Аренды зданий и сооружений

       Новый федеральный закон „О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” действует около года. Но уже после его введения в действие обозначились проблемы практики его применения. Во многих субъектах РФ перевод регистрации сделок с недвижимостью из органов нотариата в органы юстиции пока не завершен. В первую очередь, это объясняется отсутствием денежных средств и вообще какого – либо финансирования данного закона. Во – вторых, отсутствуют кадры в  самих органах юстиции либо необходимо проводить специальную подготовку специалистов на должность регистраторов. Наконец, до сих пор Правительство РФ не издало Положение о регистрационных учреждениях в органах юстиции. Многие юристы высказываются против такого перевода, мотивируя своё мнение наличием большого, накопленного за многие года, опыта нотариусов по регистрации сделок и отсутствием такого опыта у органов юстиции. Гос. регистрация сделок с недвижимостью в учреждениях юстиции выглядит сейчас более упрощенной, а если учесть ещё тот факт, что Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним практически не ведётся, то это создаёт реальную опасность регистрации незаконных сделок и договоров.

       Сторонники  новых федерального закона о регистрации  обращают внимание на то, что предложенный порядок и условия регистрации  органами юстиции делают регистрацию  более быстрой, чем у  нотариуса, так как последний помимо регистрационной функции имеет множество других обязанностей, а учреждения юстиции по регистрации права сделок с недвижимостью будут заниматься только данной специализированной функцией.

       На  мой взгляд, судить о том положителен  или отрицателен новый порядок  гос. регистрации сделок с недвижимостью  и прав на неё можно будет судить по прошествию хотя бы пяти лет, но идея сама по себе неплохая. 

          

 

          

                         

 

3. Значение договора  аренды зданий  и сооружений.

       В нынешних условиях договор аренды зданий и сооружений и имеет важное значение.

       Цель  данного договора – обеспечить передачу имущества во временное владение и пользование. В этом заинтересованы обе стороны. Интерес арендодателя предполагает, что с помощью передачи здания  или сооружения в аренду реализуются его интересы как  собственника по извлечению дохода из имеющихся у него в наличии (или  приобретённых специально для ведения  предпринимательства такого рода) производственных фондов. Заинтересованность арендатора к использованию нанятого недвижимого  имущества состоят в том, чтобы, не обременяя себя всякий раз приобретением  зданий в собственность, получить возможность  эффективно использовать временно нанятое  помещение для производственных или иных целей.

         Действительно, давайте посмотрим,  кто обычно является арендатором  – это, как правило, юридические  лица или предприниматели, осуществляющие  свою коммерческую деятельность; они редко являются собственниками  зданий, в которых располагаются  их офисы, склады и др. (особенно  если это юридическое лицо  только что образовалось), поскольку  пока не располагают достаточными  средствами. Заключение договора  аренды здания или сооружения  в таких случаях – правильный  хозяйственный шаг.

       Интересы  арендатора могут заключаться и  в том, чтобы в ходе аренды выкупить имущество в собственность или  же воспользоваться правом на возобновление  договора аренды после истечения  его срока. „Не случайно в конце 80 – годов аренда зданий рассматривалась как возможное средство трансформации отношений социалистической собственности” ¹³ в отношении частной и коллективной собственности.

       Законодатель  обеспечивает большую защиту интересов  арендатора в данном договоре: так  последнему предоставляется право  владения и пользования арендованным зданием, а значит продукция, плоды  и иные доходы, полученные арендатором  в результате использования имущества  в соответствии с договором является его собственностью. Право пользования  и владения арендатора пользуется вещно-правовой защитой (ст. 305 ГК) и в этой плоскости  приравнено к праву собственности  и иным вещным правам.

       Итак, мы убедились, что договор аренды зданий и сооружений приносит пользу и удовлетворение потребностей обеих  сторон. Его значение состоит в  том, что данный институт гражданского права способствует развитию коммерческой, „хозяйственной деятельности” ¹⁴, поддерживает предпринимателей, а значит, укрепляет рыночные отношения в нашей стране.

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

       ¹³ Мартемьянов В.С. Хозяйственное право: Курс лекций в     2  т-м: „Бек”, 1994, т.2, с. 131.

       ¹⁴ Там же, т.1, с. 141

       Заключение.

       Итак, мы рассмотрели один из видов аренды – договор аренды зданий и сооружений. Проведенное исследования позволяют  сделать следующие выводы:

       Договор аренды зданий и сооружений занимает особое место среди других договоров  аренды. Он относится к аренде недвижимости, причём такого её вида как нежилое  помещения. Выделение данного вида аренды в самостоятельный договор  обусловлено специфическими чертами  его предмета: здания или сооружения.

       Сторонами в договоре аренды здания и сооружения являются арендодатель и арендатор. Закон не представляет специальных  правил к ним, требуя лишь, чтобы  стороны были с гражданской право  и дееспособностью.

       К существенным признакам договора относятся:

• предмет;
• цена (арендная плата)
• форма, требующая в некоторых случаях соблюдения специального порядка государственной регистрации договора.

       Содержание  договора аренды зданий или сооружений нужно рассматривать шире, чем  оно представлено в ГК статьями 650-664, учитывая обширную арбитражную практику.

       Всё вышесказанное приводит нас к  выводу, что договор аренды зданий и сооружений имеет большое значение в регулировании договорных гражданско-правовых отношений. А значит, его изучение требует дальнейшего продолжения.

 
 
 

Приложение-1.

Виды  договоров аренды.

 

       

        Аренда

 

       

        Движимого имущества                   Недвижимого имущества

       

       Транспортных       прокат                  помещений      земли

             средств

       

       

        лизинг                                    жилых      нежилых

 

                               договор найма     аренда  зданий     предприятий

                                    жилого            и сооружений

                                  помещения

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Приложение-2.

Договор  Аренды №00-00594.

г. Курск                                                          „29” ноября 1998г.

       АО „Заря”, именуемое  в дальнейшем „Арендодатель”, в лице генерального директора Петрова В.П., действующее на основании Устава (регистрационный №4679 от15 июля 1992г),с одной стороны, и АО „Курск – строй”, именуемое в дальнейшем „Арендатор”, в лице исполнительного директора Коровиной В.И., действующее на основании Устава (регистрационный №5572 от 19 сентября 1994г.), с другой стороны

       заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. Предмет договора.
1. Арендодатель предоставляет Арендатору во владение и пользование здание.
2. В аренду передаётся здание по адресу г. Курск, ул. Красной Армии, д.24.
3. Здание передаётся арендатору для использования последнего под склад.
4. Характеристика и недостатки здания определены в акте приёмки – передачи, который является неотъемлемой частью данного договора.
2. Действие договора.
1. Срок аренды здания определяется с „30” ноября 1998 года по „30” ноября 1999 года.
3. Прочие условия.
1. В составлении акта приёмки – передачи участвуют представители Арендодателя и Арендатора.
4. Обязательства сторон по договору.
1. Арендодатель обязуется:

а) предоставить арендуемое здание для использования  его по назначению не позднее 3 дней с момента заключения настоящего договора в состоянии, пригодном  для использования и описанном  в акте приёмки – передачи, в  котором указывается техническое  состояние помещения на момент сдачи  в аренду (материал стен, вентиляция, отопление, канализация, снабжение  электроэнергией и т.д.).

б) производить  за свой счёт капитальный ремонт арендуемого  здания в случае его необходимости.

в) устранять  последствия, какого – либо повреждения  здания, возникшие по вине третьих  лиц.

4.2 Арендатор  обязуется:

а) использовать арендуемое имущество по назначению, указанному в п. 1.3. настоящего договора.

б) не заключать  договора субаренды на  полное или  часть здания без письменного  согласия арендодателя.

В) производить  за свой счёт необходимый текущий  ремонт арендуемого здания

Г) содержать  арендуемое здание в порядке, предусмотренном  санитарно – техническими и противопожарными  правилами.

Д) не производить  перепланировок (переоборудования) арендуемого  здания без письменного согласия арендодателя.

4.3. Обращение  взыскания по долгам арендодателя  на арендуемое здание не допускается.

4.4. по  истечению срока настоящего договора, стоимость неотделимых улучшений  арендуемого здания, произведённых  арендатором без разрешения арендодателя, возвращению не подлежат.

4.5. Собственностью  арендатора являются произведённые  отделимые улучшения арендуемого  здания.

4.6. В  случаях, когда арендатор произвёл  за свой счёт и с разрешения (устного или письменного) арендодателя  улучшения, неотделимые от арендного  здания, он имеет право на возмещение  стоимости этих улучшений по  истечению срока настоящего договора, а также при досрочном прекращении  договора.

4.7. Арендатор  имеет преимущественное перед  другими право на возобновление  договора аренды здания после  истечения срока настоящего договора.

4.8. Арендатор  не имеет цели выкупить арендуемое  здание по окончании или в  течение действия настоящего  договора.

5. Арендная  плата.

5.1. Размер  арендной платы: 300 руб. за 1 кв.м.  в месяц. Таким образом, арендная  плата за весь период аренды  составит 360 000 руб. х на количество  кв.м., указанных в акте приёмке  – передачи, в том числе НДС  – 1000 рублей.

5.2. Размер  арендной платы изменяется по  соглашению сторон, но не чаще 1 раза за два месяца.