Аренды зданий и сооружений

       „Молибден” основывает свои права на спорное здание тем, что с ним заключён договор аренды ПРЗО исполкома Свердловского райсовета г. Москвы. Между тем суд не исследовал вопрос о наличии у ПРЗО имущественных прав на указанное строение в объёме, позволяющем ему выступать арендодателем по договору аренды от 01.07.91г. №1265. Следует также проверить доводы „Олимп-8” о том, что спорное здание было передано ему на баланс по решению исполкома Моссовета ещё в 1972 году распоряжением от 07.09.72 за № 1898, а срок действия договора аренды от 06.07.91 №1265 истёк 31.12.92.

       при этих обстоятельствах нужно новое  судебное разбирательство, что всё  равно не умоляет указанного права  арендатора.Арендатор, заключивший  договор аренды нежилого помещения  на аукциона, имеет право на выкуп  арендуемого помещения в собственность (см. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного суда РФ от 13.11.97 №21 обзор практики решения споров, возникших по договору купли-продажи  недвижимости).

       АО  предъявило иск к Комитету по управлению имуществом о понуждении заключить  договор купли – продажи арендуемого  помещения нежилого характера. Арбитражный  суд отклонил исковые требования по тому мотиву, что АО не относится  к числу арендаторов, которые  имеют право на выкуп арендуемого  помещения в соответствии со ст. 5.14.5 и 5.14.6 Государственной программы приватизации.

       Кассационная  инстанция отменила решение суда первой инстанции и удовлетворила  иск АО по следующим основаниям.

       Согласно  п.26 Государственной программы приватизации и п.4.5 Основных положений Программы  приватизации, на которое ссылается  истец, право на приобретение в собственность  сданных в аренду зданий, строений, сооружений, помещений в нежилых  домах, находящихся в аренде или  фактическом владении, пользовании  этих предприятий в процессе их уставной деятельности, предоставляется гражданам  и их объедениям, осуществляющим предпринимательскую  деятельность, предприятиям, не более 25% уставного капитала которых находится  в государственной и (или) муниципальной  собственности, в случае если договор  аренды был заключён ими на основании  конкурса или аукциона объектов нежилого фонда.

В данном случае АО, в уставном капитале которого доля муниципального имущества составляла менее 25%, заключило договор аренды на основании аукциона, поэтому имеет  право на приобретение в собственность  арендованного помещения. Следовательно, комитет по управлению имуществом должен заключить с ним договор купли  – продажи.   Арендатор, не выкупивший арендованное имущество, не вправе отчуждать  его третьим лицам. Так, Комитет  по управлению имуществом обратился  в Арбитражный суд с иском  к ТОО и АО о признании недействительным договора купли – продажи здания кафе, заключённого между ответчиками, и применении последствий недействительности сделки. Об отчуждении здания комитет  узнал только в 1998 году, когда АО (покупатель) обратилось к нему ха получением документа, подтверждающего права  собственности на здание. При рассмотрении данного дела установлено, что между комитетом по управлению имуществом и ТОО, являющемся правопреемником арендного предприятия, был переоформлен ранее заключённый договор с правом выкупа. ТОО продало его АО.      

       Поскольку ТОО не прибрело право собственности  на здание кафе, оно не вправе было распоряжаться  имуществом, относящейся к муниципальной  собственности, и отчуждать его  другому юридическому лицу. Следовательно, Арбитражный суд обосновано удовлетворил исковые требования Комитета по управлению имуществом.

       - Преимущественное право арендатора  на приобретение арендуемых им  помещений в собственность. По  этому есть Письмо Высшего  Арбитражного суда РФ от 11 апреля 1994 г. №С5-7/03-235, в котором Комитет  Российской Федерации по управлению  государственным имуществом дал  разъяснения, касающихся преимущественного  права на приобретение имущества  товариществами и акционерными  обществами, определёнными в п.11 Указа Президента РФ от 14 октября  1992г. №1230.

       В соответствии с ними преимущественное право на приобретение в собственность  зданий, сооружений, нежилых помещений, которые были арендованы или которыми фактически владели, пользовались в  процессе своей производственно–хозяйственной  деятельности товарищества или акционерные  общества, созданные членами трудового  коллектива государственного, муниципального предприятия (подразделения) на основе аренды имущества этого предприятия, означает право указанных юридических  лиц на такой способ приобретения этого помещения в собственность, при котором исключительная конкуренция  со стороны иных потенциальных покупателей  исключается. Решение о выкупе имущества  предприятия таким способом должно приниматься Госимуществом РФ, его территориальными агентствами или соответствующими Комитетами по управлению имуществом. Указанное правило не распространяется на предприятия, за которыми эти здания, сооружения, нежилые помещения закреплены на праве полного хозяйственного ведения, поскольку в этом случае применяются правила о  праве собственности, если законодательными актами или договорами предприятия с собственником не предусмотрено иное.

       На  правила, указанные в данном письме Высшего Арбитражного суда РФ можно  привести пример из практики:

       Комитет по управлению имуществом принял решение  о приватизации здания магазина по конкурсу. Магазин обратился в  арбитражный суд с иском о  признании акта Комитета недействительным. В ходе рассмотрения дела было установлено, что магазин является арендным предприятием и спорное здание входит в состав арендованного имущества, которое  в соответствии с условиями договора аренды подлежит выкупу арендатором. Согласно ст. 15 закона РФ „О приватизации государственных и муниципальных предприятий в РФ” выкуп имущества по договору аренды является одним из способов приватизации. Поэтому в том случае, если договор аренды с правом выкупа не прекратил своё действие в установленном порядке, комитет по управлению имуществом не вправе принимать решение о приватизации арендуемого объекта иным способом.

       В этой связи арбитражный суд правомерно признал оспариваемое решение Комитета по управлению имуществом недействительным.

       Следует отметить (согласно п.17 Письма Высшего  Арбитражного суда РФ от 2 июля 1993 г. Обзор  практики решения споров, связанных  с применением законодательства о приватизации), что споры, связанные с понуждением арендодателя к заключению дополнительного соглашения к договору аренды с правом выкупа, а также урегулированием разногласий этих соглашений, подведомственны арбитражным судам.

       Так, в арбитражный суд обратилось арендное предприятие с иском  о понуждении Комитета по управлению имуществом к заключению дополнительного  соглашения к договору аренды с правом выкупа, ссылаясь на положение Указа  Президента РФ от 14.10.92 №1230. Комитет  уклонялся от заключения дополнительного  соглашения. При решении этого  вопроса арбитражный суд исходил  из следующего: в соответствии с  п.7 Указа Президента РФ от 14.10.92 №1230 в случаях, когда стоимость государственного (муниципального) имущества, указанная  в договоре, на момент сдаче его  в аренду составляла не более 1 млн. руб. и в договоре аренды не определенны  иные сроки или величина, или порядок, или условия внесения выкупа, выкуп  имущества осуществляется на основании  дополнительного соглашения. Исходя из смысла этих норм, заключение такого соглашения для комитета по управлению имуществом (арендодателя) является обязательным, а для арендатора – нет. Поэтому  арбитражный суд правомерно рассмотрел спор по существу.

       Подводя итог содержанию договора аренды зданий и сооружений следует отметить, что  прямо предусмотренных в ГК правами  и обязанностями арендодателя и  арендатора, на практике сложились  дополнительные правомочия сторон договора либо более конкретизированные.

       На  мой взгляд, не стоит уделять особого  внимания прекращению договора аренды зданий и сооружений и ответственности  по нему, так как § 4 ГК не содержит каких – либо специальных или  особенных норм по этому поводу, а значит, прекращение договора аренды зданий и сооружений осуществляется по общим правилам прекращения договора аренды.

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

       Г) Форма договора: новый  порядок регистрации  сделок с недвижимостью.

 

       Как уже отмечалось выше, некоторые договоры аренды зданий и сооружений требуют  государственной регистрации: если срок аренды по договору превышает  один год, то он подлежит государственной  регистрации: По мнению юриста И. Исрафилова: „Поскольку в тексте ГК (п.2 ст.651) содержится термин „не менее года” следует полагать, что государственной регистрации подлежат и договоры аренды зданий и сооружений, заключённые сроком на один год” ¹¹.

       Согласно  ст.6 федерального закона „ О введении в действие части второй Гражданского кодекса РФ” до введения в действие федерального закона „о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” сохраняется действующий порядок заключения и регистрации сделок с недвижимым имуществом. Этот необходимый закон был принят только 17 июня 1997 года, а до этого времени действовал закон о регистрации прав на недвижимость, по которому регистрация осуществлялась нотариусами (государственными или частными).

       Новый федеральный закон „О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” ¹² предложил иной порядок и условия регистрации:

       Прежде  всего, данный нормативный акт рассматривает  государственную регистрацию, как  регистрацию не самого здания или факта заключения договора, а как регистрацию ограничений

       ¹¹ И. Исрафилов „Аренда нежилых помещений”// Хозяйство и право №10, 1997, с.118

       ¹² См.: Собрание законодательств РФ. №30, 1997, СТ.3594

 

(обременений)  права собственности и иных  вещных прав арендодателя.

       Государственная регистрация договора аренды зданий и сооружений возможна лишь при наличии  государственной регистрации ранее  возникших прав на объект договора – права собственности или  иных вещных прав в Едином государственном  реестре прав. Ст. 26 рассматриваемого закона устанавливает, что с заявлением о гос. регистрации права аренды недвижимого имущества может  обратиться одна из сторон договора аренды: либо арендодатель, либо арендатор. Но если договор регистрируется по инициативе арендатора, то она осуществляется при обязательном уведомлении арендодателя о зарегистрированном ограничении (ч.2 ст. 13).Если договор заключён в публичных интересах органами государственной власти и органами местного самоуправления, то он регистрируется по инициативе этих органов с обязательным уведомлением арендодателя зданий и сооружений.

       Ст. 16 указывает перечень документов, которые  необходимо представить на государственную  регистрацию: вместе с заявлением о  гос. регистрации и документами  о правах на здание или сооружение предъявляются также документ об оплате регистрации, физическое лицо предъявляет  документ, удостоверяющий его личность, а представитель юридического лица – учредительные документы лица и документы, удостоверяющие его  личность и полномочия. Если в аренду сдаётся здание или сооружение, занимаемое определённый земельный участок, то требуется к договору приложить  план (чертёж границ) земельного участка  с указанием его части, занимаемой арендуемым зданием (ч.2 ст. 26). Также  для гос. регистрации договора необходимо предоставить приложения с указанными в нём поэтажными планами здания, сооружения, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения  с указанием размера арендуемой площади. Не принимаются на государственную  регистрацию документы, имеющие  подписки либо приписки, зачеркнутые  слова и иные не оговорённые в  них исправления, записи карандашом.

       Ст.9 закона установила новую систему  органов, осуществляющих гос. регистрацию  прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Теперь эту функцию будут  осуществлять учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории регистрационного округа по месту нахождения недвижимого  имущества (а не по месту заключения договора). Таких подразделений в  органах юстиции раньше не было, поэтому федеральный закон возлагает обязанность создать их на субъекты РФ. А на Правительство РФ возлагается обязанность издать примерное Положение об Учреждениях юстиции по регистрации прав.

       Возглавлять такие учреждения юстиции должны регистраторы, которые являются государственными служащими.

       Федеральный закон „О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” устанавливает следующий порядок гос. регистрации (см. ст. 13):       

         Учреждения юстиции принимают  документы, необходимые для гос.  регистрации прав с обязательном  приложении об оплате регистрации.  Далее проводится правовая экспертиза  документов и проверка законности  договора; устанавливается отсутствие  противоречий между заявленными  правами и уже зарегистрированными  правами на данный объект недвижимости (здания), а также другие основания  для отказа или приостановления  гос. регистрации. После этого  вносятся записи в Единый государственный  реестр прав на недвижимое  имущество, совершаются специальные  надписи на правоустанавливающих  документах (то есть договоре) и  выдаются удостоверения о гос.  регистрации. Проведенная гос.  регистрация возникновения и  перехода, прав на здание или  другую недвижимость удостоверяется  Свидетельством о государственной  регистрации прав.

       Государственная регистрация производится не позднее  чем в месячный срок со дня подачи заявления и документов, необходимых  для неё.

       В гос. регистрации может быть отказано в случаях, если:    1) с заявлением о гос. регистрации обратилось ненадлежащие лицо; 2) поданные документы по форме  или содержанию не соответствуют  требованиям закона; 3) лицо, заключившее  договор аренды, неуполномочено распоряжаться правами на данный объект (здание); 4)договор не подлежит гос. регистрации в органах юстиции; и др. случаи. Об отказе в гос. регистрации сообщается заявителю в письменной форме в течение 5 дней с указанием причины отказа. Отказ можно обжаловать в суде общей юрисдикции или арбитражном.