Приватизация жилого помещения

    Главным принципом приватизации жилья является принцип добровольности. В ст. 1 названного выше Закона прямо указывается: «...передача в собственность граждан на добровольной основе...», т.е. граждане сами принимают решение, приватизировать занимаемое жилье или нет, и в случае положительного решения вопроса, кто из членов семьи будет участвовать в осуществлении приватизации, а кто – нет (конечно же в порядке и на условиях Закона). Никто не вправе принудить нанимателей и членов их семей приватизировать занимаемое жилье. Более того, если хотя бы один член семьи отказывается участвовать в процессе приватизации, остальные члены семьи не имеют права приватизировать занимаемое жилое помещение.

    Среди принципов приватизации жилищного  фонда особое значение имеет принцип одноразовости бесплатного приобретения занимаемого жилого помещения. Вместе с тем в отличие от принципа добровольности этот принцип, думается, не является безусловным. Например, в ситуации, когда гражданин, стоящий в очереди на улучшение жилищных условий, приватизировал занимаемую квартиру, государственная, муниципальная организация или орган местного самоуправления, очередником которых является гражданин, вправе обусловить предоставление квартиры выкупом или безвозмездной передачей ранее занимаемой квартиры. В результате такого отчуждения у гражданина, надо полагать, должно вновь возникать право на бесплатную приватизацию жилья. Как правило, этот вопрос на практике так и решается. Однако законодательного решения подобных ситуаций до сих пор нет.

    Теоретические исследования и развитие гражданского законодательства в направлении комплексной защиты прав и законных интересов несовершеннолетних граждан привели к необходимости установления в этих целях изъятия из принципа одноразовости. Федеральным законом от 11 августа 1994 г.¹⁶ введена норма, согласно которой несовершеннолетние, ставшие собственниками занимаемого жилого помещения в порядке его приватизации, вновь приобретают право на однократную бесплатную приватизацию жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищных фондов после достижения ими совершеннолетия.

    Заслуживает внимания и осмысления вопрос о передаче жилых помещений в собственность не всех, а только некоторых проживающих в них лиц. Рассматривая такую ситуацию, Пленум Верховного Суда Российской Федерации в постановлении от 24 августа 1993 г. № 8¹⁷ указал на то, что за гражданами, выразившими согласие на приобретение другими проживающими с ними лицами занимаемого помещения, сохраняется право на бесплатное приобретение в собственность в порядке приватизации другого впоследствии полученного жилого помещения. Это обосновывается тем, что в данном случае право на одноразовую приватизацию не было реализовано при даче согласия на приватизацию жилья другими лицами – членами семьи.

    Следует добавить, что в случае приобретения жилья одним из супругов жилище не попадает в общее имущество супругов, поскольку имущество, приобретаемое одним из супругов безвозмездно, является его единоличной собственностью.

    Многие  субъекты Российской Федерации в  целях предотвращения злоупотреблений при осуществлении приватизации установили правило, по которому граждане, изменившие свое постоянное место жительства после принятия Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» и желающие приватизировать жилое помещение, к заявлению прилагают документ, подтверждающий, что ранее занимаемое жилье не было ими приватизировано. Думается, что отсутствие такого документа не является основанием для отказа в приватизации.

    Представляется  также, что принцип одноразовости  не должен быть препятствием к повторному участию в осуществлении приватизации для тех граждан, которые приватизировали свое жилое помещение во время действия первоначальной редакции вышеназванного Закона (4 июля 1991 г.), при этом полностью не использовав установленный норматив бесплатной приватизации (несмотря на то, что ст. 11 Закона, говорящая об одноразовости бесплатного приобретения жилья, не изменилась). Такой вывод можно сделать при сравнительном анализе двух редакций одного законодательного акта.

    До  внесения изменений и дополнений в Закон РСФСР «О приватизации жилищного фонда в РСФСР» приватизация жилья осуществлялась комбинированным способом, т.е. на возмездных и безвозмездных началах. Часть жилого помещения передавалась гражданину бесплатно, а другая часть жилого помещения – за плату. Закон устанавливал, что размер бесплатно передаваемого жилья должен составлять не менее 18 квадратных метров общей площади на одного человека и дополнительно 9 квадратных метров на семью с учетом потребительских качеств жилья. Увеличивать этот норматив могли только органы государственной власти субъектов Российской Федерации.

    Нельзя  не отметить тот факт, что действовавший норматив служил определенным ограничителем, который, с одной стороны, отчасти обеспечивал соблюдение социальной справедливости в процессе приватизации жилищного фонда, а с другой – экономически заинтересовывал часть граждан отказаться от чрезмерно больших квартир, что в то время позволяло надеяться на некоторый «выброс» на рынок жилья дополнительной жилой площади.

    В тот период граждане приобретали  квартиры в собственность бесплатно, если рассчитанная оценочной комиссией цена занимаемой ими квартиры была меньше или равна стоимостному эквиваленту бесплатно передаваемого жилья в сумме на каждого проживающего в квартире гражданина и семью, использующую право на одноразовую приватизацию. Все остальные граждане, которые приобрели в собственность жилье, превышающее бесплатно передаваемый размер и уровень потребительских качеств, выплачивали за него денежную сумму, определенную как разницу между ценой квартиры, рассчитанной оценочной комиссией, и стоимостным эквивалентом бесплатно передаваемого жилья в сумме на каждого проживающего в квартире гражданина и семью, использующую право на одноразовую бесплатную приватизацию жилья.

    Из  изложенного можно сделать следующий  теоретический вывод: граждан, приватизировавших свое жилье до внесения в рассматриваемый Закон изменений и дополнений, условно можно разделить на три группы¹⁸.

    Во-первых, граждане, частично использовавшие установленный  в тот период норматив бесплатно  передаваемого жилья. Имеются в  виду граждане, которые либо являлись нуждающимися в улучшении своих жилищных условий, либо имели жилье очень низкого уровня потребительских качеств.

    Во-вторых, граждане, использовавшие бесплатно  установленный норматив полностью, без выплаты какой-либо выкупной цены. Это группа граждан, как правило, не обладавшая излишней площадью и тем не менее не относившаяся к категории нуждающихся в улучшении жилищных условий.

    В-третьих, граждане, использовавшие бесплатно  установленный норматив полностью, с выплатой при этом выкупной стоимости за площадь, превышавшую установленный норматив. Данная группа либо в силу сложившейся ситуации в семье, либо за счет ранее занимаемого социального положения имела жилое помещение, площадь которого значительно превышала среднюю обеспеченность по Российской Федерации и по региону, в котором эти граждане проживали.

    Две последние из названных условных групп в соответствии с Законом РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» практически не имели никакого отношения к дальнейшему процессу приватизации жилищного фонда (конечно за исключением несовершеннолетних и лиц, сдавших жилые помещения для получения жилья в порядке очередности). Между тем первая группа лиц в предыдущей редакции Закона вполне обоснованно могла рассчитывать на возможность использования в будущем, при улучшении своих жилищных условий, неиспользованного остатка бесплатно установленного норматива (например, семьей из двух человек была приватизирована однокомнатная квартира общей площадью 30 квадратных метров общей площади, в то время как норматив – не менее 45, то есть оставался остаток 15 квадратных метров общей площади, который в принципе мог быть использован при участии этих граждан в приватизации какого-либо жилья).

    Думается, что граждане, приватизировавшие  свое жилье и не полностью использовавшие бесплатно передаваемый норматив, установленный в тот период, условно обозначенные в тексте как «первая группа», вправе и при ныне пока еще действующей редакции вышеназванного Закона участвовать в осуществлении приватизации занимаемых жилых помещений. Например, при улучшении своих жилищных условий путем получения жилого помещения в домах государственного или муниципального жилищного фонда¹⁹. 

    1.3. Объекты приватизации 

    Объектами приватизации являются жилые помещения  в домах государственного и муниципального жилищных фондов, которые занимают граждане на основе договора найма жилого помещения²⁰.

    Во  многих городах, где расположены  федеральные промышленные предприятия, ведомственный фонд составляет более  половины государственного жилищного фонда. Раньше ошибочно считалось, что приватизация жилых помещений ведомственного жилищного фонда нанимателям не разрешается. Однако такое мнение является неправильным. В Законе о приватизации прямо сказано, что в состав приватизируемого жилья включается и ведомственный жилищный фонд (ст. 2 в ред. Закона РФ от 23 декабря 1992 г.).

    Согласно  статье 132 Конституции РФ органы местного самоуправления самостоятельно управляют муниципальной собственностью. От имени муниципального образования права собственника осуществляют органы местного самоуправления и лица, указанные в законе (ст.125, 215 ГК РФ).

    Жилые помещения, находящиеся в муниципальной собственности, закрепляются за муниципальными предприятиями и учреждениями (школами, больницами, клубами и т.д.) во владение, пользование и распоряжение в соответствии с правилами, установленными Гражданским кодексом РФ.

    Муниципальный жилищный фонд – один из основных объектов права муниципальной собственности, предназначенный для удовлетворения жилищных потребностей граждан, проживающих на территории данного муниципального образования, в том числе и путем приватизации жилых помещений в соответствии с законодательными актами Российской Федерации.

    Объектами приватизации являются жилые помещения, занимаемые гражданами на основании договора найма, – квартира, комната.

    До  недавнего времени вызывал много  сложностей неясностей вопрос о приватизации комнат в коммунальных квартирах. В законе вначале содержалось прямое указание о том, что жилые помещения, находящиеся в коммунальных квартирах, не подлежат приватизации. Впоследствии Законом от 23 декабря 1992 г. статья 4 Закона о приватизации была дополнена новой (второй) частью, которой собственникам жилищного фонда или уполномоченным им органам, а также предприятия, за которыми закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного ведения, и учреждения, в оперативное управление которых передан жилищный фонд, было предоставлено право принимать решение о приватизации коммунальных квартир²¹.

    Конституционный суд РФ 3 апреля 1998 г. признал неконституционной статью 4 Закона РФ о приватизации жилищного фонда в части, ограничивающей приватизацию комнат в коммунальных квартирах. В этой связи Московская Городская дума в 1999 г. приняла закон «Об особенностях приватизации жилых помещений в квартирах коммунального заселения».

    Согласно  статье 4 Закона о приватизации жилищного  фонда не подлежат приватизации жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии.

    Не  подлежат приватизации жилые помещения, находящиеся в общежитиях. Общежития представляют вид специализированных жилых домов, предназначенных для проживания рабочих, служащих, студентов, учащихся. Жилые помещения в общежитиях предоставляются, как правило, сезонным, временным работникам, лицам, работающим по срочному трудовому договору, а также студентам, учащимся на время их учебы.

    Не  подлежат приватизации также жилые  помещения, находящиеся в домах  закрытых военных городков. Для закрытых военных городков характерен особый режим безопасного функционирования и охраны государственной тайны, включающий специальные условия проживания военнослужащих, членов их семей, других граждан.

    Наконец, не подлежат по закону приватизации служебные жилые помещения, за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных. Служебные жилые помещения предназначаются для заселения гражданами, которые в связи с характером их трудовых отношений должны проживать по месту работы или вблизи от него; работниками, входящими в перечень категорий работников, утвержденный в установленном порядке (см. ст.101 – 108 ГК).

    Собственники  жилищного фонда или уполномоченные ими органы, а также предприятия, за которыми закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного ведения, и учреждения, в оперативное управление которых передан жилищный фонд, вправе принимать решения о приватизации служебных жилых помещений и коммунальных квартир (в ред. Закона Российской Федерации от 23 декабря 1992 г.).

    Кроме того, не подлежат приватизации жилые  помещения в специализированных домах: гостиницах-приютах, домах маневренного фонда, специальных домах для одиноких престарелых, домах-интернатах для инвалидов, ветеранов и другие. Правовой режим специализированных жилых помещений и жилых домов существенно отличается от правового режима других жилых помещений социального использования: они предназначены специально для определенных категорий граждан при соблюдении соответствующих условий проживания. Так, жилые помещения маневренного фонда, который получил довольно широкое распространение, например в Москве, предназначаются для временного переселения в них граждан из домов в связи с их капитальным ремонтом, который не может быть произведен без переселения проживающих в нем граждан.