Земельная реформа в России

      В случае, если в здании, строении, сооружении, находящемся на неделимом земельном участке, помещений принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения или всем лицам на праве хозяйственного ведения, принимается совместное заявление от этих лиц о приобретении данного земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

      Поскольку в общем случае приватизация земли  платная, при приобретении в собственность  земельных участков под объектами  недвижимости также необходимо уплатить выкупную цену, однако эта цена существенно  ниже. Размер стоимости земли устанавливается субъектом РФ в пределах указанных в пункте 2 статьи 2 ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ»²¹.

      Для приватизации земельного участка собственник  недвижимого имущества должен подать в уполномоченный исполнительный орган собственника земельного участка (обычно это фонды, департаменты или министерства по управлению государственными или муниципальным имуществом). В заявлении указывается вид истребуемого права на земельный участок. К заявлению прикладываются нотариально заверенные копии правоподтверждающих документов на объекты недвижимости и в случае наличия кадастровый план (формы Б1-Б4) земельного участка.

      В случае наличия у заявителя кадастрового плана в соответствии со ст. 36 ЗК РФ уполномоченный орган РФ или Субъекта РФ или орган местного самоуправления, в двухнедельный срок со дня поступления заявления готовит проект договора купли-продажи или аренды земельного участка и направляет его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора.

      В случае отсутствия у заявителя кадастровой карты (плана) земельного участка орган местного самоуправления на основании заявления гражданина или юридического лица либо по обращению уполномоченного органа РФ, субъекта РФ, составленного по заявлению гражданина или юридического, на основании дежурной кадастровой карты (плана), содержащей сведения о местоположении земельного участка, и градостроительной документации в месячный срок со дня поступления указанных заявления либо обращения обеспечивает изготовление кадастровой карты (плана) земельного участка и утверждает проект его границ.

      Границы и размеры земельного участка  определяются с учетом фактически используемой площади земельного участка в  соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Границы земельного участка устанавливаются с учетом красных линий, границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка.

      Уполномоченный  орган РФ или Субъекта РФ или орган  местного самоуправления в двухнедельный срок со дня представления проекта границ земельного участка принимает решение о предоставлении этого земельного участка заявителям и направляет им копию решения с приложением проекта границ земельного участка.

      Таким образом, на основании проекта границ земельного участка за счет указанных лиц устанавливаются границы земельного участка на местности и обеспечивается изготовление кадастровой карты (плана) земельного участка. Необходимо также отметить что порядок приватизации земельных участков под зданиями, строениями, сооружениями, также может быть распространен на объекты незавершенного строительства.   
 
 
 
 
 

Выводы  и предложения 

      Земля и недвижимость (если не рассматривать  пока природные ресурсы, которые  тоже могут попадать под это определение) - это мощный экономический ресурс, который, во-первых, используется в российской экономике крайне неэффективно, а во-вторых, экономический потенциал которого существенно недооценивается.

      Если  массовое предоставление земли в  частную собственность и разграничение  государственной собственности на землю (что является основным содержанием земельной реформы) не будут сопровождаться созданием эффективной системы учета и регистрации прав на недвижимое имущество, введением экономически обоснованной системы налогообложения недвижимости, прозрачных механизмов предоставления находящихся в государственной и муниципальной собственности земель для строительства, то вряд ли можно ожидать положительного эффекта от реализации земельной реформы.

      Поэтому содержание земельной реформы в  рамках документа расширено и включает в себя предложения практически по всем основным институтам рынка недвижимости. В первую очередь это предоставление прав на земельные участки (приватизация и долгосрочная аренда), разграничение государственной собственности на землю, развитие системы кадастровой (массовой) оценки недвижимости для целей налогообложения, формирование и кадастровый учет объектов недвижимости, установление сервитутов, резервирование и изъятие земельных участков для государственных и муниципальных нужд. По каждому из этих направлений сформулированы ключевые проблемы и предложения их решению.

      Земельная реформа является важнейшим направлением всеобъемлющих экономических преобразований, проводимых в России, и имеет целью  подъем сельскохозяйственного производства. Один из важнейших вопросов аграрной реформы - о форме землепользования - до сих пор решается в политической плоскости. Однако закрепление и регулирование частной собственности на землю должно рассматриваться не столько в политическом аспекте, сколько в экономико-правовом. Земельное законодательство развитых стран не знает безусловного права собственности на землю, особенно сельскохозяйственную: активную и определяющую роль в этой сфере играет государство.

      В нашей стране активность государства в аграрном секторе экономики парализована политическими баталиями, отсутствует целостная система законодательного регулирования земельных отношений в сельском хозяйстве. Законы, с которых началась земельная реформа современной России, — устарели. Между тем сама жизнь обозначила проблемы первостепенной важности: основные стадии процесса возникновения и реализации права собственности на землю; права и обязанности граждан, ведущих личное подсобное и крестьянское хозяйство, а также сельскохозяйственных коммерческих организаций; объективно необходимое государственное вмешательство в регулирование рынка сельскохозяйственных земель; деятельность государственных органов по обеспечению рационального использования и охраны сельскохозяйственных земель, являющаяся предпосылкой для возможных ограничений права собственности и иных вещных прав на сельскохозяйственные земли.

      Кроме общефедерального правового регулирования  землепользования в России, не менее  важное значение имеет его региональный аспект. На этом уровне регулирования объективно вступают в действие природно-климатические факторы, которыми определяется решение одного из ключевых вопросов — о размере земельного участка, предоставляемого в частную или долевую собственность и способного обеспечить рентабельность хозяйства. Решая вопросы землепользования, федеральные и региональные представительные и исполнительные органы власти должны учитывать и экономические факторы, и прежде всего ценовое регулирование сельхозпродукции: слишком низкая цена делает производство нерентабельным, слишком высокая — сужает рынок потребителей. Наиважнейшей задачей является создание цивилизованного — не только оптового, но и розничного — рынка сельхозпродукции.

      Эффективное сельское хозяйство невозможно без  научного прогнозирования, но чтобы избежать вредного для дела монополизма, нужно создать систему прогнозирования на конкурсной основе. Активная роль местных органов власти должна проявляться и в антимонопольной политике по отношению к предприятиям, связанным с переработкой сельхозпродукции, поэтому финансовые вливания в сельское хозяйство следует направлять на развитие мелких и средних перерабатывающих предприятий.

      Законодательное урегулирование территориального использования  земельных ресурсов завершит формирование одного из недостающих элементов земельной реформы в России. Причем региональные аспекты соответствующих федеральных законов должны быть ориентированы на учет специфики экономико-правового развития субъектов Российской Федерации. В свою очередь реформирование сельского хозяйства в Астраханской области требует создания комплекса областных законодательных актов, учитывающих и особенности каждого района. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Список  использованной литературы 

1. Конституция Российской Федерации от 25 декабря 1993 года, с изменениями от 30 декабря 2008 г. // Российская газета. - 2009. - 21 января.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (Часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (в ред. от 09.02.2009) // Собрание законодательства Российской Федерации. – 1994. - N 32. - ст. 3301; Собрание законодательства Российской Федерации. – 2009. - N 7. - ст. 775.
3. Гражданский кодекс Российской Федерации (Часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ (в ред. от 25.12.2008) //  Собрание законодательства Российской Федерации. – 1996. - N 5. - ст. 410; Собрание законодательства Российской Федерации. – 2008. - N 52 (ч. 1). - ст. 6235.
4. Гражданский кодекс Российской Федерации (Часть третья) от 26.11.2001 N 146-ФЗ (в ред. от 30.06.2008) // Собрание законодательства Российской Федерации.  – 2001. - N 49. - ст. 4552; Собрание законодательства Российской Федерации. – 2008. - N 27. - ст. 3123.
5. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ  (в ред. от 30.12.2008) // Собрание законодательства Российской Федерации. – 2001. - N 44. - ст. 4147; Собрание законодательства Российской Федерации. – 2008. - N 30 (ч. 2). - ст. 3616.
6. Федеральный закон Российской Федерации от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» // Собрание законодательства Российской Федерации. – 2007. - N 31. - ст. 4017.
7. Федеральный закон Российской Федерации от 21.12.2001 N 178-ФЗ (в ред. от 24.07.2008) «О приватизации государственного и муниципального имущества» // Собрание законодательства Российской Федерации. – 2002. - N 4. - ст. 251.
8. Федеральный закон Российской Федерации от 25.10.2001 N 137-ФЗ (в ред. от 30.12.2008) «О введении в действие земельного кодекса Российской Федерации» // Собрание законодательства Российской Федерации. – 2001. - N 44. - ст. 4148; Собрание законодательства Российской Федерации. – 2009. - N 1. - ст. 19.
9. Федеральный закон Российской Федерации от 24.07.2002 N 101-ФЗ (в ред. от 30.12.2008) «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» // Собрание законодательства Российской Федерации. – 2002. - N 30. - ст. 3018; Собрание законодательства Российской Федерации. – 2009. - N 1. - ст. 5.
10. Федеральный закон Российской Федерации от 17 июля 2001 г. N 101-ФЗ «О разграничении государственной собственности на землю» // Российская газета. – 2001. - 20 июля. – С. 2 – 3.
11. Федеральный закон Российской Федерации от 16.07.1998 N 101-ФЗ (в ред. от 30.12.2008) «О государственном регулировании обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения» // Собрание законодательства Российской Федерации. – 1998. - N 29. - ст. 3399; Собрание законодательства Российской Федерации. – 2009. - N 1. - ст. 21.
12. Федеральный закон Российской Федерации от 10.01.1996 N 4-ФЗ  «О мелиорации земель» // Собрание законодательства Российской Федерации. – 1996. - N 3. - ст. 142.
13. Федеральный Закон Российской Федерации от № 131-ФЗ 06.10.2003 "Об общих принципах организации местного самоуправления Российской Федерации" // Собрание законодательства Российской Федерации. – 2003. - № 11. – Ст. 3221.
14. Федеральный Закон Российской Федерации от 16.07.1998 N 102-ФЗ (в ред. от 30.12.2008) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» // Собрание законодательства Российской Федерации. – 1998. - N 29. - ст. 3400; Собрание законодательства Российской Федерации. – 2008. - N 52 (ч. 1). - ст. 6219.
15. Федеральный Закон Российской Федерации от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» //  Собрание законодательства Российской Федерации. – 1997. - N 30. - ст. 3594.
16. Федеральный Закон Российской Федерации от 22.07.2008 N 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении в отдельные законодательные акты Российской Федерации» // Собрание законодательства Российской Федерации. – 2008. - N 30 (ч. 1). - ст. 3615.
17. Указ Президента Российской Федерации от 27.10.1993 N 1767 (в ред. от 25.01.1999) «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» // Собрание актов Президента и Правительства Российской Федерации. – 1993. - N 44. - ст. 4191.
18. Анисимов А. П. Земельное право России: курс лекций / Анисимов А. П., Рыженков А. Я., Черноморец А. Е. - Волгоград: Панорама, 2006. - 271с.
19. Аренда недвижимости. Правовой, бухгалтерский и налоговый аспекты: законодат.-норматив. база ; образцы договоров аренды / Рос. газ. ; разраб. темы и коммент. Г. А. Кузнецова и др. - М.: Б-чка РГ, 2008. - 247с.
20. Белов А. Г. Управление социально-экономическим развитием городских поселений: монография / А. Г. Белов, Рос. ун-т кооп., Чебоксар. кооп. ин-т . - Чебоксары: Чебоксар. кооп. ин-т, 2007. - 172 с.
21. Боголюбов С. А. Земельное право: учеб. для вузов по специальностям и направлению юрид. профиля / Боголюбов С. А. - М.: Высш. образование, 2006. - 413с.
22. Веденин Н. Н. Земельное право: Вопр. и ответы / Веденин Н. Н. - 4-е изд., перераб. и доп. - М.: Юриспруденция, 2008. - 192с.
23. Горемыкин В. А. Современный земельный рынок России: практ. пособие / Горемыкин В. А. - М.: Дашков и К, 2005. - 620с.
24. Государственный земельный кадастр: Законодат.-правовая база, новые норматив. док. о кадастровом делении территории страны, правилах оформления кадастрового плана земел. участков, постановки их на учет, гос. кадастровой оценки земли, инвентаризации сведений о земел. участках / Рос. газета; Ред.-сост.: Гаврилов А.Т., Тугбаев В.А. - М.: Б-чка РГ, 2002. - 127с.
25. Дубровский С. М. Столыпинская земельная реформа. Из истории сельского хозяйства и крестьянства России в начале XX века: б. и. / Дубровский С. М., АН СССР, Ин-т истории - М.: б. и., 1963. - 599с.
26. Земельное право: Учеб. для вузов по специальности "Юриспруденция" / Боголюбов С.А., Гаджиев Г.А., Галиновская Е.А. и др.; Рук. авт. коллектива и отв. ред. Боголюбов С.А.; Ин-т законодательства и сравн. правоведения при Правительстве Рос. Федерации - М.: Норма, Инфра-М, 2008. - 388с.
27. Земельное право: учебник для вузов по специальности "Юриспруденция" / С. А. Боголюбов, Е. А. Галиновская, Д. Б. Горохов и др.; под ред. С. А. Боголюбова; Ин-т законодательства и сравнит. правоведения при правительстве Рос. Федерации - М.: Проспект, 2007. - 400с.
28. Земельное право: учебно-методический комплекс / Чуваш. гос. ун-т им. И. Н. Ульянова; сост. Г. Г. Можаров; отв. ред. В. Н. Уруков - Чебоксары: ЧувГУ, 2005. - 227с.
29. Земельные споры с участием органов местного самоуправления: Ин-т муницип. упр. / сост. Пальчикова Е. Н. - Обнинск: Ин-т муницип. упр., 2008. – 108 с.
30. Ильюшихин И. Н. Комментарий к главе 31 Налогового кодекса РФ "Земельный налог" (постатейный): Хоз-во и право / Ильюшихин И. Н. - М.: Хоз-во и право, 2005. - 96с.
31. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части третьей (постатейный): Контракт / Булаевский Б.А., Виноградова Р.И., Ефимов А.Ф. и др.; Отв. ред.: Ярошенко К.Б., Марышева Н.И. - М.: Контракт, Инфра-М, 2008. - 577с.
32. Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации: / Волков Г.А., Голиченков А.К., Козырь О.М. - М.: Инфра-М, 2008. – 79 с.
33. Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации (постатейный): Юстицинформ / Боголюбов С.А., Брагинский М.И., Галиновская Е.А. и др.; Под ред. Боголюбова С.А., Мининой Е.Л. - 3-е изд., стер. - М.: Юстицинформ, 2007. - 587с.
34. Костюк В. Д. Земельное законодательство (проблемы, поиски путей их решения): Хоз-во и право / Костюк В. Д. - М.: Хоз-во и право, 2005. - 48с.
35. Крассов О.И. Земельное право: Учеб. для вузов по специальности "Юриспруденция" / Крассов О.И. - М.: Юристъ, 2008. - 623с.
36. Кузнецов А. С. Земельные отношения в современной России: субъектно-объектный подход к развитию рынка земли / А. С. Кузнецов // Экономические науки. - 2008. - № 3 (40). - С. 146 - 149.
37. Кузьмина И. В. Земельные отношения в Нижнем Поволжье во второй половине XIX — начале XX в. / И. В. Кузьмина // Преподавание истории в школе. - 2008. - №4. - С. 15 - 18.
38. Нагаев Р. Т. Недвижимость: энцикл. слов.: учеб. пособие для вузов по специальностям "Землеустройство", "Земел. кадастр", "Город. кадастр" / Нагаев Р. Т. - Казань: Идел-Пресс, 2003. - 1087с.
39. Петров О. Об ипотеке прав на земельные участки при ипотеки помещений / О. Петров // Хозяйство и право. - 2008. - №3 (374). - С. 94 - 99.
40. Рябкова Н. В. Земельная рента: конспект лекций / Рябкова Н. В., отв. ред. В. И. Ильдеменов; Чуваш. гос. ун-т им. И. Н. Ульянова - Чебоксары: ЧувГУ, 2006. - 24с.
41. Рябцев А. Л. Земельная реформа в России: Региональный аспект. // Правоведение. - 1999. - № 1. - С. 259
42. Сергеев А.П. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации (постатейный): Проспект / Сергеев А.П., Толстой Ю.К., Елисеев И.В., Под общ. ред. Сергеева А.П. - М.: Проспект, 2008. - 304с.
43. Теория земельной ренты: метод. указания / Чуваш. гос. ун-т им. И. Н. Ульянова; сост. В. В. Пчелкина - Чебоксары: ЧувГУ, 2006. - 12с.
44. Управление земельными ресурсами: учеб. пособие для вузов по специальности "Гос. и муницип. упр." / П. В. Кухтин, А. А. Левов, В. В. Лобанов, О. С. Семкина - СПб. и др.: Питер, 2005. - 382с.
45. Экономика Чувашской Республики: учеб. пособие / Чуваш. гос. ун-т; под ред. Л.П. Куракова. - 2-е изд., перераб. и доп. - Чебоксары, 2007. - 575с.
46. Энциклопедический экономико-юридический словарь / авт.-сост.: Н.В. Федоров, Л.П. Кураков, В.Л. Кураков. - М.: Вуз и шк., 2006. - 1294 с.
47. Яковлев Г. Е. Формирование земельных отношений в условиях городских поселений: монография / Яковлев Г. Е., Львов И. В., Бородина Т. А., Чуваш. гос. ун-т им. И. Н. Ульянова - Чебоксары: Изд-во Чуваш. ун-та, 2007. - 200с.