Жилое помещение как объект гражданских прав

       В свою очередь договоры продажи предприятия, дарения недвижимости, ренты, аренды зданий, сооружений и предприятий  с правом выкупа подлежат обязательной государственной регистрации и  считаются заключенными с момента  такой регистрации. Данный вывод  вытекает из ст.ст.560, 574, 584 и 651 ГК.

       Из  изложенного следует, что Гражданский  кодекс регламентировал как государственную  регистрацию права собственности  и других вещных прав на недвижимость, их ограничение, возникновение, переход  и прекращение, так и регистрацию  сделок с недвижимостью²².

       Применению  изложенных норм права об обязательности государственной регистрации вещных прав на недвижимость и сделок с  ним препятствовало отсутствие законодательного регулирования порядка ее осуществления  и иных положений, связанных с  ним. Не решили эту проблему положения  Федеральных законов от 30 ноября 1994 г. N 52-ФЗ «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» и от 26 января 1996 г. N 15-ФЗ «О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской федерации», которыми было _____________

²² Черноморец А.Е. Некоторые теоретические проблемы права собственности в свете ГК РФ. - Гос. и право. 2006. С.95.

установлено, что впредь до введения в действие закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним применяется  действующий порядок регистрации  недвижимого имущества и сделок с ним. На практике государственные  органы осуществляли регистрацию исходя из положений различных нормативных  актов, следствием чего являлось отсутствие единого порядка.

       С целью урегулировать вопросы  с недвижимостью субъекты Российской Федерации принимали свои законодательные  и нормативные акты. Так, в Московской области 1 февраля 1996 г. был принят Закон  «О единой системе государственной регистрации субъектов предпринимательской деятельности, имущественных прав и связанных с ними неимущественных прав и сделок на территории Московской области». В соответствии с приведенным Законом и постановлением главы администрации Московской области от 25 марта 1996 г. N 99-ПГ была создана Московская областная регистрационная палата, на которую возлагались функции по осуществлению регистрации вещных прав на недвижимость и сделок с ней. С момента введения в действие данного Закона на территории всей Московской области вводился единый порядок государственной регистрации недвижимости и сделок с ней.

       Сотрудниками  Палаты была проделана большая работа в плане систематизации нормативных  актов Российской федерации и  Московской области, устанавливающих  регистрацию недвижимости, с целью  выработки порядка и способов осуществления такой регистрации. Разрабатывались также нормативные  акты, регламентирующие регистрацию  отдельных видов вещных прав на недвижимость и сделок с ним. В частности, были изданы инструкции «О порядке оформления прав на недвижимое имущество, возникших в результате исполнения инвестиционных договоров», «О порядке регистрации договоров купли-продажи недвижимого имущества и перехода права собственности», «О порядке регистрации договоров о залоге недвижимого имущества (ипотеки)», «О порядке проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество, возникающих на основании односторонних актов государственных, судебных, нотариальных и других органов и организаций», «О порядке регистрации договоров аренды недвижимого имущества», и другие. Палатой были разработаны также формы свидетельств и выписок из государственного реестра, выдаваемых правообладателям.

       Результатом проделанной работы является создание на территории Московской области единой системы государственной регистрации  недвижимости. Данная система включает в себя как целостную систему  регистрирующих органов (филиалов и  представительств Палаты), так и  единообразные действия этих лиц  при осуществлении государственной  регистрации,

       Действия  Палаты по проведению государственной  регистрации полностью соответствуют  и положениям Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», вступившего в силу со 2 февраля 1998 г.

       В ст.2 этого Закона говорится, что  государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания  и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или  регистрации прав на недвижимое имущество  в соответствии с ГК РФ, и что  государственная регистрация является единственным доказательством существования  зарегистрированного права.

       В Законе нашли свое закрепление основные положения об участниках отношений, возникающих при государственной  регистрации, порядке и сроках проведения регистрации, основаниях для отказа в ее проведении и ответственности  отдельных лиц, а также дан  примерный перечень оснований для  государственной регистрации наличия, возникновения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество  и сделок с ним.

       Наряду  с тем что ст.4 Закона от 21 июля 1997 г. подтверждены положения ГК об обязательности государственной регистрации, Закон устанавливает, что права на недвижимое имущество, возникшие до вступления его в силу, признаются юридически действительными при отсутствии государственной регистрации. Однако следует иметь в виду, что в соответствии с п.2 ст.6 Закона от 21 июля 1997 г. «государственная регистрация возникших после введения в действие настоящего Федерального закона ограничения (обременения) или иной сделки с объектом недвижимого имущества требует государственной регистрации прав на данный объект, возникший до введения в действие настоящего Федерального закона».

       Отдельные статьи Закона являются новыми для  законодательства Российской Федерации  и требуют толкования их судами и  арбитражными судами. Но несомненно, что  Закон «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» окажет позитивное влияние на развитие гражданских правоотношений в нашей стране и на укрепление законности при совершении сделок с недвижимостью. 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ 

       Жилым помещением признается изолированное  помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного  проживания граждан (отвечает установленным  санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

       К жилым помещениям относятся: жилой  дом (индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также  помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в  таком здании), часть жилого дома; квартира (структурно обособленное помещение  в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа  к помещениям общего пользования  в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а  также помещений вспомогательного использования, предназначенных для  удовлетворения гражданами бытовых  и иных нужд, связанных с их проживанием  в таком обособленном помещении), часть квартиры; комната (часть жилого дома или квартиры, предназначенная  для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире).

       Нормой  предоставления площади жилого помещения  по договору социального найма является минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется размер общей площади жилого помещения, предоставляемого по договору социального  найма.

       Учетной нормой площади жилого помещения  является минимальный размер площади  жилого помещения, исходя из которого определяется уровень обеспеченности граждан общей площадью жилого помещения  в целях их принятия на учет в  качестве нуждающихся в жилых  помещениях.

       В соответствии с нормами ГК РФ права  на недвижимость, их возникновение, ограничение, прекращение и переход подлежат регистрации в государственном  реестре.

       По  существу названная регистрация  призвана служить обеспечением стабильности оборота недвижимости, поскольку  последняя имеет не только имущественную, но и социальную значимость. Обеспечение  стабильности достигается посредством  выделения сделок и иных актов  с недвижимостью за рамки частных  интересов сторон и создания особой информационной системы, позволяющей  всем субъектам права получать исключительно  и единственно достоверные данные о правовом статусе того или иного  объекта.

       Обобщая изложенное, можно сделать вывод, что регистрация - это легализация  для гражданского оборота сделок и порождаемых ими прав и обязанностей, а также иных оснований возникновения  прав и обязанностей, предусмотренных  в п.1 ст.8 ГК РФ.

       Представляется, что предлагаемое определение государственной  регистрации согласуется и с  общими положениями ГК РФ, регулирующими  оборот недвижимости и прав на нее. Так, в соответствии со ст.131 ГК РФ вещные права на недвижимость, их ограничение, возникновение, переход и прекращение  подлежат государственной регистрации. Момент же возникновения прав может  по времени и не совпадать с  их государственной регистрацией, что  предусмотрено как исключение в  п.2 ст.8 Гражданского кодекса. Более  того, указанная норма права не связывает момент возникновения  ограничений, например в виде наложения  ареста, со временем их государственной  регистрации.

       Таким образом, законодатель, установив обязательность государственной регистрации прав и иных событий, вместе с тем не придал данному процессу исключительно  правоустанавливающий характер, что  в свою очередь позволяет рассматривать  такую регистрацию как отражение  в реестре для неограниченного  круга лиц достоверной и исчерпывающей  информации о правовом статусе недвижимости, его изменении или прекращении.

       Таким образом, без государственной регистрации  прав собственник не может в полном объеме осуществлять свои властные полномочия в отношении принадлежащего ему  имущества. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

СПИСОК  ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ ИНФОРМАЦИИ 

1. Нормативные правовые  акты 

1.1. Гражданский кодекс Российской Федерации от 30.11.1994 N 51-ФЗ

1.2. Жилищный кодекс Российской Федерации утв. ВС РСФСР 24.06.1983

1.3. Указ Президента РФ от 11 декабря 1993 года «О государственном земельном кадастре и регистрации документов о правах на недвижимость»

1.4. Федеральный закон от 30 марта 1999 г. №52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения»

    2. Судебная и арбитражная  практика 

2.1. Ведомости Съезда Народных Депутатов РСФСР и Верховного Совета  
РСФСР. 1993. №3

2.2. Ведомости Съезда Народных Депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР. 1991. № 25

2.3. Постановление Правительства РФ от 12 августа 1994 года «О государственной регистрации автомототранспортных средств и других видов самоходной техники на территории Российской Федерации»

2.4. Постановление Пленума Верховного Суда СССР от 5 сентября 1986 г. N 11 «О судебной практике по делам о преступлениях против личной собственности»

2.5. Постановление Правительства РФ от 28 января 2006 г.

2.6. Постановление Правительства РФ от 24 июля 2000 г. №554 «Об утверждении Положения о государственной санитарно-эпидемиологической службе Российской Федерации и Положения о государственном санитарно-эпидемиологическом нормировании»

2.7. Положение по оценке непригодности жилых домов и жилых помещений государственного и общественного жилищного фонда для постоянного проживания

2.8. Санитарно-эпидемиологические правила и нормативы СанПиН 2.1.2.1002-00 «Санитарно-эпидемиологические требования к жилым зданиям и помещениям»

3. Специальная литература 

3.1. Иванов А. А. Вопросы недвижимости в новом Жилищном кодексе РФ // Хозяйство и право.-  2005.

3.2. Корнилова Н.В. Жилое помещение: понятие, признаки и виды.- 2007.

3.3. Крашенинников П.В. Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации /  - М. 2005.

3.4. Кузьмина И. Понятие жилого помещения // Российская юстиция. - 2001.