Аренды зданий и сооружений

       Дипломная работа на тему:

       Договор аренды зданий и сооружений 

       План 

       Введение

1 Договор аренды  в гражданском законодательстве 

2 Договор аренды  зданий и сооружений 

    а)  Понятие, предмет и стороны  договора 

    б)  Существенные и несущественные  условия договора 

    в)  Содержание договора аренды зданий  и сооружений 

    г)  Форма договора: новый порядок  регистрации сделок с недвижимостью

    д.) Договоры  аренды зданий и сооружений  в зарубежных странах (Франция,  Германия)

3 Значение договора  аренды зданий и сооружений

 Заключение  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

       Введение.

       Данная  работа посвящена одному из видов  договорных обязательств – договору аренды зданий и сооружений. Выбор  мною данной темы неслучаен. Во-первых, он обоснован актуальностью арендных отношений в современной РОССИИ. В условиях перехода к рынку в  регулировании отношений по передаче имущества во временное пользование  произошли большие изменения. Они  связаны, прежде всего, с расширением  круга объектов, передаваемых по таким  договорам в наём. Такие объекты  как земля, недвижимость в виде зданий, сооружений, производственных комплексов, находившихся ранее (в том числе  исключительной) государства, не допускались  в хозяйственный оборот. С устранением  исключительной собственности государства  в отношении недр, земли, лесов, с  введением в оборот производственно-хозяйственных  комплексов (предприятий), ставших объектами  договоров аренды, коренным образом  изменили правовое регулирование арендных отношений. Поэтому в представленной работе целесообразно дать краткую  характеристику таким видам аренды, как прокат, аренда транспортных средств, предприятий, финансовая аренда. Но более  подробно остановимся на договоре аренды зданий и сооружений, так как этот договор имеет специфический  предмет – здание или сооружение.

       Во- вторых, изучение арендных отношений  по зданиям (сооружениям) представляется интересным, потому что ранее действующий  Гражданский Кодекс 1964 года не выделял  аренду зданий и сооружений в качестве самостоятельного договора. Поэтому  возникает необходимость уточнить понятие, предмет, стороны данного  договора, определить какие права  и обязанности имеются у арендодателя и арендатора, определить какие условия  являются существенными, а какие  несущественными. То есть цель работы – получить максимальные знания об аренде зданий и сооружений.

       В изучении поставленной темы поможет  обширная арбитражная практика по спорам, возникающим из договоров аренды зданий и сооружений, а также некоторые  монографические работы ведущих  юристов - правоведов: Садикова О. Н. . Иерафилова И.К. , Витрянского В.Н. . Очень интересно  сравнить аренду зданий и сооружений с такими же договорами в некоторых  странах романо-германской системы  права.

       Надеюсь, что в конце данной работы будет  ясно, что договор аренды зданий и сооружений имеет важное значение. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

1. Договоры аренды  в гражданском  законодательстве.  

      Договор аренды один из классических видов  договоров, чья история насчитывает  многие тысячелетия, на протяжении которых  он в основных своих чертах не изменился. Договор аренды пришёл к нам из римского права и был воспринят  ещё российским дореволюционным  законодательством. В настоящие  время аренда широко применяется  как в предпринимательской, так  и в иных сферах, включая бытовую.

      Словарь по гражданскому праву определяет аренду как договор, по которому  “одна  сторона (арендодатель) обязуется предоставить другой стороне (арендатору) имущество  за плату во временное владение и  пользование или во временное  пользование” .¹ Действующий сейчас Гражданский Кодекс РФ устроен так, что сначала (в параграфе 1) регулируются общие положения об аренде, а потом (с 2-6 параграф) регулируются отдельные виды договоров аренды. Гражданский кодекс специально урегулировал только пять видов договора аренды:

• прокат
• аренда транспортных средств
• аренда зданий и сооружений
• аренда предприятий
• финансовая аренда (лизинг)                                                                           

                  По договору проката арендодатель, осуществляющий сдачу имущества  в аренду в качестве постоянной  предпринимательской деятельности, обязуется предоставить арендатору  движимое имущество за плату  во временное владение и пользование  (п. 1 ст.  626 ГК).

         Аренда транспортных средств  в свою очередь бывает двух  видов: аренда транспортного средства  с экипажем и без экипажа.  По договору аренды транспортного  средства с экипажем 

----------------------------------------------------------------------------------------

       1 Гражданское право: Словарь –  справочник под ред. Тихомирова  М.Ю. , Тихомировой Л.В. – М. , 1996 , с 20 .

        (фрахтование на время) арендодатель  предоставляет арендатору транспортное  средство за плату во временное  владение и пользование и оказывает  своими силами услуги по управлению им и по его технической эксплуатации (ч. 1 ст. 632 ГК). По договору аренды транспортного средства без экипажа на арендодателе не лежит обязанность по оказанию услуг управления и технической эксплуатации транспорта.

      По  договору аренды зданий и сооружений арендодатель обязуется передать во временное пользование арендатору здание или сооружение (п. 1 ст. 650 ГК).

      В случае аренды предприятия арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и  пользование предприятие в целом  как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской  деятельности (п. 1 ст. 656 ГК).

      Лизинг  – это договор, по которому арендодатель (лизингодатель) обязуется приобрести в собственность указанное арендатором (лизингополучателем) имущество у  определённого им же продавца и предоставить арендатору это имущество в аренду для предпринимательских целей.

      Деление аренды на перечисленные виды в Гражданском  кодексе, не основано, на каком –  либо едином классификационном критерии. Выделение таких видов произвольно. Так аренда транспортных средств, зданий (сооружений), и предприятий выделяется в зависимости от вида объекта (то есть предмета) аренды, а прокат –  исходя из потребительского характера  договора для арендатора и предпринимательского – для арендодателя. Что же касается финансовой аренды, то она выделена исходя из сложной структуры взаимоотношений, которые складываются в её рамках и особой цели финансирования, свойственной этому договору. Однако многие правоведы  всё же склонны делить аренду на виды по характеру арендуемого имущества.

      Ряд широко распространённых на практике договоров аренды вообще не урегулированы  в Гражданском кодексе РФ. Например, практически ничего не сказано об аренде земли, за исключением отдельных статей в главе 17 (ст. 260 ,264 , 270 ГК). Видно законодатель исходил из того, что этот вид аренды будет подробно урегулирован в новом Земельном кодексе РФ. НО это неправильно , так как аренда всегда тяготела к гражданскому законодательству .

      На  сегодняшний день новый Земельный  кодекс находится в стадии разработки, а пока сохраняет силу Земельный  кодекс РСФСР 1991 года (в части, не противоречащий более позднему законодательству). Ныне действующее земельное право  разрешает аренду земли. Вопрос о  сроках договоров на аренду земельных  участков не решён, так как ст. 13 Земельного кодекса РСФСР признана не соответствующей  Конституции РФ 1993 года. Передавать землю в аренду вправе :

      А) собственники земельных участков (ст. 260 ГК)

      Б) лица, которым земельные участки  предоставлены в постоянное пользование  – только с согласия собственника (ст. 270 ГК)

      В) уполномоченные государством органы –  при сдаче в аренду земельных  участков, находящихся в собственности  государства и не переданных в  постоянное пользование.

Закон предоставляет ряд льготных условий  аренды, если в качестве арендатора выступает фермерское хозяйство. Договор  аренды земли должен быть заключён в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению, после  чего должен быть зарегистрирован в  администрации, в ведении или  на территории которой находится  данный участок. Важной обязанностью арендатора является сохранение целевого назначения земли и её охрана , не загрязнение .

      Передача  в аренду участков недр, водных объектов, лесов регулируется не Гражданским  кодексом, а соответствующими законодательными актами: федеральным законом о недрах ²; Водным кодексом РФ ³; Лесным кодексом РФ ⁴ .

Можно также предложить включить в Гражданский  кодекс договор аренды недвижимости в целом, а не отдельных её видов: зданий или предприятий.

      Решая вопрос о применении норм Гражданского кодекса к тем или иным договорам  аренды, нужно иметь в виду, что  к отдельным видам договора аренды. Общие правила об аренде применяются, если иное не установлено Гражданским  кодексом об этих договорах (ст. 625 ГК). Так, например, не применяется правило  ст. 621 о возобновлении договора аренды на неопределённый срок к договору проката и аренды транспортных средств. Так же к договорам аренды транспортных средств (как с экипажем, так и  без него) не применяют правила  о регистрации договора по п. 2 ст. 609  ГК. Кроме того, к договору аренды зданий

и сооружений, поскольку само по себе предприятие  включает здание или сооружение.

__ Договорам  аренды, предусмотренным Гражданским  кодексом РФ, присуще следующие  признаки:

________________________________________________________

  ² Собрание Законодательства РФ 6.03.95_г. №10 , ст. 823

³ Собрание Законодательства РФ  20.11.95_г. №47 , ст. 4471

⁴ Собрание Законодательства РФ  3.02.97_г.

• Все договоры являются концессуальными, кроме аренды транспортных средств. Концессуальность означает, что договор аренды считается заключённым с момента, когда стороны достигли соглашения по всем существенным условиям.
• Любой вид договора аренды является возмездным, поскольку в качестве цены всегда выступает арендная плата. Если же стороны договорились, что арендатор не будет платить арендную плату, то это уже будет договор ссуды безвозмездного пользования имуществом.
• Все договоры аренды являются взаимными, так как у обеих сторон (арендодателя и арендатора) есть как права, так и обязанности.
• Аренда – двусторонний договор, хотя многие юристы считают лизинг трёхсторонним договором в связи с тем, что в нём участвует арендодатель (лизингодатель), арендатор (лизингополучатель) и продавец.
• Договор проката является публичным, так как организация – арендодатель не вправе, при наличии возможности предоставить соответствующие вещи в пользование, отказать, кому–либо в заключение договора, не должна оказывать предпочтение одному лицу перед другим.                                                                                                                                                                                                                                        

По общему правилу существенным условием договора аренды является только предмет –  то имущество, которое подлежит сдачи  в аренду. Это означает, что если арендуемое имущество не указано  в договоре, то договор считается  незаключённым. Помимо предмета в некоторых  договорах аренды имеются и другие существенные условия. Так, цена является существенным условием в договоре аренды зданий (сооружений) и аренды предприятий. Видимо законодатель считает оценку предметов данных видов договоров  очень важной. Существенным условием может являться и форма договора опять таки при аренде зданий и  сооружений (заключённых на срок более  года) и аренде предприятий (независимо от срока договора). Несоблюдение установленного в этих случаях порядка государственной  регистрации означает, что договор  недействителен. Что же касается срока, то договор аренды могут заключить  как на неопределённый, так и на определённый срок. Но иногда закон устанавливает максимальные сроки аренды , по истечению которых договор должен быть прекращен . Так , срок проката не может превышать одного года ( п.1 ст. 627 ГК ) .