Приватизация жилого помещения

    В других случаях закон защищает интересы добросовестного приобретателя, предоставляя ему правомочия собственника. Основанием приобретения права собственности в описанном случае служит сложный юридический состав⁴⁴. К числу элементов данного юридического состава относятся следующие факты: добросовестность приобретателя, выбытие вещи из владения собственника по его воле или не по воле лица, которому он передал имущество во владение, возмездность приобретения вещи, приобретение вещи – предмета собственности граждан, поступление вещи во владение добросовестного приобретателя⁴⁵.

    Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 217-ФЗ3 добавлена новая статья – 311 – в Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В ней устанавливается, что собственник жилого помещения, который не вправе его истребовать от добросовестного приобретателя, а также добросовестный приобретатель, от которого было истребовано жилое помещение, имеют право на разовую компенсацию за счет казны Российской Федерации. Компенсация выплачивается в случае, если по не зависящим от указанных лиц причинам в соответствии с вступившим в законную силу решением суда о возмещении им вреда, причиненного в результате утраты указанного жилья, взыскание по исполнительному документу не производилось в течение одного года со дня начала исчисления срока для предъявления этого документа к исполнению. При этом размер данной компенсации исчисляется из суммы, составляющей реальный ущерб, но не может превышать 1 млн. руб.

    Недобросовестным  в соответствии с ч. 1 ст. 303 ГК РФ признается приобретатель, который знал или должен был знать о неправомерности приобретения жилого помещения, то есть являющийся виновным. Например, при самовольном вселении в жилое помещение или приобретении жилья по сделке, если получивший жилую площадь знал или должен был знать, что отчуждатель не имел на это права. У недобросовестного приобретателя собственник вправе во всех случаях истребовать свое жилое помещение. Недобросовестный владелец отвечает перед собственником за любое ухудшение состояния жилого помещения.

    Право истребовать жилое помещение  из чужого незаконного владения принадлежит также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему жильем на основании соглашения, например договора найма жилого помещения. Это положение вытекает из содержания ст. 305 ГК РФ.

    В соответствии со ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были связаны с лишением владения. Иски в суд об устранении таких нарушений называются негаторными исками.

    Требования  по таким искам зависят от нарушения прав собственника по осуществлению правомочий пользования и распоряжения. Например, встречаются случаи использования в многоквартирных домах коридоров, лестничных площадок для хранения некоторыми гражданами личных вещей, иногда это сопровождается монтированием различных полок, шкафов или даже капитальных ограждений. В таких случаях может нарушаться право пользования иных лиц, в том числе и собственников. Для граждан названные действия затрудняют пользование жилыми помещениями: осложняется доступ граждан к квартирам, для обслуживающей организации затрудняется использование лестничных клеток и других объектов общего пользования для обеспечения эксплуатации жилых помещений.

    В случае предъявления негаторного иска его содержанием будет устранение созданных препятствий для собственника.

    Особенности данного вида вещно-правовой защиты в том, что требования об устранении препятствий можно предъявлять только в момент нарушения прав собственника. С прекращением правонарушения помехи в осуществлении собственником его правомочий устраняются, а потому и основания для предъявления иска отпадают⁴⁶. Вместе с тем при нанесении имущественного ущерба нарушением прав собственника последний вправе требовать его возмещения в обязательственно-правовом порядке.

    Следует иметь в виду, что кроме защиты правомочия пользования собственник жилого помещения с помощью негаторного иска может защитить и правомочие распоряжения. К таким искам относятся иски об исключении имущества из описи. Однако, рассматривая защиту права собственности граждан на жилое помещение, следует отметить, что наложение ареста на жизненно необходимое для должника и членов его семьи имущество не только не отвечает принципам социальной справедливости, но и прямо нарушает права и законные интересы членов семьи собственника жилого помещения. Представляется, что не может быть наложено взыскание на жилое помещение, где должник и члены его семьи постоянно проживают.

    Между тем нередки случаи, когда гражданин, приобретая жилое помещение в собственность, в последнем не проживает, а зачастую и не регистрирует свое проживание в нем. Очевидно, что в предусмотренных законом случаях на такую жилую площадь возможно наложение взыскания.

    Конечно же при оспаривании права собственности  на взысканное жилое помещение заинтересованное лицо может подать исковое заявление об исключении имущества из описи. Иск об освобождении имущества от ареста (исключение из описи) может быть предъявлен собственником, а также лицом, владеющим в силу закона или договора имуществом, не принадлежащим должнику. Ответчиками по таким искам являются должник, у которого произведен арест имущества, и те лица, в интересах которых наложен арест на имущество. Если арест на имущество наложен в связи с его конфискацией, ответчиками являются осужденный и соответствующий финансовый орган.

    Защита  интересов собственников жилых  помещений осуществляется также и обязательственно-правовым способом, который в свою очередь делится на договорные и внедоговорные способы.

    В случае неисполнения или ненадлежащего  исполнения договорных обязательств на виновную сторону возлагается установленная законом ответственность. Например, гражданин, занимающий квартиру по договору найма жилого помещения, не произвел обусловленного в договоре ремонта. В такой ситуации наймодатель может в соответствии со ст. 397 ГК РФ своими силами выполнить данную работу за счет нанимателя либо вправе требовать возмещения убытков. Под убытками в данном случае понимаются расходы, произведенные собственником жилого помещения на ремонт, устранение повреждений, а также не полученные собственником жилья доходы, которые он получил бы, если бы обязательство было исполнено.

    Соотношение вещно-правовых и обязательственно-правовых исков в литературе не получило однозначной оценки. Дискуссионным при этом является вопрос о возможности перехода от договорного иска к виндикационному. А.В. Венедиктов в свое время пришел к выводу о возможности такого перехода: «Собственник вправе, предъявив договорный иск и оказавшись не в состоянии представить суду необходимые доказательства в обоснование этого иска, предъявить виндикационный иск». Г.К. Толстой считал, что такой переход допустил бы возможность неправильной квалификации отношений сторон судом. На наш взгляд, предпочтительнее точка зрения, отрицающая возможность перехода от одного иска к другому, так как незаконный владелец и владелец по договору находятся в разных правовых положениях. У лица, владеющего имуществом по договору, в отличие от незаконного владельца возникают определенные права на имущество, причем эти права подлежат защите. Если в таком случае допустить возможность предъявления виндикационного иска, они могут быть существенно нарушены. К таким нарушениям, например, можно отнести требование освобождения жилого помещения при неистекшем сроке договора жилищного найма.

    Внедоговорные обязательственно-правовые способы  защиты права собственности также служат целям восстановления имущественного положения граждан. В соответствии со ст. 1064 ГК РФ вред, причиненный имуществу гражданина, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред. Так, если по вине юридического или физического лица жилое помещение окажется поврежденным или приведенным в состояние, непригодное для проживания, то причинитель вреда обязан восстановить жилое помещение до прежнего состояния или возместить собственнику нанесенный ущерб.

    Причинивший вред освобождается от его возмещения, если докажет, что вред причинен не по его вине (п. 2 ст. 1064 ГК РФ), однако, если вред причинен гражданами или организациями, деятельность которых связана с повышенной опасностью для окружающих, последние освобождаются от ответственности, только если докажут, что вред возник вследствие непреодолимой силы или умысла потерпевшего (п. 1 ст. 1079 ГК РФ). 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

3. ПРОБЛЕМЫ И ПЕРСПЕКТИВЫ ПРИВАТИЗАЦИИ

ЖИЛЬЯ В РОССИИ 

    Приватизация  жилищного фонда в Российской Федерации продолжается уже 15 лет и завершается 28 февраля 2010 г. Безусловно, именно приватизация позволила сформировать рынок жилых помещений. Ранее отмечалось, что основная часть жилищного фонда находится в частной собственности. И, конечно же, важно, что прекращение приватизации жилищного фонда происходит не «в одночасье», не с момента публикации в официальном источнике, а гражданам предлагается период времени (более четырех лет)⁴⁷ для того, чтобы принять решение, приватизировать жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, или остаться проживать в нем в качестве нанимателя (ч. 2 ст. 2 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»). В тех случаях, когда наниматель подал заявление о приватизации занимаемого жилья в конце февраля 2010 г. (например, 25 или 28 февраля 2010 г.), наймодатель (орган местного самоуправления или государственная организация) обязан заключить договор, даже если это организационно-технически возможно, например, только в марте 2010 г⁴⁸.

    Более того, законодатель предусмотрел возможность  и соответственно право для граждан, которые приватизировали жилые помещения, передать жилье в государственную или муниципальную собственность и заключить договор социального найма. В соответствии со ст. 20 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» граждане, приватизировавшие жилые помещения, являющиеся для них единственным местом постоянного проживания, до 1 марта 2010 г., вправе передать принадлежащие им на праве собственности и свободные от обязательств жилые помещения в государственную или муниципальную собственность, а соответствующие органы исполнительной власти, органы местного самоуправления или уполномоченные ими лица обязаны принять их в собственность и заключить договоры социального найма этих жилых помещений с гражданами и членами их семей, проживающими в этих жилых помещениях.

    Нельзя  не отметить, что государство периодически меняет позицию по поводу завершения приватизации жилищного фонда.

    Первоначально в законодательстве о приватизации указывалось на «переходный период» (ст. 10 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»; п. 4 постановления Верховного Совета РСФСР «О введении в действие Закона РСФСР «О приватизации жилищного фонда в РСФСР»»).

    С принятием Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» срок окончания приватизации устанавливался 1 января 2007 г., а для лиц, заключивших договоры социального найма после 1 марта 2005 г., т.е. после введения в действие ЖК РФ, приватизация жилья была невозможна, поскольку договор заключался на условиях нового закона (ЖК РФ).

    16 июня 2006 г. Государственная Дума  приняла Федеральный закон «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества»⁴⁹, где в ст. 8 срок окончания приватизации перенесен с 1 января 2007 г. на 1 марта 2010 г. Казалось бы, вопрос о сроках приватизации закрыт, однако данный вопрос стал предметом рассмотрения Конституционного Суда РФ. 
 
 

    Результатом рассмотрения стало постановление  Конституционного Суда РФ от 15 июня 2006 г.⁵⁰ Поводом к рассмотрению дела явились запрос Верховного Суда РФ и жалоба граждан М.Ш. Орлова, Х.Ф. Орлова и З.Х. Орловой. Основанием для рассмотрения дела стала обнаружившаяся неопределенность в вопросе о том, соответствуют ли Конституции РФ оспариваемые заявителями положения Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» и Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» об отмене приватизации жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов.

    В результате рассмотрения Конституционным Судом РФ установлено, что согласно подп. 1 п. 2 ст. 2 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» с 1 января 2007 г. утрачивают силу содержащие общие положения ст. 1, 2, 4, 6 – 8 и 9.1 Закона РФ от 4 июля 1991 г. «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» и его разд. П, закрепляющий основные принципы и условия приватизации жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов. Статьей 12 того же Федерального закона ч. 1 ст. 4 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», определяющая жилые помещения, не подлежащие приватизации, дополнена положением, согласно которому не подлежат приватизации жилые помещения, предоставленные гражданам по договорам социального найма после 1 марта 2005 г.