Заключение договора на торгах

     По  общему правилу отказ от проведения открытого аукциона может последовать  в любое время, но не позднее чем  за три дня до наступления даты его проведения, а отказ от проведения открытого конкурса - не позднее чем за 30 дней до его проведения. Законом или извещением о проведении открытых торгов могут быть предусмотрены иные сроки отказа от проведения открытых торгов.

     В случае, когда организатор открытых торгов отказался от их проведения с нарушением сроков для отказа от торгов, установленных пунктом 3 статьи 448 ГК РФ, иным законом или извещением о проведении торгов, он обязан возместить участникам торгов нанесенный им реальный ущерб. Если же законом или извещением о проведении открытых торгов предусмотрена невозможность отказа от таковых, организатор этих торгов, отказавшийся от их проведения, обязан возместить участникам торгов реальный ущерб независимо от времени отказа от их проведения.

     Если  организатор закрытых торгов (аукциона или конкурса), в отношении которого отказ от торгов в пункте 3 статьи 448 ГК РФ не предусмотрен, все же отказался от проведения торгов, то он обязан возместить приглашенным им участникам реальный ущерб независимо от того, в какой именно срок после направления извещения последовал отказ от торгов.

     Убытки  подлежат возмещению только в части  реального ущерба (в соответствии со статьей 15 ГК РФ), без учета упущенной  выгоды. При этом обязанность возмещения зависит от формы, которую должны были иметь несостоявшиеся торги. Для открытых торгов такая обязанность вообще не наступает, если отказ был совершен в пределах указанных сроков, а для закрытых торгов (как конкурсов, так и аукционов) она обременяет организатора независимо от того, в какой момент он отказался от их проведения, если только приглашенные к участию лица были о них извещены.

     В пункте 4 статьи 448 ГК РФ предусматривается  внесение участниками торгов задатка  и определяется его судьба в зависимости  от развития отношений в ходе торгов. Задаток, вносимый участниками торгов, имеет целью подтвердить серьезность намерения участвовать в конкурсе.

     Задаток, вносимый участниками торгов, существенно  отличается от задатка, предусмотренного ст. 380, 381 ГК РФ. Поэтому законодатель в пунктах  4 и 5  статьи 448 ГК РФ достаточно полно урегулировал связанные с задатком отношения между организатором и участниками торгов, причем настолько, что не возникает практической необходимости в применении к этим отношениям правил о задатке, предусмотренных ст. 380, 381 ГК РФ (коль скоро будет признано, что эти правила распространяются на задаток, вносимый при проведении торгов)⁶.

     Размер  задатка, сроки и порядок его  внесения указываются в извещении  о проведении торгов.

     Задаток подлежит возврату всем участникам торгов, если последние не состоялись.

     Если  торги состоялись и в результате определен победитель торгов, задаток  возвращается участникам, проигравшим  торги.

     Если  с лицом, выигравшим торги, заключен договор, сумма внесенного этим лицом  задатка засчитывается в счет исполнения обязательств по заключенному договору при условии, что заключенный договор предусматривает соответствующие обязательства. При заключении на торгах государственного контракта на поставку товаров для государственных нужд поставщику возвращается внесенный им задаток, несмотря на то что он выиграл торги, поскольку по договору не возникает обязательства поставщика уплатить денежную сумму контрагенту по договору.

     Пункт 5 статьи 448 ГК РФ регулирует последнюю  стадию торгов - заключение договора с  лицом, выигравшим торги.

     При этом необходимо четко различать виды торгов, выделяемые в зависимости от предмета торгов, а именно торги, предметом которых является заключение договора (т.е. торги, в которых состязание между участниками торгов проводится непосредственно за заключение договора, а результатом торгов является договор, заключенный с лицом, выигравшим торги), и торги, предметом которых является право на заключение договора (т.е. торги, в которых состязание между участниками торгов проводится только за право на заключение договора, а результатом торгов является право на заключение договора, обретенное лицом, выигравшим торги).

     Часть 1 пункта 5 статьи 448 ГК РФ сориентирована в основном на торги, предметом которых  является заключение договора. В то же время она имеет в определенной мере и общее значение для обоих видов торгов. Часть 2 пункта 5 статьи 448 ГК РФ распространяется только на торги, предметом которых является право на заключение договора.

     Общее значение части 1 пункта 5 статьи 448 ГК РФ для обоих указанных видов  торгов состоит в том, что необходимость подписания протокола о результатах торгов, а также последствия неподписания протокола о результатах торгов в виде утраты задатка (уплаты двойной суммы задатка) и возмещения убытков распространяются как на торги, предметом которых является заключение договора, так и на торги, предметом которых является право на заключение договора. Предписание части 1 пункта 5 статьи 448 ГК РФ о том, что протокол о результатах торгов имеет силу договора, касается только торгов, предметом которых является непосредственно заключение договора (но не право на заключение договора).

     Таким образом, лицо, выигравшее торги, и организатор  торгов подписывают в день проведения аукциона или конкурса протокол о  результатах торгов. В специальных  законодательных актах протокол как основной документ, фиксирующий итоги состоявшихся торгов, как правило, называется иначе. Так, итоги приватизационных торгов оформляются протоколом об итогах аукциона (специализированного аукциона, конкурса), а также уведомлением о победе на аукционе или конкурсе⁷. Результаты аукционов и конкурсов на размещение государственного (муниципального) заказа фиксируются в протоколе оценки и сопоставления конкурсных заявок или в протоколе аукциона⁸. Торги по продаже имущества должника в ходе внешнего управления и конкурсного производства оформляются протоколом о результатах проведения торгов⁹. На первый взгляд, имея несколько различные наименования, эти документы равносильны протоколу о результатах торгов, названному в ГК РФ. Однако это не так, поскольку порядок их оформления существенным образом отличается от того, что предусмотрен в ГК РФ. Главное отличие при этом видится в том, что во всех названных случаях итоговый протокол не подписывается победителем торгов.

     Из  сопоставления части 1 и 2 пункта 5 5 статьи 448 ГК РФ следует еще одно различие между торгами, предметом которых является заключение договора, и торгами, предметом которых является право на заключение договора. Если в отношении торгов, предметом которых является право на заключение договора, в случае уклонения одной из сторон от заключения договора предусмотрено право другой стороны обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор, то в отношении торгов, предметом которых является заключение договора, в случае уклонения одной из сторон от подписания протокола о результатах торгов, имеющего силу договора, право другой стороны обратиться в суд с требованием о понуждении к подписанию протокола (что равносильно принуждению к заключению договора) не предусмотрено¹⁰.

     Пункт 5 статьи 448 ГК РФ не дает четкого ответа на вопрос о том, когда считается заключенным договор по результатам торгов, предметом которых было непосредственно заключение договора. Однако, поскольку в таких торгах протокол имеет силу договора, моментом заключения договора следует считать момент подписания протокола о результатах торгов.

     Документальное  оформление итогов торгов и протоколом, и договором фактически является обязательным, если организатором торгов выступает специализированная организация. Она является посредником, а не действительным правообладателем, следовательно, она оформляет итоговый протокол, но заключение договора остается прерогативой заказчика торгов . Однако этот тезис невозможно распространить на все случаи организации и проведения торгов. В частности, на публичных торгах, проводимых в рамках исполнительного производства, фигура "заказчика" торгов отсутствует, при этом специализированная организация имеет полномочия на заключение договора купли-продажи имущества, собственником которого она не является.

     Такой подход во многом объясняется неясностью правовой природы подобного протокола (концепция виртуализации прав, более  известная как "право на право"), непонятно, можно ли считать его  сделкой и юридическим фактом вообще. Сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (ст. 153 ГК РФ), в то время как протокол - это документ, а не действие. Хотя протокол о результатах торгов имеет силу договора, это не следует понимать как придание протоколу тех же юридических последствий, что и традиционному договору. То, что законом ему придана сила договора, не тождественно приданию протоколу юридической природы договора, т.е. юридического факта.

     Применительно к ипотечным торгам оформление их результатов регламентировано еще сложнее: в день проведения торгов организатор и лицо, предложившее наиболее высокую цену, подписывают протокол о результатах торгов; в течение пяти дней после окончания торгов победитель обязан внести покупную цену за вычетом ранее оплаченного им задатка; в течение пяти дней с момента внесения покупной цены организатор торгов и их победитель заключают договор купли-продажи (ч. 6 - 8 ст. 57 Закона об ипотеке). Таким образом, возникновению договорных отношений предшествует не только оформление протокола, но и полная оплата приобретенного на торгах имущества. Здесь определенные сомнения вызывает предусмотренный Законом платеж "вперед договора". Платить заранее по предварительному договору, сущности которого соответствует протокол о результатах торгов, нельзя. Ведь он воплощает в себе лишь обязательства организационного, а не имущественного характера.

     Таким образом, с учетом сказанного следует, что:

     - лицо, выигравшее торги (как торги,  предметом которых было заключение договора, так и торги, предметом которых было право на заключение договора), и организатор торгов подписывают в день проведения торгов протокол о результатах торгов;

     - протокол о результатах торгов, предметом которых было заключение  договора, имеет силу договора, ради заключения которого проводились торги;

     - протокол о результатах торгов, предметом которых было право  на заключение договора, является  правовым актом (документом), закрепляющим  результаты торгов и подтверждающим  право на заключение договора;

     - лицо, выигравшее торги (как торги,  предметом которых было заключение  договора, так и торги, предметом  которых было право на заключение  договора), при уклонении от подписания  протокола о результатах торгов  утрачивает внесенный им задаток;

     - организатор торгов (как торгов, предметом которых было заключение договора, так и торгов, предметом которых было право на заключение договора) при уклонении от подписания протокола о результатах торгов обязан возвратить задаток в двойном размере, а также возместить лицу, выигравшему торги, убытки, причиненные участием в торгах, в части, превышающей двойную сумму задатка;

     - договор по результатам торгов, предметом которых было право  на заключение договора, должен  быть подписан сторонами не  позднее 20 дней или иного указанного в извещении о проведении торгов срока после завершения торгов и оформления (подписания) протокола о результатах торгов. В случае уклонения одной из сторон от заключения договора другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор, а также о возмещении убытков, причиненных уклонением от его заключения.

     Таким образом, процедура проведения торгов включает в себя множество нюансом  и особенностей. Нарушения правил проведения торгов ведет к признанию  судом соответствующих торгов и заключенных по результатам таких торгов сделок недействительными. Помимо требований к проведению торгов, предусмотренных ГК РФ существуют еще и антимонопольные требования к торга на которых необходимо остановиться подробнее.  

     2.3. Антимонопольные требования к торгам 

     Как было отмечено выше, одним из принципов  торгов является принцип конкуренции. Организатор проведения торгов должен обеспечить равный доступ всем желающим и имеющим право участвовать  в торгах.

     В статье 17 Федерального закона от 26 июля 2006 г. N 135-ФЗ "О защите конкуренции" закреплены антимонопольные требования к торгам.

     Так, при проведении торгов, запрещаются  действия, которые приводят или могут  привести к недопущению, ограничению  или устранению конкуренции, в том  числе:

     1) координация организаторами торгов  или заказчиками деятельности  его участников;

     2) создание участнику торгов или  нескольким участникам торгов  преимущественных условий участия  в торгах, в том числе путем  доступа к информации, если иное  не установлено федеральным законом;

     3) нарушение порядка определения  победителя или победителей торгов;