Земельная реформа в России

      Собственность Российской Федерации, субъектов Российской Федерации возникает в отношении  земельных участков, занятых недвижимым имуществом, находящимся в соответствующей  собственности; предоставленных соответствующим  органам власти, а также созданным  ими учреждениям, предприятиям, организациям; занятых недвижимым имуществом, приватизированным из соответствующей собственности. Иные земельные участки, не находящиеся в частной собственности, включаются в муниципальную собственность.

      Сбор  сведений о земельных участках, в отношении которых при разграничении государственной собственности на землю возникает право собственности Российской Федерации, субъектов федерации, муниципальных образований осуществляет Территориальное управление. В качестве документов, подтверждающих обоснованность включения в перечень земельных участков, в отношении которых возникает соответствующее право собственности, предоставляются:

      - постановление о предоставлении земельного участка (со всеми изменениями и дополнениями);

      - государственный акт на право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, договор аренды земельного участка, свидетельство о государственной регистрации права пользования земельным участком;

      - кадастровый план земельного участка;

      - учредительные документы юридического лица;

      - план приватизации государственного предприятия.

      В целях формирования перечней земельных  участков, на которые соответственно у Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципальных образований  возникает право собственности  указанные сведения и документы направляются в Минимущество России. Подготовленные и согласованные с органами государственной власти субъекта Российской Федерации, органами местного самоуправления перечни земельных участков утверждаются Правительством Российской Федерации. Возникшие споры между Российской Федерацией, субъектом Российской Федерации и муниципальными образованиями по перечням оспариваемых земельных участках подлежат рассмотрению создаваемыми Территориальным управлением согласительными комиссиями. По результатам работы согласительная комиссия принимает решение о включении земельного участка в согласованный сторонами перечень земельных участков или о передаче спора в суд.

      Основанием  государственной регистрации права  собственности на земельные участки Российской Федерации, субъекта Российской федерации, муниципального образования при разграничении государственной собственности на землю являются акты Правительства Российской Федерации об утверждении перечней земельных участков, на которые возникает соответствующее право собственности, а также вступившие в законную силу судебные решения по спорам, связанным с разграничением госсобственности на землю. 
 

Глава II.  Создание системы управления земельными ресурсами 

2.1. Приватизация земельных участков 

      Процесс передачи государственной собственности в частные руки, начавшийся в начале 90-х годов, до сих пор сулит немалые выгоды его участникам. Однако в связи с появлением обширной (и весьма запутанной) правовой базы в этой сфере соблюдение требований законодательства является одним из главных условий успешного проведения приватизационных процедур. Кроме того, правовая «чистота» приватизации является гарантией новых собственников от возможного оспаривания ее итогов в дальнейшем.

        Приватизация земельных участков – это способ приобретения в частную собственность земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

      В соответствии с пунктом 3 статьи 28 ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества"  собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено федеральным законом¹⁵.

      Согласно  пункту 2 статьи 3 ФЗ "О введении в  действие Земельного Кодекса РФ" (в действующей в настоящее  время редакции) юридические лица обязаны были оформить соответствующие земельные права до 1 января 2008 года в соответствии с правилами статьи 36 Земельного Кодекса РФ (далее - ЗК РФ). В силу положений абзаца второго пункта 1 статьи 36 ЗК РФ исключительное право на приватизацию земельных участков имеют граждане и юридические лица, являющиеся собственниками зданий, строений, сооружений, расположенных на этих участках.

      Приватизация  таких земельных участков осуществляется в порядке и на условиях, установленных  ЗК РФ, а также федеральными законами. К таким законам относятся, в  частности, ФЗ "О введении в действие ЗК РФ" и Закон о приватизации.

      В пункте 7 Постановления Пленума ВАС  РФ от 24 марта 2005 года № 11 "О некоторых  вопросах, связанных с применением  земельного законодательства" разъяснено, что установленная пунктом 7 статьи 3 Закона о введении в действие ЗК РФ норма о приватизации зданий, строений, сооружений одновременно с приватизацией земельного участка не лишает лицо, ставшее собственником недвижимости вследствие его приватизации до введения в действие ЗК РФ (ЗК РФ вступил в силу 29.10.2001г.), права приобрести земельный участок в собственность или заключить договор его аренды, за исключением случаев, когда приватизация земельного участка запрещена. Наличие договора аренды земельного участка, заключенного до введения в действие ЗК РФ, также не лишает собственника недвижимости права выкупа земельного участка в соответствии с пунктом 1 статьи 36 ЗК РФ.

      Как предусмотрено в абзаце пятом  пункта 3 статьи 28 Закона о приватизации, отказ в выкупе земли не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

      Земельным кодексом РФ и Законом о приватизации предусмотрен ряд норм, исключающих  приватизацию земли. Исчерпывающий  перечень обстоятельств, являющихся препятствием для приватизации земли, на которых  находятся здания, строения, сооружения, в виде единого списка отсутствует, что создает определенные сложности в определении того, возможна или нет приватизация того или иного земельного участка.

      Препятствием  к приватизации земли является изъятие  из оборота земельных участков, установленные в статье пункте 4 статьи 27 ЗК РФ. Это земли государственных заповедников и парков, земли стратегического назначения, земли вооруженных сил и федеральной службы охраны, земли под объектами атомной энергетики, земли занятые воинскими и гражданскими захоронениями и другие земли, имеющие особое значение для безопасности и обороноспособности государства.

      В соответствии с пунктом 2 статьи 27 ЗК РФ не предоставляются в частную  собственность земли ограниченные в обороте, за исключением случаев, установленных федеральными законами. В соответствии с пунктом 5 статьи 27 ЗК РФ, земли, ограниченные в обороте, это земли в пределах особо охраняемых природных территорий, земли водного и лесного фонда, земли, занятые особо ценными объектами культурного наследия, историко-культурными заповедниками, земли необходимые для обеспечения безопасности и обороноспособности государства, земли в границах закрытых административно-территориальных образований, земли, предоставленные для нужд организаций транспорта, для нужд связи и другие подобные.

      Однако  не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и  юридических лиц земельных участков, ограниченных в обороте и находящихся  в государственной или муниципальной  собственности, если федеральным законом  разрешено предоставлять их в собственность граждан и юридических лиц. Так, например, в соответствии с Земельным кодексом РФ земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности и земли иного специального назначения могут находиться в собственности граждан, но в их границах может быть введен особый режим их использования, ограничивающий или запрещающий те виды деятельности, которые несовместимы с целями использования земли для указанных нужд. Достаточно ясный перечень обстоятельств, препятствующих приватизации земельных участков, также указан в пункте 8 статьи 28 Закона о приватизации.

      В пункте 4 Постановления Пленума ВАС  РФ от 24 марта 2005 года № 11 "О некоторых  вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что, рассматривая дела о приватизации земли, суды оценивают доводы исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления о невозможности продажи спорного земельного участка в связи с его ограничением в обороте, запретом приватизации земли, установленным федеральным законом, либо по причине его резервирования для государственных или муниципальных нужд на основе нормативных правовых актов органов государственной власти о резервировании, использования его для других целей (государственных или публичных нужд).

      В частности, правомерным основанием для отказа в продаже земельного участка может служить то обстоятельство, что в соответствии с генеральным  планом развития города, поселка, иного  населенного пункта, утвержденным до обращения собственника недвижимости с заявлением о выкупе земельного участка, на данном земельном участке предусмотрено строительство другого объекта. Названные обстоятельства должны приниматься судами во внимание также при разрешении споров по искам собственников недвижимости о понуждении к заключению договора купли-продажи земельного участка.

      В тех случаях, когда собственник  здания, строения, сооружения обращается с заявлением о приобретении права  собственности на земельный участок  путем заключения договора его купли-продажи, а соответствующий исполнительный орган государственной власти не направляет заявителю проект договора купли-продажи, собственник объекта недвижимости может обратиться в арбитражный суд с заявлением по правилам о признании ненормативных правовых актов, действий (бездействия) этих органов незаконными в порядке, установленном главой 24 АПК РФ.

      В соответствии со статьей 13 ГК РФ недействительным может быть признан судом только такой ненормативный правовой акт, который не соответствует закону или иным правовым актам и нарушает гражданские права и охраняемые законом интересы, заинтересованного лица. В случае признания действий (бездействия) исполнительного органа государственной власти незаконным, суд обязывает соответствующий орган подготовить проект договора и направить его в определенный срок собственнику недвижимости¹⁶.

      При анализе возможности обращения  в арбитражный суд с указанным  выше требованием необходимо учитывать, что согласно пункту 4 статьи 198 АПК  РФ соответствующее заявление может  быть подано в арбитражный суд  в течение трех месяцев со дня, когда организации стало известно о нарушении ее прав и законных интересов. Срок для подачи заявления может быть восстановлен судом, только если он пропущен по уважительной причине.

      Также за собственником недвижимости признается право предъявления иска о понуждении к заключению договора купли-продажи земельного участка. При этом следует учитывать, что ответчиком по такому иску является собственник земельного участка (Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование) в лице его уполномоченного органа.

      При рассмотрении споров, связанных с  понуждением к заключению договора купли-продажи земельного участка, следует учитывать, что такой  договор заключается в порядке, предусмотренном статьей 445 ГК РФ. Пунктом 4 данной статьи предусмотрено, что если сторона, для которой в соответствии с законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. Как следует из пункта 8 статьи 126 АПК РФ к такому исковому заявлению должен быть приложен проект договора, о понуждении заключить который просит истец.

        Объектами приватизации могут  быть земельные участки и части  земельных участков. При этом  необходимо иметь ввиду, что приватизация части земельного участка допускается только в случае, когда эта часть образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории и такой участок более минимального размера земельного участка, установленного субъектом РФ.

        Существует различная классификация  земельных участков. Наиболее важными  для понимания процесса приватизации  земли являются 4 вида классификации¹⁷.