Автор: Пользователь скрыл имя, 23 Декабря 2011 в 05:00, реферат
С началом действия Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ), в жилищном праве были созданы правовые институты управления многоквартирными домами, появились новые правовые принципы регулирования отношений, возникающих между собственниками помещений в многоквартирном доме по поводу управления и содержания общего имущества многоквартирного дома. Законодателем преследовалась цель создать правовой механизм, который способен был регулировать правоотношения собственников помещений многоквартирного дома.
Цель работы:
Определить отличия и характерные особенности функционирования института непосредственного управления собственниками многоквартирного дома от других институтов (форм) управления многоквартирным домом;
Возможные модели управления ТСЖ, предполагают варианты №2 и 6.
Второй
вариант предполагает, что управленческие
функции финансово-
Шестой вариант предполагает передачу функций технического управления, профессиональной организации, управляющей организации, распорядительные функции управления, по закону находятся у общего собрания ТСЖ, финансово-хозяйственное управление в данном случае сосредоточено у председателя или правления ТСЖ, ЖК.
При
использовании этих двух моделей
управления, форма непосредственного
управления МКД обладает отличительной
особенностью, она имеет статичность в
самоорганизации собственников МКД, из
за отсутствия воли собственников осуществлять
свои права и обязанности, а так же отсутствия
в этой форме управления, одного распорядительного
субъекта. Данная особенность образует
комплекс проблем, возникающих в процессе
осуществления непосредственного управления
многоквартирным домом. Поэтому считаю
необходимым описать комплекс проблем,
возникающих в этой форме управления многоквартирными
домами.
3.3
Проблемы управления
многоквартирным домом
Виды проблем возникающих в процессе владения пользования и распоряжения общим имуществом МКД при осуществлении непосредственного управления многоквартирным домом.
Первая проблема: Права пользования и владения общим имуществом, надлежащего и исправного состояния. На фоне ветшающего жилого фонда в Российской Федерации, возникает проблема невозможности осуществить текущий и капитальный ремонт, сделать реконструкцию оборудования и инженерных коммуникаций, общего имущества многоквартирного дома.
Вторая проблема: Права пользования и распоряжения общим земельным участком собственников МКД. Невозможно совершить процедуру формирования земельного участка, необходимого для обслуживания многоквартирного дома, а так же принять решение о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им.
Третья проблема: Распоряжения общим имуществом, собственниками МКД. Невозможно распоряжение общим имуществом, связанного с передачей общего имущества собственников МКД, третьим лицам, арендаторам, рекламодателям, и иным пользователям общего имущества, не являющимися собственниками помещений в МКД, предоставление общего имущества для проведения дополнительных инженерных коммуникаций и конструкций.
Четвёртая проблема: Превышение полномочий, представителем собственников МКД, при осуществлении своих представительских функций. Эта проблема имеет место, когда представитель собственников, для осуществления мероприятий по выбору формы управления многоквартирным домом, выбору управляющей организации, для осуществления текущего или капитального ремонта, для получения личной или общественной выгоды, идут на компромисс интересов собственников многоквартирного дома, нарушая при этом процедуру организации общего собрания.
Причинами этих проблем стали обстоятельства: социально – экономического, организационного, правового характера.
Причины социально-экономического характера:
Причины правового характера:
Причины, организационного характера:
Вариант решения проблемы, не возможности сделать ремонт общего имущества МКД. Одна из основных проблем, невозможность осуществить текущий и капитальный ремонт, инженерных коммуникаций общего имущества собственников многоквартирного дома, возникает из за правовой нормы, содержащейся в ч. 1, ст. 46, п. 1, ч. 2, ст. 44 ЖК РФ, это несёт в себе негативные последствия ветшающему жилищному фонду.
Она
устанавливает кворум общего собрания,
при котором собственники МКД
могут принять решение о
Однако общее собрание является общественным объединением, к нему неприменимы императивные нормы.
Жилищный
закон предоставляет
Таким образом для проведения ремонта дорогостоящего оборудования или коммуникаций МКД, необходимо получить согласия более 66 процентов долей собственников в доме, в ином случае, решение по поводу ремонта общего коммунального и инженерного оборудования и коммуникаций, принято не будет, и соответственно ремонт общего имущества сделан не будет. Это может произойти по не зависящей от воли собственников МКД причинам. Представитель собственников или группа инициативных собственников МКД, не сумели из за социально-экономических и правовых причин, привлечь к участию в общем собрании необходимое число собственников, из за организационных причин, не смогли надлежаще подготовить общее собрание собственников МКД.
Отсутствие кворума при принятии решения на общем собрании, жилищным законом признаётся как непринятое решение собственниками МКД.
Это обстоятельство не позволяет собственникам МКД выразить свою волю в виде принятого решения. Непринятое решение по поводу ремонта общих коммунальных и инженерных коммуникаций, требующих не отлагательного ремонта. Приводит к нарушению права собственников или части собственников МКД, в получении коммунальных услуг не в полном объёме, или не соответствующего качества, с нарушением нормативных характеристик температуры и влажности в помещениях. Которые установлены законодательством Российской Федерации. Это обстоятельство нарушает права и законные интересы собственников, по поводу получения коммунальных услуг надлежащего качества и объёма, а так же в праве пользования исправного общего имущества МКД, предназначенного для удовлетворения бытовых нужд, связанного с проживанием в МКД.
Эта проблема возникает из правовой нормы имеющей не достаточную регулятивную функцию.
Норма, ст. 39 ЖК РФ, обязывающая собственников МКД, содержать общее имущество, в данном случае не предусматривает санкций за не надлежащие содержание общего имущества собственников. Таким образом можно сделать вывод, что данная норма не выполняет своих регулятивных функций, нарушая при этом право собственников на благоприятные и безопасные условия проживания, и надлежащего качества получения коммунальных услуг, в многоквартирном доме.
В связи с этим, данная правовая норма должна, предписывать правила поведения, и в зависимости от обстоятельств, предлагать вариант поведения собственников в многоквартирном доме.
Для того чтобы правовая норма имела действующий механизм правового регулирования, необходимо выделить обособленный состав общего имущества многоквартирного дома, которое могло быть в безусловном порядке, управляющей организацией, подрядной организацией, поставлено на текущий или капитальный ремонт. При обнаружении дефектов, угрожающих нарушению частичного или полного функционирования этого имущества, во время годового осмотра общего имущества.
В него должно войти общее имущество, которое составляет конструктивные и технические элементы МКД, создающие основу благоприятного и безопасного проживания в конкретном многоквартирном доме. В их число должны войти, (в зависимости от степени благоустройства МКД) следующие элементы: кровля, несущие конструкции, лифтовое оборудование, коммунальные коммуникации: энергоснабжающие (электричество, газ, отопление), водоснабжение, водоотведение.
Это имущество должно ремонтироваться в безусловном порядке, в результате обнаружения в них дефектов, угрожающих нарушению частичного или полного, их функционирования.
Однако
для того чтобы, правовая норма не
приобрела императивного
Собственники смогут принимать решения, не производить ремонт, из-за не рентабельности этого имущества, или не эффективности эксплуатации общего имущества. В ином случае если собственники по каким либо причинам не собрались на общее собрание по поводу этого вопроса, это поведение собственников можно расценивать, как молчание, как знак согласия выполнить ремонт, или если собственники МКД не набрали нужного количества голосов против ремонта указанных коммуникаций.
Предлагаемое
изменение в меньшей части
будет ущемлять права собственников,
так как, такое решение всегда можно обжаловать
в суде, это сделать проще, чем обжаловать
бездеятельное поведение собственников
многоквартирного дома.
Заключение
При выполнении дипломной работы, в первом разделе мной был проведён правовой анализ исторического формирования и развития института непосредственного управления собственниками многоквартирного дома. На основании этого мной сделаны следующие выводы:
Правовая основа непосредственного управления многоквартирным домом имеет несколько этапов развития. Это исторический этап развития, и современный этап развития института непосредственного управления многоквартирным домом.
Исторический этап развития и становления института непосредственного управления многоквартирным домом, приходится на период с 1990 по 2005 годов. Появление института непосредственного управления многоквартирным домом, в Российской Федерации стало возможно, после появления права собственности на недвижимое имущество, позволяющие обладать общей собственностью нескольким лицам по их соглашению.
Эти правовые основы были заложены в правовых нормах: закона СССР от 06.03.1990 года «О собственности в СССР», закона РСФСР от 24.12.1990 «О собственности в РСФСР», закона «О приватизации жилищного фонда в РСФСР».
Дальнейшее развитие института непосредственного управления, получило после начала действия закона Российской Федерации «Об основах федеральной жилищной политики» и жилищного кодекса Российской Федерации.
Из материала второго раздела мной сделаны следующие выводы: Права и обязанности собственников МКД возникают в силу закона, собственник приобретая квартиру или нежилое помещение в МКД, одновременно вступает в отношения общей собственности.
Собственникам
помещений в МКД принадлежат
на праве общей долевой
Собственник не вправе отчуждать свою длю в праве собственности на общее имущество жилого дома и отчуждать общее имущество отдельно от права собственности на помещение, правила определения долей в таком праве устанавливаются жилищным законодательством».
Собственники помещений вправе пользоваться общим имуществом многоквартирного дома, извлекать из него выгоду, для которой имущество предназначено, не нарушая права и законные интересы других проживающих лиц.