К недвижимым вещам (иначе именуются  недвижимым имуществом или недвижимостью) ст. 130 ГК относит земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, а также все, что прочно связано с землей (в частности, леса, многолетние насаждения, здания и сооружения). Их объединяет то, что  они не могут перемещаться без  несоразмерного ущерба своему назначению.

       Гражданский Кодекс ст. 130 отнес к недвижимости ряд других объектов, которым заведомо не присущ указанный выше признак. Это воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законодатель объединил их с естественно недвижимыми вещами, поскольку и те, и другие подлежат государственной регистрации.

       Кодекс  допускает возможность отнесения  законом к недвижимости или, точнее, к режиму, установленному для недвижимости, и любого иного имущества.

       Движимыми признаются вещи (включая деньги и  ценные бумаги), которые не были включены в число недвижимых. Пункт 2 ст. 130 устанавливает, что в отличие  от прав на недвижимые вещи, которые  во всех случаях подлежат государственной  регистрации, права на движимость необходимо регистрировать только в случаях, прямо  предусмотренных в законе. В частности, можно указать на постановление  Правительства РФ от 12 августа 1994 года «О государственной регистрации автомототранспортных средств и других видов самоходной техники на территории Российской Федерации»¹⁹.

       Деление вещей, о котором идет речь, учитывается  различными нормами. Вот несколько  примеров. Залог недвижимости (ипотека) подчинен _____________

¹⁹ Постановление Правительства РФ от 12 августа 1994 года «О государственной регистрации автомототранспортных средств и других видов самоходной техники на территории Российской Федерации»

специальным правилам. Одно из них связано с  особым, отличным от используемого  при залоге движимости порядком обращения  взыскания на заложенное имущество. Отличаются друг от друга также нормы, регулирующие порядок возникновения права собственности на вновь созданную недвижимость, с одной стороны, и движимость - с другой. Государственные, а равно муниципальные унитарные предприятия наделены различным объемом прав на принадлежащее им движимое и соответственно недвижимое имущество. Так, в частности, ст. 295 запрещает указанным предприятиям продавать принадлежащее им недвижимое имущество, сдавать его в аренду, вносить в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственного общества или товарищества, а также иным способом распоряжаться им без согласия собственника. В отличие от этого для распоряжения движимым имуществом те же субъекты в согласии собственника не нуждаются.

       Как уже отмечалось, составной частью более строгого режима недвижимого  имущества является обязательная его  государственная регистрация. Государственная  регистрация состоит во внесении соответствующих записей в единый государственный реестр, который  в соответствии с ГК будут вести  учреждения юстиции²⁰. Указанный реестр должен охватить широкий круг прав, включая право собственности, хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения, постоянного пользования, ипотеки, сервитута, а в случаях, предусмотренных Кодексом или иными законами, также и иные права (п. 1 ст. 131 ГК).

       В реестре должна фиксироваться принадлежность определенному лицу соответствующих  прав, прекращение либо переход их к другим лицам. Государственная  регистрация носит публичный  характер. Соответственно орган, который  ее осуществляет, обязан предоставлять  любому лицу _____________

²⁰ Лозебо А. «О правах собственности на недвижимое имущество» - Экономическая газета № 4. 1996. 

информацию  о произведенной регистрации  и зарегистрированных им правах. По ходатайству лица, которому принадлежит  недвижимость, этот орган обязан удостоверить произведенную регистрацию и  выдать документ о зарегистрированном праве (сделке) либо совершить надпись  на представленном ему для регистрации  документе (п. 3 ст. 131 ГК).

       Отказ соответствующего органа в регистрации  либо уклонение от нее могут быть обжалованы в суд. Даже в общих  нормах Кодекса о защите гражданских  прав закреплена возможность для  любого заинтересованного лица оспорить совершенную в реестре запись, защищая принадлежащие ему права (п. 5 ст. 131).

       В статье 131 (п. 6) ГК предусмотрено, что  порядок государственной регистрации  и основания отказа в регистрации  должны устанавливаться законом  о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. До принятия этого закона необходимо руководствоваться  действующим порядком регистрации. Соответствующий порядок установлен различными правовыми актами применительно к разным объектам (земля, транспортные средства, здания, сооружения в городах и др.). Один из таких актов - Указ Президента РФ от 11 декабря 1993 года «О государственном земельном кадастре и регистрации документов о правах на недвижимость»²¹.

       ГК  предусматривает, что законом может  быть введена обязательная регистрация  и движимости. Это относится, например, к тракторам, прицепам к тракторам, самоходным дорожно-строительным, иным машинам, которые необходимо регистрировать в инспекциях Государственного технического надзора, либо к автомототранспортным средствам, подлежащим регистрации в ГИБДД МВД РФ. 
 
 

_____________

²¹ Указ Президента РФ от 11 декабря 1993 года «О государственном земельном кадастре и регистрации документов о правах на недвижимость»

2.3. ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ

       Потребность во введении норм права, устанавливающих  государственную регистрацию вещных прав на недвижимые вещи (недвижимость), возникла с развитием в России рыночных отношений и заключалась  она в следующем.

       Во-первых, хозяйственные общества и товарищества, которые приобрели недвижимость в частную собственность в  процессе приватизации, желали получить доказательство данного факта от государства, поскольку оно являлось бывшим собственником имущества.

       Во-вторых, в силу сложившейся психологии участники  гражданско-правовых отношений полагали, что правоустанавливающие документы  на недвижимое имущество может выдать только государственный орган.

       В-третьих, из-за нехватки оборотных финансовых средств приватизированные предприятия  или их собственники предпринимали  попытки получить кредиты от банков и иных кредитных учреждений, которым  в свою очередь необходимы были весомые  гарантии. В процессе переговоров  с такими предприятиями банки, как  правило, требовали в залог недвижимое имущество в качестве обеспечения  исполнения обязательств заемщиком  и, как следствие, правоустанавливающие документы на это имущество.

       Наконец, в связи с противоречивостью  отдельных нормативных актов  суды по-разному толковали момент возникновения права собственности, указывая в отдельных случаях  момент передачи вещи или ее оплаты. Так, в постановлении Пленума  Высшего Арбитражного Суда РФ N 32 от 2 декабря 1993г. записано, что «право собственности возникает с момента внесения платежа по договору купли-продажи». В то же время в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28 декабря 1995 г. N 5325/95 было отмечено, что «право собственности возникает с момента передачи вещи, если иное не установлено законом или договором».

       Различными  государственными органами предпринимались  попытки выдавать правоустанавливающие документы на недвижимость. В частности, комитеты по управлению имуществом и  фонды имущества различных уровней  выдавали Свидетельства на право  собственности на имущественные  комплексы, а бюро технической инвентаризации городов (районов) - регистрационные  удостоверения на отдельные объекты. Комитеты по управлению имуществом и  фонды имущества основывались на положениях Закона РСФСР от 3 июля 1991 г. «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в РСФСР» и Указе Президента РФ от 29 января 1992 г. В соответствии с положениями названных актов комитеты должны были передавать свидетельства о собственности на предприятие для продажи соответствующим фондам имущества.

       Однако  документы, выдаваемые такими организациями  и учреждениями, не могли считаться  правоустанавливающими, поскольку  на момент осуществления таких действий законодательство РСФСР в качестве основания (титула) собственности признавало договоры купли-продажи и иные сделки, установленные законом. В этом же качестве рассматривались планы  приватизации предприятий с приложениями - актами оценки имущества при соблюдении обязательной государственной регистрации  данного предприятия.

       Впервые понятие государственной регистрации  возникновения, перехода и прекращения  права собственности на недвижимость и сделок с ним было введено  новым Гражданским кодексом РФ. Вследствие этого были законодательно закреплены положения, определяющие моменты возникновения  вещных прав, их ограничения, а также  вступления в силу сделок с недвижимостью.

       В ст.131 ГК установлены основные положения  о примерном перечне вещных прав, подлежащих регистрации, обязательности государственной регистрации и органе, ее осуществляющем. Положения данной статьи, с одной стороны, детализировали нормы ст.8 ГК, а с другой - являлись основополагающими для остальных статей части первой ГК, содержащих нормы о государственной регистрации сделок с недвижимыми вещами. Так, ст.164 ГК, закрепляющая обязательность государственной регистрации сделок с недвижимостью, содержит отсылочные нормы в части определения случаев и порядка регистрации таких сделок к ст.131 ГК.

       Хотя  в Кодексе не дано самого понятия  государственной регистрации, из его  положений следует, что государственная  регистрация состоит во внесении соответствующих записей в единый государственный реестр, который  в соответствии с ГК ведется учреждениями юстиции.

       Признавалось, что целями законодателя при закреплении  норм о государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним было в первую очередь  желание придать особую устойчивость правам субъектов гражданско-правовых отношений на имущество, особенно на недвижимость, т.е. укрепить эти права. Для этого обеспечиваются условия, при которых все третьи лица имеют  право знать собственника недвижимости.

       Таким образом, государственная регистрация  представляет собой составную часть  правового режима недвижимости, который  стал более строгим по сравнению  с правовым режимом движимых вещей. Данное положение предопределено отличительными особенностями недвижимости от остальных  вещей, которыми, в частности, являются: прочная связь с землей и невозможность  перемещения без несоразмерного ущерба назначению недвижимости; многократное использование в процессе производства и в иных целях, а также сохранение их первоначального вида (формы) в  течение длительного периода; наличие  индивидуальных отличительных признаков; незаменяемость недвижимости.

       В соответствии со ст.129 ГК здания как  объекты гражданских прав могут  свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица) либо иным способом, если они не изъяты из оборота или не ограничены в нем. Под отчуждением недвижимости в законе понимаются юридически значимые действия собственника, направленные на прекращение его права собственности на данное имущество, а также установление иных прав и обязанностей.

       Сделка  по отчуждению недвижимого имущества, совершенная с соблюдением требований закона, во всех случаях влечет за собой  переход права собственности, т.е. его прекращение у прежнего собственника и возникновение права у приобретателя. Данный вывод вытекает из положений  ст.ст.218, 223 и 235 ГК.

       Особенностями сделок с недвижимостью является соблюдение императивных норм ГК, а  именно: письменная форма сделки; обязательность государственной регистрации сделки в случаях и порядке, предусмотренных  ст.131 ГК и Законом «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

       Общим правилом, предусмотренным в ст.433 ГК, является то, что подлежащий государственной  регистрации договор считается  заключенным с момента его  регистрации, если иное не установлено  законом. По смыслу данной статьи это  положение в первую очередь касается сделок с недвижимостью.

       Кроме приведенных особенностей, положения  отдельных статей части второй ГК содержат дополнительные императивные нормы, несоблюдение которых может  повлечь негативные для участников сделки последствия. В частности, отсутствие в договоре купли-продажи недвижимости данных, позволяющих точно назвать  недвижимое имущество, фиксирующих  расположение недвижимости на соответствующем  земельном участке либо в составе  другого недвижимого имущества, а также согласованного условия  о цене недвижимости влечет согласно ст.ст.554 и 555 ГК признание такого договора незаключенным.

       Статьей 575 Кодекса запрещено дарение  в отношениях между коммерческими  организациями. Нарушение данной нормы  права влечет за собой, по общему правилу, ничтожность сделки в соответствии со ст.168 Кодекса.

       В части второй ГК законодатель по разному  подходит к государственной регистрации  сделок с недвижимостью. В соответствии со ст.551 ГК государственной регистрации  подлежит переход права собственности  на недвижимость по договору продажи  недвижимости. Положения данной статьи распространяются на договоры мены и  аренды недвижимости с правом выкупа.