством. В частности, речь идет о расторжении  договора социального найма (ст. 83 ЖК РФ) и как следствие о выселении  без предоставления другого жилого помещения.

Выселение из жилых помещений, занимаемых по договору социального найма, без предоставления другого жилого помещения. Действующее  законодательство предусматривает  выселение без предоставления другого  жилого помещения либо в качестве санкции (ответственности) за ненадлежащее исполнение жилищных обязанностей и  иное виновное поведение нанимателя (членов его семьи), либо в целях предоставления наймодателю возможности использовать помещение по специальному назначению*(288).

Статья 91 ЖК РФ устанавливает порядок выселения  нанимателя и (или) проживающих совместно  с ним членов его семьи из жилого помещения без предоставления другого  жилого помещения. При этом предусматривается  предупредительный механизм перед  началом процедуры выселения.

Если  наниматель и (или) проживающие совместно  с ним члены его семьи используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и  законные интересы соседей или бесхозяйственно  обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение, наймодатель обязан предупредить нанимателя и членов его  семьи о необходимости устранить  нарушения. Если указанные нарушения  влекут за собой разрушение жилого помещения, наймодатель также вправе назначить нанимателю и членам его  семьи разумный срок для устранения этих нарушений. Если наниматель жилого помещения и (или) проживающие совместно  с ним члены его семьи после  предупреждения наймодателя не устранят эти нарушения, виновные граждане по требованию наймодателя или других заинтересованных лиц выселяются в  судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.

Без предоставления другого жилого помещения могут  быть выселены из жилого помещения  граждане, лишенные родительских прав, если совместное проживание этих граждан  с детьми, в отношении которых  они лишены родительских прав, признано судом невозможным.

Возможность осуществить выселение достигается  лишь при условии безрезультатности  мер предупреждения и общественного  воздействия. Применение такой санкции, как выселение без предоставления другого жилья за указанные действия, возможно, если доказано, что они  были систематическими, т.е. повторялись  неоднократно, а также были виновными, т.е. совершались умышленно или  по грубой неосторожности. Кроме того, должно быть установлено, что к нарушителям договора найма, правовых и моральных норм принимались меры предупреждения и общественного воздействия, которые оказались безрезультатными.

Ответственность членов семьи нанимателя. Члены семьи  нанимателя жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности. Дееспособные члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального  найма несут солидарную с нанимателем  ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального  найма (ч. 2 ст. 69 ЖК РФ). Полностью дееспособными  являются граждане, достигшие 18 лет  или вступившие в брак ранее этого  возраста, а также несовершеннолетние с 16 лет, прошедшие процедуру эмансипации (ст. 27 ГК РФ). 

При солидарной ответственности должников (например, нанимателя и каждого из дееспособных членов его семьи, проживающих совместно  с нанимателем в предоставленном  ему помещении) кредитор вправе требовать  исполнения как от всех должников  совместно, так и от любого из них  в отдельности, притом как полностью, так и в части долга. Кредитор, не получивший полного удовлетворения от одного из солидарных должников, имеет  право требовать недополученное от остальных таких должников. Солидарные должники остаются обязанными до тех  пор, пока обязательство не будет  исполнено полностью (ст. 323 ГК РФ).

В соответствии со ст. 325 ГК РФ исполнение солидарной обязанности  полностью одним из должников  освобождает остальных должников  от исполнения кредитору. Если иное не вытекает из отношений между солидарными  должниками, то: а) должник, исполнивший  солидарную обязанность, имеет право  регрессного требования к остальным  должникам в равных долях за вычетом  доли, падающей на него самого; б) неуплаченное одним из солидарных должников должнику, исполнившему солидарную обязанность, падает в равных долях на этого должника и на остальных должников.

Ответственность за самовольное переустройство и  самовольную перепланировку жилого помещения

Последствия самовольного переустройства и (или) самовольной  перепланировки жилого помещения предусмотрены  ст. 29 ЖК РФ.

Самовольными  являются переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведенные при  отсутствии предусмотренного жилищным законодательством основания (ч. 6 ст. 26 ЖК РФ), т.е. документа о согласовании этих действий, выданного уполномоченным органом, или с нарушением проекта  переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с п. 3 ч. 2 ст. 26 ЖК РФ. 

Самовольно  переустроившее и (или) перепланировавшее  жилое помещение лицо несет предусмотренную  законодательством ответственность. 

Законодательством предусмотрен ряд неблагоприятных  правовых последствий для лиц, самовольно осуществивших переустройство и (или) перепланировку жилого помещения. Так, в ст. 7.21 КоАП РФ установлена ответственность  за нарушение правил пользования  жилыми помещениями, которое может  выражаться, в частности, в самовольном  переоборудовании жилых домов и (или) жилых помещений (ч. 1 ст. 7.21) либо в самовольной перепланировке жилых  помещений в многоквартирных  домах (ч. 2 ст. 7.21). Действия по самовольному переоборудованию и перепланировке жилых и нежилых помещений  могут квалифицироваться правоприменительными органами не только по данной статье, но и по ст. 19.1 КоАП РФ как самоуправство*(289).

Кроме того, в ст. 7.22 КоАП РФ предусмотрена  ответственность за переоборудование жилых домов и (или) жилых помещений  без согласия нанимателя (собственника), если переоборудование существенно  изменяет условия пользования жилым  домом и (или) жилым помещением.

Помимо  административной ответственности  за самовольное переустройство и (или) перепланировку жилых помещений, к  лицам, виновным в данных нарушениях, могут быть применены меры гражданско-правового  характера - собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее  состояние в разумный срок и в  порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование (ч. 3 ст. 29 ЖК РФ).

Следовательно, субъектом указанной выше ответственности  может быть не только собственник  помещения, но и наниматель по договору социального найма. 

На основании  решения суда жилое помещение  может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и  законные интересы граждан либо это  не создает угрозу их жизни или  здоровью (ч. 4 ст. 29 ЖК РФ).

Если  соответствующее жилое помещение  не будет приведено в прежнее  состояние в указанный срок в  установленном органом, осуществляющим согласование, порядке, суд по иску этого органа при условии непринятия решения, предусмотренного ч. 4 ст. 29 ЖК РФ, принимает решение:

1) в  отношении собственника - о продаже  с публичных торгов такого  жилого помещения с выплатой  собственнику вырученных от продажи  такого жилого помещения средств  за вычетом расходов на исполнение  судебного решения с возложением  на нового собственника такого  жилого помещения обязанности  по приведению его в прежнее  состояние;

2) в  отношении нанимателя такого  жилого помещения по договору  социального найма - о расторжении  данного договора с возложением  на собственника такого жилого  помещения, являвшегося наймодателем  по указанному договору, обязанности  по приведению такого жилого  помещения в прежнее состояние.

Орган, осуществляющий согласование, для нового собственника жилого помещения, которое  не было приведено в прежнее состояние, или для собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по расторгнутому договору найма, устанавливает  новый срок для приведения такого жилого помещения в прежнее состояние. Если такое жилое помещение не будет приведено в прежнее  состояние в указанный срок и  в порядке, ранее установленном  органом, осуществляющим согласование, такое жилое помещение