Жилое помещение как объект гражданских прав

       Поэтому в связи с этим очень важна  позиция законодателя, относящая  данные помещения к понятию «жилище».

       Также к таким помещениям можно отнести  дома, построенные хозяйственным  способом, но не зарегистрированные в  установленном порядке и поэтому  юридически не имеющие статуса жилого дома; самовольные постройки либо объекты незавершенного строительства, но используемые для проживания.

       Согласно  ст. 673 ГК РФ, предметом договора найма  жилого помещения может быть лишь изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом либо одна или  несколько комнат).

       Европейский суд по правам человека в судебной практике, помимо капитальных жилых  домов или жилых помещений, используемых в качестве места законного постоянного  проживания, в понятие «жилище» включает объекты, отличающиеся от классического жилища в следующих отношениях:

       - по времени использования или  целям использования (например, строения  и помещения, используемые только  для временного, в том числе  иногда весьма краткосрочного, проживания);

       - по предназначению или целям  использования (например, строения  и помещения, используемые в  служебных целях - в качестве  контор, офисов, складов, гаражей  и т.п.);

       - по характеру постройки (например, объекты, вообще не являющиеся  строениями или помещениями (фургоны,  автомашины));

       - по правовому режиму использования  (например, строения и помещения,  фактически используемые в качестве  жилища без законных на то  оснований);

       - по форме собственности (строения  и помещения, не принадлежащие соответствующим лицам)⁹.

       Как указывалось, в соответствии с Жилищным кодексом РФ (п. 2 ст. 15) и Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47 жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства)¹⁰.

       В соответствии со ст. 288 ГК РФ жилые помещения  имеют строго целевое назначение и предназначены исключительно  для проживания граждан, а осуществление  прав собственника по владению, пользованию  и распоряжению такими объектами  недвижимости должно производиться  в соответствии с целевым назначением  этих вещей. Таким образом, помещение  признается жилым, если оно конструктивно, функционально предназначено и  пригодно по санитарному, техническому и иному потребительскому состоянию  для постоянного проживания граждан. Жилые помещения должны удовлетворять  здоровому и безопасному проживанию, отвечать санитарным нормам и требованиям  по площади, дневной освещенности, безопасности, водоснабжению, постоянному отоплению, проветриванию и другим условиям, обеспечивающим нормальное, здоровое проживание людей.

       Следовательно, не допускается их использование  не для проживания _____________

⁹ Пыриков Е.Г. Понятие «жилище» в практике Европейского суда по правам человека. - 2006. N 4. С. 77 - 78.

¹⁰ Чимов З.В. К вопросу о понятии и признаках жилого помещения // Семейное и жилищное право. - 2007.   N 4. С. 7.

без предварительного перевода этих помещений в категорию  нежилых, т.е. без изменения их целевого назначения.

       Таким образом, нормативно в законодательстве выделены следующие юридические  признаки жилого помещения:

       - оно должно являться недвижимым;

       - помещение должно быть изолированным;

       - назначение помещения в виде  пригодности для постоянного  проживания граждан. 

       1.2. ВИДЫ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ 

       Виды  жилых помещений названы в  ст. 16 ЖК РФ. К ним отнесены: жилой  дом, квартира, часть жилого дома и  часть квартиры, комната. При этом впервые в ЖК РФ даны нормативные  определения понятий видов жилых  помещений.

       Несмотря  на кажущуюся простоту и ясность  формулировок указанных понятий, при  сравнительном их рассмотрении, как между собой, так и с иными используемыми в ЖК РФ категориями возникает целый ряд вопросов. В частности, является ли «индивидуальная определенность» исключительно особенностью только жилого дома или жилых помещений в целом, чем отличается категория «структурная обособленность» от категории «изолированность», что понимается под частью жилого дома и частью квартиры, а также ряд других вопросов.

       Учитывая, что в ст. 16 ЖК РФ определения понятий  жилого дома, квартиры сформулированы на основе комнаты с учетом их индивидуальных особенностей, представляется правильным рассмотрение видов жилых помещений  начать с комнаты.

       Итак, комната определяется в ч. 4 ст. 16 ЖК РФ как часть жилого дома или  квартиры, предназначенная для использования  в качестве места непосредственного  проживания граждан в жилом доме или квартире. Как следует из данной дефиниции, комната - это, прежде всего часть жилого дома или квартиры. Безусловно, комната - это часть, но эта часть имеет вполне определенный вид, вид помещения. Подобно любому помещению комната обладает функциональным назначением. Назначение комнаты законодатель раскрывает как непосредственное проживание граждан. Вместе с тем использование данного назначения рядом авторов критикуется. Так, например, Иванов А.А. указывает на то, что «на кухне многие проводят гораздо больше времени, чем в спальне. Чем не «непосредственное» проживание!»¹¹.

       Полагаем, что назначение «непосредственное проживание граждан» для кухни неприменимо, поскольку кухня в жилом доме или квартире, равно как и туалет, ванная, коридор, кладовая, в законодательстве, в частности по терминологии ст. 16 ЖК РФ, определяется как помещение, предназначенное для удовлетворения хозяйственно-бытовых и иных нужд граждан, связанных с их проживанием в жилом доме или квартире, т.е. имеет назначение, отличное от назначения комнаты.

       При этом следует сказать о том, что  именно благодаря различному функциональному  назначению и возможно разграничить помещения в жилом доме или  квартире на помещения, предназначенные  для непосредственного проживания граждан (комнаты), и помещения, предназначенные  для удовлетворения хозяйственно-бытовых  и иных нужд граждан, связанных с  таким проживанием (помещения вспомогательного использования). В противном случае выявить комнату как вид жилого помещения будет невозможно.

       С комнатой тесно связаны такие  виды жилых помещений, как часть  жилого дома и часть квартиры. В  силу буквального толкования ст. 16 ЖК РФ под частью жилого дома (квартиры) следует понимать комнату.

       Вместе  с тем в литературе часть жилого дома и часть квартиры толкуются  расширительно. При этом можно выделить следующие основные _____________

¹¹ Иванов А. А. Вопросы недвижимости в новом Жилищном кодексе РФ // Хозяйство и право.- 2005. С. 92.

точки зрения. Во-первых, к частям жилого дома (квартиры) относятся: комната, комнаты  и помещения вспомогательного использования¹². Во-вторых, частями жилого дома (квартиры) являются: комната, комнаты и часть комнаты (Н.В. Корнилова)¹³. В-третьих, к частям жилого дома (квартиры) относятся: комната, комнаты.

       Внимательное  изучение определений жилого дома и  квартиры показывает, что их частями  могут быть как комнаты, так и  помещения вспомогательного использования, как изолированные (комнаты, кухни  и т.д.), так и неизолированные (проходные комнаты, части комнат, коридоры и т.д.). Однако указанные части могут выступать в качестве видов жилого помещения только в том случае, если они обладают признаками жилого помещения, указанными в ст. 15 ЖК РФ, так как исходя из анализа ст. ст. 15, 16 ЖК РФ очевидно, что каждый вид построен на основе общей модели жилого помещения и поэтому должен обладать его признаками.

       В связи с этим очевидно, что те части жилого дома (квартиры), которые не являются изолированными: проходные комнаты, части комнат, коридоры и т.д., т.е. объекты, не имеющие одного из признаков жилого помещения, не могут рассматриваться в качестве его вида.

       Что касается изолированных частей жилого дома (квартиры), таких, как комнаты, кухни и т.д., то здесь следует  обратить внимание не только на соответствие их признакам жилого помещения, но и  на способность данных частей выступать  в качестве самостоятельных объектов жилищных прав, на что указывается  в ч. 1 ст. 15 ЖК РФ.

       Представляется, что к таким объектам не могут  быть отнесены кухни и другие изолированные  помещения вспомогательного использования, так как в рамках жилого дома или  квартиры они носят подсобный, _____________

¹² Свердлык Г.А. Жилищное правоотношение.-  2008. С. 7.

¹³ Корнилова Н.В. Жилое помещение: понятие, признаки и виды.- 2007. С. 7 - 8.

дополнительный  характер по отношению к комнатам и призваны обеспечивать удовлетворение бытовых и иных нужд, связанных  с проживанием граждан.

       Таким образом, к частям жилого дома (квартиры) правильно относить только комнату  и комнаты. Причем в целях исключения расширительного толкования определения  понятий части жилого дома и части  квартиры следует отразить в ст. 16 ЖК РФ.

       Определившись с понятиями комнат и частей жилого дома (квартиры), целесообразно перейти  к рассмотрению определений жилого дома и квартиры.

       Согласно  ч. 3 ст. 16 ЖК РФ квартирой признается структурно обособленное помещение  в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа  к помещениям общего пользования  в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а  также помещений вспомогательного использования, предназначенных для  удовлетворения хозяйственно-бытовых  и иных нужд граждан, связанных с  их проживанием в таком обособленном помещении.

       Из  данного определения следует, что  одной из особенностей квартиры является ее структурная обособленность от других помещений в многоквартирном  доме. При этом названная особенность  в литературе вызывает ряд вопросов, в частности, что такое «структурно обособленное» помещение и чем оно отличается от «изолированного».

       Как показывает анализ терминов, раскрываемых в толковом словаре русского языка. Ожегова С.И, изолированность и структурная обособленность - слова-синонимы. Вследствие этого полагаем, что «изолированное» помещение и «структурно обособленное» помещение тождественны. По этой причине указание в определении квартиры на структурную обособленность смысловой нагрузки не несет, поскольку поглощается общим признаком, присущим всем жилым помещениям, - изолированностью. Основываясь на данном выводе, представляется, что указание на структурную обособленность должно быть исключено из определения квартиры.

       Другой  особенностью квартиры является возможность  иметь из нее прямой доступ к помещениям общего пользования в многоквартирном  доме.

       Однако  согласно п. 6 Положения о признании  помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным  и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Постановлением Правительства  РФ от 28 января 2006 г. N 47, прямой доступ из квартиры возможен не только к помещениям общего пользования, но и к земельному участку, прилегающему к многоквартирному дому.

       Ввиду этого становится очевидным, что  понятие квартиры в ч. 3 ст. 16 ЖК РФ сформулировано слишком узко, что  на практике может привести к спорным  ситуациям при квалификации жилого помещения в многоквартирном  доме, имеющего прямой доступ только к  земельному участку, прилегающему к  многоквартирному дому, как квартиры в многоквартирном доме.

       Учитывая, что согласно ч. 1 ст. 36 ЖК РФ помещения  общего пользования и земельный  участок, на котором расположен многоквартирный  дом, составляют общее имущество  в многоквартирном доме, такой  общей категорией может выступить  общее имущество в многоквартирном  доме.

       В отличие от квартиры дефиниция жилого дома сформулирована в ч. 2 ст. 16 ЖК РФ следующим образом: жилым домом  признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для  удовлетворения гражданами бытовых  и иных нужд, связанных с их проживанием  в таком здании.

       При этом в литературе обращается внимание на такую его особенность, как  индивидуальная определенность. В частности, указывается на то, что индивидуально-определенными  вещами являются все объекты недвижимости, в том числе жилые дома. Характеристика жилого дома как здания достаточна сама по себе, без добавления слова «индивидуально-определенное».