Договор социального найма

Специальному  регулированию отношений, связанных  с социальным наймом жилых помещений, посвящена гл. 8 ,ЖК РФ. Большинство статей данной главы содержат новые нормы, регламентирующие условия и порядок заключения договора социального найма, его предмет, а также права и обязанности сторон и другие основные отношения, возникающие из такого договора. Установленные в статьях гл. 8. Правила направлены на реализацию п. 3 ст. 672 ГК РФ, согласно которому именно в жилищном законодательстве должны быть определены основания, условия и порядок заключения договора социального найма жилого помещения.

Целесообразно обратить внимание на то, что некоторые  правила о договоре социального  найма применяются также к  договорам найма жилых помещений  специализированного жилищного фонда. Андропов В.В. Бесплатное пользование жилым помещением на условиях социального найма как форма отношений, основанных на возмездном договоре // Закон. 2007. № 6. С. 30-36..

По договору социального найма жилого помещения  одна сторона - собственник жилого помещения  государственного жилищного фонда  или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган, или уполномоченный орган местного самоуправления), либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование, для проживания в нем на условиях, установленных Кодексом (ч. 1 ст. 60 Жилищного Кодекса Российской Феднерации).

Из приведенного определения договора социального  найма жилого помещения следует, что наймодателем по такому договору может быть собственник соответствующего жилого помещения, от имени которого стороной в договоре выступает уполномоченный государственный орган либо орган местного самоуправления или управомоченное собственником лицо.  Фролова С.С. Договор социального найма жилья // Современные гуманитарные исследования. 2007. № 5. С. 220-220..

Нанимателем по договору социального найма является гражданин Российской Федерации, состоявший на жилищном учете по правилам, установленным гл. 7 ЖКРФ , которые были рассмотрены выше. По требованию нанимателя и членов его семьи договор социального найма может быть заключен с одним из членов семьи. В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор заключается с одним из членов семьи, проживающих в жилом помещении. (п. 2 ст. 672 ГК РФ).

Статья 60 ЖКРФ не содержит указания на возмездный характер договора социального найма жилого помещения. Поэтому здесь необходимо учитывать положения ГК РФ о возмездных и безвозмездных договорах. Так, договор предполагается возмездным, если из закона, иных правовых актов, содержания или существа договора не вытекает иное (п. 3 ст. 423 ГК РФ). Следовательно, договор социального найма жилого помещения, как правило, носит возмездный характер, т.е. наниматель по такому договору обязан вносить плату за пользование жилым помещением, за содержание и ремонт этого помещения, а также за коммунальные услуги по правилам раздела VII Кодекса Журавлёв. Т.С. К вопросу об определении предмета договора социального найма жилого помещения // Право, экономика и власть: Доклады и статьи VII Междунар. науч.-практ. конф. Москва, 18 мая 2007 г. /Под ред. А.В. Хорошилова, П.Ю. Фёдорова, В.Н. Белоновского. - М.: МЭСИ, 2007..

При этом, как  уже отмечалось, из данного правила  Кодексом предусмотрено исключение: жилые помещения должны предоставляться  на условиях социального найма без  внесения платы за пользование занимаемым жилым помещением лицам, признанным малоимущими в установленном порядке (. Указанное исключение применяется только в отношении тех жилых помещений, которые относятся к муниципальному жилищному фонду социального использования Бакирова Ю. Договоры социального и коммерческого найма как юридические факты, порождающие жилищные правоотношения // Семейное и жилищное право. 2008. № 3. С. 26-30..

Жилое помещение  по договору социального найма предоставляется  гражданину во владение и пользование  для проживания в нем. Напомним, что  владение - это юридически обеспеченная возможность хозяйственного господства собственника над вещью. Пользование - это юридически обеспеченная возможность  извлечения из вещи полезных свойств  в процессе ее личного или производительного  потребления. Распоряжение - это юридически обеспеченная возможность определить судьбу вещи путем совершения юридических  актов в отношении этой вещи. Гражданское право: учебник. В 3 т. Т. 1. - 8-е издание, перераб. и доп./Отв. ред. А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой. - М., ТК Велби, Проспект, 2008, с. 407-411. .

В отличие  от договора коммерческого найма, договор  социального найма заключается  без установления срока.

Договор социального  найма жилого помещения не может  быть расторгнут, если изменились основания  и условия, дающие право на заключение такого договора. В ч. 3 ст. 60 ГКРФ речь идет о таких случаях, когда, например, улучшилось материальное положение семьи нанимателя, или он приобрел на праве собственности иное жилое помещение и т.п. Подобные обстоятельства могут влиять лишь на изменение условий оплаты жилого помещения, предоставленного на условиях социального найма. Журавлев Т. О соотношении гражданского и жилищного законодательства в регулировании договора найма жилого помещении // Нотариус. 2007. № 4. С. 22-24..

В статье 61 Жилищного Кодекса Российской Федерации от 29 декабря 2004 установлены особенности пользования жилым помещением, предоставленным по договору социального найма. Правила пользования жилым помещением, предоставленным по указанному договору, определяются Кодексом и соответствующим договором социального найма. При этом другие правовые регуляторы отношений пользования таким помещением статье 61 Жилищного Кодекса Российской Федерации не упоминаются. Однако целесообразно иметь в виду, что условия конкретных договоров социального найма жилых помещений на практике во многом определяются содержанием условий Типового договора социального найма, который подлежит утверждению Правительством Российской Федерации. (ч. 2 ст. 63 Кодекса).

Осуществляя правомочие пользования жилым помещением, предоставленным по договору социального  найма, наниматель вправе не только сам  проживать в таком жилом помещении, но также в установленном порядке  вселять в помещение иных лиц, сдавать жилое помещение в  поднаем, производить обмен жилого помещения и осуществлять иные права, предусмотренные статьей 67 и другими статьями Жилищного Кодекса, а также заключенным с таким нанимателем договором социального найма.

В статье 61 Жилищного Кодекса Российской Федерации также установлена специальная норма, адресованная нанимателям жилых помещений по договорам социального найма в многоквартирных домах. Такие наниматели вправе пользоваться общим имуществом в многоквартирном доме наравне с лицами, имеющими доли в праве общей долевой собственности на указанное имущество. Общим имуществом в многоквартирном доме признаются помещения в таком доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме. Однако целесообразно учитывать, что наниматели жилых помещений по договорам социального найма в многоквартирных домах приобретают только право пользования указанным выше общим имуществом, но не другие права собственников этого имущества. Новикова О.Б. Предмет договора найма жилого помещения: проблемы теории и судебной практики // Российский судья. 2007. № 2. С. 22-25.Например, наниматели не вправе участвовать в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и тем более голосовать на таком собрании. (статьи 45-48 Жилищного Кодекса Российской Федерации).

 В статье 62говорится, что предметом договора социального найма может быть только жилое помещение (т.е. жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры). Нормативные определения понятий «жилой дом», «квартира», «комната» содержатся в статье 16 Жилищного Кодекса Российской Федерации.

Как следует  из установленного Кодексом определения  понятия «жилое помещение», помещение, предоставляемое на условиях социального  найма, должно соответствовать установленным  санитарным и техническим правилам и нормам, а также иным требованиям  законодательства. (ст. 15 Кодекса).

Поэтому не могут быть использованы в качестве жилых и, следовательно, являться предметом  договора социального найма, помещения, не отвечающие санитарным и техническим  правилам и нормам, а также иным требованиям законодательства. Такие  помещения могут быть признаны непригодными для проживания по основаниям и в порядке, установленным Правительством РФ.

В статье 62 Жилищного Кодекса Российской Федерации имеются в виду квартиры в многоквартирных домах, жилые дома, не являющиеся многоквартирными, одна или несколько изолированных комнат в квартире или жилом доме. Отметим, что в соответствии с ЖК 1983 г. предметом договора найма могло быть изолированное жилое помещение, состоящее из квартиры либо одной или нескольких комнат. О жилых домах как о возможном предмете договора найма жилого помещения ЖК 1983 г. не упоминал.

Самостоятельным предметом договора социального  найма жилого помещения не могут  быть неизолированное жилое помещение, помещения вспомогательного использования, а также общее имущество в  многоквартирном доме. Неизолированное  жилое помещение и помещения  вспомогательного использования не могли быть самостоятельным предметом  договора найма и прежде (ст. 52 ЖК 1983 г.). Новеллой является то, что Кодекс дополнил этот перечень общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме.

Под неизолированными жилыми помещениями следует понимать прежде всего комнаты квартир  и жилых домов, связанные общим  входом и т.п., а также части  комнат. Помещениями вспомогательного использования (т.е. подсобными помещениями - по терминологии прежнего жилищного  законодательства) традиционно считаются  такие, например, помещения, как кухни, коридоры, санузлы и другие помещения, имеющие вспомогательное назначение.

Устанавливая  правила о форме договора социального  найма, Жилищный Кодекс Российской Федерации в статье 63 воспроизводит правило статьи 674 Гражданского Кодекса Российской Федерации о том, что такой договор заключается в письменной форме. Имеется в виду простая письменная форма (ст. 161 ГК РФ). . При этом также предусмотрено, что указанный договор заключается на основании решения о предоставлении жилого помещения социального использования. Следовательно, если договор социального найма заключен в письменной форме в отсутствие решения о предоставлении жилого помещения, принятого в установленном порядке, то требования к форме договора нельзя считать соблюденными. Бандо М. В. Классификация правообразующих составов жилищных правоотношений социального найма // Вестник Московского университета МВД России. 2009. № 5. С. 60 - 63..

Несоблюдение  простой письменной формы сделки влечет ее недействительность только в случаях, прямо указанных в законе или соглашении сторон. Поэтому при несоблюдении письменной формы договора социального найма действуют правила пункта 1 статьи 162 Гражданского Кодекса Российской Федерации: в таком случае стороны лишаются права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но при этом вправе приводить письменные и иные доказательства.

Необходимо  обратить внимание на то, что в практике применения жилищного законодательства, действовавшего до введения в действие Кодекса, были широко распространены случаи несоблюдения письменной формы договора социального найма. Такой договор  и прежде заключался на основании  административного акта (ордера), причем именно этому акту наймодатели жилых  помещений в государственном  и муниципальном жилищном фонде  и правоприменительные органы нередко  придавали значение документа, подтверждающего  письменную форму соответствующего договора. Такому положению в немалой степени способствовало и содержавшееся в статье 47 Жилищного Кодекса 1983 г. правило, согласно которому ордер на жилое помещение признавался единственным основанием для вселения в предоставленное жилое помещение.

Между тем  договор социального найма и  решение о предоставлении жилого помещения - это документы, принципиально  различные по своей юридической  природе. Договор регулирует гражданско-правовые отношения сторон, а решение - это  ненормативный (индивидуальный) правовой акт, принятый уполномоченным органом, влекущий обязательные последствия  для указанных в нем лиц. Поэтому  оформление договора социального найма  в виде отдельного документа должно обязательно осуществляться на практике.

В значительном объеме права и обязанности сторон договора социального найма жилого помещения содержатся в Правилах пользования жилыми помещениями, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 21 января 2006 г. № 25. Права  и обязанности сторон содержатся и в Типовом договоре социального  найма жилого помещения, утвержденном постановлением Правительства РФ от 21.05.2005 г. № 315.

В целях  придания дополнительной стабильности отношениям, возникающим из социального найма, статьей 64 Жилищного Кодекса Российской Федерации было введено правило, согласно которому договор социального найма не подлежит изменению или расторжению даже в тех случаях, когда происходит смена собственника жилого помещения, являющегося его предметом. Кроме того, указанный договор сохраняется в неизменном виде и тогда, когда право хозяйственного ведения или право оперативного управления на такое жилое помещение переходит к другому субъекту.