Управление жилыми домами

     Реферат 

     Управление  жилыми домами, многоквартирный жилой  дом, собственники помещений, право собственности, товарищество собственников жилья, общее имущество, общее собрание собственников многоквартирного дома, решение общего собрания, очное голосование, заочное голосование, доля собственника в общем имуществе

     Актуальность  темы исследования:

     С началом действия Жилищного кодекса  Российской Федерации (далее – ЖК РФ), в жилищном праве были созданы правовые институты управления многоквартирными домами, появились новые правовые принципы регулирования отношений, возникающих между собственниками помещений в многоквартирном доме по поводу управления и содержания общего имущества многоквартирного дома. Законодателем преследовалась цель создать правовой механизм, который способен был регулировать правоотношения собственников помещений многоквартирного дома.

     Объект  исследования:

     Правовой  институт непосредственного управления многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме.

     Цель  работы:

     Определить  отличия и характерные особенности функционирования института непосредственного управления собственниками многоквартирного дома от других институтов (форм) управления многоквартирным домом;

     Определить  круг проблем и способы разрешения проблем возникающих в процессе управления многоквартирными домами.

     Метод выполнения работы: общенаучные методы (системный, логический, исторический, аналитический, метод классификации и др.); частнонаучные методы (комплексного анализа в сравнении с иными правовыми феноменами, формально-юридического толкования, межотраслевой метод исследования и др.).

 

      Введение 

     Появившаяся не так давно, новая правовая база в жилищном праве Российской Федерации, создала новые правовые институты. С началом действия Жилищного кодекса Российской Федерации, с 1 марта 2005 года, в жилищном праве появились институты управления многоквартирными жилыми домами. Одним из проблемных направлений за последние шесть лет, стал институт непосредственного управления многоквартирными домами собственниками таких домов. Шести летний срок действия этого института, не дал результата решения множества правовых проблем. При создании институтов управления многоквартирными домами, законодатель пытался решить комплекс проблем в жилищном праве. После передачи жилых помещений, в собственность гражданам, по договорам приватизации, оставалась не решённой проблема ветшающего частного жилищного фонда. При создании институтов управления многоквартирными домами, преследовалась цель создать правовой механизм, который способен был регулировать правоотношения в нутрии группы собственников помещений многоквартирного дома, дав возможность свободно распоряжаться и пользоваться общей собственностью такого дома.

     Однако  при существовании нескольких способов управления многоквартирными домами, способ непосредственного управления собственниками многоквартирного дома, не имеет чёткого механизма реализации правомочий и исполнения обязанностей собственников общего имущества в доме, что препятствует их полноценному и эффективному осуществлению. Это вызывает множество проблем при осуществлении непосредственного способа управления многоквартирными домами, собственниками помещений.

     Целью дипломной работы стоит: найти характерные  особенности, отличия функционирования института непосредственного управления собственниками многоквартирного дома от других институтов (форм) управления многоквартирным домом.

     Определить  круг проблем и способы разрешения проблем возникающих в процессе управления многоквартирными домами

     Задача  дипломной работы:

• изучить появление и изменение правового института непосредственного управления многоквартирным домом собственниками помещений;
• представить исчерпывающие сведения о правах и обязанностях, возникающих у собственников помещений на общее имущество многоквартирного дома;
• исследовать порядок организации и компетенцию органа управления многоквартирного дома;
• исследовать разные способы управления многоквартирными домами; сделать сравнительный анализ сходств и отличий способов управления;
• определить перечень проблем и причины их возникновения;
• предложить вариант решения проблемы реализации правомочия и исполнения обязанностей собственников общего имущества в многоквартирном доме.

     Это позволит понять принципы регулятивного  воздействия правовых норм, позволит понять, процедурные правила функционирования этого правового института, заострив внимание на ключевых моментах деятельности института непосредственного управления собственниками многоквартирными домами, распределение долей в общем имуществе, порядок организации и проведения общего собрания, являющегося органом управления многоквартирного дома, правила при которых принятые решения собственников являются обязательны для исполнения всем участникам такого правоотношения.

     В ходе написания дипломной работы использовались работы учёных, проводивших  исследования правового института права общей собственности в Российской Федерации:

     – публикация в периодическом издании Пысина Г.А. О защите прав собственников жилья;

     – порнографическое издание Матиящук С.В. «Плата за жилье: механизм правового регулирования»;

     – публикацию в периодическом издании Гутор С «Содержание общего имущества многоквартирного дома управляющей организацией»;

     – публикацию в периодическом издании учёных юристов Васькин В.В., Мустафин Р.Р. «К вопросу об оформлении права собственности на земельный участок под многоквартирным домом».

     При изучении материала по теме были использованы монографические исследования посвящённые  ряду вопросов в сфере управления многоквартирными домами, посвящены работы ученых: В.В. Андропова, Т.А. Борзенковой, И.А. Дроздова, И.Б. Миронова, С.Г. Певницкого, В.Д. Рузановой, Д.Б. Савельева, В.А. Фогеля, Е.А. Чефрановой и др.;

     В дипломной работе использовались материалы  из диссертационного исследования Марковой И.В. «Управление общим имуществом в многоквартирном доме как разновидность управления имуществом собственника».

     Монографическое исследование: Маркова И.В. Управление общим имуществом в многоквартирном доме: проблемы и решения.

     В написании дипломной работы использовались, исследования в сфере правового  регулирования отдельных способов управления многоквартирными домами, проводимые такими учёными как:

     Диссертационное исследование Михайлов В.К. «Правовое регулирование отношений управления многоквартирным домом».

     О.Е. Жульева, В.К. Михайлов, А.В. Попов, обобщённые результаты их исследований были размещены в Вестнике Московского адвокатского центра. При написании дипломной работы так же было использовано доктринальное толкование норм права учёных юристов: А.Б. Барихина, А.А. Титова.

     Однако  при столь значительном внимании учёных к теме управление многоквартирными домами, остается множество не решённых проблем в правовом институте непосредственного управления многоквартирными домами собственниками таких домов.

     многоквартирный право собственник помещение 

 

      1. Правовые основы  института непосредственного управления многоквартирным домом 

     1.1 Исторический этап  развития и становления  института непосредственного управления МКД, в России 

     Появление института непосредственного управления многоквартирным домом в Российской Федерации стало возможно с появлением разных форм собственности. Нормы устанавливающие разные формы собственности появились в Российском праве, с принятием Конституции Российской Федерации от 12 декабря 1993 года, Гражданского кодекса, части первой от 30 ноября 1994 года ⁴. Однако этих норм длительное время, около десяти лет, до вступления в действие Жилищного кодекса РФ, было недостаточно для воплощения права пользования и распоряжения своей и общей собственностью в многоквартирном доме, таких как решение судьбы многоквартирного дома в целом:

     – текущего и капитального ремонта;

     – реконструкции, распоряжение и использование общим имуществом, и помещениями; право передавать в доверительное управление общего имущества многоквартирного дома, не нарушая при этом права других собственников многоквартирного дома.

     Необходимость появления института непосредственного  управления многоквартирным домом собственниками помещений возникла с момента появления права собственности на помещения в многоквартирном жилом доме.

     Диспозитивное право собственности на объекты вещных прав, появилось в России 6 марта 1990 года, с началом действия закона «О собственности в СССР».

     Однако  данный закон не давал четкого  разделения форм собственности по субъектам, нарушая при этом равноправие  субъектов права собственности. В данном законе отсутствовал такой субъект как муниципальное образование, понятие юридического лица отсутствовало, вместо данного субъекта использовалось понятие коллективная собственность.

     Имея  существенные недостатки этот закон  действовал несколько месяцев и утратил силу в связи с принятием 24.12.1990 Закона РСФСР №444–1 «О собственности в РСФСР».

     Нормы закона «О собственности в РСФСР» приобрели более современный вид, так нормы содержащиеся в ст. 2 закона «О собственности в РСФСР» получили своё развитие в нормативно правовых актах Российской Федерации. Прежде всего в Конституции Российской Федерации в п. 2 ст. 8 (В Российской Федерации признаётся и защищается равным образом частная, государственная, муниципальная и иные Формы собственности). Нормы этой статьи, с некоторыми изменениями в формулировке, в последствии были внесены в ст. 209 «Содержание права собственности» Гражданского Кодекса РФ.

     Для реализации права собственности  на жилые помещения 4 июля 1991 года был принят закон РСФСР «О приватизации жилищного фонда в РСФСР» №1541–1. В преамбуле этого закона были определены цели:

     «Настоящий  Закон устанавливает основные принципы осуществления приватизации государственного и муниципального жилищного фонда  на территории РСФСР, определяет правовые, социальные и экономические основы преобразования отношений собственности на жилье.

     Целью Закона является создание условий для  осуществления права граждан на свободный выбор способа удовлетворения потребностей в жилье, а также улучшения использования и сохранности жилищного фонда.

     Вступление  в права собственности на жилье  дает гражданам возможность эффективно вкладывать свои средства, осуществлять накопление недвижимой собственности, выступать с ней на рынке недвижимости, свободно владеть, пользоваться и распоряжаться своим жильем».

     Закон «О приватизации жилищного фонда  РСФСР» приобрёл некоторые правовые норы, содержащиеся в законе «О собственности  в РСФСР», корреспондируя следующие принципы:

     – осуществление права собственности не должно нарушать прав и охраняемых законом интересов других лиц;

     – имущество может принадлежать на праве общей собственности одновременно нескольким лицам, владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в общей собственности, осуществляются по соглашению всех собственников в соответствии с законом.

     Таким образом, нормы гражданского права  развили нормы жилищного законодательства. Одним из первых изменений в жилищном законодательстве произошли в Жилищном кодексе РСФСР, но в связи с  тем что Жилищный кодекс РСФСР имел жёсткую структуру правовых норм, и имел иные цели и задачи правового регулирования, законодателю удалось в данный нормативно-правовой акт внести несколько редакций.

     Одна  из редакций Жилищного кодекса РСФСР, предоставила право собственникам  жилых помещений в полностью приватизированном доме самостоятельно определять организацию для обслуживания этого дома, включая государственные жилищно-эксплуатационные и ремонтно-строительные организации, кооперативы, частные фирмы и иные субъекты хозяйствования.

     Однако  не имея возможности подвергнуть Жилищный кодекс РСФСР изменениям, отвечающим новым социально – экономическим условиям, при становлении различных форм собственности начала 90-х годов. Законодателем 24 декабря 1992 был принят закон Российской Федерации «Об основах федеральной жилищной политики», этот нормативно-правовой акт расширил норму содержащуюся в абзаце 3, ст. 147 Жилищного кодекса РСФСР, предоставив право участвовать населению в управлении жилищным фондом. В ст. 5 закона Российской Федерации «Об основах федеральной жилищной политики», появилась норма следующего содержания: