Приватизация жилого помещения

ОГЛАВЛЕНИЕ 

ВВЕДЕНИЕ 

    Приватизацией жилых помещений по Закону «О приватизации жилищного фонда РФ» является бесплатная передача в собственность граждан Российской Федерации на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде.

    Формирование  экономических отношений, основанных на законах рынка, с неизбежностью  связано с проведением радикальных  преобразовании не только в области обмена, производства и потребления товаров и услуг, но и в жилищной сфере. Сущность преобразований, осуществляемых в этой сфере, заключается в создании рынка жилья, который должен стать необходимым элементом рыночной экономики. В новых социально-экономических условиях жилые помещения становятся обычным товаром, предметом купли-продажи, мены, дарения, наследования и других сделок. Однако указанный процесс может успешно развиваться лишь при условии, если такой товар, как жилье, будет фигурировать на рынке в достаточном количестве, то есть появится множество продавцов и покупателей жилья, имеющих право его отчуждать и приобретать. Следовательно, должны быть собственники жилья, способные выступать на рынке жилья в качестве продавцов.

    Многолетний опыт строительства и эксплуатации жилья в рамках государственной собственности показал, что государство в силу ряда причин не способно осуществлять задачи связанные с содержанием и эксплуатацией жилого фонда. Главной причиной, которая действовала постоянно, была недостаточность материальных и финансовых ресурсов для строительства и эксплуатации жилья. Кроме того, содержание государственного жилищного фонда было убыточным, поскольку получаемое с нанимателей квартирная плата была «самой низкой в мире» и покрывала лишь незначительную часть затрат на эти цели. Фактически содержание государственного жилищного фонда осуществлялось за счет огромных дотаций, выделяемых государством и ложившихся тяжелым бременем на бюджет.

    До  перехода к рыночным отношениям в  жилищной сфере возможность продажи жилья (и то в установленных законом пределах) имели только граждане – «личные собственники». Жилые помещения, которыми граждане пользовались на основании договоров найма в домах государственного и муниципального жилищного фонда, не могли быть предметом продажи. Проводимая в стране жилищная реформа имеет целью включить эти жилые помещения в рыночный оборот путем передачи их в собственность граждан, то есть путем приватизации. На протяжении уже более, чем 10 лет приватизация составляет основу при формировании рынка жилья.

    В настоящее время одним из основных источников возникновения права частной собственности на жилые дома и квартиры является приватизация государственного и муниципального жилищных фондов.

    Ввиду всего выше изложенного, очевидно, что  вопрос приватизации жилых помещений  не утратил своего значения и актуальности в настоящее время, хотя сейчас уже доля жилья, приобретаемого путём приватизации значительно уменьшилась и основой для приобретения большинства современных жилых помещений является договор купли-продажи.

    Приватизация  жилых помещений (квартир, комнат в  квартирах коммунального заселения) относящихся к государственному и муниципальному жилищному фонду на территории РФ это наиболее доступный способ для граждан нашей страны бесплатного вступления в права собственности жилья в котором они проживают и по праву считают собственным. Процесс приватизации позволяет им закрепить это право юридически и документально. Таким образом, они получают возможность по своему усмотрению эффективно вкладывать свои средства, осуществлять накопление недвижимой собственности, вступать с ней на рынок недвижимости, свободно владеть, пользоваться и распоряжаться своим жильем.

    Проблемой исследования в данной дипломной работе стало то, что одним из самых серьезных новшеств нового Жилищного кодекса, вступившего в силу 01.03.2005 г. - отмена бесплатной приватизации жилья с 2010 г. Бесплатная приватизация жилья сохраняется до 1 марта 2010 года. То есть граждане, уже проживающие в квартирах по договору социального найма, имеют совсем немного времени, чтобы решить для себя этот вопрос: переводить жилье в собственность или нет. Те, кто получит квартиру на условиях социального найма после 1 марта 2007 года, приватизировать ее уже не смогут. Как показывает статистика 30% населения РФ не успели воспользоваться правом на приватизацию жилья. Это уже вызвало во многих городах неслыханный наплыв граждан в приватизационные  органы и привело к социальной напряженности. Примером тому может послужить ситуация в некоторых жилищных отделах г. Екатеринбурга. Для того чтобы подать документы на приватизацию необходимо несколько недель каждый день отмечаться в многочисленных списках на сдачу документов. Помимо этого необходимо собрать внушительный список документов необходимый для приватизации квартиры. Причем ряд документов имеет ограниченный срок действия, то есть необходимо следить за тем, чтобы этот срок не пропустить до подачи документов на приватизацию. А в случае пропуска – продлить эти документы, что влечет за собой новое стояние в очередях. Практика показывает, что чиновники, принимающие решение о приватизации, нередко требуют от заявителей предъявить договор о социальном найме как документ. Но те, кто получил свою квартиру давно, въезжал в нее по ордеру, естественно, такого договора не имеют, потому что с ними такой договор просто никто не заключал. Так вот, это ни в коем случае не будет означать, что данная квартира не может быть приватизирована.

    Целью написания настоящей дипломной работы является рассмотрение наиболее актуальных вопросов приватизации жилого помещения как основания возникновения права собственности в жилищной сфере.

    Поставленная  цель работы формирует постановку следующих  задач:

• определить сущность, принципы и основания приватизации жилых помещений;
• рассмотреть порядок оформления правомочий собственника жилого помещения;
• раскрыть правовой статус собственника жилого помещения, его права и обязанности;
• сделать выводы о наиболее актуальных аспектах приватизации жилых помещений, а так же о перспективах развития института приватизации.

    Объектом исследования настоящей дипломной работы являются отношения, возникающие в ходе приватизации жилых помещений.

    Предметом исследования является научная, учебная, публицистическая и периодическая литература, судебная практика и иные источники, касающиеся вопроса приватизации жилых помещений

    Основными методами, применяемыми при написании дипломной работы явились: историко-правовой, метод экспертных оценок, метод анализа и синтеза, метод прогнозирования и моделирования, метод сравнения и другие общенаучные методы исследования.

    Основными источниками информации для написания данной дипломной работы являются: Конституция РФ, Жилищный кодекс РФ, Закон РФ «О приватизации жилищного фонда РФ», комментарии к ним, а так же научная, учебная и публицистическая литература, так или иначе затрагивающая вопросы правового регулирования и актуальные проблемы института приватизации жилых помещений в РФ. Кроме того, для более наглядного рассмотрения приватизации в дипломном исследовании будут приведены примеры судебных разбирательств, касающиеся приватизации жилья.

    Среди литературных источников информации, используемых при написании данной дипломной работы особого внимания заслуживают работы о приватизации жилищного фонда Бойцова А., Гангало Б.М., Крашенинникова П.В., Соловьёва А.А., Титова А.А. 

1. СУЩНОСТЬ, ПРИНЦИПЫ  И ОСНОВАНИЯ 

ПРИВАТИЗАЦИИ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ 

    1.1. Понятие приватизации жилищного фонда 

    Советское жилищное законодательство достаточно четко и последовательно определяло права нанимателей, членов их семей в домах государственного и общественного жилищных фондов. Конечно же, в то время, когда отсутствовали такие категории как «частная собственность», «недвижимое имущество», не было и речи о том, чтобы наниматели имели возможность приобрести в собственность свое жилье¹.

    Однако  шло время, менялись государство  и общество, и в период с конца 80-х до начала 90-х гг. XX в. у нанимателей жилых помещений и членов их семей в домах государственного и муниципального жилищных фондов появилась возможность значительно увеличить объем прав по владению, пользованию и в еще большей степени по распоряжению занимаемыми ими жилыми помещениями. Одной из самых существенных возможностей нанимателей, безусловно, стала приватизация. До этого времени главными основаниями возникновения права собственности на жилые помещения были такие традиционные гражданско-правовые сделки, как купля-продажа, мена, дарение, а также наследование жилых домов (подчеркиваем, именно жилых домов с весьма существенными ограничениями, с другими жилыми помещениями подобные сделки были практически невозможны).

    В связи с преобразованиями жилищных отношений приватизация жилья стала одним из основных способов возникновения права собственности на жилые помещения у граждан. Вместе с тем приватизация жилищного фонда – это процесс, который занимает хотя и ограниченный, но все же весьма продолжительный отрезок времени – до 1 марта 2010 г. (ч. 2 ст. 2 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»²). Это следует объяснить кроме прочего и тем, что Закон РФ «О приватизации жилищного   фонда   в  Российской   Федерации»   предусматривает принцип добровольности, то есть граждане вольны по своему усмотрению решать, использовать предоставленное им право или нет. Следовательно, некоторая часть граждан будет решать, приватизировать или нет занимаемое жилье, либо предпочтет пользоваться жилищем не на праве собственности, а по договору социального найма жилого помещения.

    В науке долгое время не было понятия  «приватизация». По утверждению Э.С. Савас, впервые такой термин появился в юридической литературе в 1983 г. и в узком смысле означал «превратить в частную, т.е. преобразовать общественную форму правления или собственности отдельного предприятия или отрасли в частную». Раскрывая понятие «приватизация» в широком смысле, названный автор дает собственное определение. Приватизацией, по его мнению, является осуществление разнообразных мероприятий по уменьшению масштабов деятельности государства или по усилению роли частного сектора во владении фондами или в предпринимательской деятельности³.