Управление жилыми домами

     Собственники могут распоряжаться общим имуществом, с согласия всех собственников помещений МКД, в пределах полномочий общего собрания собственников МКД.

     Собственники  обязаны содержать общее имущество  МКД, согласно правилам содержания общего имущества многоквартирного дома, установленных Постановлением Правительства Российской Федерации №491 от 13.08.2006.

     Собственники  МКД имеют право на участие  в управлении многоквартирным домом.

     При осуществлении управления многоквартирным  домом собственники МКД, имеют орган  управления. В зависимости от формы управления, органы управления, могут иметь разную компетенцию, и порядок организации.

     При непосредственной форме управления МКД, орган управления называется общим собранием многоквартирного дома.

     Общее собрание МКД может созываться ежегодно и во внеочередном порядке.

     Компетенция общего собрания. Общее собрание полномочно принимать решения, в случае наличия кворума, обычного или квалифицированного количества голосов.

     Квалифицированным количеством голосов принимаются  решения:

     – решение о текущем или капитальном ремонте;

     – решение о реконструкции многоквартирного дома;

     – решение о пределах использования земельного участка, на котором расположен МКД;

     – решение о передаче в пользование общего имущества в МКД.

     Кворум  с обычным количеством голосов полномочен принимать решения:

     – о способе выбора управления МКД;

     – о тарифах на содержание и техническое обслуживание МКД;

     – и иные вопросы с содержанием и техническим обслуживанием МКД.

     Порядок организации общего собрания МКД:

     – общее собрание может быть организовано в очной и заочной форме;

     – о проведении собрания каждый собственник должен быть надлежаще уведомлен, любым из доступных форм;

     – общее собрание должно проводится на основании повестки общего собрания;

     – итог и решение общего собрания оформляются протоколом;

     – решение общего собрания может быть обжаловано в судебном порядке.

     Главным требованием полномочности вынесенного  решения общего собрание, является соблюдение процедуры проведения собрания.

     В третьем разделе дипломной работы раскрыта сущность и различия разных форм управления многоквартирными домами, раскрыты некоторые типичные проблемы возникающие в процессе управления многоквартирным домом, предложен один из вариантов решения проблемы.

     Из  содержащихся в третьем разделе  материалов дипломной работы, сделаны следующие выводы.

     В российской федерации предусмотрено  три способа управления многоквартирными домами, которые образуют институты управления многоквартирными домами:

     Непосредственное  управление собственниками помещений  в МКД, производится самостоятельно собственниками. Органом управления является общее собрание собственников МКД (ОСС).

     Опосредованное  управление – управление осществляется  через товарищество собственников жилья, либо жилищный кооператив, либо иной специализированный потребительский кооператив, сочетающее в себе самоуправление (членство собственников помещений дома) и управление самостоятельным юридическим лицом (ТСЖ, ЖК, ЖСК). Органы управления – общее собрание членов ТСЖ (ЖК) и правление ТСЖ (ЖК).

     Профессиональное  управление, осуществляемое специальным субъектом – управляющей организацией (далее – УО).

     Для проведения сравнительного анализа  разных способов управления МКД, в дипломной  работе был использован метод (Марковой И.В) дифференцирования управленческих функций субъектов управления. Этот метод позволяет функцию управления разбить на ступени (функциональные группы), для наглядности метода, автором предлагается построить таблицу, вариантов моделей управления многоквартирным домом. Таким образом во время сравнительного анализа, института непосредственного управления МКД и управление МКД через товарищество собственников жилья, были получены четыре варианта управления многоквартирным домом.

     Первый  вариант, при непосредственном управлении собственников МКД предполагает, что собственники помещений обладают всеми управленческими функциями, распорядительными, финансово-хозяйственными, техническими функциями управления. Этот вариант предполагает свободу управленческих функций, это так называемое чистое непосредственное управление собственниками помещений МКД.

     Четвёртый вариант управления, предполагает передачу технических функций управления, профессиональной организации, подрядной  или управляющей организации. Этот вариант управления входит в модель института непосредственного управления МКД, так как собственники не лишаются функций финансово-хозяйственного и распорядительное управления многоквартирным домом, оставаясь независимыми в своём управлении.

     Если  произвести передачу финансово-хозяйственного управления собственников, профессиональной организации, то такую модель можно будет назвать, управление с помощью управляющей организацией.

     Таким образом, институт непосредственного управления предполагает две модели управления.

     При осуществлении управления МКД через  товарищество собственников жилья имеет, два варианта управления МКД. Один из вариантов предполагает передачу собственниками помещений, функции, финансово-хозяйственного и технического управления, товариществу собственников жилья. Таким образом правление или председатель ТСЖ берёт на себя обязанность вести бухгалтерскую отчётность, осуществлять содержание многоквартирного дома.

     Другой  вариант предполагает передачу технических  функций управления ТСЖ, профессиональной организации. При таком варианте управления, собственники помещений обладают распорядительными функциями управления, правление ТСЖ ведёт финансово-хозяйственное управление, а профессиональная организация осуществляет техническое управление.

     Каждая  из моделей имеет свои достоинства  и недостатки, всё зависит от конкретного дома, его величины, количества собственников и занимаемых жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме.

     В процессе изучения форм управления многоквартирными домами, в дипломной работе были описаны некоторые типичные проблемы возникающие в процессе непосредственного управления многоквартирным домом собственниками жилых и нежилых помещений.

     Первая  проблема: возникает из за невозможности  осуществить текущий и капитальный  ремонт, сделать реконструкцию оборудования и инженерных коммуникаций, общего имущества многоквартирного дома.

     Вторая  проблема: Невозможности совершить  процедуру формирования земельного участка, необходимого для обслуживания многоквартирного дома, а так же принять решение (о пределах использования  земельного участка), на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им.

     Третья  проблема: Невозможно распоряжение общим  имуществом, связанного с передачей общего имущества собственников МКД, третьим лицам, арендаторам, рекламодателям, и иным пользователям общего имущества, не являющимися собственниками помещений в МКД, предоставление общего имущества для проведения дополнительных инженерных коммуникаций и конструкций.

     Четвёртая проблема: Превышение полномочий, представителем собственников МКД.

     Причинами этих проблем стали обстоятельства: социально – экономического, организационного, правового характера.

     В дипломной работе рассмотрена проблема, невозможности осуществления текущего и капитального ремонта общего имущества собственников помещений при непосредственном форме управления МКД.

     Для решения этой проблемы, в дипломной  работе мной было предложено выделить состав общего имущества, которое обладает свойствами необходимыми для благоприятного и безопасного проживания в МКД, это кровля, несущие конструкции здания, лифтовое оборудование, коммунальные коммуникации. Указанное имущество должно быть отремонтировано в безусловном порядке, при обнаружении существенных дефектов этого имущества. Это необходимо сделать для того чтобы избежать необходимости созывать общее собрание собственников МКД, для решения вопроса касающегося ремонта этого имущества.

     Для того чтобы норма не приобрела  императивного характера, а у  собственников осталось право свободно определять судьбу общего имущества МКД. Необходимо собственникам дать право отказаться производить ремонт этого имущества. Реализовать это право собственники смогут, приняв решение на общем собрании собственников МКД. Таким образом нормы ч. 1, ст. 46; п. 1, ч. 2, ст. 44 ЖК РФ, нормы постановления Правительства Российской Федерации (О правилах содержания общего имущества МКД) «Об утверждении правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность» должны приобрести другое содержание. Предлагаемое изменение позволит избежать молчаливого бездеятельного поведения собственников МКД, устранит социально-экономические и правовые причины, проблем возникающие в процессе организации общего собрания. Такое решение в меньшей части будет ущемлять права собственников, так как, такое решение всегда можно обжаловать в суде, это сделать проще, чем обжаловать без деятельное поведение собственников многоквартирного дома. 
 

 

      Библиографический список 

1. Конституция Российской Федерации принятая всенародным  голосованием 12 декабря 1993 года, с учетом изменений // Собрание законодательства РФ. – 2009. – №1. – Ст. 2.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая: Федеральный закон от №51-ФЗ от 30 ноября 1994 года (в ред. от 27.12.2009 №352-ФЗ) // Собрание законодательства РФ. – 2009. – №32. – Ст. 3301.
3. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 года №188-ФЗ (в ред. Федеральных законов от 31.12.2005 №199-ФЗ, 04.05.2010 №70-ФЗ, 27.07.2010 №237-ФЗ, 30.11.2010 №328-ФЗ) // Собрание законодательства РФ. – 2007. – №1 (ч. 1). – Ст. 21.
4. Жилищный кодекс РСФСР (утв. ВС РСФСР 24 июня 1983 года) в ред. Федеральных законов от 20.07.2004 №71-ФЗ, с изм., внесенными Постановлениями Конституционного Суда РФ от 25.04.1995 №3-П, от 23.06.1995 №8-П) // Ведомости Верховного суда РСФСР. – 1983. – №26. – Ст. 883.
5. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 №136-ФЗ // Собрание законодательства РФ. – 2001. – №44. – Ст. 4147.
6. О введении в действие жилищного кодекса Российской Федерации: Федеральный закон от 29 декабря 2004 года №189-ФЗ // Собрание законодательства РФ. -2005. – №1. – Ст. 15. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Федеральный закон от 21 июля 1997 года №122-ФЗ (в ред. Федеральных законов от 05.03.2001 №20-ФЗ, от 17.06.2010 №119-ФЗ, от 30.11.2010 №328-ФЗ) // Собрание законодательства РФ. – 2006. – №52 (ч. 1). – Ст. 5498.
7. О введении в действие Закона РСФСР «О собственности в РСФСР»: постановление ВС РСФСР от 24.12.1990 №444–1 [Электронный ресурс]: электрон. правовой справ. Консультант. – М.: Консультант, 2010. – 1 CD – диск.
8. О государственном кадастре недвижимости: Федеральный закон от 24.07.2007 №221-ФЗ (в ред. Федеральных законов от 27.12.2009 №343-ФЗ) // Собрание законодательства РФ. – 2007. – №31. – Ст. 4017.
9. О жилищных накопительных кооперативах: Федеральный закон от 30 декабря 2004 года №215-ФЗ // Собрание законодательства РФ. -2005. – №1. Ст. 41.
10. О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам: Постановление Правительства РФ от 23.05.2006 №307 // Собрание законодательства РФ. – 2006. – №23. – Ст. 2501.
11. О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом: постановление правительства Российской Федерации от 6 февраля 2006 г. №75 // Российская газета. – 2006. – №37. – С. 3 – 5.
12. О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации: Федеральный закон от 4 июля 1991 года №1541–1 (в ред. Закона РФ от 23.12.1992 №4199–1; от 29.12.2004 №189-ФЗ, в ред. Закона РФ от, с изм., внесенными Постановлением Конституционного Суда РФ от 03.11.1998 №25-П, Определением Конституционного Суда РФ от 10.12.2002 №316-О, Постановлением Конституционного Суда РФ от 15.06.2006 №6-П // Ведомости СНД и ВС РСФСР. – 11.07.1991. – №28. – Ст. 959.
13. О приватизации жилищного фонда в РСФСР: закон РСФСР №1541–1 от 4 июля 1991 года // Ведомости СНД и ВС РСФСР. – 11.07.1991. – №28. – Ст. 959.
14. О собственности в СССР: Закон СССР от 6 марта 1990 года №1305–1 [Электронный ресурс]: электрон. правовой справ. Консультант. – М.: Консультант, 2010. – 1 CD – диск.
15. О товариществах собственников жилья: Федеральный Закон от 15 июня 1996 года №72-ФЗ // Собрание законодательства РФ. – 1996. – №25. – Ст. 2963.
16. О фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства: Федеральный закон 21 июля 2007 года №185-ФЗ (в ред. Федеральных законов от 30.12.2008 №323-ФЗ) // Собрание законодательства РФ. – 2007. – №30. – Ст. 3799.
17. Об основах федеральной жилищной политики: Закон Российской Федерации от 24 Декабря 1992 №4218–1 (в ред. от 21.04.1997 №68-ФЗ) // Ведомости СНД и ВС РФ. – 21.01.1993. – №3. – Ст. 99.
18. Об утверждении положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции: Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 №47 // Собрание законодательства РФ. – 2007. – №32. – Ст. 4152.
19. Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда: Постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 №170 // Российская газета. -2003. – №214. – С. 6.
20. Об утверждении правил пользования жилыми помещениями: Постановление Правительства РФ от 21.01.2006 №25 // Собрание законодательства РФ. – 30.01.2006. – №5. – Ст. 546.
21. Об утверждении правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность: Постановление правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. №491 // Собрание законодательства РФ. – 2006. – №34. – Ст. 3680.
22. Положение об определении размеров и установления границ земельных участков в кондоминиумах: Постановление Правительства РФ от 26 сентября 1997 г. №1223 // Собрание законодательства РФ. – 1997. – №40. – Ст. 4592.
23. Александрова М. Не опоздай на капремонт / М. Александрова // Попутчик – 2010. – 22 января. – С. 2.
24. Александрова М. Старшие домов против чиновников? / М. Александрова, И. Сивакова // Попутчик. – 2009. – 14 августа. – С. 2.
25. Андропов В.В. Основные начала управления многоквартирными домами / В.В. Андропов, И.Б. Миронов // Труд и право. – 2006. – №6. – С. 3 – 92.
26. Барихина А.Б. Большой юридический энциклопедический словарь / А.Б. Барихина. – М.: Книжный мир, 2006. – 720 с.
27. Борзенкова Т.А. К вопросу об общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома / Т.А. Борзенкова. – Самара: Универ – групп, 2005. – 507 с.
28. Васькин В.В. К вопросу об оформлении права собственности на земельный участок под многоквартирным домом / В.В. Васькин, Р.Р. Мустафин // Жилищное право. – 2010. – №4. – С. 47 – 63.
29. Великанова И. Управлять управляющей компанией? / И. Великанова // Попутчик – – 2009. – 28 августа. – С. 2.
30. Вольницкая А. Жилищный фонд пополнят деньгами / А. Вольницкая // Амурская правда – 2008. – №184. – С. 3.
31. Вольницкая А. Капремонт по полной / А. Вольницкая // Амурская правда. – 2008. – №189. – С. 5.
32. Гутор С. Содержание общего имущества многоквартирного дома управляющей организацией / С. Гутор // Жилищное право. – 2010. – №3. – С. 18 – 27.
33. Дроздов И.А. К вопросу о передаче многоквартирных домов в управление / И.А. Дроздов // Закон. – 2007. – №6. – C. 9.
34. Дроздов И.А. Обслуживание жилых помещений: гражданско-правовое регулирование / И.А. Дроздов. – М.: Статут, 2006. – 236 с.
35. Конюх Е.А. Обеспечение жилищных и земельных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд / Е.А. Конюх // Журнал российского права. – 2006. – №1. – С. 21 – 29.
36. Крашенинников П.В. Жилищное право / П.В. Крашенинников. – М.: Статут, 2008. – 379 с.
37. Маркова И.В. Управление общим имуществом в многоквартирном доме: проблемы и решения / И.В. Маркова. – Самара: Деловой двор, 2010. – 579 с.
38. Миронов И.Б Имущественные комплексы в жилищной сфере: автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата юридических наук / И.Б. Миронов; МГУ. – М., 2009. – Режим доступа: http: // dissertation. narod.ru / svtoreferats. – 18.12.2010.
39. Михайлов В.К. Правовое регулирование отношений управления многоквартирным домом: автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата юридических наук / В.К. Михайлов; МГУ. – М., 2008. – Режим доступа: http: // dissertation. narod.ru / svtoreferats. – 19.12.2010.
40. Михайлов В.К. Проблемы управления многоквартирными домами // В.К. Михайлов // Московский адвокатский центр. – 2010. – №3. – С. 17 – 26.
41. Мятиящук С.В. Плата за жилье: механизм правового регулирования / С.В. Мятищук. – М.: Юстицинформ, 2009. – 104 с.
42. Мятиящук С.В. Формирование условий и заключение энергосервисного договора с управляющими организациями / С.В. Мятиящук // Жилищное право. – 2010. – №8. – С. 14 – 21.
43. Певницкий С.Г. Общее имущество многоквартирного дома как объект права общей долевой собственности / С.Г. Певницкий // Нотариус. – 2005. – №3. – С. 37 – 39.
44. Певницкий С.Г. Порядок и условия осуществления права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме / С.Г. Певницкий // Нотариус. – 2005. – №3. – С. 56 – 68.
45. Пысина Г.А. О защите прав собственников жилья / Г.А. Пысина // Российская юстиция. – 2007. – №2. – С. 26 – 29.
46. Рузанова В.Д. Правомочия собственников помещения в отношении общего имущества многоквартирного дома и управление таким домом: соотношение правовых конструкций / В.Д. Рузанова // Законы России: опыт, анализ, практика. – 2006. – №4. – С. 14 – 21.
47. Сергеичева Е.С. Порядок оплаты капитального ремонта в кондоминиуме / Е.С. Сергеичева // Право и экономика. – 2004. – №4. – С. 89 – 91.
48. Титов А.А. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / А.А. Титов. – СПб.: Питер, 2010. – 720 с.
49. Фогель В.А. Особенности осуществления права общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома / В.А. Фогель // Нотариус. – 2004. – №1. – С. 12 – 16.