Управление жилыми домами

     В общем собрании собственников помещений  фактически голосуют доли в праве собственности на общее имущество, а не лица, которым они принадлежат: количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в таком доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.

     Решения общего собрания собственников помещений  в многоквартирном доме могут  приниматься простым или квалифицированным большинством голосов от общего числа голосов участвующих в таком собрании собственников помещений.

     Квалифицированным большинством не менее 2/3 голосов от общего числа голосов участников собрания принимаются решения:

     – о реконструкции много квартирного дома (в т. ч. с его расширением ил и надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме;

     – о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в т.ч. о введении ограничений пользования им;

     – о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме. Простым большинством более 50% голосов от общего числа голосов участвующих в общем собрании собственников помещений принимаются решения по всем вопросам, не требующим квалифицированного большинства, включенным в повестку дня общего собрания (принятие решений по вопросам, не включенным в повестку дня, запрещено императивной нормой ч. 2 ст. 46).

     Решения, принятые общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, а также итоги голосования доводятся до сведения собственников помещений в данном доме собственником, по инициативе которого был о созвано такое собрание, путем размещения соответствующего сообщения об этом в помещении данного дома, определенном решением общего собрания собственников помещений в данном доме и доступном для всех собственников помещений в данном доме, не позднее чем через 10 дней со дня принятия этих решений.

     Решение общего собрания собственников МКД, оформляются протоколом общего собрания. Для того чтобы решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме имело юридическую силу, должны быть соблюдены следующие предусмотренные Кодексом условия:

     а) решение оформлено протоколом очередного или внеочередного общего собрания собственников помещений;

     б) решение принято по вопросу, включенному  в повестку дня соответствующего собрания;

     в) решение принято с соблюдением  императивных правил о квалифицированном или простом большинстве голосов, необходимых для принятия решения;

     г) решение доведено до сведения собственников  помещений в многоквартирном доме в порядке, установленном ч. 3 ст. 46 Жилищного кодекса РФ;

     д) решение принято по вопросу, относящемуся к компетенции общ его собрания, установленной в ч. 2 ст. 44 Жилищного кодекса РФ.

     Оформленные с нарушением данного требования, указанные решения признаются недействительными, и голоса по содержащимся в них  вопросам не подсчитываются. В случае, если решение собственника по вопросам, поставленным на голосование, содержит несколько вопросов, поставленных на голосование, несоблюдение данного требования в отношении одного или нескольких вопросов не влечет за собой признание указанного решения недействительным в целом.

     Подводя итог второго раздела необходимо отметить что правовые нормы регулирующие права и обязанности собственников общего имущества МКД, обладают императивным характером, и строго определёнными правилами поведения собственников общего имущества в МКД при осуществлении своих полномочий. Эти нормы присущи всем формам управления многоквартирным домом. 
 

 

      3. Управление многоквартирными домами 

     Жилищный  кодекс РФ возложил на собственников  помещений в многоквартирном доме обязанность выбрать одну из закрепленных в ч. 2 ст. 161 форм управления прямое (непосредственное) управление или непрямое управление, включающее опосредованное управление через ТСЖ (или кооператив), а также профессиональное управление через управляющую организацию. Таким образом можно выделить три уровня управления домом:

     Непосредственное  управление собственниками помещений  в многоквартирном доме, иными словами, самоуправление. Орган управления общее собрание собственников помещений в доме (далее – ОСС).

     Опосредованное  управление – управление через товарищество собственников жилья, либо жилищный кооператив, либо иной специализированный потребительский кооператив, сочетающее в себе самоуправление (членство собственников помещений дома) и управление самостоятельным юридическим лицом (ТСЖ, ЖК, ЖСК). Органы управления – общее собрание членов ТСЖ (ЖК) и правление ТСЖ (ЖК).

     Профессиональное  управление, осуществляемое специальным  субъектом – управляющей организацией (далее – УО). 

     3.1 Опосредованное управление  МКД, товариществом  собственников жилья,  жилищным кооперативом  или иным специализированным потребительским кооперативом 

     Товарищество  собственников жилья, форма управления многоквартирным домом, впервые появилась с началом действия федерального закона от 15 июня 1996 года №72-ФЗ «О товариществах собственников жилья», с 1 марта 2005 года этот федеральный закон признан утратившим силу, в связи с вступлением в действие жилищного кодекса Российской Федерации. Однако с начала действия жилищного кодекса Российской Федерации, эта форма управления МКД, получила своё место в системе институтов управления многоквартирными домами.

     Эта форма управления многоквартирным  домом на ряду с «Жилищным кооперативом», является некоммерческой организацией юридического лица, созданным для такой же цели что и Жилищный кооператив, однако с иной системой правового положения участников.

     Товарищество  собственников жилья создаётся  из собственников жилых помещений  одного или нескольких многоквартирных  домов, имеющих общий и или  смежный земельный участок на котором расположены дома, а так  же общие сети и коммуникации, товарищество может быть создано из части собственников многоквартирного дома, обладающих большинством долей в общем имуществе многоквартирного дома.

     Решение о создании ТСЖ считается принятым, если на общем собрании за создание ТСЖ проголосовало более чем 50% собственников помещений в соответствующем доме. ТСЖ является юридическим лицом с момента его государственной регистрации и создается без ограничения срока деятельности.

     Стать членом ТСЖ можно на основании  заявления о вступлении в товарищество. Если гражданин приобретает жилое помещение в доме, где создано ТСЖ, то он вправе стать членом данной организации после возникновения у него права собственности на помещение. В случае продажи или совершения другой сделки, влекущей прекращение права собственности на жилое помещение, членство в ТСЖ прекращается. Допускается выход из товарищества путем подачи соответствующего заявления. Товарищество отвечает всем принадлежащим ему имуществом лишь по своим обязательствам, в то время как участники ТСЖ отвечают только по обязательствам членов ТСЖ.

     Товарищество  собственников жилья вправе заключать:

     – договор управления многоквартирным домом, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества МКД, с управляющей и подрядными организациями, договоры об оказании коммунальных услуг и другие договоры в интересах своих членов;

     – определять смету доходов и расходов на год;

     – определять на основе принятой сметы размеры платежей и взносов для каждого собственника в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;

     – продавать и передавать во временное пользование, обменивать имущество, принадлежащее ТСЖ.

     Помимо  этого, если это не нарушает права  и интересы собственников, ТСЖ вправе:

     – предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме;

     – в соответствии с требованиями законодательства надстраивать, перестраивать часть общего имущества;

     – получать в пользование или приобретать в общую долевую собственность собственников земельные участки для осуществления жилищного строительства, возведения хозяйственных построек и их дальнейшей эксплуатации;

     – осуществлять в соответствии с требованиями законодательства от имени и за счет собственников помещений застройку прилегающих к такому дому выделенных земельных участков.

     Каждый  член товарищества обязан участвовать  в общих расходах ТСЖ.

     В противном случае ТСЖ вправе в  судебном порядке потребовать принудительного возмещения обязательных платежей и взносов. Кроме того, ТСЖ может потребовать в суде полного возмещения причиненных убытков в результате неисполнения собственником обязательств по уплате таких платежей и взносов.

     Согласно  ЖК РФ в обязанности ТСЖ входит:

     – заключение договоров о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме с собственниками помещений, не являющихся членами ТСЖ;

     – обеспечение надлежащего санитарного и технического состояния общего имущества;

     – обеспечение выполнения всеми собственниками обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества в соответствии с их долями в праве общей собственности на данное имущество;

     – принятие мер, необходимых для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, которые препятствуют осуществлению прав владения, пользования и в установленных пределах распоряжения общим имуществом;

     – представление законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами.

     ТСЖ вправе заниматься следующими видами хозяйственной деятельности:

     – обслуживанием, эксплуатацией и ремонтом недвижимого имущества в многоквартирном доме;

     – строительством дополнительных помещений и объектов общего имущества в многоквартирном доме;

     – сдачей в аренду, внаем части общего имущества в многоквартирном доме.

     Всю прибыль, полученную от хозяйственной  деятельности, направляют для оплаты общих расходов или в специальные фонды, расходуемые на цели, предусмотренные уставом товарищества. Такие доходы не могут быть поделены между членами ТСЖ, так как получение прибыли не является самоцелью товарищества. Реорганизация и ликвидация ТСЖ может быть реорганизовано в жилищный или жилищно-строительный кооператив. Данную процедуру осуществляют в порядке, установленном гражданским законодательством. Два и более товарищества собственников жилья вправе создать объединение товариществ собственников жилья для совместного управления общим имуществом в многоквартирных домах.

     Ликвидация  ТСЖ также осуществляется по правилам гражданского права. В ЖК РФ предусмотрен специальный пункт, касающийся ликвидации ТСЖ. Так, общее собрание собственников обязано принять решение о ликвидации товарищества в случае, если члены товарищества не обладают более чем 50% голосов от общего числа собственников помещений в многоквартирном доме.

     Органы  управления ТСЖ формируются общим  собранием членов ТСЖ (высший орган управления). Общее собрание членов ТСЖ проводится по инициативе любого члена ТСЖ. Общее собрание членов ТСЖ правомочно, если на нем присутствуют более половины членов товарищества или их представителей. Общее собрание членов ТСЖ ведет председатель правления товарищества или его заместитель.

     На  общем собрании избираются:

     – правление ТСЖ избирается из числа членов товарищества общим собранием членов ТСЖ на срок, установленный уставом товарищества, но не более чем на два года. Решения правления оформляются протоколом;