Жилое помещение как объект гражданских прав

ОГЛАВЛЕНИЕ 

стр.

ВВЕДЕНИЕ.............................................................................................................3 

ГЛАВА 1. Характеристика жилого помещения как объекта гражданских прав 

1.1. Понятие и признаки жилого помещения.....................................................6

1.2. Виды жилых помещений...............................................................................11 

ГЛАВА 2. Правовой режим жилого помещения как объекта гражданских прав 

2.1. Жилое помещение как объект недвижимости...........................................17

2.2. Особенности правового режима жилого помещения..............................23

2.3. Государственная регистрация продажи недвижимости.........................26 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ.....................................................................................................34 

СПИСОК  ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ ИНФОРМАЦИИ.............37 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

ВВЕДЕНИЕ 

       Жилище  является одним из важных материальных условий жизни человека наряду с  пищей, одеждой, водой, воздухом. Потребность  человека в жилье возникает с  момента его рождения и сохраняется  на всем протяжении его жизни, то есть носит постоянный характер, видоизменяясь  с возрастом, появлением семьи. Удовлетворение потребности в жилье на протяжении всей истории человечества остается для большинства людей одной  из самых острых и трудно разрешимых проблем.

       Конституция Российской Федерации провозглашает  человека, его права и свободы  высшей ценностью. Признание, соблюдение и защита прав и свобод человека и гражданина является обязанностью государства. Это относится и  к праву граждан иметь и  пользоваться жилищем. Надлежащее жилье  входит составной частью в понятие  достойного жизненного уровня человека. Законодательство рассматривает жилое помещение в качестве разновидности недвижимого имущества и самостоятельного объекта, гражданских прав. По этой причине как следствие сложилась некоторая, хотя и необобщенная практика судов, где спорным имуществом является не недвижимость как официально признанный объект имущественных прав, а его часть - жилое помещение.

       Жилое помещение является объектом гражданских  прав в качестве простой, неделимой  вещи, право собственности, на которую  либо уже зарегистрировано в Едином государственном реестре прав, либо может быть зарегистрировано. Регулирование  жилищных отношений носит сложный  характер, осуществляется на базе сочетания  принципов жилищного и гражданского законодательства и отнесено Конституцией РФ к предмету совместного ведения  РФ и субъектов РФ (пп. «к» п. 1 ст. 72).  
К сожалению, законодательство, регулирующее жилищные отношения, характеризуется бессистемностью и большим количеством нормативных актов, не предусмотрено четкого внутриотраслевого разделения компетенции между РФ и ее субъектами.

       До  недавнего времени основная часть  жилищного фонда России находилась в государственной собственности. По мере осуществления экономических  преобразований в стране, в частности, бесплатной приватизации жилищного  фонда, а также наделения правом собственности членов жилищных и  жилищно-строительных кооперативов, выплативших  паевые взносы, многие российские граждане стали собственниками жилья. Жилые  помещения все чаще стали выступать  объектами гражданского оборота, и  новые отношения потребовали  адекватного правового регулирования  и теоретического осмысления. Новый  Гражданский кодекс РФ систематизировал отношения, связанные с правом собственности  на жилое помещение и с договором  найма жилого помещения. В числе  важнейших на сегодня правовых актов, касающихся жилого помещения, остаются Законы РФ «Об основах федеральной  жилищной политики»¹ и «О приватизации жилищного фонда в РФ»².

       Преобразование  жилищных отношений, осуществляемое в  России, поставило перед законодателем  и юридической наукой многочисленные проблемы.  
Неупорядоченность правового регулирования жилищных отношений усложняет осуществление государством жилищной политики. Отсюда необходимо принятие нового Жилищного кодекса, который бы упорядочил регулирование жилищных отношений.

       Все вышеизложенное, а также постоянные изменения и дополнения нормативно-правовой базы в области жилищных правоотношений определяют актуальность исследуемой  темы «Жилое помещение как объект гражданских прав». Данная тема требует  всестороннего изучения с учетом _____________

¹Ведомости Съезда Народных Депутатов РСФСР и Верховного Совета  
РСФСР. 1993. №3. Ст. 99.

² Ведомости Съезда Народных Депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР. 1991. № 25. Ст. 959.

практики  применения новейшего законодательства о жилище, а также с учетом того, что многие аспекты, касающиеся жилья, все еще не получили законодательного урегулирования. Существует необходимость  углубленного изучения и освоения, основных жилищно-правовых и иных правовых категорий в сфере регулирования  жилищный отношений, без знания которых невозможно правильное применение действующего законодательства. Таким образом, все вышесказанное обуславливает необходимость изучения теории и практики применения правовых норм в области отношений, связанных с жилым помещением как объектом гражданских прав. В данной работе изучаются отношения, в центре которых находится такой объект гражданских прав, как жилое помещение. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

ГЛАВА 1. ХАРАКТЕРИСТИКА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ КАК ОБЪЕКТА ГРАЖДАНСКИХ ПРАВ 

1.1. ПОНЯТИЯ И ПРИЗНАКИ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ 

       Реформирование  жилищного законодательства обозначило среди прочего проблему объекта  регулирования этой комплексной  отрасли. Понятие жилого помещения  нуждается в фундаментальной  проработке.

       Прежде  чем выявить признаки жилого помещения  в соответствии с требованиями действующего законодательства, отметим, что понятия  «жилое помещение», «жилое строение» употребляются в законодательстве в нескольких смыслах: в одних случаях - в качестве родового понятия, охватывающего все виды жилых помещений (квартиры, жилые дома и т.п.), которые могут быть объектом договора найма жилого помещения; в других случаях - как часть жилого дома, например жилое помещение (квартира, комната в многоквартирном доме); в-третьих, в качестве учетной категории наряду с жилым домом³.

       Статья 673 ГК РФ рассматривает жилой дом, квартиру, их части как разновидности  жилых помещений⁴.

       Новый Жилищный кодекс РФ более разнообразно представляет данный объект, оперируя такими понятиями, как «жилое помещение», «квартира в многоквартирном жилом доме», «комната в коммунальной квартире», «общее имущество в многоквартирном жилом доме». Все эти понятия представляют определенный интерес как для ученых и правоприменителей, так и для граждан.

       В соответствии со ст. 16 ЖК РФ жилым домом  признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для _____________

³ Седугин П.И. Жилищное право. -  М. 2002. С. 46.

⁴ Гражданский кодекс Российской Федерации от 30.11.1994 N 51-ФЗ – ст. 673.

удовлетворения  гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании. Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства)⁵. К видам жилых помещений относятся: жилой дом, часть жилого дома; квартира, часть квартиры, комната. Однако если ЖК РФ из жилой площади жилого помещения исключает площадь балконов, лоджий, веранд, террас, то, например, уголовная практика придерживается иных позиций. В ранее действовавшем Постановлении Пленума Верховного Суда СССР от 5 сентября 1986 г. N 11 «О судебной практике по делам о преступлениях против личной собственности» судам предлагалось считать жилищем также составные части, которые используются для отдыха, хранения имущества либо удовлетворения иных потребностей человека (балконы, застекленные веранды, кладовые и т.д.)⁶.

       Как видно из приведенной нами ст. 16 ЖК РФ, жилые дома относятся к видам  жилых помещений, т.е. понятие «жилое помещение» уже включает в себя понятие «жилой дом».

       Что касается многоквартирного дома, то, очевидно, законодатель руководствовался точкой зрения, которую без преувеличения  можно назвать общепринятой, - многоквартирный  дом самостоятельным объектом права  собственности (как и другого вещного права) не является⁷. Многоквартирным домом в соответствии с п. 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции,

утвержденного Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47, _____________

⁵ Жилищный кодекс Российской Федерации утв. ВС РСФСР 24.06.1983 – ст. 16.

⁶ Постановлении Пленума Верховного Суда СССР от 5 сентября 1986 г. N 11 «О судебной практике по делам о преступлениях против личной собственности»

⁷ Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под ред. П.В. Крашенинникова. - М. 2005.  С. 184 .

признается  совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий  к жилому дому, либо в помещения  общего пользования в таком доме⁸.

       Квартира - структурно обособленное помещение  в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа  к помещениям общего пользования  в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а  также помещений вспомогательного использования, предназначенных для  удовлетворения гражданами бытовых  и иных нужд, связанных с их проживанием  в таком обособленном помещении.

       Комнатой  признается часть жилого дома или  квартиры, предназначенная для использования  в качестве места непосредственного  проживания граждан в жилом доме или квартире. Жилое помещение  предназначено для проживания граждан (ст. 16 ЖК РФ).

       Таким образом, жилые помещения, в том  числе индивидуальные жилые дома, входящие в жилищный фонд, можно  охарактеризовать следующими признаками: являются объектами недвижимости, имеют  целевой характер, должны соответствовать  требованиям, определенным законодательством, подлежат государственному учету, используются для проживания, а также удовлетворения бытовых и иных нужд.

       В характеристике жилых помещений  немаловажное значение имеет тот  факт, что они являются объектами  недвижимости, так как тесно связаны  с землей. Поэтому можно предположить, что земельный участок, на котором  расположен жилой дом, также должен быть отнесен к понятию «жилище». Однако должно быть обеспечено еще одно условие: данный участок должен быть огражден либо иным способом явно обозначен. Вход на участок без разрешения собственника не допускается. Просто же земельный участок признать жилищем нельзя.

_____________

⁸ Постановление Правительства Рос. Федерации от 28 января 2006 г. № 47. – 2006. - № 6,  ст. 702.

       Рассматривая  понятие «иные помещения или строения, не входящие в жилищный фонд, но предназначенные для временного проживания», можно отметить, что все они обладают, прежде всего, следующим признаком - предназначенность для проживания. На практике такими помещениями являются строения временного использования: балки, вагончики, сборно-разборные щитовые домики. Использование такого жилья носит массовый характер в районах Крайнего Севера и обусловлено освоением северных территорий, а также вахтовым методом.