Приватизация жилого помещения

    1.4. Субъекты приватизации 

    Согласно  статье 2 Закона о приватизации жилищного  фонда граждане, занимающие жилые  помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда, включая жилищный фонд, находящийся в полном хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд), по договору найма или аренды, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет приобрести эти помещения в собственность на условиях, предусмотренных указанным законом, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и республик в составе Российской Федерации.

    Субъектами (участниками) приватизации могут выступать  граждане – наниматели, занимающие жилые помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда по договору социального найма, и совместно проживающие с ними члены их семей. Членами семьи нанимателя являются супруг нанимателя, их дети и родители, а также другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, а в исключительных случаях и иные лица, если они проживают совместно с нанимателем и ведут с ним общее хозяйство.

    Члены семьи нанимателя имеют равные с  ним права по пользованию жилым  помещением.

    Таким образом, по смыслу закона приватизация жилого помещения означает передачу этого жилья в собственность всей семье (нанимателю и членам его семьи, в том числе и несовершеннолетним), а не только в собственность одного нанимателя.

    В первоначальной редакции статьи 2 Закона о приватизации жилищного фонда указывалось, что для приватизации требуется согласие только всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи нанимателя. На практике это приводило к тому, что несовершеннолетние члены семьи не являлись участниками приватизации, а их право на жилое помещение юридически и фактически утрачивало силу, аннулировалось, что вызывало многочисленные жалобы и критические высказывания. Это положение было исправлено Законом РФ от 11 августа 1994 г., предусмотревшим, что при приватизации необходимо обязательное согласие и несовершеннолетних²².

    Необходимо  отметить, что еще до принятия данного  Закона Пленум Верховного Суда РФ разъяснил  судам, что несовершеннолетние лица, проживающие совместно с нанимателем и являющиеся членами его семьи либо бывшими членами семьи имеют равные права, вытекающие из договора найма, и что в случае бесплатной приватизации занимаемого помещения они наравне с совершеннолетними пользователями вправе стать участниками общей собственности на эти помещения²³.

    В случае смерти родителей, а также  в иных случаях утраты попечения  родителей, если в жилом помещении  остались проживать исключительно  несовершеннолетние, органы опеки и  попечительства, руководители учреждений для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, опекуны (попечители), приемные родители или иные законные представители несовершеннолетних в течение трех месяцев оформляют договор передачи жилого помещения в собственность детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей.

    При совершении любых договоров (сделок) в отношении приватизированных квартир, в которых проживают несовершеннолетние граждане (купля-продажа, дарение, мена, сдача в наем и т.п.), требуется разрешение органов опеки и попечительства. Это требование распространяется и на то жилое помещение, в котором несовершеннолетние не проживают, но сохраняют на него свое право.

    В частности, договор о купле-продаже  приватизированной квартиры, заключенный  без предварительного разрешения органов  опеки и попечительства, должен быть признан недействительным, если он влечет нарушение жилищных прав и интересов несовершеннолетних детей продавца.

    При приватизации жилых помещений должно быть получено письменное согласие всех совместно проживающих членов семьи, в том числе временно отсутствующих граждан, за которыми в соответствии с законодательством сохраняется право пользования жилыми помещениями (например, призванные на военную службу; временно выехавшие из постоянного места жительства по условиям и характеру работы в составе геологических и других экспедиций; в связи с командировкой за границу либо с обучением и др.). Такое согласие должно быть получено и от бывших членов семьи, если они сохранили право на жилое помещение. Так, если бывший супруг нанимателя жилого помещения перестал быть членом его семьи, но права на жилое помещение не утратил, то его согласие на приватизацию этой жилой площади обязательно.

    Другой  стороной в процессе приватизации выступают  органы местного самоуправления, а также организации, за которыми жилищный фонд закреплен в хозяйственное ведение (предприятия) либо в оперативное управление (учреждения).

    В нормативных правовых актах конкретизируется, какие органы и организации могут передавать жилье гражданам в порядке приватизации. Например, в актах города Москвы указывается, что передача в собственность граждан жилых помещений (квартир) от имени Московской городской думы и Правительства г. Москвы осуществляется уполномоченными ими органами, к числу которых относятся префектуры административных округов, которые оформляют документацию и заключают договоры о передаче жилья в собственность граждан через ремонтно-эксплуатационные управления²⁴.

    Передача  в собственность граждан жилых  помещений в домах государственного и муниципального жилищного фонда, включая ведомственный жилищный фонд, осуществляется соответствующими государственными и муниципальными организациями (предприятиями, учреждениями), в хозяйственном ведении или оперативном управлении которых находится жилищный фонд.

    Вопросы приватизации жилых помещений в  домах государственного и муниципального жилищного фонда решаются соответствующими органами местного самоуправления и организациями (предприятиями, учреждениями) самостоятельно, без согласования с другими вышестоящими организациями.

    Более того, Конституция Российской Федерации (ст.130 – 133) прямо предоставляет органам местного самоуправления право решать самостоятельно вопросы местного значения: владения, пользования и распоряжения муниципальной собственностью (в том числе и муниципальным жилищным фондом).

    Не могут быть участниками приватизации жилых помещений организации, которые не относятся к государственным или муниципальным. В частности, в жилищных и жилищно-строительных организациях, которые по закону изначально не являются государственными или муниципальными, жилые помещения переходят гражданам – членам кооператива в их собственность со дня внесения всей суммы паевого взноса не в порядке приватизации, а на ином правовом основании, предусмотренном пунктом 4 статьи 218 ГК РФ. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

2. ДОГОВОР ПРИВАТИЗАЦИИ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ 

    2.1. Общие положения  о договоре приватизации  жилого 

           помещения 

    Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (п. 1 ст. 420 ГК РФ). В качестве субъектов, имеющих право приобрести жилое помещение в порядке приватизации, закон называет граждан Российской Федерации, проживающих в жилом помещении по договору социального найма, то есть нанимателей и членов их семей.

    До  введения в действие Федерального закона «О внесении изменений и дополнений в Гражданский кодекс Российской Федерации и Закон Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»»²⁵ бесплатно приватизировать жилье имели право также иностранные граждане и лица без гражданства, проживающие в жилом помещении по договору социального найма.

    Кроме того, субъектами договора о приватизации могли быть граждане, проживающие в жилом помещении по договору аренды (коммерческого найма), то есть наниматели (арендаторы) и постоянно проживающие с ними граждане.

    Что касается договоров аренды, то представляется весьма обоснованным выведение их из сферы действия Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».

    Предоставление  названным лицам права бесплатной приватизации не укладывалось в понимание приватизации как «возвращения долгов».

    Арендные  отношения в жилищной сфере стали  возможны только с начала 90-х гг. XX в., заключению договоров аренды (коммерческого найма) не предшествовало (и до сих пор не предшествует) соблюдение таких условий, как нуждаемость в жилье, очередность и т.п., т.е. то, что необходимо для заключения договора социального найма. Кроме того, возможность приватизации арендованного жилья сдерживала органы местного самоуправления в их стремлении  передать часть принадлежащего им жилья в коммерческий наем в расчете на дополнительные источники для обслуживания и эксплуатации жилищного фонда.

    Ограничение бесплатной приватизации только российскими  гражданами означает, что законодатель обратил внимание на случаи бесплатной приватизации жилых помещений иностранными гражданами и лицами без гражданства, что тоже противоречило политике возвращения долгов, тем более что устранение данного недостатка не потребовало значительных изменений действующего законодательства: к слову «граждане» законодатель добавил слова «Российской Федерации».

    В качестве участников договора о приватизации жилых помещений, с одной стороны, как было указано выше, выступают граждане, а с другой:

• во-первых, органы местного самоуправления, а также муниципальные предприятия и учреждения, осуществляющие приватизацию муниципального жилищного фонда;
• во-вторых, государственные организации, осуществляющие приватизацию закрепленного за ними государственного жилищного фонда.

    Указанные субъекты, имеющие на праве собственности, в хозяйственном ведении или оперативном управлении жилищный фонд, проводят необходимые организационные меры, позволяющие беспрепятственно осуществлять передачу жилья в собственность граждан; могут принимать решения о приватизации служебных жилых помещений и коммунальных квартир; заключать с гражданами договоры о передаче им жилья в собственность и т.д.

    Согласно ст. 7 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» передача жилья в собственность граждан оформляется договором передачи, заключаемым органом местного самоуправления, предприятием, учреждением с гражданином, получающим жилое помещение в собственность, в порядке, установленном соответствующим муниципалитетом. Право собственности на приобретенное жилье возникает с момента государственной регистрации права на жилое помещение.

    В первой редакции названного Закона (ч. 1 ст. 7) указывалось, что порядок и условия заключения договора о передаче жилья в собственность граждан определяются ГК РФ. В настоящее время упоминание о ГК РФ снято и вместо названного указания предусмотрено, что договор передачи заключается в порядке, установленном соответствующим органом местного самоуправления.

    Такое изменение нормы вряд ли можно  считать разумным, поскольку результатом этого изменения является иллюзия, будто отныне нормы ГК РФ не распространяют свое действие на договоры о передаче жилья в собственность граждан. Между тем следует иметь в виду следующее.

    Во-первых, специальных норм о приватизации жилья в ГК РФ не было и нет.

    Во-вторых, правила ГК РФ о сделках, форме  сделок, об основаниях признания сделок недействительными, обязательствах и многие другие как распространялись на отношения, складывающиеся по поводу приватизации жилья, так и распространяются в настоящее время. Конечно, какой-либо орган местного самоуправления может ввести собственный, оригинальный порядок заключения договоров о передаче жилых помещений в собственность граждан. Однако, если этот порядок будет противоречить положениям ГК РФ, то соответствующие нормы, принятые органом местного самоуправления, будут являться незаконными и подлежать отмене.

    Авторы  новеллы, внесенной в Закон РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», имели в виду необходимость определить место заключения договоров, круг лиц, уполномоченных подписывать договоры от имени субъекта, передающего жилое помещение в собственность граждан, установить круг существенных условий данного договора или (предпочтительнее) разработать примерный (типовой) договор и решить иные вопросы юридико-технического характера, имеющие отношение к процедуре заключения договора²⁶.

    Договор о передаче жилья в собственность гражданина в порядке приватизации заключается в простой письменной форме.