Приватизация жилого помещения

    Между тем единственным различием в  условиях заключения договоров социального найма до и после 1 марта 2005 г. является форма административного решения о предоставлении нуждающемуся гражданину жилого помещения: до 1 марта 2005 г. оно предоставлялось на основании ордера, а после этой даты – на основании решения органа местного самоуправления. Данное различие носит формально-юридический характер и не является существенным, оно не влияет на правовой режим жилого помещения, занимаемого по договору социального найма, и потому не предопределяет каких-либо его особенностей. Следовательно, и после 1 марта 2005 г. правомочия по владению, пользованию и ограниченному распоряжению жилым помещением, занимаемым по договору социального найма, осуществляются на единых условиях для всех нанимателей жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов независимо от времени их предоставления.

    Конституционный Суд РФ, анализируя положения законодательства о приватизации жилищного фонда, пришел к выводу о том, что ограничение прав и свобод человека и гражданина путем определения круга объектов, не подлежащих приватизации, допустимо только в том случае, если обстоятельства, предопределяющие особенности правового режима жилого помещения, прежде всего его целевое назначение, исключают возможность передачи этого помещения в частную собственность (постановление от 3 ноября 1998 г. № 25-П по делу о проверке конституционности отдельных положений ст. 4 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»).

    Из  изложенной правовой позиции следует, что запрет на приватизацию тех или иных объектов государственного или муниципального жилищного фонда может быть обусловлен только особенностями правового режима данных объектов. Жилые помещения, полученные гражданами по договорам социального найма как до, так и после 1 марта 2005 г., были предоставлены из государственного или муниципального жилищного фонда, т.е. в период общего срока действия норм о бесплатной приватизации жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов правовой режим этих помещений является одинаковым, что не предполагает различий в правах, приобретаемых указанными гражданами.

    Таким образом, установление в ч. 1 ст. 4 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (в ред. ст. 12 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации») запрета на бесплатную приватизацию жилых помещений, предоставляемых гражданам по договору социального найма после 1 марта 2005 г. в пределах общего срока действия норм о приватизации жилищного фонда, не имеет конституционного обоснования и противоречит ст. 19 (ч. 2) Конституции РФ, согласно которой государство гарантирует равенство прав и свобод человека и гражданина независимо от пола, расы, национальности, языка, происхождения, имущественного и должностного положения, места жительства, отношения к религии, убеждений, принадлежности к общественным объединениям, а также других обстоятельств.

    Исходя  из изложенного Конституционный  Суд РФ признал не противоречащим Конституции РФ положение подп. 1 п. 2 ст. 2 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», в соответствии с которым с истечением установленного законом срока утрачивают силу ст. 1, 2, 4, 6 – 8, 9.1 и разд. II Закона РФ от 4 июля 1991 г. «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», предусматривающие возможность бесплатной приватизации жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов для нанимателей этих помещений.

    При этом Конституционным Судом РФ признано не соответствующим Конституции РФ (ч. 2 ст. 19) положение ч. 1 ст. 4 Закона РФ от 4 июля 1991 г. «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (в ред. ст. 12 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»), в силу которого не подлежат бесплатной приватизации (в пределах установленного законом общего срока действия норм о приватизации жилищного фонда) жилые помещения, предоставленные гражданам по договорам социального найма после 1 марта 2005 г.

    Одной из немаловажных проблем приватизации жилых помещений на сегодняшний  день остаётся проблема учёта граждан, воспользовавшихся правом приватизации. В данный момент ведение такого учёта осуществляется специальными отделами по учёту приватизировавших жильё граждан при администрациях муниципальных образований, а если гражданин переехал в другой город то при приватизации там жилого помещения от него потребуют справки из всех муниципальных образований, в которых он проживал начиная 1990 г. о том, что он ранее не использовал право приватизации жилья. На мой взгляд, это рождает серьёзные трудности и большие затраты времени. Решением такой проблемы может послужить создание единого государственного реестра, в который должны вносится все граждане РФ, воспользовавшиеся правом приватизации жилого помещения. 
 
 
 
 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ 

    Итак, подводя итоговою черту написания  дипломной работы необходимо, на мой взгляд, сделать следующие выводы.

    Гражданам не может быть отказано в приватизации занимаемых ими жилых помещений, если приватизация данного жилого помещения  не противоречит Закону о приватизации жилищного фонда в РСФСР. Так гласит закон, и в соответствии с ним каждый гражданин имеет право бесплатно приобрести в собственность занимаемое им жилое помещение в домах государственного и муниципального жилищного фонда. Но воспользоваться данным правом можно только один раз. Это одно из оснований отказа в приватизации. Если ранее вы уже приватизировали жилое помещение, то еще раз реализовать это право на практике нельзя.

    Для приватизации нужно согласие всех совместно  проживающих совершеннолетних членов семьи, в том числе временно отсутствующих, за которыми в соответствии с законодательством сохраняется право пользования жилым помещением. По желанию жилье передают в общую собственность (совместную или долевую) всех проживающих здесь граждан либо в собственность одного или части из них в соответствии с достигнутым между этими лицами соглашением. За гражданами, не участвующими в приватизации занимаемого помещения и выразившими согласие на приобретение квартиры в собственность другими проживающими с ними лицами, сохраняется право на бесплатное приобретение в собственность в порядке приватизации другого впоследствии полученного жилого помещения.

    Несовершеннолетние, ставшие собственниками занимаемого  жилого помещения в порядке его приватизации, сохраняют право на однократную бесплатную приватизацию жилого помещения после достижения ими совершеннолетия. Иначе говоря, по достижении гражданином 18 лет он может один раз реализовать свое право на однократную приватизацию независимо от того, принимал он уже участие (например, с родителями) в приватизации жилого помещения до достижения 18 лет или нет.

    Одной из проблем требующей особого  освещения является проблема приватизации жилья с участием несовершеннолетних. Детей до 18 лет в обязательном порядке включают в договор приватизации (другими словами, договор передачи жилого помещения в собственность), если они имеют право пользования этим жилым помещением, независимо от того, проживают они там или живут отдельно. Кроме того, если в семье есть несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет, то их согласие также необходимо. Если при приватизации выяснится, что были нарушены права несовершеннолетних, то это станет безоговорочным поводом для признания договора недействительным.

    В приватизации могут отказать, если занимаемое жилое помещение в  соответствии с законом нельзя приватизировать. Не подлежат приватизации жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, в общежитиях, в домах закрытых военных городков, служебные жилые помещения, за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных, а также жилые помещения в специализированных домах.

    Но  собственники жилищного фонда или  уполномоченные ими органы, предприятия, за которыми закреплен жилищный фонд на праве полного хозяйственного ведения, и учреждения, в оперативное управление которых передан жилищный фонд, вправе принимать решения о приватизации служебных жилых помещений и коммунальных квартир. Еще раз подчеркнем, что они не обязаны, но вправе принять такое решение. Приватизации в данном случае подлежит квартира в целом при волеизъявлении всех нанимателей жилых помещений в коммунальной квартире с согласия совершеннолетних членов их семей.

    Можно ли приватизировать квартиры в доме, требующем капитального ремонта? Не следует смешивать понятия «в аварийном состоянии» и «требуется капитальный ремонт»: жилые помещения в доме, находящемся в аварийном состоянии, нельзя приватизировать, а квартиры в доме, требующем капитального ремонта, подлежат приватизации в обычном порядке.

    По  закону приватизации подлежат жилые  помещения в домах государственного и муниципального жилищного фондов. Если государственные или муниципальные предприятия переходят в иную форму собственности либо ликвидируются, то их жилищный фонд должен быть передан в установленном порядке с сохранением всех жилищных прав граждан, в том числе права на приватизацию жилья, правопреемникам данных предприятий (если они определены), иным юридическим лицам либо в ведение органов местного самоуправления. Но это положение не следует применять, если правопреемники изменивших форм собственности государственных и муниципальных предприятий и учреждений на свои средства построили либо приобрели незаселенное жилое помещение, которое впоследствии явилось предметом спора о приватизации.

    Например, предприятие изменило форму собственности (стало акционерным), а потом построило новый жилой дом. Здания еще не было при передаче жилищного фонда, и поэтому оно не подлежит приватизации, поскольку относится к частному жилищному фонду. Те же дома, которые имело данное предприятие до акционирования, должны быть переданы с сохранением всех прав граждан, в том числе и права на приватизацию.

    Можно ли приватизировать квартиры в доме – памятнике истории и культуры? Ответ положительный, но граждане, приватизировавшие такие квартиры, обязаны соблюдать законодательство, касающееся охраны этих помещений. В договоре передачи квартиры нужно указать особые условия приватизации.

    В том случае если гражданин, подавший заявление о приватизации жилья, умер до оформления договора на передачу помещения в его собственность либо до государственной регистрации такого договора, это обстоятельство не может служить основанием для отказа в удовлетворении требований наследников. Но только если наследодатель выразил при жизни волю на приватизацию занимаемого жилого помещения, не отозвал свое заявление, поскольку по не зависящим от него причинам был лишен возможности соблюсти все правила оформления документов на приватизацию, в которой ему не могло быть отказано. При возникновении спора по поводу наследования жилого помещения вопрос решают в судебном порядке.

    Для того чтобы вам не отказали в приватизации, необходимо собрать все документы. Для приобретения в собственность  жилого помещения в порядке приватизации граждане представляют следующие документы:

• заявление (заявления) на приватизацию занимаемого жилого помещения, подписанное всеми совершеннолетними членами семьи нанимателя;
• документ, подтверждающий право граждан на пользование жилым помещением;
• справку, удостоверяющую, что ранее право на приватизацию жилья не было использовано.

    Решение вопроса о приватизации жилья  принимают по заявлениям граждан в двухмесячный срок со дня подачи документов.

    Передачу  жилья в собственность граждан  оформляют договором передачи, заключаемым местной администрацией, предприятием, учреждением с гражданином, получающим жилое помещение в собственность, в порядке, установленном соответствующим представительным органом власти. Нотариально удостоверять договор передачи не нужно, государственную пошлину при этом также не взимают. Право собственности на приобретенное жилье возникает с момента государственной регистрации договора приватизации.

    От  отказа в приватизации следует отличать такое понятие, как расприватизация. На юридическом языке это признание договора приватизации недействительным или его расторжение.

    Основания для признания договора приватизации жилого помещения недействительным аналогичны тем, которые необходимы для признания недействительной сделки. К ним относятся:

• приватизация с нарушением закона;
• приватизация недееспособным или ограниченным в дееспособности гражданином;
• приватизация несовершеннолетним;
• приватизация под влиянием существенного заблуждения.

    Расторжение договора приватизации, как и любого гражданско-правового договора, возможно по соглашению сторон, а если такое соглашение не достигнуто – в судебном порядке. Так, при переезде в другое жилое помещение и заселении его по договору найма или аренды граждане имеют право на приватизацию данного жилья при условии расторжения договора передачи.

    Прежде  чем обращаться в суд с исковым  заявлением, необходимо направить другой стороне по договору (местной администрации, предприятию или учреждению) предложение о расторжении договора и получить письменный отказ. Такой отказ должен быть дан в 30-дневный срок (ст. 452 ГК РФ).